シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Part ３

>>128
ガキは寝ろ

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ハゲオヤジは育毛剤かけて寝ろ

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ここの路線価って結構高いんだね。
港区だから当たり前なのかな？平成17年度分と見比べてもかなり上昇しているし
地代への影響って意外と大きいかな？

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港南は路線価高いですよね〜。

同じ港区である芝浦近辺よりもむしろ高いくらいだし、最近なにかと話題の豊洲あたりとは比べ物にならないですよね。まぁ豊洲もこれから上昇してくるとは思いますが。

しかし、そう考えると地代の影響が少なくはないのかもしれませんね。
定借だと将来の地価上昇の恩恵は受けられないし・・・

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なんだかんだ言っても　ここに住めば憧れの港区民ですよね！

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地価上昇？
23区価格スレのつい先頃までの意見の多くを読んでると、
とても上昇しそうな気になれませんが。

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>>135

ですよね〜。なんだかんだいっても港区というのはうれしいものですよね。
今でこそ港区の中では最も目立たない地域かもしれませんが、近い将来、羽田空港のさらなる国際化により交通の拠点及び日本の玄関となることを期待したいですね。

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既出かもしれませんけど、

ヤマザキショップ（コンビニ）、ファルマルシェ薬局、内科クリニック、ほっかほっか亭、、美容院、酒屋、公文式、すき屋、サイゼリア、朝日新聞販売店カワイミュージックスクール、クリーニング屋が入ります（一部既に開店してます）。

店舗の内容は分相応と思います。それから、竣工自体が今年の10月末の予定の様なので、情報が出て来るのは夏以降でしょうね。

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ポロロッカが入るって話はどうなったの？

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現地見てきましたが外側はもう出来上がってました。
色合いがダーク系なのでオフィスビルのような感じでかっこよかったです。
こらから１０月まで内装工事のみ(?)ってずいぶん時間かけますね。

１，２階の店舗はすでに営業している所もありますが、
看板が大きすぎて建物のクールな雰囲気とミスマッチな感じが。

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食品系はゴキブリの住処にならぬか心配です

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心配なら申し込まなければ良い。

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この週末、品川駅の港南口で下りて見に行って来ましたが、
想像していたより大きく存在感もあり、外観は十分満足でした。
ついでに近くのマンションをブラブラ見て歩いたが、WCTは噂どうり天井が高く豪華だった。
向かいのリクルートコスモの玄関もいい感じ、ここも玄関ホールがかっこいいのであってほしい。なんと云っても、毎日使うしマンションの顔になるから。
あとは高倍率のくじ運にまかせるのみ。

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スーパー決まっていないんだったら　OKは入ってくれないかな
WCTのマルエツと青物横町のOK　ブランド物でも２〜３割違うよ

ちなみに栃木の紅おとめ　全く同じ生産者でOK298に対しWCT398
万事この調子です

ここにOK出来たら　青物横町までの買出しgas代が助かります

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あのー、すみません。
この物件の坪単価ってどのくらになる見通しなのでしょうか？
値段は決まっていないと思いますが、感覚的に知っておきたいので宜しくお願いします。

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全戸150万円／坪以下となっています。安いよね

あと大型マンションのテナントに入るスーパーは最初だけ景気がい
いですが、駅の近くなどでない場合等、集客に限界があるのでだん
だん品揃えもショボくなりがちです。最初から品揃えが多いコンビ
ニ程度くらいに認識しておくほうが無難でしょう。
港南の商店は地元民の昔からの悲願なのですが、JRの線路で商圏
が分断されているためか、なかなか商売としては厳しいようです。
クイーンズ伊勢丹でさえ開店当時に比べると品揃えがイマイチに
なってきたしね。

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スーパーはポロロッカ、５月オープン。

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ポロロッカはマルエツのグループなんですけど店舗が小さいんで、ちょっぴり残念ではありますね。同じ住友だからWCTがマルエツでこちらがポロロッカなんでしょうけどね。

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>>147
その坪単価は全戸ではなく1/2以上の住戸に適用というのが都との約束事では？

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>>150
コンペ要項は1/2以上が150万/坪以下となるようということだったが、
それを全戸に適用するというので、スミフ竹中が当選した。

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月々の維持費（管理費、修繕費、借地代）はいくら位かご存知の方います？

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5月オープン！
そりゃありがたい

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>>152
借地代は借地料からざっと逆算してみたが、
一戸あたり1.4〜1.6万/月くらいだと思う。

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現在のマンション（ローン残あり）を賃貸に出して、こちらに申し込むことはできるのでしょうか。当たったら、もちろん居住するつもりです。諸事情により現在の住居の売却が難しく、
虫のいいことを考えています。二重ローンはそもそも無理なのでしょうか。返済は問題ないのですが、、、。

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近くのMS住民だが　ブリティッシュグリーンのこの物件　
新規性のある色調なのに高級感重厚感があり　
周りのMSを圧倒するような　存在感があります。

公園　保育園　幼稚園　小学校　中学校が隣にあり
MS前の歩道は広く　車道も広いがトラフィックは少なく
運河の水辺も近くて子育て環境は抜群です。

そして東京都「品川周辺地域　都市・居住環境整備基本計画」の
中心的エリアにロケーションしていて　都内では
2度とこのような物件は出てこないでしょう。

もちろん抽選に応募しますが
どのように利用するかは　当たってから考えます。

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しかも、バス停も目の前。もちろん、徒歩8分なので、歩くことも可能ですが、定期があればバス便が便利でしょう。今朝はほかほか亭のキッチンを搬入していて、お店も結構いろいろ出来上がってきてましたね。楽しみです。

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>155
それは銀行とあなたの頭金によるのでは？

・年収制限はない
・売却、賃貸の制限を調整中
・坪単価と「中層所得者にも持ち家を」の大前提に変化なし

今聞いてるのはここまでです。

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>>１５８
「中所得者層」が大前提であるのであれば、年収制限なしというのは
矛盾するのですが、どういうことなのでしょうね。販売に関する主導権は
住友不でしょうか、それとも都が契約がとっくに終わった今からあれこれと
言えるのでしょうか。みんな待っているのに、なかなか情報が出てこない
ものですね。あぁ、まちどうしい。宝くじみたいなものでしょうが。

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>159
確かに待ち遠しいですね…すでに首が長くなりすぎました。

都に詳しい知人は居ないので何とも言えませんが…
価格を落とす＝中層向け、ということだと解釈しました。

通常なら優先してくれるかな？という立場だと思っていたのですが、
ここの話を振ったらまるでダメでした（笑）
これじゃあ、知り合いがいる程度で買える人はいないのでは？

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いつから申し込みができるのかしら。
ぜんぜん情報が出てこないわね。

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情報が出てこないと言えば、誰かここのマンションの間取り図持ってる？

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中所得者層の年収の定義っていくらですか？。

デべはローンが通らない人集めたくないですからね。

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中所得者層って、イメージだと700万から1200万くらいって思えます。
でもそれは人それぞれなんでしょうね・・・

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＞１６４

個人的には同感ですけど、まあ反感買うでしょうね。

収入制限無いなら関係ないか。

ここもデベが上手く誘導して、この物件の中でもお金のない人はそれなりの部屋になるのでは無いですかね。ここがこんなに盛り上がるってことは、ここならなんとかっていう予算の人がイッパイ来ちゃうからね。そこは、デベもプロだから、上手くやるでしょ。スミフの人は、高倍率物件に慣れてないから、そこがもしかしたら突っ込みどころかもしれないけど、、、。販売担当はこなんですかね、やっぱりスミフかな？。

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当然この質問は提案者からも東京都にも出されています。東京都の回答は東京の勤労世帯平均、すなわち世帯収入700万程度をイメージしているとのことでした。

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販社は住不販に決定しています。

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WCTの住人です。

WCTを購入したときのスミフの営業に　このMSどうにかならないのかと聞いたところ
これっばかりはどうにもなりませんと冷たい返事でした。

WCTを売りつけるときはペコペコしていたのに180度の変わりようです。

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＞このMSどうにかならないのか

すいませんけど、どんな意味で何を聞いたのか抽象的すぎてわかりません。

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すごいね、営業ごときに言ったぐらいで「どうにかなる」と思ったんだ…
しかもただ別物件を買っただけで。
純粋に驚いたよ。

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知人が地権者で一部屋契約済みとのことです。

彼女いわく１１月入居と言ってましたよん。

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購入した時の営業といつまでも付き合ってるの？
WCTを最初に売り出した時からなら長いけど。

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>175
ここの地権者は東京都。
東京都が一部屋契約してるのですか？

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>175, 177
地権者と直接契約するのですか？　住友が一括契約して、入ろうが
空いていようが、都に払うのでは、と思ってました。全然知らないのですけど。

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ここに団地ができた時に店舗の権利を買った人達です。店舗で入るか住居で入るかはその権利を持ってた人達が決められるんですよ。
土地は東京都のものですが、地権者とはその建物をたてる為に住居の権利みたいのを提供したか手離した場合も入るみたいですよ。
私も権利については余り詳しくは聞いてないのでそれぐらいしかわかりませんが。

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１７９です


地権者より、権利変換持分割合と言う方が適当みたいですね。紛らわしい言い方ですいませんー

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でも、豪華とか高級で人気になりそうなマンションに
入居する権利を持つ方なら羨ましいと思うけど、
安く買えるから人気になるマンションに入居する権利って、
羨ましいでしょうか？

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人それぞれです
まぁ気にすんなよ

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ここ申し込むか考えてたけど、今計算したら、そんなに安くないよ。ここは定借だから、建物の値段でいいんだよね？他の物件と変わらないんだけど。

昨年買った某タワーマンション（仕様デスポーザー、タクレストイレ、カセットエアコン等）
の建物価格を平米で割ると、４３．５万円。坪１４３万、ここより安い。
誰か、港南の物件と比較してみて。
消費税がかかっている分だけが、建物価格です。

例：７０平米　６０００万円　消費税１５０万円＝建物価格　３０００万　坪１４１万

最近マンション価格が上がってるのは、土価のせいでしょ？
土地が上がっても、地代があがるだけで、売却益は見込めない。

超長期賃貸マンションだと割り切るにしても、、、だったら賃貸のがいいんじゃない？
リスクないし、常に新築住めるし。
私、見送ると思う。
皆さん、頑張って〜。でも、見た目の価格に惑わされずに、本当によく考えてね。
物件を契約した人しか消費税わからないから、値段のトリックです。

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あ、逆に言えば、土地代無いのに、周りの土地代が上がっているマンションと比較させて、
安いよ〜、と（無い土地代分込みで）売却できる可能性があるってことか？？？

賃貸の場合は？

普通のマンション　土地代α＋建物代金　一緒万円　　同じ家賃
定借　　　　　　　地代　β＋建物代金　一緒万円　　同じ家賃

賃貸にすると、購入代金の割りにリターンが大きい。なるほど。

売却すると？
同じ値段では売れないけど、この値段のトリックに気づかない人に売れば得なのか？
でも、これはリスクが大きい。

ずっと住むなら？
地代がわからないからなんともいえないけど、土地代払うよりは安いはず。
ただし、財産にはならない。

要するに、賃貸に出すなら、やっぱ得だわ。

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既に入居済みの「ブリリアタワー品川シーサイド」は売りに出てないですかね？
近隣で定借、転売時の参考になるかと。

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＞184

う〜ん、こういう書き込み必要ないと思いますよ。むしろ183に同調してあげた方が良い。だって、せっかく倍率下げるために色々考えてるんだもん。

184さんは購入予定では無いのですかね？。

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今日、南側の和楽公園を通りかかってみるとエントランス近辺が良く見えました。
二層吹き抜けで、結構高級感がありそうな感じ。

この利便性でこの仕様、坪１５０マン以下なら、借金しても買いだろうなぁ。。。って思いましたね。

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>>187
>エントランスが近辺が、二層吹き抜けで、結構高級感がありそうな感じ。

うれしいニュースですね。
住友の物件は豪華、高級感があると言われていますが、
定借に関しては別物と覚悟をしていました。
港区住民になれるよう、今から「願掛け」ときます（笑）

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このスレが目立てば、時間がたつと共に倍率が高くなるので、困ったなー。

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倍率下げる努力じゃなくて、
上げる努力してる人が多いみたい。

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もっと宣伝すれば湾岸地域全体相場を落とせるかな？
どちらにしても自然落下するので関係ないか。

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ここに保育所が入ると聞きましたが、いつごろ、どこが経営する保育所が入るか、ご存知の方教えてください。

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>ここに保育所が入ると聞きましたが

それどこ情報ですか？情報元に聞くのが一番早いから。
テナントは、もう契約済のはず。

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どこ情報と聞かれると正確なものはないんです。。。昔、このマンションにスーパーと保育所？託児所？が出来るというのを誰かに聞いたのか、どこか別の掲示板で読んだだけなんです。。。

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東京都認証保育園がスーパーの建物３Ｆに入るよ。

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いつ販売開始するんでしょうか？
待ち遠しいです。

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>>196
スミフが湾岸の他のタワマン売り終えた後です。

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>>197
完成後半年も１年も、さらにもっと長く売らないというのは難しいですよね。
この物件は宝くじ的なのでしょうから、お客さんをこっちにもっていかれる
としてもわずか(？)であって、むしろここをずっと売らないことの方が経費や
その他問題の方が多いように思うのですが。まあ、販売会社が決めることで
しょうから、ここで何を言ってもあまりかわりないですね。

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＞195さん
何度もすみません。認証保育園なんですね！いつ入るか？どこの会社が経営するやつか詳細ご存知ですか？

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>>199
それは分からないです。
自分の資料は周辺住民に配られた物ですが東京認証保育園、3F以上の事は載ってません。

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何度もありがとうございました。

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どうせ当たらないから、
楽しみは先延ばしでいいよ。

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土地借りているのだから早く売らないと駄目ですよね。
売らないと借り上げ期間５０年が４９年になったりするってことですよね。
それはそれで販売価格に響きますよね。

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スミフが土地借りてるの？
都がまだ持ってるんじゃないの。

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スミフは近隣の物件特に青物横丁の物件完売しないと発表も出来ないでしょ。
契約した人怒るだろうな。同じ定借物件でも価格差かなりありそうだもん。

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大崎の定期借地物件は確か、230万円/坪だったからそれくらいじゃないの。
東京都の土地だとしたら、例の銀行損失穴埋め目的で、この土地を住友不動産へ売却？
ありえるかもね、ありえないか？

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>>204

借地契約は終了しているので当然建設中であっても地代は
発生している。もっとも１戸あたりにすればたいしたことない
ので分譲価格に上乗せされていると考えられる。

>>205

青物横丁物件は同じ借地権でも定期ではなく普通借地権（借地権の更新ができる）
まああんまり替わらないけどね。ちなみにここの地主はお寺です。

>>206

売却などありえない。それに東京都が売りたい土地なんて湾岸に死ぬほどある。
お台場地区は売り切れたけど有明はまだまだ売れ残っていてデベも港湾局に
日参しているらしい。投売りすればいくらでも買い手はつくけど税金つかって
埋め立てた土地だから

事業経費（埋め立て費用）＜売却代金

とならねばマズいのでなかなか話がまとまらないみたい。１区画３００億とか高い
というのもあるねけどね。
ちなみに都市博の予定地だったお台場のヴィーナスフォートがある地区は１０年の
定期借地権で貸しているそうです。

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当たりますように・・・

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銀行の担保価値、定借は著しく低い。１０年経ったら担保価値０。
キャッシュの人はまぁいいとして、永住の人もいいとして、投資の人は考え直したほうがいいよ。
売る頃には、近隣の定借買った人のように、無知な人が多くいるとは限らない。

それに地震で住めなくなったら、所有権物件はまだ何とか手立てはある。
ここはジ・エンド！

ちなみに倍率を下げようとしてる、なんて見当違いなこと思わないでね。
真剣に余計なお世話をしているだけです。

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地代いくらでしょうか？管理修繕と込みで3万は最低かかりますよね？そうすると普通のタワーマンションの方が得な気がする。もちろん自分は港区にマンション購入済なんで買う気ないが。

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>>210
イチイチ港区って書く必要ないだろ(笑)
この田舎もん！

どうせ７、８千万の安物件だろうが。

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211

7〜8000万が安物という割りに、ココ見にきてるあんたはなんなの？
それすら出せないんでしょ？

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結構みなさん興味あるようですな。
購入済みさんも多く見に来ているようで嬉しいですね。
ここは坪１４０万円で安いといわれていますが、
他の所有権物件も今に坪２００万弱程度まで下落して
バランス取れるのでは？
どんどん盛り上げていきましょう。

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212

何をそんなにムキになっているの？自称港区民さん

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そこを突かれると逆切れするしかない・・・

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ここを去年から待っていた方達は結局ラッキーって事でしょ。
これから全体相場下落していく訳だから、10月の抽選に外れたとしても
リーズナブルな価格で他を買えるのだから...。羨ましいよね。

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241

212だけど、大田区民ですよ。
港区にこだわりも執着もないです。
ただ便利なところで安いのと、区分所有で土地所有するのに疑問を持ってるから
ココ覗いてるだけです。
211のつまらん突っ込みが気に入らなかっただけです。

気に障ったら謝ります。

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民度低そう。坪単価上げてくれたほうが良いかもな。
この手のバーゲン物件のネックは抽選倍率より、入居後のいざこざだ。

共用廊下に三輪車、ヨドコ＊物置、古新聞古雑誌の束、夕方にはベランダに干した布団を叩く音、
エントランス前の秩序ない駐輪、掲示板に「共用廊下から煙草の投げ捨てはやめましょう」等の
張り紙、ごみ置き場へ粗大ごみの不法投棄．．．

万が一あたったら人に貸すか。

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ウチのマンションの掲示板には、

「共用廊下で（牛）タンをはくのはやめましょう」って貼紙あったけど。

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>218
逆でしょ、万が一無かったら住もうでしょ。

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秋に全体の相場が下がってたら、
わざわざ定借のここを買う必要はないよ。
ネガキャンじゃなくて本音。

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でも都営にしてはカッコいい。あの黒光りする外観。
パチンコ玉とかダイヤとか埋まってない？

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二階はクリニックが入ります

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>222
え都営なの？なんでスミフが売るの？

>223
既に入ってますよ。

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すでに入ってるのは地元のクリニックです

ポロロッカの二階に入りますよ。

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若田医院の評判はどうなのでしょうか？
近場なので利用したいのですが・・

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スレが落ちてました
なんか情報ないですかー

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この建物を、高速から見て、やっと今頃、分かりました。なかなかインパクトある外観だと思いました。

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