23区内の新築マンション価格動向（その28）

>首都高湾岸線より海側は負・け・組
って？
台場のマンション以外に住宅無いだろ？

>>600　のは、
地図の見方も知らないのかねｗ

いつも一所懸命、突っ込みいれようとしてるけど、無知だから自分の頭の悪いのを暴露してるだけだねｗ

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いつも芝浦の人、勘違いしているが
今度ばかりはアチコチから指摘されましたｗ

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>>601

タワーズ台場だったら湾岸線陸側では？

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だね。
ご指摘サンキューでしたｗ

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「住んでみたい街」首都圏ベスト３
1位　麻布
2位　青山
3位　代官山
4位　自由が丘
5位　二子玉川

「住みたくない街」首都圏ベスト３
1位　豊洲
2位　港南
3位　芝浦ソースはおれ！

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「住んでみたい街」首都圏ベスト３
1位　麻布
2位　青山
3位　代官山

「住みたくない街」首都圏ベスト３
1位　豊洲
2位　港南
3位　芝浦ソースはおれ！

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すまん、首都高湾岸線じゃなくて首都高羽田線でした。

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>>607

うほっ。その基準だとヨコソーもタワーズ台場も
聖路加レジも佃のセンチュリーパークタワーも全部ＮＧだね。

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ってかさ、首都高羽田線って言うと汐留までだから、どう判断していいかわからんｗ
その北側になると東銀座もだしなぁ〜ｗ

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何をBAKAにしたいんだかわからないけど、もういい加減にしたら。
やるなら、論破できるように良く勉強してくれないと、遊んでやるのもつまらないよ！

東京で小学校行ってたら、歴史とか地理とか、学校で習って来た程度でいいからさｗ
今までのやり取りで、東京以外の出身だとわかっちゃうよ。又はお勉強出来なかった子ｗ

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>>594
江東区と他区との流出入による人口増（９７年〜０６年）
千客万来で広範囲から人が集まって人口が増えています。
都心に近くて現在の価格帯なら、このままどんどん人が集まって栄えて行くでしょう。

①江戸川区３５８０②中央区２３０２③世田谷区１７９５④大田区１６０６⑤新宿区１５５７
⑥杉並区１５０８⑦板橋区１３４６⑧中野区１２７７⑨品川区１２１７⑩練馬区１１３９
⑪港区１１３３⑫豊島区１０５３⑬渋谷区１０４７⑭足立区１０１５、⑮北区９１８
⑯文京区８２９⑰目黒区７０４⑱葛飾区５６７⑲台東区５６４⑳千代田区５４３
21荒川区３１５、22墨田区４０、

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京浜東北線の東西の差に比べれば湾岸の立地の差など
目くそ鼻くそですな。
何年か後の減損価格だったら些細な立地の差より個別
物件の差や竣工時期による分譲価格の差のほうが大き
いんじゃないの？

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江東区は単身用の賃貸もたくさん建築中です。
墨田区も増えています。
スカイツリーが完成すると景色も一変するから、
上京した若い勤め人が男女問わずたくさん住むにぎやかな場所になりますよ。
何と言っても都心に超近いですからね。

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>>612
日本で一番地価が高いのって、京浜東北の東側らしいよｗ

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>>614

なるほど豊洲が強気になるわけだ。
銀座とナカーマ

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港南でも駅近直結のVタワーが最強の値動きなのに対し、
（それでも直近は最高値時の２割引だが。）
駅から遠くなればなるほど、値落ちも激しいです。
特に羽田線の高架とその下の幹線の交通量は凄まじく、
あそこが１つの境界になってますね。
実はCTSは立地は良かったですね。
WCTは将来は厳しいと思います。
芝浦アイランドは羽田線手前でギリギリセーフかと。

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ちなみに銀座は下町（Down Town/商業地）です！

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>>599=>>616

結局、何が言いたかったの？ｗ

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＞＞６０１　おまえ頭超悪！！！（笑）

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>>No.618
知らん・・・・・
私は、　>>619　みたいなのをおちょくってただけだしｗ

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誰も道州制の影響を語らないが、なぜ?

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>>618
価格動向を予想してるんじゃないの？

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大学教授さんの言う２３区が独立した存在になるってこと？
多摩よさらばｗ少なくとも２３区に引っ越したほうがよさそうだぜ。
戦前の東京市みたいなやつ？

２３区を「東京市」に、東京商工会議所が道州制で提言
9月11日20時39分配信 読売新聞
東京２３区を市に昇格する案は権限強化が狙いだ。市町村税である固定資産税は都が４５％を
徴収して区の取り分を５５％に抑えている。一方で通常は市が担っている消防や上下水道事業を
都が行うなど補完関係にある。東京市を実現すれば財政、権限ともより自立した行政組織になるとの見方だ。

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>>618

仮説その１

・俺の住んでるＶタワーは他の港南タワーマンションとはレベルが違うぞ
　一緒にするな！

仮説その２

・外廊下だけど俺の住んでるグローヴはＷＣＴより資産性が高いぞ。外廊下だけど
　

仮説その３

・目の前にへんな黒いのできたけど俺の住んでいるコスモポリスは
　ＷＣＴより駅から近いから資産性が高いぞ。ベイクレなんぞ目じゃない

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>>618

仮説その１

・俺の住んでるＶタワーは他の港南タワーマンションとはレベルが違うぞ
　一緒にするな！

仮説その２

・外廊下だけど俺の住んでるグローヴはＷＣＴより資産性が高いぞ。

仮説その３

・目の前にへんな黒いのできたけど俺の住んでいるコスモポリスは
　ＷＣＴより駅から近いから資産性が高いぞ。ベイクレなんぞ目じゃない

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>>605
住みたい場所の四畳半風呂なし木造アパートにさっさと住めよ。

ところで、、町は時代と共に消費されていきサイクルするものだと思う。東京の歴史を見ても、江戸時代以前は八王子や国立の方がむしろ栄え、江戸時代は武蔵野台地の端から東の隅田川にかけて栄え、昭和以降は工業地帯の関係で露骨に西高東低の住宅環境といった具合に変遷している。小作人だらけだった場所が戦後の農地改革や宅地開発によってリッチがたくさん生まれ、そして新たなリッチを多く呼び寄せた場所もある。

すぐに23区の西高東低の構図が変わるとは思わない。俺は西側に住んでいるが、ミニ戸建の大量供給、大量の安い家賃の木造ワンルームアパートに見合った住人層、リッチ層の高齢化を見ていると数十年後はどうなるかは少し不安もある。数十年の長い目でみれば城南・城西からみた城東の「相対価格」は上昇するような気もしている。

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>>626
これからの主役は上京者と外国人ってことよ。
東京は大きく変わって行きますよ。

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とくにチュンやな

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>>625に名前が出てきたマンションは善かれ悪かれ勝者なんじゃない？
まだ名前の出てない負・け組決定マンションあるよね。鹿島だっけ？

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>>629

キャピマですか？
あそこはもともと安いからこれ以上負けようがない。
いつになるのか知らないけど新駅できたら少しは
価値もあるがるかもね。

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>>625

過去レスからみて、仮説その２でしょう。

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>>630
いやいや、WCTの隣りに鹿島の地味なマンションあったよね。
名前さえ思い出せない。何だっけ？

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ああ、ブランファーレね
分譲価格は坪１９０万と豊洲みたいな値段でした。

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そんなディスコみたいな名前だっけ？
坪190なら立地最悪でも、まあ適正価格かもな。

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>>634

正式名称はTOKYO SEA SOUTH ブランファーレ
どうでもいいけど片山さつきが住んでるとかいううわさ

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グローヴは北側に賃貸エアタワー、海側に賃貸ブルームが完成し、かなり閉塞感がある。
一方、同じアイランドのケープは、内廊下で周りも抜けており、値を下げていない。

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ケープはもとの値段が安過ぎて下げようがないよね。
グローブはもともと4000万前後の50平米31階の物件が4580で売りに出てる。
これでも全然売れてないから、固定資産税や仲介料考えたら赤字だろうな。
転売業者はどんどん倒れてくれる事を望みます。

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>>636

ケープも最近は売り出し価格＠２５０切ってるよね。それでも分譲価格
よりだいぶ高いけどね。
ただあそこ駐車場が満車というのがネックで車持ってる人はみんな断念
するらしいよ。

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港南ではコスモポリスが駅近なのにマ・ケ組だと思う。
両サイドを高層ビルで塞がれ、目の前が食肉市場。
あれはキツい。

港南はとにかく駅から遠いから下げ始めたら一気にいくだろうね。

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>>635
片山さつきと同じ空気を吸うだけで傲慢になりそうw

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>>639

コスポリと食肉市場は運河をはさんでずいぶん離れているよ。
ちなみに市場の目の前のタワマンはタワーフェイスです。
こっちは駅から近いのでそれなりの人気があるけどね。

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豊洲の将来性ってぶっちゃけどう？

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>>641
すまん、タワーフェイスのほう。あれは物件として良くないと思うけどね〜

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>>643

タワーフェイスは旧海岸通側の部屋ははっきりって萎えるね。
高浜運河側の高層フロアは部屋は天王洲まで抜けていて眺望は結構よいと
思ったけど窓がでかすぎて高所恐怖症気味の私には結構怖かったです。

ウォークインクローゼットが寝室とバスルームからの２ＷＡＹ
になっているのが特徴だけどあれって使いやすいのかね？

っていつのまにか中古価格動向スレになりつつあるな。失礼

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>638

ケープって、駅からバス便のところだっけ？
それなのに駐車場満車は・・・ありえないよね。

坪２００切ったら買いかも。

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>>645
芝浦はやっぱりヴのつくマンションだよ。

って、やはり中古動向になってしまった。

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>>645
ケープも頑張れば歩けるんじゃない？
当初の販売価格が@200くらいだった気がするんだけど。

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港南もシティタワー終わったし、当分分譲の供給はないからね。
中古しか検討しようがない。

大崎は坪300超えみたいだし。
新築マンション価格は全然下がらない。

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>>633
ブランは港南物件のはしりで、当時の価格でしょう。
新聞に「この眺望を買い」の写真付きの記事が載っていたが、
その眺望もその後、WCTに半分ふさがれてしまった。

販売業者も、これから大量に出る物件（4000戸以上）に先がけて
販売したおかげで完売出来た、とコメントしていました。

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芝浦のウ゛のつくマンションは歴史的マンション。
発売当時、冗談にならない不人気さ。
その反動でケープ以降、大幅に値が下がり、湾岸タワマンブームが過熱。
タワマンブームの影の立役者なのです。

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>>648

港南タワーは港区の中では格安なので同じ予算で広い部屋が買えたのが
魅力だった。いまの中古価格は一時期ほどではないにしてもやはりまだ
まだ割高に感じる。ただ港南タワーは常に市場に出回っているのでよさ
そうな部屋を見つけたら自分なりの指値を決めて申し込んでみるのも手
だよね。相対取引なんだからさ。

不動産の価格は上がるときは見る見る上がっていくが、下がるときは
基本的に買い手がつかず、取引が成立しないので価格の動きが見えにく
い。国土交通省の取引価格サイトや仲介屋の意見を参考にしながら
自分なりの指値をすると、いい取引ができる可能性も高い。
分譲時価格＋３％（売主側仲介手数料）くらいだと買い替えの人などは
応じてくれる人が中にはいる気がする

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>>642
再開発区は今後、商業主体の開発ですね。
交差点に１棟、晴海通り左右に５棟の商業ビル建つみたい。
今後、あの辺りの主役は、晴海、新豊洲に移行でしょう。

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>>652
レスどうも。
豊洲の将来性＝価格動向なんだけど、高止まりってことでいいんかな。
@280って足立ナンバーにしては高過ぎる気がするんですが（汗）

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下がりますよ。坪250以下でも高いくらい。
220くらいが妥当です。
特に中古はこれから大量に出てきますからかなり叩けますよ。
だって似たような部屋がたくさんありますからね。
ここは希少価値がまったくありません。

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そうなるといいですねぇ

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何だか湾岸中傷スレになってきたな。

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港区に安く買えるなら、港南でもいいんじゃないかな。

東京駅まで8分。新幹線が止まるのはなかなか魅力。

なんとも言えないけど、将来は発展する可能性もある。内陸側はもうこれ以上の
発展は無理でしょう。

しかし、WCTのホテル仕様は、ほんとうにこけおどしですね。あの共用部では、
管理費が高くてたまらないでしょう。立地にふさわしくない高額マンションを
作ってしまったので、バランスが悪いですね。将来すごく値下がりしそう。
値下がりしても、あまり買いたくない。

品川だったら、Ｖタワーがいいですね。なんといっても、雨に全く濡れないで
家と駅を行き来できるのがいい。なにものにも代えがたい、メリット。安く
でないかな・・。古くなっても、価値は高いんじゃないかな・・・。

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ま、豊洲ネタで荒れるのはずっと以前からだが。

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事件のあった、Ｖタワーの宣伝ですか。

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WCTは共用部が豪華だから高額になったとお思いの方もいらっしゃいますが・・・
建築の仕様が良くてもせいぜい金額にしたら坪10万〜20万しか変わりません。
共用部だけならなおさら。それに比べて販売価格は同立地のマンションより
50万以上高い。明らかにボッタクリ（というか土地仕入価格のミス？）です。

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事件はココだけではないよ

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唐突ですが、西馬込って将来、資産価値ありますかね。いま賃貸に住んでいて、始発駅でラッシュとは無縁、とても過ごしやすいのですが、いかがでしょうか。

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ここは山手線内でなければ資産価値０という評価が下ります。

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どこも売れてないね、中古マンション。赤坂辺りも売り物件だらけ。
当てが外れた俄か投資家が多かったのか---。

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661の言う『事件』が建設中のＭＳで立て続けにあったにはちょっと不味かったですね、
赤坂界隈は。

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>>657
逆に、ｗｃｔの管理費は、チラシに入ってくる多くの湾岸物件と比較しても
かなり安い。
多分、２１００軒で割るからだろう。

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うちの近所の中古マンション、
ここ1年弱の間に1000万下がって、まだ売れていない。
http://www.stepon.co.jp/center/seijo/A8533216.html

この値段なら、もっと新しい目黒のマンションのほうが個人的にはいいんだよな。
5000万まで下がったら真剣に検討したい。

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>>667
5000万で指値入れたら？

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＞＞６６７
８年前の物件で高すぎる！！売れるはずがない！！

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都心回帰の良さが科学的にも証明されたようです。
なんか一方的な流れになりそ。でも、お金がないとだめですね。

高齢者の商業系地区への転居で健康状態良好に　国交省
商業系地区で交通や店舗等の生活利便性が高い地域に転居した場合、住居系の閑静な地区に転居するよりも、精神的な健康が良いことが分った。
[住宅新報　2008年9月12日]

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都心部マンションは高嶺の花か？
低所得層は郊外の戸建に向かっています。

08年上半期の新築戸建成約数は12,455戸（前年同期比17.0％増加）で、２期連続の増加となった。成約物件を価格別でみると、2,000万円未満の物件が前年同期比で67.8％の大幅な増加となった。

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ＰＣ赤坂はまだ工事再開してないようだが、当局から中止命令とか出ていたりするのか。

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都心５区オフィスの空き室率にじわりと格差が出てきた。
例の専門学校の巨大ビルが新宿で竣工すると、新宿の中小ビルの空き室率が一気に上がるらしい。
かと言って、いまさら新宿なんかにオフィス構えようと考える会社はいないから、
こりゃ大変なことになりますよ。

８月末のオフィスビル平均空き室率
千代田区３．０１％
中央区３．１５％
港区４．６７％
新宿区４．２９％
渋谷区４．８３％

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新宿の中小オフィスビル
またとんでもない使われ方するんだろうな。
治安は悪化して行く一方です。

落ち目のとこ、厭ですね。

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また、上がることすらなかった地域のかたが・・・

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>>673
ここには複数の学校が入居し一万人の学生が通う事になりますが、賃貸オフィススペースは一体どれくらいあるのでしょうか？

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>>670>>671>>673>>674

教授廃業ですか？

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単なる印象だけど新宿や渋谷のキオスクと東京駅のキオスクを比べると経済系の雑誌の数とラインアップが少ない。買おうとするサラリーマンが新宿は少ないのかな？歩いてるサラリーマンの雰囲気は明らかに東京駅の方が頭よさそう。

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>>672

警察が調査中。大成が逃げ切るかどうか。
でもお祓い済ませて今日から再開。
これが三井の政治力。

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さっき会社からCTSを見たら、南西の38階位の部屋の電気が点いてた！
消し忘れだと思うけど。

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もはや何のスレだかわからなくなっている人がいるね。
新宿はオフィスの街じゃなくてオフィスもある街でしょ。

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オフィス街として雰囲気が良いのは大手町。

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一生住むつもりなら湾岸の埋立地の人工都市も構いませんが、将来売るつもりなら中古にするか、数年待ったほうがいいです。
今の新築は間違いなく勘違い価格ですので。
また中古も言い値は売主の妄想価格なので2割は値引き要求したほうがいいですね。

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以前はもっとスレのレベルは高かったが、
個人の勝手な予想やコピペの都合良い解釈が多かった。

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９月マンション暴落はまだか！
東洋経済などが年始めに、９月と書いてたのに。
安いのはCTSぐらいだ。

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暴落なんて本当でしょうか？売れないマンションは○○会社が安く買いあさってますし、住友・三菱・三井・東京建物はこれから売り出すマンションも強気のようですよ？（都心部）
暴落を待っているうちに買えなくなってしまうのでは？
このマンションが欲しいという人は高くても買いますよ。今住み替えしたいのですから。
暴落を待っている方々は投資なんでしょうね。

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高いと買えないです〜

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じゃあ買えば？

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去年の夏に上がりすぎで下がると忠告してあげたのに
金があるヤツは一杯いるから下がらないって誰も聞く耳持たなかったな。
自業自得だけど。

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真の狙いはゼネコン廃業支援？国交省が設ける「経営相談窓口」
「下請けや発注者に迷惑がかかるとずるずると営業を続け、傷を深くする企業も多い。健全な倒産を支援する体制がむしろ必要」
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20080912-00000000-diamond-bus...
物価は上がって行くし、価格転嫁ができない中小零細企業の廃業は業種を問わず、これから進んで行きますよ。
各業種で寡占化が進んで、価格転嫁が当たり前の時代になって、給料が上がらないフリーターの生活はますます厳しくなっちゃう。
大企業の正社員にならないとやってられないｗ

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Ｍ＆Ａで大企業同士がいっしょになって会社の規模は大きくなる一方。
ゼネコンなどの内需型産業も海外進出ができないような会社は淘汰。
できる社員とできない社員の給与格差も広がっていくよ。
できさえすれば外人でもなんでも雇っちゃう。
自分に自信がある人じゃないと都心部マンションの購入は無理だよ。
それに合わせた供給量に自然になっちゃう。

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>>687
去年辺りからの、この市況の流れをあなたが当ててたなら、その予想も当たるんじゃない？
逆に、去年の時点で今後ももっと上がると思ってたのに予想とは逆になって、
それなのに自己反省もせずに下がらないと言い続けてるなら多分その予想は当たらないだろう。

ビジネスでも、失敗したのに全く反省せず同じことをやろうとしてる人間が居たら次も失敗する。
それと同じ。

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そうそう、元麻布タワーや３Ａの人気のタワマンは全然値下げしてない。
湾岸はガタガタなんだろうな。
一流住宅は値下がらない、銀座のブランドと同じ。

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３Aでも一時に比べると弱気になってます。　代官山アドレス、青山PTなど去年は坪800-1000万でしたよ。　今じゃ600前後がいいとこでしょ。

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>>695
そう、元麻布タワーや３Ａの人気のタワマンは全然値下げしてないなんて実態とかけ離れてる話。
赤坂の中古なんて需給バランスが完全に崩れているようだし、下げはきついよ。

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ＧＤＰもいよいよマイナス。これから賃金も下がるでしょう。高値で買ったマンションは、維持できずに、売却。不動産ファンドも、売却。玉がゴロゴロ出てくるが、銀行の不動産融資はストップしたまま。買い手なし。

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マンション買いたいなんて言ってる人間は、金の無い人間ばかりだよ。
金持ちは、株でやられマインドは後退している。今の不動産市況じゃ不動産投資は、
考えられないし。

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ＩＰＯで掴んだあぶく銭で３Ａの高級ＭＳに何軒も投資、一時は飛ぶ鳥を落とす勢いだったが、
今は全てが逆回転。
さらに高金利通貨や中印株にも大規模に突っ込んでいたりしたら本当に目も当てられない。

特に販売から引渡しまでのアシが長い高級物件(飯田橋、ＴＲ---）は動くに動けず、覚悟を決めて
自ら居住で乗り切るしかない状況。　先楽後憂、勉強になりました。

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そう簡単に崩れないってば・・・いい加減なこと書かないように。
タワーで言えば、六本木ヒルズ元麻布ヒルズなんて売り物全然無い。

ここに書き込んでいるのは、サラリー下がって哀れむべき輩。
３Aなんぞ供給量少ないんだから、価格総崩れなんて言っている輩は田舎者でしょ。

代官山は二流だから値下がりするんでしょ。

これからも富の東京集中は続くのです。
１５００兆円の金融資産は60歳以上がその過半を占める。
相続を考えていない金持ちはいない。都内金持ちは腐るほど居る。
美田残す為のタワマン買いは続く。

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>>700
売り物がなければ下がらないなんて妄想。
売り物がなくても当然廻りに引っ張られる。
そんなことも分からないのか？

代官山が２流？港南にお住まいの方がそんな事言えますか？

約１名変な長文で思い込みのキツいオッサンがいなくなった分、
昔に比べてレベルは上がりました。

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リーマン危ねえなんてアメリカ、地に落ちたな。
アメリカ駄目なら日本も引っ張られる。
中国不動産バブル崩壊始まったから、アジア不動産バブル崩壊か？
タワマン真っ先に価格崩壊すんべ。土地なんか猫の額ぐらいしかねえんだから。

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700みたいな空気読めない妄想親父が混じると、視点が偏った話になっちゃうんだよ。

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タワマンの内装って豪華仕様でも２年も住むと古臭くなるんだよね。
次から次に出る新しいマンションの方が最新式だからね。

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>次から次に出る新しいマンションの方が最新式だからね。

そうですよね。常に付加価値をつけて消費者の購買意欲を刺激しないと、物は
売れませんからね。住宅はその集大成ですから。

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ここ数年は資材高騰のあおり受け、コスト削減しているだけに
新しい物件の方がショボかったりするよ。

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最新式の免震マンションに住むに限る。金たくさんあっても、つかえなくなるよ。

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>>701

格が違うんだよ。
売り物無いのに、どうやって値下がるんだ？
引っ張られるとか・・・

品無い株屋みたいな発言だな。
休日出勤して、自分のサラリーあげなよ(笑)。

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また傲慢なオッサンが現れた。

あのねえ、幼稚園児みたいなこと言うなよ。
じゃあ、前回のバブルの時に都心の物件は下がらなかったのか？

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マンションはほとんどが建物の値段だから、中長期を考えたら、大幅な値下がりが有って当たり前ジャン！！
値下がりが嫌なら、地面買ったほうがいいよ。
その家飽きたら、立て替えるだけｗ
地面は下がっても、その内また戻るの繰り返しだからね。

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↑マンションは殆どが建物の値段？
おいおい… どこのド田舎の物件だよ。
土地はどこにいった…

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バブル期は金融始め経済が破綻したけど
今回は不動産バブルが弾け始めて経済は
景気の停滞が見えてきたばかり。
都心が下がるのは不景気に突入してからだね。

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どちらのことを言われているのかは知りませんが、
２３区内の場合、土地の価値の方が比率は高いかと。

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>>712

心配するなよ。港南は都心じゃないから。

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タワーマンションは土地の比率が低めだよ。

地価×敷地平米／総戸数
これで1戸あたりの土地代算出したらいい。

金融や不動産は生産性が低いし、ピンハネがある業界はもっと淘汰される。
要は競争が進めば、安くていいものが出る余地が大いにあるということ。

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>>No.711　>>No.713
建物が古くなって、1坪も無いところに、立替するつもりか？
話し合いで立替する・・・・・難しいし、面倒だぞｗ

No.715　の言うとおりに、計算してみなよ。
間違って、
全戸の販売価格/延べ床面積
なんてやったら、そこいらじゅうに、銀座より地価が高い所出来ちゃうよｗ

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確かにタワーの建て替えは住民だけでは無理だな。
まあ生きてればの話しね。

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タワーは子供に相続させたり、建替え前提には考えづらいな。
シティータワー品川のように定期借地で割り切った方がいいもんなのかも。

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まぁ、そのマンションに、飽きないで50年も使うならいいんだけどね。
大規模な建物になると、建てるより壊す方がお金かかるし・・・
立替になったら、買ったとき以上に金がかかっちゃうね。

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都心は下がらないなんて信じているのがまだいたんだな。
それにしても売り物がないから下がらない、下がってないってのも面白い考えだ。

まさに『鰯の頭も信心から』だが、逆説的に言えばこういう都心土地神話亡者が
消滅するまでは残念ながらこの下げトレンドはまだ続くって事になりそうだ。

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赤坂ＴＲとかは一時膨大な含み益となったようですが、今売るとすれば実際どの程度の
キャピタルゲインが期待できるのでしょうか。まあ倍は無理にしても、５割増しは軽いのかな？

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都心地価不動説 ＶＳ 都心地価変動説

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それでも地価はさがっている・・・・か

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好き勝手に言える時代で良かったね。

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変なオヤジが新百合ケ丘に逃亡中。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8872/

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>>707
>最新式の免震
もちろん、古い免震では縦揺れ地震に弱いわけだが。

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別に地面を売る気の無い身には、地価が下がって欲しいのだが。

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郊外の業者も苦戦してるかと思いきや、意外と在庫も捌けてきてるみたいだ。

ここ一年仕入れはしてないからあたり前だが。

都心は大手の寡占で供給コントロールされてるし、価格うんぬんより、いい物件はしばらく出ないね。

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供給コントロールするほど不動産屋は賢くない。
またコントロールしても売れない物は売れない。

都内に大規模物件だけでこれからどれだけ計画あるのかご存知か。
目を付けてるいい物件も結構多いのだが。

ちなみに郊外は全く売れていません。
3割引いてやっと売れた物件ばかりです。

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>>729

大規模物件の計画がいくつかあるのは存じておりますが、
ど素人なもので、まったく見る目がございません。

もしよろしければ、どの物件に目を付けていらっしゃるのかを
教えていただけませんでしょうか。

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釣りたくてしょうがないらしい

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これからなら
月島駅直結トリプルマンションが良さそうですね。
完成は６年後ですが。

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都心不動産腐敗論のおじさん、急に大人しくなっちゃったね。　あ、ごめん、腐敗×不敗○。
まあ原油や金の商品市況も全然ダメみたいだし、カネの行き所がなくなっちゃった感じだ。

当分は低利を甘受して銀行預金で冬ごもりって寸法だと思うが、調子こいて負債と両建で
膨らましたりしなくて良かった、危うく２０年前のバブルの二の舞になるトコだった。

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〉729
都内じゃなくて、都心３区で、３年以内入居、大手デベで何戸供給あるかご存じのようだから、教えてもらいたいねぇ

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シティータワー品川はあたりだね。
個人的にオフィス街はあまり好きじゃないけど。

東京は、歴史ある街より新しい街の方が価値がある。
再開発が進む地区は今後大きく変わる。
オフィス街も東京駅周辺から秋葉、品川、浜松町、大崎と色々増えてきた。

都心はボロ屋が多く道も狭い。再開発には時間かかる。

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東京に限らず、武蔵小杉や川崎なども再開発で人気になったけどね。
景気が落ちたら富裕層はさっと郊外から手を引いてしまったね。
うちも危うく買って、梯子を外されるところだった。

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そもそも川崎、武蔵小杉を富裕層は買わないだろ。

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景気に影響される富裕層ってw

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東京都中古マンションの成約数、成約ｍ２単価、成約平均価格の推移

・成約数：昨年の１１月から連続して前年比増が続いている。
・成約ｍ２単価：０７年１１月５５．２４万円→０８年８月５２．６７万円
・成約平均価格：０７年１１月３３４５万円→３２２４万円
・成約平均専有面積：０７年１１月６０．５６ｍ２→０８年８月６１．２３ｍ２

新築マンションの価格が都心部、郊外問わず高騰し、しだいに需要が中古に向かっている。
ｍ２単価は下落傾向だが、平均価格はあまり下がっていない。投資用の中古ワンルームの成約が
減っている影響だろう。

ワンルームが除かれ、庶民が購入する専有面積帯４０〜８０ｍ２で見ると、
・成約ｍ２単価：０７年１１月５２．１３万円→０８年８月４９．２９万円
・成約平均価格：０７年１１月３２２８万円→３０３４万円
・成約平均専有面積：０７年１１月６１．９２ｍ２→０８年８月６１．５５ｍ２

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専有面積帯４０〜８０ｍ２の中古マンション成約実績を各県別に見ると、
・成約ｍ２単価：東京４９．２９万円、神奈川３４．７７万円、埼玉２２．６４万円、千葉２１．４５万円
・成約平均価格：東京３０３４万円、神奈川２２５３万円、埼玉１４６６万円、千葉１４２０万円
・成約平均専有面積：東京６１．５５ｍ２、神奈川６４．８０ｍ２、埼玉６４．７５ｍ２、千葉６６．２０ｍ２
２３区とそれ以外との差は大きい。資金力が無い人は郊外の中古に向かわざるを得ないが、
郊外の成約数は２３区ほど増えていない。

マンションは利便性重視が定着して、職住近接を確保できないところは、たとえ価格が安くても
成約に結びつかなくなって来ている。

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都心部で新築マンションの供給量が増え、中古の在庫数が増えている。
しかし、１９９９年以降地方からの上京者が増え、高い水準を維持している現実を考えると、
これらの人々が結婚し、持ち家取得に向かって行けば、いずれ時間の問題で都心部中古マンションの
在庫は消化されてしまうだろう。

本来であれば、新築マンションの価格は中古価格と相関関係持つべきだが、一部地域では
大きな乖離が見受けられる。
乖離が大きいところの新築価格は下がるべきであるが、これができないエリアは新築供給数量を
減らし、価格水準を維持するしか方法は無い。
既にこの傾向はあちこちで見受けられ、２３区の人口動態に大きな影響を与えることになる。

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>７３９、７４０
へええ、そんなもんですかい。
しかし「資金力が無い人」、いい表現ですな。大学の先生ともなると、さすがオレッちたあ違う。

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会社の同僚が１５０戸規模のマンションで、発売当初５，５００万程度のマンションを３００万の値引きをお願いしたら。担当の上司が出てきて、数日後了解の電話がありました。本当に値引きは出きるみたいですね

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>７４３
なんで、１割値引けと言わなかったのだろう。

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↑もっと値引きできたに一票

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まあまあ
そう言わずに。しかしどのあたりの話なのかな？
練馬区板橋区辺り？

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こういうの見てると、これからどうなるかわかりません。

危険水域　株価２００円割れ“２１０社”
http://news.www.infoseek.co.jp/topics/business/n_bankrupt__20080914_3/...

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定期預金に資金が流れてる。
しょうがないでしょ。

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シティバンクインク債　激売れですよ。

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>>746
県境外周区のジモチィー需要もそろそろお終いだって、
大学教授さんもおっしゃってましたね。
実際売れ残り物件激増中ｗ

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某売れ残りタワーにて
営業に値引き交渉したが、絶対に値引きは出来ないとの回答。
当日夜、営業から電話があり、地場の不動産に行けとの事。
後日不動産屋に行った所、しょっぱなから、新築にはならないがとの前置きの上、同じ部屋を15%引き・・・・・
まだ契約せんぞ、もう少し粘るｗ

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>>676
ここに入る専門学校は現在新宿の中小の老朽ビルに分散して入っているんだよ。
巨大専門学校ビルが出来上がると引っ越して、あちこちに空ができちゃう。
そんな空にどんな会社が入るか？
場所が新宿だけに、全部ネットカフェになるかもしれないな。

治安が今以上に悪化して行くのは確実です。
当然周辺の不動産価値も下がって行きます。
各デベはそれを見越して水面下で手を打ち始めていますよ。
北新宿の再開発は途中で見直し、さらには頓挫する可能性さえありますよ。

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>>736
先月、世田谷区、大田区から武蔵小杉に引っ越した人多かったみたいですね。

私の友達も引っ越しました。

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１１月、来年４月はもっと増えそう。
だんだんと寂しくなっていきます。

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バブル当時も、末期に都内を離れて郊外物件を買ってしまい、
都内に戻れなくなった人が多かった…

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シテイバンク債、俺も買った。

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原油が100切りましたね
あなた方いつも外してばっかり（笑

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まあ、瞬間値だけみてもしょうがない。

また上がるという意見もかなりありますよ。

石油が長期的には、枯渇傾向で、需要が増えているという基本線は変わらない。
ただ、未曾有の不況に入ってしまい、中国やインドですら、ガソリン需要が
減退している。

この状態で、大型車を買うタコがいるとも思えん。

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原油が上がり続けると全員言ってたわけじゃないから、
あなた方と言われる筋合いは無いな。

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ガソリンも100円切ると思う

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>>752
西側近郊の治安悪化は非常に重大な問題となる可能性が高い。

そもそも、地方から上京し、うまく行かなかった人々は田舎にＵターンして、
地味な仕事につきつつも、結婚し、家族を持てた。
しかし、現在は田舎に帰っても仕事がほとんど無い状態。
都会ではまさに、その日のお金を稼いで、その日の生活をする毎日。

アルバイト的仕事が多く、また家賃レベルが低いアパートが多く、またネット喫茶等が多い
新宿、渋谷、池袋周辺に必然的に多くの人が居住することととなり、そのまま滞留することになる。

昔は工場等の出稼ぎのため東京東部に学歴が低い層が集まったが、当時はまだ地方経済が
活発であったため、その多くは地方にＵターンし、何らかの事情で田舎に帰れない人々が
ホームレスとなった。そして、その数は限られていた。

しかし、状況は大きく変わり、田舎へのＵターンができなくなっている。
どんな状況であろうが、都会に骨を埋めるしかない。
近未来、新宿、渋谷、池袋周辺に大量のホームレス、ネット難民が生まれる可能性は非常に高いだろう。

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２００５年に国勢調査が行われたが、非常に驚くべき結果が出ている。
新宿、渋谷、池袋周辺のアパート地域で、従事している職業の調査を行ったが、
回答率があまりにも低く、住民票ベースで見た場合無業率があまりに高くなってしまった。
これらの人々は納税者ではなく、住民票に載り人口としてカウントされるだけの存在である。
さらには、ネット難民の場合は、住民票にも載らない。

このように、国勢調査自体が意味を持たなくなって来ている地域が生まれつつある。

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映画「ブレードランナー」の近未来のロサンジェルスは格差社会で荒廃していたな。
今後、新宿、渋谷、池袋といったあたりは、あの映画のシーンみたいになってゆくのかねえ。

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＞760
いつ頃の予想？
どうせ根拠ないんだろ。

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>>763
地方出身者？
新宿、渋谷、池袋といった都心群は80年代末には既にあんな感じだったぞ。

格差社会なら江東区辰巳の貧民街歩いて、桜橋渡って東雲に行くと感じられるかもな。

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>>761

どうしても西側を悪者にしたいんだな。
この城東オタが！

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池袋あたりは今でもかなりヤバイ気がする。街に経年劣化を感じるし、
これから日本の景気が本格的に悪くなったらホームレスが集う街になるかも。

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>新宿、渋谷、池袋といった都心群
都心群って言うのか？
新　都心　　副　都心　だろｗ

埼玉県人と東京人が集う街　池袋
多摩から出てきて遊べる街　新宿
日本中のガキンチョが都会人を振舞える街　渋谷

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＞767
わかってないね。
池袋を知らないね。
あなたが池袋の住人でないことだけは確か。

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>>768
で、朝鮮人と中国人だらけの江東区ですかwwww
ウケルwwwww

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池袋は緑が少ないから、ホームレスにはきつい。新宿のほうが有効。

湾岸もコンクリートジャングルみたいなところだから、きつい。

それにしても池袋はどうなっちゃうのか？　サンシャインくらいしか売りがない。
西武がコケタのが痛い。

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>>768
まさにその通りで、
渋谷、新宿、池袋が栄えて行ったのは、後背地である郊外発展の賜物だった。

都心部への居住が進む以前は、人々は持ち家を郊外、特に西側に求め、
そこそこの購買力のある人々の人口が郊外で増え続けた。
一方、郊外の商業施設、娯楽施設の整備は人口増加に追いつかず、必然的に郊外住民は
渋谷、新宿、池袋を使い、そこにお金を落とすこととなった。

ところが、時代が変わり、
①都心部居住がそれほど無理なく可能な時代となった。
②郊外に新たに移動する人は少なくなり、郊外の人口増は自然増に頼っている状態。
③少子化が進み、郊外の子供の数が激減している（いずれ自然増から自然減に変わる）。
④郊外にＳＣ、娯楽施設が整備され、地元で消費できるようになっている（地元の雇用も増やしている）。
⑤団塊の世代の引退により、郊外から都心への通勤者数は減っていく。
⑥郊外では、若い世代の地元就職が増え、自立した経済圏に変質しつつある。

渋谷、新宿、池袋と郊外エリアとのつながりは年々薄まって行くことになろう。
そして、それは渋谷、新宿、池袋で従業できる職の数を減らして行く。

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＞それは渋谷、新宿、池袋で従業できる職の数を減らして行く。

うーん。面白い。ありえますね。私は中年ですが、時々、新宿、池袋、渋谷に行くと、若い人
だらけで、そこにいるのが、なんとなく恥ずかしくなります。完全に遊ぶ街と化している。

やっぱり日本を支える働き場所は、大手町近辺ですかね。高級住宅街は、あくまで
ベッドタウンであり、働き場所ではないですよね。渋谷だけは、新宿、池袋に比べると
多少企業の数は多いような気がしないでもないですが・・・。新宿に会社があると聞く
と、”はああ・・・、新宿ですかああ・・”　という感じがあります。

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アルバイト的仕事が多く、また家賃レベルが低いアパートが多く、またネット喫茶等が多い
新宿、渋谷、池袋周辺に必然的に多くの地方上京者が居住することととなっている。
しかし、将来その従事すべき職が減少して行けばどのような状態になるか？
地方経済は破綻して、Ｕターンしても就くべき職も無い。

国勢調査を基に、昼間人口に関し考察を加えた。。
昼間人口の中から就業者のみを取り出し、２０００年から２００５年にかけて大きく減少した
５区を上げると以下となる。
①　新宿区▲４１，６９７人
②　中野区▲３２，９０６人
③　豊島区▲２４，８００人
④　世田谷区▲２３，８６６人
⑤　大田区▲２１，６７８人

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新宿区や豊島区と言っても、山手線内側もあれば外側もある。
世田谷区や大田区も広い。
ピンポイントで色々。
広い江東区なんかも同様。

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半年間壊れたカセットレコーダーのように…

しかしここで西側たたきをしている大学教授やら自称先が見えてる人はその地域に友人住んでないのかな…

普通に間違ってることがわかりそうなもんだが…

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マンションブームの波及を見込んで仕入れられ、
新新価格なる無謀な値付けを行った足立、つくばエクスプレス関連、非湾岸城東地区は、
ブームの頓挫で今や不良在庫の山です。デベは資金繰りから換金を急いでいるので、
値引きも横行しつつあり、今後地域の開発自体が挫折するケースも出てくるでしょう。
購入者ははやくも残債割れというかつての二の舞になりそうです。

湾岸は湾岸で、大衆動員により集まってきた住人層を反映した団地的なトラブルが顕在化し、
タワーや土壌などの固有に問題がクローズアップされ、
広告も息切れした事で、作られたイメージが剥落しつつあります。

実際のところ、低成長もしくは衰微の中では、
新たな街を勃興させるだけのエネルギーが続かないので、
こういった地域の持続的な発展というのはもともと望むべくもなく、
マンションブームという熱狂の中で咲いたあだ花と捉えるほうが間違いがないでしょう。

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７７７


言いたいこといいほうだいですが
デベロッパーにお勤めのあなたにも責任がおありなのでは

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> 新宿に会社があると聞くと、”はああ・・・、新宿ですかああ・・”　という感じがあります。

思い付くだけでも、
マイクロソフト、アップル、ファイザー、ドコモ、NTT東日本、JR東日本・・・。

新宿否定は所詮世間知らずの教授系だけなんでしょうかねえ。

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批判できるのは、渋谷、新宿、池袋エリアに実際に居住し、メリット、デメリットを日々の生活で実感している人だけにしましょう。（実際にデメリットは多いと思いますが）

自分は郊外田舎に住んでいて、住んだこともないのにどこかで書いてあることを鵜呑みにして偉そうにホザく方がみっともないと思います。

本当は「買わない」のではなく、「買えない」だけでしょ？
買えない理由を買わない理由に転化しているようにしか見えませんね。

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デベロッパーもまさに淘汰の過程にあります。
現在の膨れ上がった事業者数が、いつまでも維持できるはずもありませんから。
先を見越した中長期的な事業プランの作成能力があり、
それを担保する信用力と資金力のあるところだけが生き残るでしょう。

また今後、淘汰の過程では投売り換金によって、
実体以上に下ブレする局面もあるでしょう。
こういう出物を拾ってチャンスをつかむ人も企業も出てくることでしょうね。

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理論と数字による反論を期待したいところです。

私はどう考えても渋谷、新宿、池袋エリアが衰退する結論となってしまいます。
何か逆説あれば是非お願いします。
特に新宿に多大な資金を投入しようとしているデベロッパーの方の正直な理論を
数字の裏づけの基聞きたい。

それから、
これからの低成長の時代に期待できる産業は観光業だと思います。
スカイツリーが完成し、隅田川沿いに観光施設がそろえば、このエリアに多額に資金を
投入する価値ありと考えます。これから発展していくインドを含むアジアの観光客増加は
十分期待できると思いますし、治安が良い東京はやり方しだいで大きな魅力を持つ都市に
生まれ変われます。
そのようなタイミングでオリンピックが開催できれば、
インフラの整備も進みますし、アジアへ強烈なアピールもできます。

魅力ある都市には世界中から優秀な人材が集まります。
選手村跡地が多国籍の人々が集い住める街になれば、日本の未来も明るくなります。

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>>782
その前に、区ごとの税収増加がもたらす影響について答えないんですか？

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>>783
これからは、区ごとに発展のスピードに大きな差が出てきますから、税収の伸びに大きな差が出てくるでしょう。
特に、中高年に高所得者が多い区は、同レベルの人材の新たな流入が無ければ、
ごく自然に緩やかなカーブを描きながら右肩下がりになって行きます。
１０年後にはずいぶんと変わっているでしょう。

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京浜東北線より、東側の地域は厳しいだろう。
東京東部低地域は、大昔は荒川が氾濫して人が住めなかった地域。
徳川家康が、利根川の流れを変え、住宅地になったのだ。
海抜は埼玉県まで北上しても極めて低い。
地球温暖化で洪水も起こりやすくなるし、
そのうち大地震が起きたら地盤が弱く、大災害が起きるのは確実。
関東大震災の被害地域を研究すれば、明らかだ。
スラムが生まれるとしたら、世界的にもこうした地域だろう。

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>>782
理論とデータねえ。
要するにこの手のデータの直近がどうなってっかって話ですかねえ。
http://www.a-lab.co.jp/research/nenshu-suikei/04.html

大概有償データなので公開は控えますが、仕事で見ている分には
状況にものすごく大きな変化はないんですが・・・
地価と地区別年収ランキングぐらいなら公開データ頑張って探せば
出てくるかもしれないけど。普通に西側の方が高いっしょ
（残念ながらわが中野区は低いけど）

引用のデータに対して”理論”と称している主観を押し付けている
だけでは？

＞観光業うんぬん
歴史くらいににしか観光資源としての価値は出ないのでは？

新しい変った建物ならアジア中にぼこぼこ建ってますが・・・
ドバイとは言わないけど、上海くらいは見てますよね、教授？

これから鎌倉や萩あたりが来るって主張ならわからなくもないけど。
それを東京の東側に限定した発展に結びつけるのは、

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>>No.785
>大災害が起きるのは確実

関東大震災、太平洋戦争・・・・・大災害の度に、飛躍的に街が整備されていったのが下町。
重要な建物も無くて、今ほど建物も無かった地域は、あぜ道、獣道をそのまま開発しちゃったから、未だにたいして整備されない。
今となっては、区画整理も出来ない。
下水も、下町より30年ぐらい遅れてたしね。

今度、地震が有ったら、道路が狭いまま、木造住宅が密集した地域はどうなるのかね？

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えー、前にここでも、外国人観光客の「満足度」調査でダントツ1位が新宿で、
東側地域はどれも有名なのに極めて低い満足度しか得られていないってデータ出したじゃない。

池袋はともかく、新宿のような乗降客数世界一の駅を「どう考えても衰退する」とは。
新宿や渋谷は、京王線、小田急線、東急系沿線の富裕層、
外国人観光客をつかんで取り込んでいるからこそ、強い。

京成、総武線、東武沿線の低所得層がいくら集まっても、ただの弱者連合だ。
それとも地元需要は切り捨て、お金持ちの外国人需要に特化した街づくりができるか？
これだけデベにとってわがままな地権者で満ちた地域では無理な話だ。

日本の未来は、地方が活性してこそ明るくなる。
有明に外国人が住み着いたところで、暗くなる一方だ。

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残念ですが大学教授にちゃんと反論できる人いません。

給与納税者の増加数と給与総額の関係を以前出されていましたが、
わが杉並区は低かったような？私はしがない賃貸です。
家が買える人たちは出てしまってます。

港区１千万円でしたっけ。

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>>791
横レスだが、あなたの例えは、社会全体の給与水準がどんどん上がっている、すなわち元から住んでいる住民の所得も年々上がっているという状況下ならそのとおりだろうが、現状は違うでしょう。
元から住んでいる住民の所得水準はほとんど変わらないという前提の方が現実に近いと思うよ。

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株や為替で儲けることしか考えてない素人がどうしようどうしようとオロオロして深みに嵌る。
バブルの頃からよく見られた光景なのにね。
ローン返済できずに家を手放す人が増えるんでしょうか。

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高齢者社会なのに、給与所得・納税額で数字出しても、何もならんと思うけどねｗ

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７９３さん
元からすんでいる住民の所得水準が変わらない前提もおかしいと思います。

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>>794
出来高からわかるように今のの株や為替市場は素人不在ですよ。
みんな預貯金に逃げてる。

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株なんて毎月月末の配当金の「権利確定日」に信用売りと信用買いを両建てして、翌日の権利落ち日に決済すれば、毎月１％超の配当利回りを確実にゲットできるよ。
決算企業なんて毎月あるんだからそれを回していくだけで、年間１０％の利回りは固い。
みんななんでそんなに損してるの？？

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

株の話になったんだｗ
yahooファイナンスでやればいいのにね。

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あらゆる要素は織り込み済み。価格なり。以上。

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