シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Part ３

>>990
７〜８倍なら希望が出てきそうですね。区民優先枠があると更に可能性がありそう。

区民優先枠なんかあるの？普通に考えたら都民枠じゃないの？
港区民ですが・・・ソースは？（笑

都営住宅でも地元区民優先枠ってあるじゃん。
広報「みなと」に時々書いてあるよ

倍率そんな低いわけないじゃん。
過去の物件なんか比較にならないでしょここは。
冗談はやめとくれ。

倍率７〜８倍？
まじでいってる？
そもそもコネでほとんどきまりだと思うが。

こんなにおいしい投資話ないじゃん。
ハイレバ、つーかフルローンでも利回り高いっす
ただ定借には事業ローンつき難いんだよね
当たるかわからんがそろそろ銀行に行って金策せねば

私はこの物件をどうしても欲しいのですが、コネ枠って、このマンションに通用しますか？
一応、国会議員、住友不動産のそれなりのポジションの人にはコネクションはあるのですが、
気軽に声を掛けるほどの普段からの親密な関係ではなく、頼んでいいものか悪いものか・・・。
収入が10百万円の、小市民なので湾岸で買えるマンションはここしかないと、必死な庶民です。
コネというものは当該物件に関して有効であるか実際の所、教えてください。
以前、幼稚園の定員オーバーで、議員さんの力により、強引に入居できた経緯もあり、政治家さんの威力には信用しているのですが・・・

＞＞９９８
大丈夫だよ！！どうぞ、購入してください。
でも、こういうことを書くしかないって、かわいそうな人だね。がんばってｗ！！

998のような変人が入居するんなら、買わない

>>1001

800世帯もあるんだから変人の一人や二人は余裕でいるでしょ

ここに住みたい人には気の毒だけど
個人年金みたいな感じだよ
真剣に居住を望んでいる方は、ここに住めなかったらもうマンション買えないかもね

足立　葛飾　江戸川　北　板橋・・・あたりここがだめでも買える物件ありますよ

>足立　葛飾　江戸川　北　板橋・・・あたりここがだめでも買える物件ありますよ

坪150を切る物件など、如何に上記地域といえど無いんじゃないか？
ここが駄目なら23区内は無理という結論だと思う。
バス30分とかいう物件があれば可能性はあるが、そんな物件聞いた事無い。

「定借だから安いのは当たり前」とかいう1周遅れの反論は不要。
低所得層にとって重要なのはイニシャルコストであって、将来的な資産価値なんてものは二の次。
そんなもの考慮するんだったら、はじめからこの物件は検討しない。

そろそろ販売かな

そろそろ次スレかな

ポロロッカ港南に勤めている者です。
みなさんの意見読ませて頂きました。参考までに…。時給がいいので応募したのですが、なんかもうすべてが嫌で今月いっぱいで辞めますがOPENしてまだ1ケ月たってないのにみんなどんどん辞めていきます。従業員に対する思いというのが全くないからでしょうか？
後方は狭くトイレは1つ。更衣室も1つだけで2人入っていっぱいで着替えるのに一苦労です。休憩するところもろくに無く仕事も正直言って大変です。未経験の人にいきなり発注2日分とか、普通ありえないでしょ？教えてくれる担当者は何の指示も無く外で1時間30分寝っぱなし！休憩は2時間行って戻ってこないしうちらは後回し。もう最悪ですよ！こんなんじゃやる気もなくしますよね？
よかったらご意見お願いします。

販売が始まったら祭りだね＾＾

ポロロッカってかわいい名前で私は好印象でしたが働いているパートさんは大変だったのですね　休憩などは８時間労働の場合最低１時間と労働法の決まりがあります　その他不満などありましたら労働監督署？（忘れてしまいました）相談窓口に相談することをおすすめします

＞＞１０１１
釣りだったらいいのかよ（笑）

↑いいのだと思う。

でも、祭りにならないね。

ついこの間デベから電話きたよ。うふっ

↑
おっ！
ついにやったじゃん！
いいね。オメデトー。
君は選ばれし勇者だ！

私は全タイプの間取り図面と仕様書を入手しました。購入するか現在検討中です。

↑　あやしいなぁぁ〜
ほんとなら資料の一部の画像を公開してみて。

↑
顔がみたいなー
綺麗なからだですね

↑というか、選ばれし者になりたいのですけど・・・

住友に電話してもまだ決まっていません。といわれるだけ。
ここの投稿信用したいのだが、みなさんがからかいすぎてどこまでがほんとうか見抜けない。

ふたをあけたら魅力的じゃないのかも・・・

かなり複雑

港区に住める最後のチャンスだと思っていますが、中央区の物件も見始めています。
だって、おそすぎるもん。
詳細を明らかにしてもいいですよね。

いよいよ開示だね
お待たせし過ぎ

どうやら、いよいよ第一期販売の坪単価は210万円前後で最終局面を向かえたらしいいですよ。
今後の最終の価格発表決定まで価格の微調整はあるものの、低層階最多価格帯180万円、高層階240万平均が濃厚ラインだそうです。
やはり皆さんの予想通り、住宅局とデベとの価格調整の折り合いがつかないのが遅れている最大の要因だと都の関係者から聞きました。もっともそこにはゼネコンの赤字工事が起因しているのですが。
内装工事はとっくに終わっているのに・・・・

今更そんなことあるのかね？
まあ自分はもう他物件購入済で、ここは野次馬で見てるだけだけど、
今更価格変更って、入札で競合した他のデベとか納得しないだろ。
赤字工事も糞もあるかと。

お祭りを期待してる身としては釣り情報であって欲しいよ。

え〜〜！

高いよ〜！

坪１５０くらいでないと中堅所得者には無理！

嘘つきだなぁ〜。期待して待っていただけにショック！

>1023
普通の価格に落ち着くという情報を流して、ライバルを減らそうという作戦ですね。（＾−＾）ｖ
いい考えです。そういうことにしときましょう。

坪単価は１５０万円でも高いでしょう。
その価格には土地代が含まれていないのだから。
田舎の安い土地のマンションならもっともっと安い単価で買えるので、資材費だけではそんな高単価の説明がつかないが。

着工当初の港南物件の土地建物比率の平均値は50：50くらいだったと思います。それを考えると当初145万/坪設定のこの物件、仮に土地所有権だと仮定して単純計算で290万/坪相当になりませんか。
当時の港南物件は平均200〜230万/坪だったと記憶していますが、明らかに割高だと思うんですよ。

1027さんも言ってますが、あくまでも借地ですからね。ここ。

定期借地物件って大体８０％位が相場じゃない。

芝浦港南での指標は①アイランド②この物件周辺で、近年のデータをとれば、
土地評価×坪換算価格×実勢取引＝坪当たり土地相場・・・とした場合、

①はここ2年で６９０万円→１３６０万円の急騰で上昇率約２倍の価格。
　この急騰価格は前年（2007年）比でみても、元麻布の1.6倍、三田の1.6倍、
　神宮前の1.8倍、六本木の1.5倍と、超一等地と比較しても優良住宅街区入りした
　ことになり、単純価格では六本木１６８０万円、神宮前１５７０万円、
　三田１４９０万円より僅かに低いレベルになっている。

②はここ２年で７００万円→１０３０万円と約１．４８倍と急カーブで価格上昇しており、
　１０００万円超過の地区は都心部の有望地域しか存在しないのが現実。

この物件は既に２年以上前に計画されており、上記①②よりさらに価格上昇が大きく
なっているのが現実であり、この地域の将来性やセレブリティ住民の多さからも
数年前の価格での分譲はスライド上昇を無視することになり、実態にそぐわないことになる。
そういう価格再調整を考慮すれば、>>1028の控えめな数値を使用した場合でも、
200万円×８０％＝160万円（坪単価）
160万円×1.48＝236万円（最低価格帯）となり
より高層階、より南東西向き・・・となるほど1.1〜1.3ほどの係数を掛けるのが妥当。

当初基準を220万円程度とすれば、80％＝176万円×1.48＝260万円となり
北側の低層階66平米で5200万円、中層南70平米÷3.3×260×1.15UPの6400万円±？％が
港区の東京マンハッタン地区の相場と読み取ることもできそうであるが・・・

1029訂正
①の２行目
誤：この急騰価格は前年（2007年）比
正：2006年比

地価の上昇分を上乗せしちゃうんだ？　ここ借地ですよ。
当初の計画から上乗せされるべきものは資材価格上昇分とスミフの都合で遅らせた遅延に関わる経費くらいじゃないですか。地価に関わる部分は毎月の地代と保証金へ転嫁されるでしょうし、販売価格には影響しないはず。
今のこの状況でスミフにとっての誤算はＷＣＴ完売のために販売遅らせたこの物件がさらに売りにくくなっていることでしょうね。ただでさえ銀行融資下りなくなりつつあるのに、ここは借地権付き物件なんですよ。そこそこ頭金払える人じゃないと買えなくなりそうです。でもＭＳ価格下落中なんだから、頭金多く払えるような人はもっと価値のある物件の値落ちを待っていると思います。
フタをあけてみたら歴史的倍率なんて幻なのかもしれませんね。
独り言なので、反論不要。

でもワクワク。
豊洲の住民は自分たちがいつまでも話題の中心だと勘違いしてるみたいだけど
みんなこの物件に注目しています。

それにしても港南は熱いな〜

この価格なら、借地としては高いかも。

既出かしら？
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news236.htm

part4 閉鎖　なぜ？

http://money6.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/estate/1217778191/
こっちで、倍率発表後の情報盛り上がり中

money6.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/estate/1217778191/
これかな。

祭アゲ