シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Part ３

真っ黒タワーの左側がビュローかな？
で、その左はクリスタルスクエア？

真っ黒タワーの右後ろにほとんど隠れた状態で見えるのが、コスポリ。
それの右奥はＣＭＴ（かな？）で、
その右が東京タワー。
その右がフェイバで、
その後ろにほとんど隠れている茶色いのがラクシア。
フェイバの横の白いのが森永ビルで、
その後ろに見える茶色い大きいのがケープ、
その右がグローブ
ですね。

南側は障害物なくて眺望よさそうですね。

380さん

ぴったりですね。さすがご近所よくご存知で。

３８０さんのような方と一緒に、東京タワー行ったら楽しそう。

販売会社内部でPMが先日やっと決まりました。

販売方法も昔の公団方式です（当然）

いよいよですね〜！

多分、不動産会社社員が多いんでしょうね!!

抽選ですから神頼みですが・・・

スミフの方ですか？
差し支えなければ、詳しい内容を教えていただけませんでしょうか？

真っ黒タワーの左は都営だと思います。
タワーの南側に位置してます。
布団のかけ具合から見ても都営で間違いないと思います。
真っ黒タワーに布団がかからないことを祈ります。

う〜ん。

太くて、丸っこくて、黒光りして、硬そうなものが天にむかってそそり立っている様に見えるのは私だけですか？。

>>386
この界隈でも、堂々と目立つ干し方をしているのは都営ですね、
次に意外なのは、芝浦の高層マンションキャピタルマークタワーです。

ほんとに、ここの黒い建物に、白い布団がパネルを超えて見えない事を願います。

すみません、あとコスポリの奥はPT品川でした。。

布団を干せるようなベランダ付きなのでしょうか？

実家の母親と、嫁の実家の父親と、自分と弟の４人で申し込みます。だれか当たるでしょうから、買っておいて後で売買で名義を変えればよいだけね。

多分、十年譲渡禁止あたりかと・・。
西戸山タワーホームズが、元公務員宿舎でそのような条件で分譲したと聞いたことがあります。
おまけに、十年後には一気に売りが出て大変だったとか。

ま、親族同士だったら内緒で・・・・・・。

ポロロッカ来月上旬ＯＰＥＮですね。ポロロッカってあんまり安くはないですけど。

>388 その芝浦に建ったＣＭＴは、
かって販売当時、
センタク干し設置派と、
落下危険、体裁悪いので反対派が、
ここで、議論を戦わしていましたが、
結局、容認されたのね。

>>393
芝浦・港南にも比較店ができたので、ここの食品館は、
①高級マンションが多い地区なので店舗の雰囲気を上げて、従業員対応も強化する
②高級店舗路線ながらアイランドや品川駅中店などの近隣との競合を考慮し
価格はリーズナブルにするが拘り（高級）商品も陳列する
③生鮮関係は当然扱う
④深夜対応型で都心派一流ビジネス世帯の時間にマッチングさせる
⑤近隣タワーマンションや今後販売が開始されるこの物件の顧客獲得率を
高めるため、郊外や県境外周区食品館より格上の充実（ハイクオリティ）展開とする
・・・などが目標になるんでしょうかね。

上に入居する人たちも、品揃えや安さにつられてWTCのマルエツに行くのでは？
消費者も＊＊じゃないから、高級物件（？）に住む一般の人たちは安いところに行くと思います。
ヨーカドーのネットスーパーやジャスコの無料送迎バスもあり、かなり苦戦するのでは、と思います。

失礼。

× WTC
　↓
○ WCT

でした。

>>384 デベにお勤めさん

販売は旧公団方式との情報ありがとうございます。
ちょっと検索をしてみたのですが、現在のURは賃貸の情報ばかりで
なかなかよく分からず、どのような方法なのか教えてはいただけませんか。
１戸ごとの応募や抽選ではないということですよね・・・？？

つまり、
階数は関係なく部屋タイプごとに応募して、
抽選して当落と当選順位を決め、
あとで当選順位ごとに希望階数を決める方式？

なんだかなぁ。

＞３９２
都と住友の取り決めを前に調べたときに譲渡制限も賃貸使用も大丈夫だったと思います。

＞３９６
ポロロッカとマルエツは同じ会社だから仕入れも一緒、同じ品物は同一値段だと思いますね。ただ店舗面積がポロロッカのほうが狭いので、多品種少量になるのではないかな。
ＷＣＴのマルエツで酒類の棚が一列両側にあるけど、ここは隣に酒屋があるから売らなくてもよいし・・・

384さん

当選して優先順位で、希望の階、間取りが取れないようだったらキャンセルしかないですか？

それとも1年目から賃貸用で購入できるのでしょうか？

401=384
恥ずかしくない・・・（ｗ）

賃貸用で購入なんてできるわけないですよ。

403さん
その根拠はなにかありますか？
教えてください。それとも推定ですかね。

400さんのような意見もあるじゃないですか。

投資用に購入する人が殺到して都の住宅政策が本末転倒な状況にならないように自己使用5年（会社命令の転勤などは免除）の条件はつくみたい。
ここの掲示板でもあるけど、東京都へいろいろと要望が寄せられているようですな。
購入者の資金面までは都も制限できないから与信のたつ自己使用の人が優遇されるんではないかと思います。自己資金でここに引っ越したいという人とかね。

追伸：倍率を下げる為に本当に住みたい人はお上にいろいろと要望出した方がいいよ。
安いから投資しようというやからを排除する為にもね。

競合物件企業の人が、
なぜ親切に解説を？

404さん

譲渡制限や賃貸使用が可能だったとしたら、莫大な数のプロの投資家や素人の投資家たちまでがあらゆる伝手を使って申し込んでくるのは目に見えてますよね？
そんなことになればこの物件がどうなるかわかりますよね？

この物件には選択肢は基本以下の３つしかないのですよ。
①譲渡制限や賃貸使用不可の制限をつけて当初通り安く売る。
②譲渡制限や賃貸使用不可の制限はつけないが、価格を変更してもう少しまともな価格で売る。
③売るのはあきらめ賃貸等にしてしまう。

まあ、販売方法が内部で決まったとの記載がありますが、そんなものはなんとでもいえますし。
正式発表まで何が起こるかわからないんではないでしょうかね。

定期借地のリスクを考えれば当初の価格で妥当でしょう。
そんなにめちゃめちゃお買い得ではないよ。
ちょっとお買い得ってくらいじゃね。

床面積70〜80㎡がワンフロアーに20戸。
田の字が多いですね。
エレベーターは計８機。

田の字ですかー。
角部屋も角部屋らしさが無くて、萎えますねー。

田の字も多いけど
斜めに変形の部屋が多いですね。

第三者への賃貸、譲渡については基本協定で合意済みですよ。
みなさん投資ですよ、投資！！！


http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-15.pdf

１７ページ
最終譲受人は、自己の専有部分を第三者に対し譲渡若しくは賃貸し、又は第三
者に使用をさせることができる。ただし、この場合、最終譲受人は当該第三者に
対し、定期借地権の賃貸期間が更新若しくは延長されないものであること、整備
施設の存続期間が定期借地権の賃貸期間に制限されるものであること、及び賃貸
借期間満了時に取り壊し予定の建物であることを告知しなければならない。

ここ家賃、坪どれくらいとれますかね？

70平米として
収入年300万 地代24万 管理費30万 ローン支払い140万てとこじゃないですか？
利回りは、10%で
実質利回りは、8.2%ですね。
空室リスク入れると　7.3%

まぁ所有権付ならめちゃくちゃいいですが
借地ならこんなもんじゃないでしょうか？

賃貸ＯＫとなれば、一気に放出されますし
投資目的なら体力がある人じゃないとこの地区は厳しいかもしれませんね。
そんなにおいしい話はないですよ＞415
3000万でＪリート買ったほうがいいかもしれないですよ。

倍率数百倍確定ですね〜。

どんな人が当選するんだろ。

共用施設ほとんどないみたいだし、管理費等はもっと安い可能性も高いのでは？

>414
東京都の合意があれば何でもありの協定書ですね。。。。
価格も変更可能です。経済情勢の変化もありましたし分譲価格は地価調査程度は上昇するのでは？
よく見ましょう。

販売価格上昇　→　その分東京都と住不で山分け　→　結果として都民のためになる

だれも文句言えないね。

９０平米以上の間取りは無いのでしょうか？
７０平米台で411さん情報の変形田の字では...。
期待していただけに魅力半減、まあこんなものでしょう。
価格上がる場合は倍率は大したことないよ。

７０〜９０㎡のファミリータイプが１００％で８０㎡台が中心になると
以前見た提案資料にはありましたよ。

↑どういう意味？100％って。
70〜90㎡までしかないってことですか？

>>423

そです。東京都の条件は以下のとおり

「販売戸数の２分の１以上の住戸の専用面積が70 ㎡から90 ㎡までの間
にあり、その提案販売価格が45 万円／㎡以下であるか審査する。」

住友の提案書は以下のとおりです

「専有面積が７０㎡から９０㎡までの間にあり、その提案販売価格が４５万
円／㎡以下である住戸の割合 →　１００％」

「専有面積が７０㎡から９０㎡までの間にある住宅戸数　→ ８２９戸（全戸）」

となっています。詳細は

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-22.pdf

をご覧ください。

もともとの発想がファミリー向けの優良住宅を中間所得層に提供すると
言うことだからなんでしょう。
普通の民間タワーなどは投資用の小さな間取りもいれますけど。最近の
都心マンションが販売価格を下げるために６０㎡台が中心になってるこ
とを考えると、ここは貴重です。

６０平米で３ＬＤＫですかね？最近は部屋数が２，３あっても小さすぎるし窓もちっちゃいから
机とかおくと狭すぎて圧迫感を感じる。寝室はせめて７畳以上はほしい。

欲しいとか何とか言ったって仕様は決まっている。
低仕様が嫌なら、最初からここを候補とすべきではない。さっさと去ればよい。
そんな事はずっと前から分かりきっているはずなのに、相変わらずネガネガやってる奴は・・・。
こんな匿名掲示板でネガやって倍率下がると思ってる、自分の腐った頭をどうにかした方がいいよ。

>>416

金融関係の友達にこの話（賃貸経営）するとみんな同じこといって反対
するんですよこというんですよね。でも不動産リートなんてポートフォリオ
の内実知った人しか儲からない仕組みになってると思うし、素人なんていい
カモになっちゃうかなと思うのです。

だったら土地感ある場所で現物かなーと思っちゃうんですけどね。
定借→NGってのは確かにその通りだけど個人がなんの傷もないピカピカ
物件なんてそもそも買えるわけないから、キズ物狙いがポイントと思ってます。
会社みたいに稟議書書く必要もないし、キズのリスクマネージメントができれ
ばいわけだしね。

とはいえこの物件月額２５万で借りてくれる人なんていまどきいないかも。

70平米の部屋なら、177,000円で私は貸す。

どこかの企業が代用社宅に借り上げてくれないかな。

>>429は、相場を知らない。
川崎より安いじゃん。あり得ない。

買えなかったら貸せないが、177,000円で私は貸しますよ。
借り手としては、大企業の借り上げ社宅を希望します。
企業の福利厚生だと家族帯同で177,000円前後が多いと思いますが、いかがでしょう。

ちょっと安過ぎ。
井の頭線沿いの70平米を借上げ社宅で借りているけど、月20万円とか言ってた。
ここだったら25万円くらいじゃないの。

企業の社宅の限度額って、場所によって変わりますか？
東京と地方都市だったら限度額が違うけど。
７０平米の部屋として、本社課長クラスの社宅を想定していますが、どんなものでしょう。

湾岸タワーの駅徒歩圏内なら坪10000円（シティタワー品川レベル）〜14000円（高級分譲）あたり
ではないかと思います。高級分譲高層階はもっととれますが。
まぁ妥当なところで21万くらいではないでしょうか。ここは共用施設がないでしょうから、このくらい取れれば御の字でしょうね。

２１万円取れれば御の字ですね。
２１万円を目標に、177,000円以上取れれば私は満足します。

買えるか買えないかわからないし、買えても公団方式とやらで高層階になるか低層階になるかわからないでは、とらぬ狸の皮算用ではあるのですが。

公団方式の抽選方法だとすると、同じタイプの間取りで階数が違ってもそんなに価格差ないんでしょうかね。だとすると高層階はおいしいですね。通常は投資用には低層が割安なんですが、この辺は有利に働くかも。と言っても私は居住用に考えてますが。。ただ、将来貸すことも無くはないので、そういう視点で物件探ししてます。（みなさんそうだとは思いますが）

仕様はちがうでしょうけど、近隣マンションで
６３㎡で２５万／月くらいだといわれましたよ。（低層階）
品川駅前の不動産屋で。
ちなみに、２０万にしたら翌日に即決まりますって言われました。

ちょっと安く見ておいたほうがいいですよ。25万で貸す心つもりでいても、そんなにうまく埋まるとも思えませんから。港南エリアでは高く家賃設定して未だに決まってないところなんてたくさんありますからね。21万で見積もって、実際23万だったらそれはそれでいいじゃないですか。

それに考えてみれば、周囲にここよりグレードの高い物件なんていくらでもあるし、そこと同じ家賃設定なんてまかり通らないと思いますよ。自分で借りるとしても借地で安普請のマンションより、同じ家賃払うなら少しでもグレード高い方を選ぶでしょ。設備の差はあれど間取りなんて対して差はないですからね。

となりのパシフィーク品川が西向きで６０㎡２０万円で出てますね。面積で単純に
計算すると２６万円になりますけど、これが最低価格でしょう。
ざっと３０万円くらいの相場になるのではないかな。

この板見てると、中間所得者向けに都が企画した物件もハゲタカどもに毟られそうですね。

＞440

中間所得者って都民の様に比較的平均収入が高い地域でどの位を示すのか知りませんが、人をハゲタカ呼ばわりするのは失礼だと思いますよ。文言からすると、投資目的に購入する人の事を言ってるのだと思いますが、＜中間所得者＞よりもよっぽど高額の住民税を納付し、都の行政に貢献している人たちです。これらの税収によりこの＜企画＞も成り立っている訳であり、現実に＜高額所得者＞にあてた＜企画＞が存在しないにも関わらず、多額の納税を続ける方々にむしろ感謝すべきでしょう。

住民税を何百万も払える様になってから偉そうな発言する様に。

あれ？
ここ高額所得者は買えないんじゃないの？

>>441
突然どうした？
ハゲと言う言葉に反応したのか？

高額所得者でも買えるでしょ。中間所得者向けの価格設定ってだけだと思いますが。
普通の高額所得者ならこんな資産価値ないところは買わないってだけだと思いますよ。高額所得でも買うって人は資産にならなくても安ければいいってケチな人だけだと思います。
土地の所有権ないのはこういう人にとっては致命的だと思いますし。

折角の場所なので
質の高い？情報交換の場にしませんか？

みんなで抽選楽しめばいいじゃないのさ
本当に住みたい人も当たってから考える人もさ

448
見た目上はケチ。実際は損なんだけど。
こういう輩が安物買いの銭失いを地でいくことになる。
深く考えない金持ちも世の中にはいますから。

人の事をハゲタカとかアタマが悪い人間呼ばわりしているだけで、その程度の人間という事になりますよ。
まあここに群がっているだけでどの程度の人間か分かるけど。

何でも良いから都の＜企画＞を享受するだけでなく、なにかお金がなくても良いから都の行政に貢献できるように努力しましょうね。世の中、福祉とか、行政とかに貢献しないで文句ばかり言う人って多いからね。

>>437

２０万／月で即日貸せるなら７０㎡で3150万くらいだから
最低７％で回りますね。
出口戦略が難しいけど５年後にキャピタルゲインがでそう
なら売却、大幅ロスなら継続保有（貸しつづけてもいいし
自分で住んでもよし）

親戚一同で一口３００万の私設ファンドでもつくりたくな
りますね。

この条件で投資しないなんてありえないですよね。
ほんとにお金をありったけ集めて買えるだけ買いたいと思います！

年収を制限するとか、いろいろ制限を設けたとしても、名義借りなどで
あの手この手で申し込みが殺到するんでしょね。
３０万円で貸せば、ローン返済金と諸経費引いても１５万円は毎月残り
ますから、かりに年収５００万円の人が買ったとしても自分で住まない
貸すと思いますよ。

都が自分が住むのが条件としたとしても、買ったときだけ住民票を
移しとけば大丈夫ではないの。

ごく数人でオタクの議論ですな。
本当にそこまで固執しているのか？！

港南口の中古相場にどういう影響を与えるんでしょうね。
コスポリなんて目の前に建っちゃってちょっとお気の毒

ここは定借ですから中古価格にはあまり影響は及ぼさないのでは。
賃貸として回すことを想定すれば、新築物件としては過去に例を見ないほどの利回りが期待できるのは事実ですが、こと転売となると定借は不利になりますからね〜。
引渡直後に転売物件が出てすぐにはけて終わりって感じではないでしょうか。

中古を買う客にしてみれば、
定借だろうとなんだろうと
ここが安く中古市場に出回れば、
港南の中古相場が下がったんだと思い込むでしょ。

頭金500万で買うとしたら、20万で貸せば500万の実質利回りは15％を越えるんじゃない？

出口戦略がうまく見つからなくても、賃貸を継続していれば損になることはまずないしね。

459は頭悪いな。
そんな単純じゃないよ、大家業は。。

うん、ダメダメだ。
出直せい！

>>458

定借かそうでないかを知らずに中古買う人いないでしょ・・・

何が言いたいの？
じゃあ、せっかくだから大家業についてお教え願おうか？

>>460

大家さんですか。うちは海外転勤で５年間自宅を貸してました。
家賃でずいぶん繰り上げ返済できて助かりました。
帰国予定が早まって１年も借家暮らしが続いてこの家賃は
計算外でしたけど

463
不動産投資はリスクあるということ。
永遠に今の状況が続くとは限らない。
先を見通すのはほんと難しいよ。まぁ、勢いで買ってギャンブルするのもアリかもね。

>>464

So what?

当たってから考えなさい。

外れりゃ絵に書いた餅。
そのときゃ、一斉に貸し出されての値崩れを祈る？

あのさ、ここって定借なんだよね。

つまり、毎月土地代が発生するんですよ。

住友不動産が東京都に約束しているのは、
年間1億6千万円払うって言ってるわけ。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-22.pdf

この1億6千万円はさ、
もちろん、毎年住民から土地代を集めて払うんだよな。

このマンションは800世帯あってだな、部屋の広さもほぼ同じだから、
平均でいうと、1世帯あたり最低、年間20万円払うわけ。すんでいる間ずーっと。

30歳で入居した人が、80歳まで生きたとして、
50年間、毎年20万円を払うわけさ。総額1000万円な。

最低20万円なだけで、ビル管理会社のマージンが乗るから、
25万円が妥当か？そうすると、50年間で1250万円の増額。

70年間まるまる住もうっておもったら、
25万円×70＝1750万円だ。


でさ、この物件価格にその金額を足すと、どうなのよ？
お買い得か？
2000万円近い増額だぜ？

・平々凡々な田の字のレイアウト、
・多くは、鋭角にまがったレイアウト＝デッドスペースが多い
・浄水場、運河の悪臭
・ゴミ焼却場のダイオキシン
・近所の屠殺場の悪臭
・非情にも、70年後に追い出される不安定さ
・アジア系　不良外国人の増加傾向
・中古市場では買いたたかれる定借物件

これらを考慮して、その販売価格は、お買い得か？
本当に、その値段の価値はあるのか？
一生、転勤しないで済む保証はあるのか？中古売却しないといけない可能性はないのか？

見かけの値段にだまされていないか？
まぁ、ちゃんと考えてよ。

所有権だと土地分の固定資産税がかかるんだから

比較するならその辺も考慮してね


銀行関係者さんは
その程度の事業計画も作れないようじゃ仕事にならないでしょ

借地権ですか・・・月２０万円といったって固定資産税分を引けば毎月１万円くらいなもの。
安いですねえ〜

７０年分を計算してもナンセンスですよ。それだったら固定資産税・都市計画税だって
年間１．６％くらいだから７０年税金を払い続ければ、税金のほうが土地代より高く
なるよ。

ブリリア大崎とか借地権物件はいくつかありますけど、ここの条件は破格ですよ。
超格安。

で、いつ販売開始されるのでしょうか？9月頃？？？
それが問題です。
どなたか教えてください。

定借は売る時も安いので、実質的な支出では分譲と大きくは変わりませんが、旧価格時代の企画が都との契約で生きているので、コストパフォーマンスは２〜３年前なみの水準ですよね。超お買い得かと。

倍率何倍になるかいまから楽しみです。

祭りには参加でしょ！

売り出すのは6月初めじゃないの？
テナントの人たちはみんなそう言ってます。

ま、なんか情報あったら載せますね。

みんなで、抽選・くじ引きで楽しみましょう！

6月初め？　秋頃じゃなかったっけ。

>>468　の銀行関係者さんは、銀行で何の仕事をしているの？
70年間で25万円×70年＝1750万なんて計算したらダメでしょ。
物件価格に足すなら、現在価値に割り引いて考えなきゃ。

しかも自分の主張に都合のいい計算ばかりしていたら信用をなくすよ。

＞平均でいうと、1世帯あたり最低、年間20万円払うわけ
借地料１億６０４６万で８２９戸なら1戸当り年額193,559円で、70平米の部屋ならそれ以下でしょ。17万円くらい？
最低20万円は言い過ぎでしょう。

＞最低20万円なだけで、ビル管理会社のマージンが乗るから、25万円が妥当か？
借地料に本当に5万円のマージンなんか乗るの？
本当ならいい情報だけど。

＞2000万円近い増額だぜ？
あなたの計算だと25万円×70＝1750万円でしょ。
強引に2000万に近いと言えなくもないけど、自分の都合のいいように言い換えたら本当に信用してもらえなくなるよ？

20万の地代に関わる管理費なんて5万も掛かるわけないでしょう。
25％ってことですよ？？
民間の仲介不動産屋でさえ、3％〜5％なんだからいいとこ年間6000円〜10000円、月にすると500円〜800円てとこでしょ。金銭のみの管理なんだから5％でも多すぎると思う。

468はここがどうしても欲しいだけでしょ。
そんなことしても無駄無駄。
ここの販売は国民皆参戦となりまもまな購入者はほとんど手に入らないのは目に見えてる。
まともな購入者だっていざ手に入ったら賃貸に回したり転売の誘惑にかられるレベルですよ、この価格は。