シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Part ３

384さん

当選して優先順位で、希望の階、間取りが取れないようだったらキャンセルしかないですか？

それとも1年目から賃貸用で購入できるのでしょうか？

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401=384
恥ずかしくない・・・（ｗ）

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賃貸用で購入なんてできるわけないですよ。

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403さん
その根拠はなにかありますか？
教えてください。それとも推定ですかね。

400さんのような意見もあるじゃないですか。

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投資用に購入する人が殺到して都の住宅政策が本末転倒な状況にならないように自己使用5年（会社命令の転勤などは免除）の条件はつくみたい。
ここの掲示板でもあるけど、東京都へいろいろと要望が寄せられているようですな。
購入者の資金面までは都も制限できないから与信のたつ自己使用の人が優遇されるんではないかと思います。自己資金でここに引っ越したいという人とかね。

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追伸：倍率を下げる為に本当に住みたい人はお上にいろいろと要望出した方がいいよ。
安いから投資しようというやからを排除する為にもね。

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競合物件企業の人が、
なぜ親切に解説を？

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404さん

譲渡制限や賃貸使用が可能だったとしたら、莫大な数のプロの投資家や素人の投資家たちまでがあらゆる伝手を使って申し込んでくるのは目に見えてますよね？
そんなことになればこの物件がどうなるかわかりますよね？

この物件には選択肢は基本以下の３つしかないのですよ。
①譲渡制限や賃貸使用不可の制限をつけて当初通り安く売る。
②譲渡制限や賃貸使用不可の制限はつけないが、価格を変更してもう少しまともな価格で売る。
③売るのはあきらめ賃貸等にしてしまう。

まあ、販売方法が内部で決まったとの記載がありますが、そんなものはなんとでもいえますし。
正式発表まで何が起こるかわからないんではないでしょうかね。

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定期借地のリスクを考えれば当初の価格で妥当でしょう。
そんなにめちゃめちゃお買い得ではないよ。
ちょっとお買い得ってくらいじゃね。

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床面積70〜80㎡がワンフロアーに20戸。
田の字が多いですね。
エレベーターは計８機。

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田の字ですかー。
角部屋も角部屋らしさが無くて、萎えますねー。

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田の字も多いけど
斜めに変形の部屋が多いですね。

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第三者への賃貸、譲渡については基本協定で合意済みですよ。
みなさん投資ですよ、投資！！！


http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-15.pdf

１７ページ
最終譲受人は、自己の専有部分を第三者に対し譲渡若しくは賃貸し、又は第三
者に使用をさせることができる。ただし、この場合、最終譲受人は当該第三者に
対し、定期借地権の賃貸期間が更新若しくは延長されないものであること、整備
施設の存続期間が定期借地権の賃貸期間に制限されるものであること、及び賃貸
借期間満了時に取り壊し予定の建物であることを告知しなければならない。

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ここ家賃、坪どれくらいとれますかね？

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70平米として
収入年300万 地代24万 管理費30万 ローン支払い140万てとこじゃないですか？
利回りは、10%で
実質利回りは、8.2%ですね。
空室リスク入れると　7.3%

まぁ所有権付ならめちゃくちゃいいですが
借地ならこんなもんじゃないでしょうか？

賃貸ＯＫとなれば、一気に放出されますし
投資目的なら体力がある人じゃないとこの地区は厳しいかもしれませんね。
そんなにおいしい話はないですよ＞415
3000万でＪリート買ったほうがいいかもしれないですよ。

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倍率数百倍確定ですね〜。

どんな人が当選するんだろ。

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共用施設ほとんどないみたいだし、管理費等はもっと安い可能性も高いのでは？

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>414
東京都の合意があれば何でもありの協定書ですね。。。。
価格も変更可能です。経済情勢の変化もありましたし分譲価格は地価調査程度は上昇するのでは？
よく見ましょう。

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販売価格上昇　→　その分東京都と住不で山分け　→　結果として都民のためになる

だれも文句言えないね。

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９０平米以上の間取りは無いのでしょうか？
７０平米台で411さん情報の変形田の字では...。
期待していただけに魅力半減、まあこんなものでしょう。
価格上がる場合は倍率は大したことないよ。

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７０〜９０㎡のファミリータイプが１００％で８０㎡台が中心になると
以前見た提案資料にはありましたよ。

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↑どういう意味？100％って。
70〜90㎡までしかないってことですか？

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>>423

そです。東京都の条件は以下のとおり

「販売戸数の２分の１以上の住戸の専用面積が70 ㎡から90 ㎡までの間
にあり、その提案販売価格が45 万円／㎡以下であるか審査する。」

住友の提案書は以下のとおりです

「専有面積が７０㎡から９０㎡までの間にあり、その提案販売価格が４５万
円／㎡以下である住戸の割合 →　１００％」

「専有面積が７０㎡から９０㎡までの間にある住宅戸数　→ ８２９戸（全戸）」

となっています。詳細は

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-22.pdf

をご覧ください。

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もともとの発想がファミリー向けの優良住宅を中間所得層に提供すると
言うことだからなんでしょう。
普通の民間タワーなどは投資用の小さな間取りもいれますけど。最近の
都心マンションが販売価格を下げるために６０㎡台が中心になってるこ
とを考えると、ここは貴重です。

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６０平米で３ＬＤＫですかね？最近は部屋数が２，３あっても小さすぎるし窓もちっちゃいから
机とかおくと狭すぎて圧迫感を感じる。寝室はせめて７畳以上はほしい。

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欲しいとか何とか言ったって仕様は決まっている。
低仕様が嫌なら、最初からここを候補とすべきではない。さっさと去ればよい。
そんな事はずっと前から分かりきっているはずなのに、相変わらずネガネガやってる奴は・・・。
こんな匿名掲示板でネガやって倍率下がると思ってる、自分の腐った頭をどうにかした方がいいよ。

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>>416

金融関係の友達にこの話（賃貸経営）するとみんな同じこといって反対
するんですよこというんですよね。でも不動産リートなんてポートフォリオ
の内実知った人しか儲からない仕組みになってると思うし、素人なんていい
カモになっちゃうかなと思うのです。

だったら土地感ある場所で現物かなーと思っちゃうんですけどね。
定借→NGってのは確かにその通りだけど個人がなんの傷もないピカピカ
物件なんてそもそも買えるわけないから、キズ物狙いがポイントと思ってます。
会社みたいに稟議書書く必要もないし、キズのリスクマネージメントができれ
ばいわけだしね。

とはいえこの物件月額２５万で借りてくれる人なんていまどきいないかも。

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70平米の部屋なら、177,000円で私は貸す。

どこかの企業が代用社宅に借り上げてくれないかな。

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>>429は、相場を知らない。
川崎より安いじゃん。あり得ない。

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買えなかったら貸せないが、177,000円で私は貸しますよ。
借り手としては、大企業の借り上げ社宅を希望します。
企業の福利厚生だと家族帯同で177,000円前後が多いと思いますが、いかがでしょう。

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ちょっと安過ぎ。
井の頭線沿いの70平米を借上げ社宅で借りているけど、月20万円とか言ってた。
ここだったら25万円くらいじゃないの。

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企業の社宅の限度額って、場所によって変わりますか？
東京と地方都市だったら限度額が違うけど。
７０平米の部屋として、本社課長クラスの社宅を想定していますが、どんなものでしょう。

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湾岸タワーの駅徒歩圏内なら坪10000円（シティタワー品川レベル）〜14000円（高級分譲）あたり
ではないかと思います。高級分譲高層階はもっととれますが。
まぁ妥当なところで21万くらいではないでしょうか。ここは共用施設がないでしょうから、このくらい取れれば御の字でしょうね。

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２１万円取れれば御の字ですね。
２１万円を目標に、177,000円以上取れれば私は満足します。

買えるか買えないかわからないし、買えても公団方式とやらで高層階になるか低層階になるかわからないでは、とらぬ狸の皮算用ではあるのですが。

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公団方式の抽選方法だとすると、同じタイプの間取りで階数が違ってもそんなに価格差ないんでしょうかね。だとすると高層階はおいしいですね。通常は投資用には低層が割安なんですが、この辺は有利に働くかも。と言っても私は居住用に考えてますが。。ただ、将来貸すことも無くはないので、そういう視点で物件探ししてます。（みなさんそうだとは思いますが）

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仕様はちがうでしょうけど、近隣マンションで
６３㎡で２５万／月くらいだといわれましたよ。（低層階）
品川駅前の不動産屋で。
ちなみに、２０万にしたら翌日に即決まりますって言われました。

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ちょっと安く見ておいたほうがいいですよ。25万で貸す心つもりでいても、そんなにうまく埋まるとも思えませんから。港南エリアでは高く家賃設定して未だに決まってないところなんてたくさんありますからね。21万で見積もって、実際23万だったらそれはそれでいいじゃないですか。

それに考えてみれば、周囲にここよりグレードの高い物件なんていくらでもあるし、そこと同じ家賃設定なんてまかり通らないと思いますよ。自分で借りるとしても借地で安普請のマンションより、同じ家賃払うなら少しでもグレード高い方を選ぶでしょ。設備の差はあれど間取りなんて対して差はないですからね。

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となりのパシフィーク品川が西向きで６０㎡２０万円で出てますね。面積で単純に
計算すると２６万円になりますけど、これが最低価格でしょう。
ざっと３０万円くらいの相場になるのではないかな。

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この板見てると、中間所得者向けに都が企画した物件もハゲタカどもに毟られそうですね。

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＞440

中間所得者って都民の様に比較的平均収入が高い地域でどの位を示すのか知りませんが、人をハゲタカ呼ばわりするのは失礼だと思いますよ。文言からすると、投資目的に購入する人の事を言ってるのだと思いますが、＜中間所得者＞よりもよっぽど高額の住民税を納付し、都の行政に貢献している人たちです。これらの税収によりこの＜企画＞も成り立っている訳であり、現実に＜高額所得者＞にあてた＜企画＞が存在しないにも関わらず、多額の納税を続ける方々にむしろ感謝すべきでしょう。

住民税を何百万も払える様になってから偉そうな発言する様に。

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あれ？
ここ高額所得者は買えないんじゃないの？

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>>441
突然どうした？
ハゲと言う言葉に反応したのか？

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高額所得者でも買えるでしょ。中間所得者向けの価格設定ってだけだと思いますが。
普通の高額所得者ならこんな資産価値ないところは買わないってだけだと思いますよ。高額所得でも買うって人は資産にならなくても安ければいいってケチな人だけだと思います。
土地の所有権ないのはこういう人にとっては致命的だと思いますし。

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折角の場所なので
質の高い？情報交換の場にしませんか？

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みんなで抽選楽しめばいいじゃないのさ
本当に住みたい人も当たってから考える人もさ

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448
見た目上はケチ。実際は損なんだけど。
こういう輩が安物買いの銭失いを地でいくことになる。
深く考えない金持ちも世の中にはいますから。

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人の事をハゲタカとかアタマが悪い人間呼ばわりしているだけで、その程度の人間という事になりますよ。
まあここに群がっているだけでどの程度の人間か分かるけど。

何でも良いから都の＜企画＞を享受するだけでなく、なにかお金がなくても良いから都の行政に貢献できるように努力しましょうね。世の中、福祉とか、行政とかに貢献しないで文句ばかり言う人って多いからね。

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>>437

２０万／月で即日貸せるなら７０㎡で3150万くらいだから
最低７％で回りますね。
出口戦略が難しいけど５年後にキャピタルゲインがでそう
なら売却、大幅ロスなら継続保有（貸しつづけてもいいし
自分で住んでもよし）

親戚一同で一口３００万の私設ファンドでもつくりたくな
りますね。

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この条件で投資しないなんてありえないですよね。
ほんとにお金をありったけ集めて買えるだけ買いたいと思います！

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年収を制限するとか、いろいろ制限を設けたとしても、名義借りなどで
あの手この手で申し込みが殺到するんでしょね。
３０万円で貸せば、ローン返済金と諸経費引いても１５万円は毎月残り
ますから、かりに年収５００万円の人が買ったとしても自分で住まない
貸すと思いますよ。

都が自分が住むのが条件としたとしても、買ったときだけ住民票を
移しとけば大丈夫ではないの。

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ごく数人でオタクの議論ですな。
本当にそこまで固執しているのか？！

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港南口の中古相場にどういう影響を与えるんでしょうね。
コスポリなんて目の前に建っちゃってちょっとお気の毒

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ここは定借ですから中古価格にはあまり影響は及ぼさないのでは。
賃貸として回すことを想定すれば、新築物件としては過去に例を見ないほどの利回りが期待できるのは事実ですが、こと転売となると定借は不利になりますからね〜。
引渡直後に転売物件が出てすぐにはけて終わりって感じではないでしょうか。

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中古を買う客にしてみれば、
定借だろうとなんだろうと
ここが安く中古市場に出回れば、
港南の中古相場が下がったんだと思い込むでしょ。

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頭金500万で買うとしたら、20万で貸せば500万の実質利回りは15％を越えるんじゃない？

出口戦略がうまく見つからなくても、賃貸を継続していれば損になることはまずないしね。

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459は頭悪いな。
そんな単純じゃないよ、大家業は。。

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うん、ダメダメだ。
出直せい！

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>>458

定借かそうでないかを知らずに中古買う人いないでしょ・・・

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何が言いたいの？
じゃあ、せっかくだから大家業についてお教え願おうか？

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>>460

大家さんですか。うちは海外転勤で５年間自宅を貸してました。
家賃でずいぶん繰り上げ返済できて助かりました。
帰国予定が早まって１年も借家暮らしが続いてこの家賃は
計算外でしたけど

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463
不動産投資はリスクあるということ。
永遠に今の状況が続くとは限らない。
先を見通すのはほんと難しいよ。まぁ、勢いで買ってギャンブルするのもアリかもね。

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>>464

So what?

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当たってから考えなさい。

外れりゃ絵に書いた餅。
そのときゃ、一斉に貸し出されての値崩れを祈る？

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あのさ、ここって定借なんだよね。

つまり、毎月土地代が発生するんですよ。

住友不動産が東京都に約束しているのは、
年間1億6千万円払うって言ってるわけ。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-22.pdf

この1億6千万円はさ、
もちろん、毎年住民から土地代を集めて払うんだよな。

このマンションは800世帯あってだな、部屋の広さもほぼ同じだから、
平均でいうと、1世帯あたり最低、年間20万円払うわけ。すんでいる間ずーっと。

30歳で入居した人が、80歳まで生きたとして、
50年間、毎年20万円を払うわけさ。総額1000万円な。

最低20万円なだけで、ビル管理会社のマージンが乗るから、
25万円が妥当か？そうすると、50年間で1250万円の増額。

70年間まるまる住もうっておもったら、
25万円×70＝1750万円だ。


でさ、この物件価格にその金額を足すと、どうなのよ？
お買い得か？
2000万円近い増額だぜ？

・平々凡々な田の字のレイアウト、
・多くは、鋭角にまがったレイアウト＝デッドスペースが多い
・浄水場、運河の悪臭
・ゴミ焼却場のダイオキシン
・近所の屠殺場の悪臭
・非情にも、70年後に追い出される不安定さ
・アジア系　不良外国人の増加傾向
・中古市場では買いたたかれる定借物件

これらを考慮して、その販売価格は、お買い得か？
本当に、その値段の価値はあるのか？
一生、転勤しないで済む保証はあるのか？中古売却しないといけない可能性はないのか？

見かけの値段にだまされていないか？
まぁ、ちゃんと考えてよ。

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所有権だと土地分の固定資産税がかかるんだから

比較するならその辺も考慮してね


銀行関係者さんは
その程度の事業計画も作れないようじゃ仕事にならないでしょ

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借地権ですか・・・月２０万円といったって固定資産税分を引けば毎月１万円くらいなもの。
安いですねえ〜

７０年分を計算してもナンセンスですよ。それだったら固定資産税・都市計画税だって
年間１．６％くらいだから７０年税金を払い続ければ、税金のほうが土地代より高く
なるよ。

ブリリア大崎とか借地権物件はいくつかありますけど、ここの条件は破格ですよ。
超格安。

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で、いつ販売開始されるのでしょうか？9月頃？？？
それが問題です。
どなたか教えてください。

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定借は売る時も安いので、実質的な支出では分譲と大きくは変わりませんが、旧価格時代の企画が都との契約で生きているので、コストパフォーマンスは２〜３年前なみの水準ですよね。超お買い得かと。

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倍率何倍になるかいまから楽しみです。

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祭りには参加でしょ！

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売り出すのは6月初めじゃないの？
テナントの人たちはみんなそう言ってます。

ま、なんか情報あったら載せますね。

みんなで、抽選・くじ引きで楽しみましょう！

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6月初め？　秋頃じゃなかったっけ。

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>>468　の銀行関係者さんは、銀行で何の仕事をしているの？
70年間で25万円×70年＝1750万なんて計算したらダメでしょ。
物件価格に足すなら、現在価値に割り引いて考えなきゃ。

しかも自分の主張に都合のいい計算ばかりしていたら信用をなくすよ。

＞平均でいうと、1世帯あたり最低、年間20万円払うわけ
借地料１億６０４６万で８２９戸なら1戸当り年額193,559円で、70平米の部屋ならそれ以下でしょ。17万円くらい？
最低20万円は言い過ぎでしょう。

＞最低20万円なだけで、ビル管理会社のマージンが乗るから、25万円が妥当か？
借地料に本当に5万円のマージンなんか乗るの？
本当ならいい情報だけど。

＞2000万円近い増額だぜ？
あなたの計算だと25万円×70＝1750万円でしょ。
強引に2000万に近いと言えなくもないけど、自分の都合のいいように言い換えたら本当に信用してもらえなくなるよ？

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20万の地代に関わる管理費なんて5万も掛かるわけないでしょう。
25％ってことですよ？？
民間の仲介不動産屋でさえ、3％〜5％なんだからいいとこ年間6000円〜10000円、月にすると500円〜800円てとこでしょ。金銭のみの管理なんだから5％でも多すぎると思う。

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468はここがどうしても欲しいだけでしょ。
そんなことしても無駄無駄。
ここの販売は国民皆参戦となりまもまな購入者はほとんど手に入らないのは目に見えてる。
まともな購入者だっていざ手に入ったら賃貸に回したり転売の誘惑にかられるレベルですよ、この価格は。

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マンションブームの最後の灯火にふさわしい物件。
派手に行きましょうや＾＾

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そろそろポロロッカ食品館完成するね

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ポロロッカは６／６(金)グランドオープンだそうです。２４時間営業みたい。(深夜勤務の募集もあったから…)

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よっしゃー。
今のマンションから買い替えて貯金だな！3000万は浮くな。
老後は賃貸だな！

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正式名称は【ポロロッカ港南シティタワー店】だって。

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ここは、都民の個人年金物件です。
訳の分からない変額保険に入るよりマシです。
実際に住みたいとは思いませんが申し込みします。
運良く抽選通れば将来の年金のたしになりますよね

住みたい方は必死なのは理解出来ますが、利権とまでは申しませんが
リスクの少ない投資対象だと思います。
ここを買う方は、現金が多いと思います。
借金したらメリットが下がりますから、現金で買える人にとっては魅力的ですね

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マンションの売れ行きが落ちてきているそうですが、価格が上がり
すぎて消費者がついていけなくなっているためで、潜在需要はさほ
ど減っていないと思いますね。
だから、このマンションの購入申し込みは価格上昇でたまった潜在
需要をとりこんで驚異的な抽選倍率になるんでしょね。

確実な儲け話だから反社勢力の資金源なんかにならないよう頼みま
すよ、石原さん。

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この物件のことがはじめてメディアで紹介されたのはおそらく
２００６年７月１５日号の週刊ダイヤモンド「マンション底値買い」
という特集のコラムでしょう。（他にあったらごめんなさい）

二度と出てこない「宝くじ案件」として紹介されています。

記事では落札したのが住友不動産であることが分譲が遅れた
原因ではないかと推測しています。当時同じ港南口で分譲中の
ＷＣＴは港南でも高値で売れ行きが芳しくなかったので
あえてＷＣＴが完売するまでシティータワーを分譲しなかった
のではないかと記事は推測しています。

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仕方ないですよ。
こんな宝くじ物件ほかにありませんから。

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>所詮定借だし、作りも安っぽい----他に良いＭＳ沢山あると思うよ。

その通りです。だけど坪１５０万以下という価格がネガな要因全てを
吹き飛ばします。８００戸以上ありますが、まったく宣伝せずとも平均で
倍率５倍は軽いのではないでしょうか。
ということでageますｗ

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ここまで有名になってしまうと、sageても無駄かもね。

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おそらく安い団地仕様。
港南と言うだけでみんな必死になってるけど
全てに余裕がない感じ。
ここに住んでいることが恥ずかしくならないことを祈ります。

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宝くじですって！！！
もっと当選確率高いと思いますね。平均倍率５〜７倍くらいなもんでしょ、たぶん。

低いほうが２〜３倍で、高層階は３０〜５０倍かな、たぶん。秋には全戸一斉販売、
即日完売のニュースが新聞の一般紙に躍りますね。

住友は５０００人からのマンション購入希望者のリストが得られるわけだから
ホクホクかな。みんながハッピーな明るい話題になりそですね。

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>>492

だって都内に新築マンション買う余裕が無かった人にも買えるような
マンションをっていうのがこの物件のコンセプトだからしょうがないよ。
もっとも余裕があるもたくさん申し込んじゃうんだろうけどね。
私も資金に余裕があれば二部屋欲しい。一つは転売用でもう一つは賃貸用にね
その前に抽選があるわけだがｗ

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この画像を見ながら思いを巡らせて議論してくれ！

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黒いの欲しい〜。

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狭くていいから最上階が欲しい。でも狭い部屋ないんですよね？？

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証券化されたら是非買いたい

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＞狭い部屋ないんですよね？？

70平米から。でも、他マンションの40平米より安いかもね。

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>>493
間取りごとの申込なのでは〜？
低層・高層は選べないと思いますよ〜

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＞証券化されたら是非買いたい

ＬＴＶ５５％未満、ＤＳＣＲ２.３倍超のＡＡＡ格シニア債をクーポン４％で組成したら買ってみる？

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500
下から上まで全く同じ間取りじゃないでしょうに。。
高層しかない間取りを選べばいいんでない？

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えっ？
下から上まで同じでしょ。

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えっ？！
下から上まで同じって聞いたんだけど。

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URですら同じじゃないのに、ここは同じ？？
まさかね。

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同じです

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誰も最近のURと比べてるつもりはないんですけどね。
築10〜15年のものでも上下階の間取りって全部同じとこなんて稀ですよ。
（URタワーは古くても10年ほどでしょうけど）

それと都心UR物件と郊外UR物件ではグレード違うのも認識してます。
分譲も結構見てきましたが、賃貸物件はもっと見てます。

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上から下まで同じっていうのは確定情報ではないんでしょ？
誰が適当に情報流してるんだって言いたい。

509はちゃんと読みなさいよ。上から下まで同じじゃないでしょ！って書いてるんだから。

URですらって言ったのはグレードが上と思っているわけではなくて、分譲じゃない物件ですらある程度は階数に応じて間取りかえてるのにってことですよ。

レス不要。

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なんかどうでも良い情報で盛り上がらないでほしい

この物件は、2〜3年前にマンション買えなかった人のほとんどが申し込むでしょ？

いくらマイナスな情報を流そうがそんなに倍率変わりませんよ。

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だから上から下まで一緒だっていってんだろ。
確定だよ。
北側の中層ぐらいまではタワー型駐車場が入るからその部分は部屋がないけど（、それ以外はみな同じ。
つまり、高層にしかない部屋というのは北側でコスポリに完全お見合いのものだけ。

知らないくせにがたがた騒ぐな。

まずは低層がこれね。

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んで、高層階

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すまん、スレが混み合ってて低層がうまくいかんかった。

もう一度

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全く同じですね間取り
なんかガッカリ

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512-514さん

情報ありがとう。説得力あるな〜。
間取りが一緒であって欲しくない、という希望的観測が多いようだね。

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あんまりここよくないけど、それでも倍率すごいのでしょうね
私もネガ要素を知っても欲しい気持ちは変らないし
みんなもそうなんでしょうね

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知らないくせにとか、口悪いですね。
こういう輩が申し込むのかと思うと、安いだけの物件は住んでからが大変そう。
でも申し込みますけどね。

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ネガレスしても…
圧倒的に価格が安い訳ですから
全てのデメリット吹き飛ばしますよ
住むつもりはありませんが申し込みします。

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いや、この512のお方は、もう権利確定では。

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安い間取りだと３０００万円以下で買えそうですね。
３０００万円を１０年でローン組むと某地方銀行で１０年固定金利
１．７５％で毎月２７３，０００円ほど。

月額３０万円で貸すことができれば、管理費や固定資産税等の諸経
費引いてもローン返済は可能です。自分の財布の負担なく、１０年
待てばタダで自分のものです。

おいしいですね〜

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522
サラリーマン、甘すぎ。

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なんで？

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>>424 などに書かれている通り、
１平米４５万円以下、全て７０〜９０平米という条件を達成する必要があるので、
上から下まで、北でも南でも全て１平米４５万円ちょうどになるでしょう。
下の階を安くすると、単に住友の損がふくらむだけです。
つまり、３１５０〜４０５０万円。

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522は、アホだね。ほんとイライラする。20代か？

①30万が収入になるのを知らない（所得税住民税を計算していない）
②しかも30万なんて収入にはならない。（20万〜25万でしょ）
③3000万以下の物件なんてない。
④地代が計算されていない。
⑤空室リスクをしらない。
⑥住宅ローンで借りて、貸そうとしている。（貸す場合は投資ローンで利率が違います。）

おいしいとか言うのは、おにぎり食べてるときだけにしろよ。

10年フルローンでキャッシュフローは赤だよ。大赤。ヴぁかだな。ほんと

もう素人は、不動産運用とかに手を出さないで自分で住めよ。

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サラリーマンさんは、ほめ殺しタイプのネガキャンを張っているんでしょう。
ちょっとやり過ぎで白々しいです。

525さんの言うとおり、低層階の条件の悪い70平米の部屋でも3150万円未満の価格設定をすることはないでしょうが、そんな部屋が30万円で貸せるはずありません。

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まぁ実際はキャッシュが無ければ20年ローンで借り、
10年ほど返したあとオーナーチェンジで売却しゲインを得るのが理想的ですかね？

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条件あるなら住みかえて今のマンション売ってゲインしようと思ってたけど
賃貸ＯＫならはじめから賃貸かな。８％は確保できるでしょ。インカムの
キャッシュフローは、おそらくプラス100万くらいかな。
節税もできるし。

リスク少なく100万年収アップはいいね。

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＞526様

もし、あなた様が投資目的で本物件を検討されているのなら、526の様な書き込みは不要です。

私は正直、522の様な人がこの物件をローンで購入して、ローンがぐだぐだになって売り出されたのをたたいて安く買う（つまり、販売価格よりさらに安く買って賃貸に出す）のが一番だと思ってます。

よろしければ、今後、売り出しまで数ヶ月もありますので、522の様な方が、また出て来ると思いますので、是非、励まして、褒めて、購入する様に促して上げて下さい、御願いします。

って、ここに書き込んだら意味ないんだけどね。

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朝のゴミ出しはエレベーターが混み合って異臭を放ちそうでヤダな…
今時同じ階にゴミステーションもないなんて。

あとペット不可だよね。ここ。

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最安値６５平米で２９００万くらいでしょ。
こういう部屋はここに限らずメディア宣伝用として販売戦略的に必ず入れてくる。世間にお買い得を広く印象づけるため。
ただし低層で条件悪い間取り。センターコアのシャフトすぐ傍だったりする。そのかわり競争率が３０倍とか越えるよ。

団地みたいにダサくて画一的で内装グレードも最低だけど、場所はいい。
いづれにせよ格安の定借物件として人気が出るのは間違いない。倍率もかなり高いんじゃない？すでにファンドの手が伸びているよここも。
いよいよ来月ＨＰキックオフですね。ただし価格発表は秋になるから。

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>>532

最低面積は７０平米だぉ

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>>531
本当ですか？
ディスポーザーもないんですよね。
このマンション、住むとすごいことになりますね。

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私は３戸購入予定です。
ファンドに染まるのはこのご時勢しかたがない現実だとしも、更新後の毎月の地代や、税金、毎月管理費＋積立金を支払ったあとの、実質の投資利回りは結構低めになりそうですけど、それでもアセット購入していけるのですから脅威です。
サブプライムローン関連のファンドと同じ図式で、賃料収入を見込むファンドに組み替えて転売して、当初に購入するファンドには損失が生じないような仕組みが考えられているから、分譲デベは在庫がさばけるし、その後の賃貸物件の管理委託費用がじっとしていても懐に入ります。
分譲マンションデベロッパーとファンドは持ちつ持たれつの関係なんですよね。
なおかつ当マンションを最初に購入するファンドも転がし利益が入る。
一方、居住者の間では区分所有者と賃貸入居の占有者の微妙な溝が生まれ得るでしょうね。
確実に言えるのはファンドを購入する機関投資家は真っ先に買い占めに走る物件だということです。

NETはいくらなんだろうかという疑問が常につきまとうマンションです。

しかし仕様が最低グレード設定なのでそのままでは住みにくいかも。改修の手を入れるかしないと。もっとも、賃貸対応のどこか法人の事務所だったり、企業の社宅などに使われるのだろうが．．．。

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アホか。3戸も購入できないでしょ。
名義変更には贈与税かかるし・・なに考えてんだろ。

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新築マンション情報
〔パークコート赤坂〕がなななんと坪単価230万円での販売決定！！　
赤坂で新築でこの価格。急いだほうがよいでしょう！
目を疑いますがこれは事実です！　！
三井不動産レジデンシャル公式HPによる詳細はこちら…
http://www.31sumai.com/mfr/A7902/

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>>537
売れ残りじゃん、
しかも通勤に不便、
却下。

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>>537

うけましたｗ

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驚きました。ＨＰを拝見いたしました。すごい。
赤坂ということもあり地下鉄の最寄り駅も近く立地や利便性は最高ですね。
しかもマンションのグレードも高いので超お買い得だと思いました。
現地のレジデンシャルサロンに興味津々です。
中心街の一等地で、しかも三井の新築でこの価格。素晴らしい物件だと思います。

通勤するのに片道６時間半かかる点を除いて・・・

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３戸？充分買えますが・・・。
なんで買えないといってる人がいるのか逆に理由を聞きたいのは私だけ？？
名義？意味不明。。。
金があればファンドだって買える。

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営利目的のみなら3戸販売も可能でしょうが、都が絡んでるので普通に考えてここは買占めできないでしょうね。
確認したわけではないですけど。まぁ、3戸とも抽選に勝ち残れるとは思えませんが。

こういう図太い神経の持ち主が資産増やしていけるんでしょう。とても真似できません。

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200〜300戸を買い占めようとしているファンドを私は知っています。

こういったPFIはコンソーシアムの組み方によって優劣がハッキリと出ます。
私は次点のツインタワー＋中庭案のほうが好きでしたね。
事実、設計評価ではTOP得票でしたし。提案販売価格で負けましたね。
有楽は個人的には好きです。なぜなら天下の大成建設の100％子会社ですから。

幹事会社の住友は今になって泣いていると察します。
4年前には今の建設資材の物価上昇は予測すらできなかったことですから。
ただ、大赤字を出してでも施工を成し遂げる竹中の姿勢は素晴らしいです。

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天井高さは2550ですね。最近にしては割と高めではないかと思いアンス。
しかし、床が木目調塩ビシート、ソフトビニル巾木とありますが、
ところで木目調塩ビシートって一体どんなものなのですか？

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>>541
はぁ〜ヴぁかじゃないの？
3戸一括購入ができたら、そんなクソ金持ちに売るのではなく、
俺が住友だったら販売会社やファンドに一棟売りするよ（148万/坪）で。
そんなことが契約上まかりとおっても倫理上まかりとおるわけないじゃん。
PFIなんだから1名義1戸にきまってるでしょ。
不動産を転がすことでしか存在できない悲しい人ね。

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>>548
都が土地を民間に貸して、その民間は都と契約した条件に従って定期借地のマンションを
分譲するのですよね。

都の書類によると「販売価格」となっていますが、これはエンドの販売価格を示して
いると考えるのが普通なのではないですか？違うのでしょうか。

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坪単価180万そこそこではなくて、坪単価１５０万円未満です。

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都のHPしか頼るものがないのですか？
HP情報がすべて？
不特定多数が利用できてしまう掲示板や他人に頼らないで自分で現況して都に問い合わせるなりして勉強しましょう。

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一個人一名義のルールがあったとしても、東京都に住民票が無くとも買い占めることは事実上安易なことです。

仕手ファンドってのがいることはご存知？

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551　が消去されていますね。

これは548さんへ対しての暴言もしくは事実無根の虚偽を書き込んだためと記憶しております。
548さんの書き込みは残っております。
つまり548さんの内容は事実だということなのです。

おそらく551さんは管理人によってアクセスし制限（投稿禁止）にされてしまったのでしょう。

このように、みなさんも暴言や、自分の気に入らない書き込みに対して揶揄したり、他人をへの誹謗中傷、事実無根の書き込みに気を付けましょう。

当分この掲示板は静かになりそうです。

546　547さんも消去されていますね。
これは他人への罵倒、誹謗中傷投稿だと記憶しております。

情報によると、自作自演が横行していたようです。

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ここの管理はそんなにちゃんとしていないよ。
削除依頼すればだいたい消える。

548が削除依頼でもだしたんじゃないか？

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553

どうやるの？

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巷のうわさでは結局坪単価250万〜260万で最終販売価格として落ちつくとされています。
にしても、品川駅近でこの立地で坪270万は破格の超安値で超お買い得だと個人的には思います。
なぜなら近隣の同グレード同立地タワマンの平均値は坪340〜345万ですから。

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557さんへ

当ったら坪270万円で必ず売ってあげます
絶対逃げないで下さい

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＞557　坪単価250万〜260万

ま、妥当なところだろうな

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あれ？
定借で坪２６０じゃそんなに安くない
坪１５０って噂だったのにどうして

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548を始め、適当な推測で事実無根のことを書かないでください。

この事業は東京都の平均勤労者年収800万の4倍　3200万で都心に住居をつくることが
目的として始まったＰＦＩ事業です。（目安80平米）
したがってファンドに一括販売することや事業者の論理で
利益を載せて260万売ることができません。
事業者選定審査基準違反ですよ。
もし、反論や確かな情報があるのだったらソースを示してください。
混乱させるための書込みはやめてください。

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定借高層マンションって、
将来の取り壊し費用は誰が負担するの？

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妄想や思いこみから脱せない人もいるようですが、ご自分で調べてみてはいかがでしょうか？
真実が浮き彫りになった時点でまた来てください。

ちょっとお気の毒ですが、夢を見るのはそろそろ終わりにして現実を見つめることが必要だと思われます。
もし気を悪くされたら誠に申し訳ございません。

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販売会社はどこなんですか？
問い合わせ先はどこですか？
そんな格安なのになんら世間の話題にも上がっていないのはなぜでしょうか？そんな格安で施工したら施工会社は大赤字ですね。
その赤字の補填は我々の税金から？
疑問符だらけの物件ですね。
都営住宅ですか？

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>>562
私が以前見た定借物件は、管理費と同じようなノリで
毎月徴収される計画書を出してましたよ。

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取り壊し費用は毎月の地代の積み立てによって賄われます。
地代は平米数により決定されます。
このくらいの規模だと通常は３万〜４万くらいですが、３年ごとの更新があるのが一般的です。
地代と管理費と修繕積立金と組合費を合わせると毎月５万〜６万くらいの徴収となると思います。ただし３年を過ぎると突如地代が上昇するケースが実際に過去に何軒もありましたので契約内容と約款に注意してください。

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563さんこそ　なにを根拠に言っているのかソースを示すべきです。

東京都住宅局に問い合わせしてみては？
事業者決定の契約条件や募集要項すべて情報公開されていますよ。

人をコバカにするのはやめましょう。

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どうも現実が受け止められないかたがまだいるようです・・・。
ここまでくるともう誰が何を言おうとも全く聞く耳さえ持ち合わせていない心理状態でしょう。心の余裕すら無くなっているとお察しします。
私たちはそっと静観しましょう。

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品川駅前タワマンが150で手に入るわけないとずっと心のどこかで思ってた。

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>どうも現実が受け止められないかたがまだいるようです・・・。

現実って坪１５０ではないということですか？
だとしたら何の魅力もないマンションになるんですけど。
事実はどうなってるの？

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>557
なぜなら近隣の同グレード同立地タワマンの平均値は坪340〜345万ですから。

あのぉー、近隣の同グレードのタワマンって具体的に教えてくださいな。
ディスポーザー、床暖、各階ゴミステーションなし、全エアコンOPって、そんなタワマン知りたい。

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ここが坪１５０万という破格で販売されても困る人は
だれもいない。事業者は土地取得コストがかかっていない
わけだから基本的には建築コスト負担のみ。
この価格ならマスメディアに広告うたなくても、ＭＲ
つくらなくても（構内ＭＲになるだろう）即日完売だろう
から販売コストも限りなく押さえられるしね。

地主の都はコストのかかる都営住宅をつぶせたわけだし
しかも土地を手放さずに７０年にわたって借地料という名の
キャッシュフローと固定資産税収入を得ることができるしね。

まあ困る人いるとすれば、港南地区で新たにマンションを
分譲しようとする業者だが、ＷＣＴやベイクレの売れのこり
を別にすればいまのところ計画はない。
ただコスモポリスやフェイバリッチなど近隣の物件を高値で
売り抜けようとしている転売ねらいの人は困るかもしれない
ね。

もちろん価格は出てみないと分からないけど、港南地区で
坪１５０万の新築がでるといううわさがあるだけで、
中古狙いのひとはもう少し待っとこうと思うからね。

ちなみに港南のタワーは成約価格ベースでいえばかなり
下がっています。今年になってからベイワードで＠２２０万
コスポリでも条件低層は＠２４０万という成約事例が
でています。もっとも港南は分譲時価格はほとんど＠２５０
以下と激安だったのでキャピタルロスがでるまで中古価格が
下がるには４−５年かかるでしょう。

不動産中古は周囲の相場に引きずられるので、個別事情で
相場より安く売られてしまう物件があると値下がりを
誘発します。まあそういう意味では港南の中古狙いの人は
秋から年末にかけていい買い物ができるかもしれません。

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でもタワーフェイスはいまだに４１５万だぜ？？

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いやいや、鉄鋼、コンクリート、資材高騰による物価上昇みると大赤字でしょうよ。補填は契約にはないのかな？契約時の条件を知りたい。見積もり有効期限仮に１ヶ月かつ半金半手ならリスクヘッジできたはず。

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>>572

ここは定借なんだから、ここの価格の影響を受けて他の港南タワーが値下がりするのはありえないな、残念ながら。最近の中古成約価格の値下がりはマンション価格の上昇により売却物件が港南地区で増えすぎて需給のバランスが乱れたためです。
ですので、572さんのいうとおり、港南地区にタワマン計画がないので今後、供給過多はおこらず、中古の値崩れはおこらないでしょうね〜。

そもそも、グレードも違いすぎだし、このご時世に分譲価格を下回るような価格で売る人なんていないでしょ。転勤や買換で１週間で売らなきゃいけないような人は別ですが・・・。今は大崎が坪４００の時代ですよ・・・。

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落札条件が、都内の勤務者平均年収800万の4倍を目安に設定されたこと
そしてその条件は、物件戸数の2分の1以上であること。
この条件に対して住友チームの提案は、平米45万以下の住居100%という提案です。
この価格条件が功を奏してデザインで評価されたチームも審査落ちしました。

したがってここの販売価格は変更できないんですよ。
ウソだと言うなら以下に確認してみなさい。

東京都住宅局住宅経営部総合計画課民間活用事業係
東京都新宿区西新宿二丁目８番１号 第二本庁舎１９階
TEL ０３-５３２０-５０１６

同様にソースを開示できないならこの掲示版に　坪150万ではないと言い張り
人を中傷だけする傲慢な書込みをするのはやめなさい。

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>>574

タワーフェースなんてさっき調べたら２５Ｆの部屋で＠２９０だったよ。
分譲時は＠２２０だからそれでも１割強も載せているんだけどね
＠４５０ってのはＶタワーでしょ。あそこは港南でも別格だからね。
駅直結（つっても結構ホームまでは遠いけど）強しってことですね。
そういう意味は大崎の住友ツインタワーは高くても値下がりしにくい
かもしれない。

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しかし販売会社もコンソーシアムに含まれてのコンペだったはずでしょ？
なぜ未定なのです？
ちょっと怪しいですよ。
穿った見方をすればどこも逃げているのでは？
民間委譲するも益でないんじゃ・・・
ボランティアやてーるわけじゃねし、、、

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>>577

そんな提案はみんな知ってるよ。
でも、それにどんな拘束力があるの？

その、名前が長いなんとか係はどんなことがあろうとも当初の価格を保証しますっていってくれんの？
問い合わせたならそのやりとりを教えて下さいな。

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>>576

はっはっは。定借なので他の港南タワーの値下がりがありえないとは
頼もしいお言葉ですな。
定借と所有権付きではまったくマーケットが異なるというような
ご意見に聞こえますけどそういうものなんですか？
もちろん定借というだけでローンが付かなかったりという理由で検討外
とする方もいらっしゃるとは思いますが、だからといって客層が完全
分離し中古マーケットにおいて互いに影響与えないとは思えませんけど
ね。もちろん所有権＞借地権というのに異論はありませんが、＠１５０
と所有権付きの中古価格とはまだまだギャップがあると考えます。

まあ含み益も含み損も売却しないかぎり精神的な意味しかもたない
ので自己居住の人にはどうでもいい話かもしれません。

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580　あのねぇ
東京都の公共事業なのよ？

事業者が勝手に販売価格上げたら、都の住宅事業（政策）の
平均的なサラリーマンに住居を提供しようという事業意図が不履行になるわけ。
それは事業者の債務不履行。
まぁ不履行になれば、損害賠償払うわけだけど住友がそんなことすると思う？

心配ならちゃんと東京都に確認してから書き込みしてね。

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＞＞５８２

東京都の公共事業だからなんなの？
事業者が勝手に販売価格変えるわけないでしょ。意味不明・・・。

東京都と事業者がもめてるから未だになんの発表もないのでは？
東京都は条件変更しても別に損しないよね。

今、現在どこに問い合わせても、過去の発表でいっていること以外なにも具体的なことは教えてくれないのでは？！
もしなにか具体的なことを教えてもらえたのならそれをあなたがみんなに説明してみてね。
みんな確信のもてる情報待ってるよ〜

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図式を理解できないらしい。

提案価格というのはコンペ時の、”我がチームだったらこの価格でお宅様（東京都）に提供できますよ”という価格。
エンドユーザーへの入居の販売価格は事業主が決定すること。事業主とは名目のうえでは東京都だが実際は民間（この場合は住友チーム）に全て委譲していこう
というのがこのプライベートファイナンシャルイニシアチブという事業。最近だと府中市の図書館なんかがそうですよね。PFIとは、官だけではできないことを民が代わって（主導して）運営しましょうというもの。ハードもソフトも民間主導のファイナンシャル事業（利潤をあげることを目的としている）なのですよ。慈善事業ではないのです。官も民も利潤を追求するという純然たる経済活動なのです。
おっしゃるように、”都民のために・・・提供する”というのはあくまでも手段であり目的はどうもそこにはないようです。

これで理解できましたか？

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まだ１５０万で買えると信じて疑わない輩がいるらしいが.......
販売代行会社がいまだに見決定なのも、そこで紛糾しているからなのですよ？
よく勉強してから石原都知事に陳情しなさい。

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だからこそ定借で地代がついてまわるのですよ。
慈善事業なら都の税金でまかなわれるはず。

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フタを開けてみたら２００前後におちつくんでねぇの？
上層で２５０。低層で１５０。
いいじゃんいずれにせよ破格値なんだし。
２５０が高いと思うなら抽選に参加しなさんな。。。。
それだけのことですよ。

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今からあーだこーだ言っても始まらないんでは？
価格が発表されるのを待てませんか！？
どう転んでも安普請マンションなんだから相場よりは格安でしょうし。

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そうそう
それがいいですよ、待ちましょうよ。
相場よりグッと安いのは間違いないわけだ。
でも150万ってのはいくらなんでもないでしょうけどね。
自分も200万は覚悟しています。
80㎡で4800万。
わおーーー超安い！
あとは抽選？低く見積もって平均50倍くらいっしょ！！あはは。

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本日【ポロロッカ食品館２４時間営業】の看板、確認しました。右隣に【100円ショップ、キャン・ドゥ】の看板もありました…ポロロッカは、思っていたより、狭い店になりそうですね。同じ日にオープンか？６／６（金）

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お二人のやり取りをみていると、どうやら坪250万円派は何の根拠もなかったようですね。
根拠がないから間違っているとは限らないけど、微妙に理屈を変えるところがかっこ悪いね。
でも、どちらが正しいかはまだ秘密です・・お楽しみに。

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うん。楽しみだね〜。
このスレでは悲鳴が・・・

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584の話は、一般論だけで根拠レス。
しかも人を見下した発言で不愉快になります。

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↑
おいおい、またまた　ただのHPからの抜粋じゃん
好きだねぇーこれ。そんなことみんな周知。

事業者は東京都なんてカキコで誰も言っていないと思うけど。。。
むしろ逆で、住友チームの民間とカキコでは言ってるとおもうけど。読解力も無いようですね。

しかも目標とする・・・だから、、、あくまでも（笑）

短い夢でも見てください。

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>>593

なんもわかってないねこの人・・・

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150万派は、僕以外にも2名いますね。
一方根拠レス派は自作自演です。
管理者さんＩＰ確認をしてください。595,596は自作自演ですよ。

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私は情報公開まで楽しみに待つ派です♪
150万〜200万の間なら申し込む。それ以上ならいりません。

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要は、何戸かは専有面積80㎡程度で
販売価格3,200万円程度（目標）が確かに存在すると。
しかしそれはあくまでも最安価格の住戸を指していると。
そして45万円/㎡以下の住戸もあれば45万円以上の住戸もあると。それぞれの戸数については規定がないと。

つまり利潤を追求する住友事業チームが販売価格を設定した際、平均すると45万円／㎡というのは計算上成り立たないと。収益を出さなければならないと。儲けたいからというのがその理由だと。

そしてさらに上層階や広い住戸はや条件が良い間取りの部屋の販売価格がは他より高額なのは当然だろうと。

あのー、画一的に全ての住戸が１００％で45万と思いこんでいること自体が夢をみていると。

で結局平均してならすと・・・坪２００万で落ち着きそうだと。これはあくまでも巷のうわさだと。

そういうことじゃない？

当方、５８４さんじゃないが、代弁しました。

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うーん、たしかに価格の振れ幅については規定がないように読みとれますね。『目標』って書いていますね。３２００万円以下とは書いていないと読めますが。

そして全戸数の２分の１が４５万円以下ならいいんでしょ？
残りの２分の１は与件は無いように取れますね。

極端なはなし、９０平米で１億の部屋がいくつかはあっても与件違反ではない。先の全戸数の２分の１が４５万円以下という条件を満たした上ですから当然でしょう。

わたしは平均４５万／㎡はありえないと思う派です。
もう少し高くなるでしょう。５０万〜５５万円だと思いますよ。

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