23区内の新築マンション価格動向（その28）

オフィス街として雰囲気が良いのは大手町。

一生住むつもりなら湾岸の埋立地の人工都市も構いませんが、将来売るつもりなら中古にするか、数年待ったほうがいいです。
今の新築は間違いなく勘違い価格ですので。
また中古も言い値は売主の妄想価格なので2割は値引き要求したほうがいいですね。

以前はもっとスレのレベルは高かったが、
個人の勝手な予想やコピペの都合良い解釈が多かった。

９月マンション暴落はまだか！
東洋経済などが年始めに、９月と書いてたのに。
安いのはCTSぐらいだ。

暴落なんて本当でしょうか？売れないマンションは○○会社が安く買いあさってますし、住友・三菱・三井・東京建物はこれから売り出すマンションも強気のようですよ？（都心部）
暴落を待っているうちに買えなくなってしまうのでは？
このマンションが欲しいという人は高くても買いますよ。今住み替えしたいのですから。
暴落を待っている方々は投資なんでしょうね。

高いと買えないです〜

じゃあ買えば？

去年の夏に上がりすぎで下がると忠告してあげたのに
金があるヤツは一杯いるから下がらないって誰も聞く耳持たなかったな。
自業自得だけど。

真の狙いはゼネコン廃業支援？国交省が設ける「経営相談窓口」
「下請けや発注者に迷惑がかかるとずるずると営業を続け、傷を深くする企業も多い。健全な倒産を支援する体制がむしろ必要」
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20080912-00000000-diamond-bus...
物価は上がって行くし、価格転嫁ができない中小零細企業の廃業は業種を問わず、これから進んで行きますよ。
各業種で寡占化が進んで、価格転嫁が当たり前の時代になって、給料が上がらないフリーターの生活はますます厳しくなっちゃう。
大企業の正社員にならないとやってられないｗ

Ｍ＆Ａで大企業同士がいっしょになって会社の規模は大きくなる一方。
ゼネコンなどの内需型産業も海外進出ができないような会社は淘汰。
できる社員とできない社員の給与格差も広がっていくよ。
できさえすれば外人でもなんでも雇っちゃう。
自分に自信がある人じゃないと都心部マンションの購入は無理だよ。
それに合わせた供給量に自然になっちゃう。

>>687
去年辺りからの、この市況の流れをあなたが当ててたなら、その予想も当たるんじゃない？
逆に、去年の時点で今後ももっと上がると思ってたのに予想とは逆になって、
それなのに自己反省もせずに下がらないと言い続けてるなら多分その予想は当たらないだろう。

ビジネスでも、失敗したのに全く反省せず同じことをやろうとしてる人間が居たら次も失敗する。
それと同じ。

そうそう、元麻布タワーや３Ａの人気のタワマンは全然値下げしてない。
湾岸はガタガタなんだろうな。
一流住宅は値下がらない、銀座のブランドと同じ。

３Aでも一時に比べると弱気になってます。　代官山アドレス、青山PTなど去年は坪800-1000万でしたよ。　今じゃ600前後がいいとこでしょ。

>>695
そう、元麻布タワーや３Ａの人気のタワマンは全然値下げしてないなんて実態とかけ離れてる話。
赤坂の中古なんて需給バランスが完全に崩れているようだし、下げはきついよ。

ＧＤＰもいよいよマイナス。これから賃金も下がるでしょう。高値で買ったマンションは、維持できずに、売却。不動産ファンドも、売却。玉がゴロゴロ出てくるが、銀行の不動産融資はストップしたまま。買い手なし。

マンション買いたいなんて言ってる人間は、金の無い人間ばかりだよ。
金持ちは、株でやられマインドは後退している。今の不動産市況じゃ不動産投資は、
考えられないし。

ＩＰＯで掴んだあぶく銭で３Ａの高級ＭＳに何軒も投資、一時は飛ぶ鳥を落とす勢いだったが、
今は全てが逆回転。
さらに高金利通貨や中印株にも大規模に突っ込んでいたりしたら本当に目も当てられない。

特に販売から引渡しまでのアシが長い高級物件(飯田橋、ＴＲ---）は動くに動けず、覚悟を決めて
自ら居住で乗り切るしかない状況。　先楽後憂、勉強になりました。

そう簡単に崩れないってば・・・いい加減なこと書かないように。
タワーで言えば、六本木ヒルズ元麻布ヒルズなんて売り物全然無い。

ここに書き込んでいるのは、サラリー下がって哀れむべき輩。
３Aなんぞ供給量少ないんだから、価格総崩れなんて言っている輩は田舎者でしょ。

代官山は二流だから値下がりするんでしょ。

これからも富の東京集中は続くのです。
１５００兆円の金融資産は60歳以上がその過半を占める。
相続を考えていない金持ちはいない。都内金持ちは腐るほど居る。
美田残す為のタワマン買いは続く。

>>700
売り物がなければ下がらないなんて妄想。
売り物がなくても当然廻りに引っ張られる。
そんなことも分からないのか？

代官山が２流？港南にお住まいの方がそんな事言えますか？

約１名変な長文で思い込みのキツいオッサンがいなくなった分、
昔に比べてレベルは上がりました。

リーマン危ねえなんてアメリカ、地に落ちたな。
アメリカ駄目なら日本も引っ張られる。
中国不動産バブル崩壊始まったから、アジア不動産バブル崩壊か？
タワマン真っ先に価格崩壊すんべ。土地なんか猫の額ぐらいしかねえんだから。

700みたいな空気読めない妄想親父が混じると、視点が偏った話になっちゃうんだよ。

タワマンの内装って豪華仕様でも２年も住むと古臭くなるんだよね。
次から次に出る新しいマンションの方が最新式だからね。

>次から次に出る新しいマンションの方が最新式だからね。

そうですよね。常に付加価値をつけて消費者の購買意欲を刺激しないと、物は
売れませんからね。住宅はその集大成ですから。

ここ数年は資材高騰のあおり受け、コスト削減しているだけに
新しい物件の方がショボかったりするよ。

最新式の免震マンションに住むに限る。金たくさんあっても、つかえなくなるよ。

>>701

格が違うんだよ。
売り物無いのに、どうやって値下がるんだ？
引っ張られるとか・・・

品無い株屋みたいな発言だな。
休日出勤して、自分のサラリーあげなよ(笑)。

また傲慢なオッサンが現れた。

あのねえ、幼稚園児みたいなこと言うなよ。
じゃあ、前回のバブルの時に都心の物件は下がらなかったのか？

マンションはほとんどが建物の値段だから、中長期を考えたら、大幅な値下がりが有って当たり前ジャン！！
値下がりが嫌なら、地面買ったほうがいいよ。
その家飽きたら、立て替えるだけｗ
地面は下がっても、その内また戻るの繰り返しだからね。

↑マンションは殆どが建物の値段？
おいおい… どこのド田舎の物件だよ。
土地はどこにいった…

バブル期は金融始め経済が破綻したけど
今回は不動産バブルが弾け始めて経済は
景気の停滞が見えてきたばかり。
都心が下がるのは不景気に突入してからだね。

どちらのことを言われているのかは知りませんが、
２３区内の場合、土地の価値の方が比率は高いかと。

>>712

心配するなよ。港南は都心じゃないから。

タワーマンションは土地の比率が低めだよ。

地価×敷地平米／総戸数
これで1戸あたりの土地代算出したらいい。

金融や不動産は生産性が低いし、ピンハネがある業界はもっと淘汰される。
要は競争が進めば、安くていいものが出る余地が大いにあるということ。

>>No.711　>>No.713
建物が古くなって、1坪も無いところに、立替するつもりか？
話し合いで立替する・・・・・難しいし、面倒だぞｗ

No.715　の言うとおりに、計算してみなよ。
間違って、
全戸の販売価格/延べ床面積
なんてやったら、そこいらじゅうに、銀座より地価が高い所出来ちゃうよｗ

確かにタワーの建て替えは住民だけでは無理だな。
まあ生きてればの話しね。

タワーは子供に相続させたり、建替え前提には考えづらいな。
シティータワー品川のように定期借地で割り切った方がいいもんなのかも。

まぁ、そのマンションに、飽きないで50年も使うならいいんだけどね。
大規模な建物になると、建てるより壊す方がお金かかるし・・・
立替になったら、買ったとき以上に金がかかっちゃうね。

都心は下がらないなんて信じているのがまだいたんだな。
それにしても売り物がないから下がらない、下がってないってのも面白い考えだ。

まさに『鰯の頭も信心から』だが、逆説的に言えばこういう都心土地神話亡者が
消滅するまでは残念ながらこの下げトレンドはまだ続くって事になりそうだ。

赤坂ＴＲとかは一時膨大な含み益となったようですが、今売るとすれば実際どの程度の
キャピタルゲインが期待できるのでしょうか。まあ倍は無理にしても、５割増しは軽いのかな？

都心地価不動説 ＶＳ 都心地価変動説

それでも地価はさがっている・・・・か

好き勝手に言える時代で良かったね。

変なオヤジが新百合ケ丘に逃亡中。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8872/

>>707
>最新式の免震
もちろん、古い免震では縦揺れ地震に弱いわけだが。

別に地面を売る気の無い身には、地価が下がって欲しいのだが。

郊外の業者も苦戦してるかと思いきや、意外と在庫も捌けてきてるみたいだ。

ここ一年仕入れはしてないからあたり前だが。

都心は大手の寡占で供給コントロールされてるし、価格うんぬんより、いい物件はしばらく出ないね。

供給コントロールするほど不動産屋は賢くない。
またコントロールしても売れない物は売れない。

都内に大規模物件だけでこれからどれだけ計画あるのかご存知か。
目を付けてるいい物件も結構多いのだが。

ちなみに郊外は全く売れていません。
3割引いてやっと売れた物件ばかりです。

>>729

大規模物件の計画がいくつかあるのは存じておりますが、
ど素人なもので、まったく見る目がございません。

もしよろしければ、どの物件に目を付けていらっしゃるのかを
教えていただけませんでしょうか。

釣りたくてしょうがないらしい

これからなら
月島駅直結トリプルマンションが良さそうですね。
完成は６年後ですが。

都心不動産腐敗論のおじさん、急に大人しくなっちゃったね。　あ、ごめん、腐敗×不敗○。
まあ原油や金の商品市況も全然ダメみたいだし、カネの行き所がなくなっちゃった感じだ。

当分は低利を甘受して銀行預金で冬ごもりって寸法だと思うが、調子こいて負債と両建で
膨らましたりしなくて良かった、危うく２０年前のバブルの二の舞になるトコだった。

〉729
都内じゃなくて、都心３区で、３年以内入居、大手デベで何戸供給あるかご存じのようだから、教えてもらいたいねぇ

シティータワー品川はあたりだね。
個人的にオフィス街はあまり好きじゃないけど。

東京は、歴史ある街より新しい街の方が価値がある。
再開発が進む地区は今後大きく変わる。
オフィス街も東京駅周辺から秋葉、品川、浜松町、大崎と色々増えてきた。

都心はボロ屋が多く道も狭い。再開発には時間かかる。

東京に限らず、武蔵小杉や川崎なども再開発で人気になったけどね。
景気が落ちたら富裕層はさっと郊外から手を引いてしまったね。
うちも危うく買って、梯子を外されるところだった。

そもそも川崎、武蔵小杉を富裕層は買わないだろ。

景気に影響される富裕層ってw

東京都中古マンションの成約数、成約ｍ２単価、成約平均価格の推移

・成約数：昨年の１１月から連続して前年比増が続いている。
・成約ｍ２単価：０７年１１月５５．２４万円→０８年８月５２．６７万円
・成約平均価格：０７年１１月３３４５万円→３２２４万円
・成約平均専有面積：０７年１１月６０．５６ｍ２→０８年８月６１．２３ｍ２

新築マンションの価格が都心部、郊外問わず高騰し、しだいに需要が中古に向かっている。
ｍ２単価は下落傾向だが、平均価格はあまり下がっていない。投資用の中古ワンルームの成約が
減っている影響だろう。

ワンルームが除かれ、庶民が購入する専有面積帯４０〜８０ｍ２で見ると、
・成約ｍ２単価：０７年１１月５２．１３万円→０８年８月４９．２９万円
・成約平均価格：０７年１１月３２２８万円→３０３４万円
・成約平均専有面積：０７年１１月６１．９２ｍ２→０８年８月６１．５５ｍ２

専有面積帯４０〜８０ｍ２の中古マンション成約実績を各県別に見ると、
・成約ｍ２単価：東京４９．２９万円、神奈川３４．７７万円、埼玉２２．６４万円、千葉２１．４５万円
・成約平均価格：東京３０３４万円、神奈川２２５３万円、埼玉１４６６万円、千葉１４２０万円
・成約平均専有面積：東京６１．５５ｍ２、神奈川６４．８０ｍ２、埼玉６４．７５ｍ２、千葉６６．２０ｍ２
２３区とそれ以外との差は大きい。資金力が無い人は郊外の中古に向かわざるを得ないが、
郊外の成約数は２３区ほど増えていない。

マンションは利便性重視が定着して、職住近接を確保できないところは、たとえ価格が安くても
成約に結びつかなくなって来ている。

都心部で新築マンションの供給量が増え、中古の在庫数が増えている。
しかし、１９９９年以降地方からの上京者が増え、高い水準を維持している現実を考えると、
これらの人々が結婚し、持ち家取得に向かって行けば、いずれ時間の問題で都心部中古マンションの
在庫は消化されてしまうだろう。

本来であれば、新築マンションの価格は中古価格と相関関係持つべきだが、一部地域では
大きな乖離が見受けられる。
乖離が大きいところの新築価格は下がるべきであるが、これができないエリアは新築供給数量を
減らし、価格水準を維持するしか方法は無い。
既にこの傾向はあちこちで見受けられ、２３区の人口動態に大きな影響を与えることになる。

>７３９、７４０
へええ、そんなもんですかい。
しかし「資金力が無い人」、いい表現ですな。大学の先生ともなると、さすがオレッちたあ違う。

会社の同僚が１５０戸規模のマンションで、発売当初５，５００万程度のマンションを３００万の値引きをお願いしたら。担当の上司が出てきて、数日後了解の電話がありました。本当に値引きは出きるみたいですね

>７４３
なんで、１割値引けと言わなかったのだろう。

↑もっと値引きできたに一票

まあまあ
そう言わずに。しかしどのあたりの話なのかな？
練馬区板橋区辺り？

こういうの見てると、これからどうなるかわかりません。

危険水域　株価２００円割れ“２１０社”
http://news.www.infoseek.co.jp/topics/business/n_bankrupt__20080914_3/...

定期預金に資金が流れてる。
しょうがないでしょ。

シティバンクインク債　激売れですよ。

>>746
県境外周区のジモチィー需要もそろそろお終いだって、
大学教授さんもおっしゃってましたね。
実際売れ残り物件激増中ｗ

某売れ残りタワーにて
営業に値引き交渉したが、絶対に値引きは出来ないとの回答。
当日夜、営業から電話があり、地場の不動産に行けとの事。
後日不動産屋に行った所、しょっぱなから、新築にはならないがとの前置きの上、同じ部屋を15%引き・・・・・
まだ契約せんぞ、もう少し粘るｗ

>>676
ここに入る専門学校は現在新宿の中小の老朽ビルに分散して入っているんだよ。
巨大専門学校ビルが出来上がると引っ越して、あちこちに空ができちゃう。
そんな空にどんな会社が入るか？
場所が新宿だけに、全部ネットカフェになるかもしれないな。

治安が今以上に悪化して行くのは確実です。
当然周辺の不動産価値も下がって行きます。
各デベはそれを見越して水面下で手を打ち始めていますよ。
北新宿の再開発は途中で見直し、さらには頓挫する可能性さえありますよ。

>>736
先月、世田谷区、大田区から武蔵小杉に引っ越した人多かったみたいですね。

私の友達も引っ越しました。

１１月、来年４月はもっと増えそう。
だんだんと寂しくなっていきます。

バブル当時も、末期に都内を離れて郊外物件を買ってしまい、
都内に戻れなくなった人が多かった…

シテイバンク債、俺も買った。

原油が100切りましたね
あなた方いつも外してばっかり（笑

まあ、瞬間値だけみてもしょうがない。

また上がるという意見もかなりありますよ。

石油が長期的には、枯渇傾向で、需要が増えているという基本線は変わらない。
ただ、未曾有の不況に入ってしまい、中国やインドですら、ガソリン需要が
減退している。

この状態で、大型車を買うタコがいるとも思えん。

原油が上がり続けると全員言ってたわけじゃないから、
あなた方と言われる筋合いは無いな。

ガソリンも100円切ると思う

>>752
西側近郊の治安悪化は非常に重大な問題となる可能性が高い。

そもそも、地方から上京し、うまく行かなかった人々は田舎にＵターンして、
地味な仕事につきつつも、結婚し、家族を持てた。
しかし、現在は田舎に帰っても仕事がほとんど無い状態。
都会ではまさに、その日のお金を稼いで、その日の生活をする毎日。

アルバイト的仕事が多く、また家賃レベルが低いアパートが多く、またネット喫茶等が多い
新宿、渋谷、池袋周辺に必然的に多くの人が居住することととなり、そのまま滞留することになる。

昔は工場等の出稼ぎのため東京東部に学歴が低い層が集まったが、当時はまだ地方経済が
活発であったため、その多くは地方にＵターンし、何らかの事情で田舎に帰れない人々が
ホームレスとなった。そして、その数は限られていた。

しかし、状況は大きく変わり、田舎へのＵターンができなくなっている。
どんな状況であろうが、都会に骨を埋めるしかない。
近未来、新宿、渋谷、池袋周辺に大量のホームレス、ネット難民が生まれる可能性は非常に高いだろう。

２００５年に国勢調査が行われたが、非常に驚くべき結果が出ている。
新宿、渋谷、池袋周辺のアパート地域で、従事している職業の調査を行ったが、
回答率があまりにも低く、住民票ベースで見た場合無業率があまりに高くなってしまった。
これらの人々は納税者ではなく、住民票に載り人口としてカウントされるだけの存在である。
さらには、ネット難民の場合は、住民票にも載らない。

このように、国勢調査自体が意味を持たなくなって来ている地域が生まれつつある。

映画「ブレードランナー」の近未来のロサンジェルスは格差社会で荒廃していたな。
今後、新宿、渋谷、池袋といったあたりは、あの映画のシーンみたいになってゆくのかねえ。

＞760
いつ頃の予想？
どうせ根拠ないんだろ。

>>763
地方出身者？
新宿、渋谷、池袋といった都心群は80年代末には既にあんな感じだったぞ。

格差社会なら江東区辰巳の貧民街歩いて、桜橋渡って東雲に行くと感じられるかもな。

>>761

どうしても西側を悪者にしたいんだな。
この城東オタが！

池袋あたりは今でもかなりヤバイ気がする。街に経年劣化を感じるし、
これから日本の景気が本格的に悪くなったらホームレスが集う街になるかも。

>新宿、渋谷、池袋といった都心群
都心群って言うのか？
新　都心　　副　都心　だろｗ

埼玉県人と東京人が集う街　池袋
多摩から出てきて遊べる街　新宿
日本中のガキンチョが都会人を振舞える街　渋谷

＞767
わかってないね。
池袋を知らないね。
あなたが池袋の住人でないことだけは確か。

>>768
で、朝鮮人と中国人だらけの江東区ですかwwww
ウケルwwwww

池袋は緑が少ないから、ホームレスにはきつい。新宿のほうが有効。

湾岸もコンクリートジャングルみたいなところだから、きつい。

それにしても池袋はどうなっちゃうのか？　サンシャインくらいしか売りがない。
西武がコケタのが痛い。

>>768
まさにその通りで、
渋谷、新宿、池袋が栄えて行ったのは、後背地である郊外発展の賜物だった。

都心部への居住が進む以前は、人々は持ち家を郊外、特に西側に求め、
そこそこの購買力のある人々の人口が郊外で増え続けた。
一方、郊外の商業施設、娯楽施設の整備は人口増加に追いつかず、必然的に郊外住民は
渋谷、新宿、池袋を使い、そこにお金を落とすこととなった。

ところが、時代が変わり、
①都心部居住がそれほど無理なく可能な時代となった。
②郊外に新たに移動する人は少なくなり、郊外の人口増は自然増に頼っている状態。
③少子化が進み、郊外の子供の数が激減している（いずれ自然増から自然減に変わる）。
④郊外にＳＣ、娯楽施設が整備され、地元で消費できるようになっている（地元の雇用も増やしている）。
⑤団塊の世代の引退により、郊外から都心への通勤者数は減っていく。
⑥郊外では、若い世代の地元就職が増え、自立した経済圏に変質しつつある。

渋谷、新宿、池袋と郊外エリアとのつながりは年々薄まって行くことになろう。
そして、それは渋谷、新宿、池袋で従業できる職の数を減らして行く。

＞それは渋谷、新宿、池袋で従業できる職の数を減らして行く。

うーん。面白い。ありえますね。私は中年ですが、時々、新宿、池袋、渋谷に行くと、若い人
だらけで、そこにいるのが、なんとなく恥ずかしくなります。完全に遊ぶ街と化している。

やっぱり日本を支える働き場所は、大手町近辺ですかね。高級住宅街は、あくまで
ベッドタウンであり、働き場所ではないですよね。渋谷だけは、新宿、池袋に比べると
多少企業の数は多いような気がしないでもないですが・・・。新宿に会社があると聞く
と、”はああ・・・、新宿ですかああ・・”　という感じがあります。

アルバイト的仕事が多く、また家賃レベルが低いアパートが多く、またネット喫茶等が多い
新宿、渋谷、池袋周辺に必然的に多くの地方上京者が居住することととなっている。
しかし、将来その従事すべき職が減少して行けばどのような状態になるか？
地方経済は破綻して、Ｕターンしても就くべき職も無い。

国勢調査を基に、昼間人口に関し考察を加えた。。
昼間人口の中から就業者のみを取り出し、２０００年から２００５年にかけて大きく減少した
５区を上げると以下となる。
①　新宿区▲４１，６９７人
②　中野区▲３２，９０６人
③　豊島区▲２４，８００人
④　世田谷区▲２３，８６６人
⑤　大田区▲２１，６７８人

新宿区や豊島区と言っても、山手線内側もあれば外側もある。
世田谷区や大田区も広い。
ピンポイントで色々。
広い江東区なんかも同様。

半年間壊れたカセットレコーダーのように…

しかしここで西側たたきをしている大学教授やら自称先が見えてる人はその地域に友人住んでないのかな…

普通に間違ってることがわかりそうなもんだが…

マンションブームの波及を見込んで仕入れられ、
新新価格なる無謀な値付けを行った足立、つくばエクスプレス関連、非湾岸城東地区は、
ブームの頓挫で今や不良在庫の山です。デベは資金繰りから換金を急いでいるので、
値引きも横行しつつあり、今後地域の開発自体が挫折するケースも出てくるでしょう。
購入者ははやくも残債割れというかつての二の舞になりそうです。

湾岸は湾岸で、大衆動員により集まってきた住人層を反映した団地的なトラブルが顕在化し、
タワーや土壌などの固有に問題がクローズアップされ、
広告も息切れした事で、作られたイメージが剥落しつつあります。

実際のところ、低成長もしくは衰微の中では、
新たな街を勃興させるだけのエネルギーが続かないので、
こういった地域の持続的な発展というのはもともと望むべくもなく、
マンションブームという熱狂の中で咲いたあだ花と捉えるほうが間違いがないでしょう。

７７７


言いたいこといいほうだいですが
デベロッパーにお勤めのあなたにも責任がおありなのでは

> 新宿に会社があると聞くと、”はああ・・・、新宿ですかああ・・”　という感じがあります。

思い付くだけでも、
マイクロソフト、アップル、ファイザー、ドコモ、NTT東日本、JR東日本・・・。

新宿否定は所詮世間知らずの教授系だけなんでしょうかねえ。

批判できるのは、渋谷、新宿、池袋エリアに実際に居住し、メリット、デメリットを日々の生活で実感している人だけにしましょう。（実際にデメリットは多いと思いますが）

自分は郊外田舎に住んでいて、住んだこともないのにどこかで書いてあることを鵜呑みにして偉そうにホザく方がみっともないと思います。

本当は「買わない」のではなく、「買えない」だけでしょ？
買えない理由を買わない理由に転化しているようにしか見えませんね。

デベロッパーもまさに淘汰の過程にあります。
現在の膨れ上がった事業者数が、いつまでも維持できるはずもありませんから。
先を見越した中長期的な事業プランの作成能力があり、
それを担保する信用力と資金力のあるところだけが生き残るでしょう。

また今後、淘汰の過程では投売り換金によって、
実体以上に下ブレする局面もあるでしょう。
こういう出物を拾ってチャンスをつかむ人も企業も出てくることでしょうね。