東京スイート・レジデンス＠西大島　〜東京粋都〜

ただ、湾岸エリア以外では希少となりつつある
大規模物件なので、意外と売れちゃったりしてね…
ただ、数年前の値段を知っているとちょっとね。
それは都内のどこもいっしょだけど…

都内のどこ探しても今は上がってきて、デベも強気なとこが多いですよね。
モデルルームにいっても、この価格は今は普通でこれからどこもこの価格じゃ買えなくなりますよ・・・的な発言が多い。

今時重要事項説明の写しを事前に見せてもらわない人なんているんか？

1分＝80ｍという不動産広告上のルールでいけば12分で間違いないのでしょうね。まさかそこで嘘つかないでしょうから。しかし、進開橋の勾配や西大島駅のやたらホームが深いこと、大規模物件になるほどエントランスまでが遠いことなどを勘案すればまあ実質20分ってところですかね。

価格については南千住の東京フロンティアシティ＋α位だと思ってたんだけどなあ。

普通は重説を聞いて納得した上で、
手付金を支払・契約書に調印という順序では？

でないと、重要事項の説明を聞く意味がありません。

２６６さんのいうように不動産のルールで書いてあると思うけど、実質２０分以上はかかりますね。
その分南千住の物件とも同じ位か、自走式の駐車場の＋分だと思ったけど。とてもじゃないけど
４９００万円台中心というのは、この地でありえない価格。価格の高さをアピールしてるのも変な広告ですね。

新宿線の駅から砂町に向かうときは必ず小名木川を渡るので、０ｍ地帯といえ、勾配がきつい。進開橋が頂点ですね。六価クロムはしょうがないのでしょう。大島の工場からしみ出したものだから。江東区内陸部全体に広がっているでしょう。その分湾岸物件は安心だけど、駅近で価格も上昇中。
それにしても２５階から１５階の変更も変だな。西大島から１０分以内の建築中の物件は２０階程度が多いけど、大通り沿いだといいのかな。

500戸超ですから、幅広く集客しようとしているのは確か。
そして、同じ区内の豊洲物件を検討してからこちらを拝見すると、
高く感じなくなってしまうのです。不思議なものです。

>>269
あ、そうそう！
自分も2003年に価格のレベルは今とは違いますが、
その流れで大島界隈の価格の安さに心が揺らいで
こっちを選んじゃいました…
（湾岸：予算よりちょとオーバー、こっち：予算範囲内）
今となってはちょと無理しても湾岸にいっときべきだった…
こっちはこっちでいいとこありますけどね。

ま、でも今じゃこっちのマンションも買えるレベルじゃなくなっちゃったんで
あの時買って正解でしたけど…

>>270
豊洲・東雲・辰巳は今凄いですね。タワーといったら、都営住宅と公社住宅しかなかったのに、
今は別世界ですね。もう駅近には土地がなくなるので数年後では更に価格上昇が見込めるけど、
手がもう届かないレベルに達しました。昔からなぜか豊洲は高いからね。

ところで、ここの商業施設は本当にアリオ？公表しないですね。数年前のこの辺の物件のちらしにはイトーヨカ堂建設予定地とか書いてありましたが、一時期のちらしからは消えてました。もしかして旧南砂町店の規模＋αということはないですよね。

マンション用地北端までで12分（80ｍ×12分≒960ｍ）ということなのでしょう。
私は実家が砂町ですが正直あそこから12分はありえませんね。玄関から西大島駅の地上出入り口
までで早足＆信号全部青で20分というところでしょうか。
自分も生活してた町ですので駅までの時間や新宿線の混雑は納得していますが、どうにもこうにも
価格帯がありえませんね・・・。予想より500〜1000万円違いました。
この再開発に期待して明治通りの反対側のマンション（小型ですが）をスルーしたのは大間違いだったかもしれません・・・
アリオ砂町があるとはいえそれだけで生活するわけではないので付加価値と考えても高すぎますね。

しかも、当初より大幅な商業施設の縮小ですからね。南砂のトピレックより小さい、アリオでは余り期待はできないですね。この徒歩１２分は本当に不動産表記のマジックを使ってますね。散々いわれてる、駅までの勾配の激しさ、西大島駅の深さ、新宿線の混み方。本数を東西線なみとはいわないけど、ラッシュ時だけは２分半位に運行して欲しい。ちなみに最混雑区間は西大島から住吉。

議論の内容からいくと表題を変えて
北砂スイート・レジデンス（高すぎ）＠西大島（から遠すぎ）　〜東京粋都〜
になりそうですね。

まだこれを東京スイートレジデンス東陽町にしなかっただけ、許してあげましょう

なんだかんだと言われても、大型商業施設隣接のマンションですから、
比較的早く完売するでしょう。
でも、購入後のボディーブローの様に徐々に効いてくる駅からの遠さ（歩く辛さ）が心配です。

>275さん
OKストアって安いんですか？　専ら砂銀で買い物していて、OKに行ったことがないのです。
砂銀も最近は空き店舗やらわけのわからない店舗が増えてきて、ちょっと不安を感じています。
八百屋もまた一つ減ったし。。。
しかし、加工食品系は砂銀は弱いのでヨーカドーができたら行ってしまうでしょうね。

>273
1街区の商業施設をあり得ないくらい縮小して全体の数字を下げただけで実はアリオ自体の規模は縮小されてないんだよね。

jjマンションズで最多価格帯微妙に下がっているけどWEBは変わってない。単なる間違いか？

他で買い物をするのがばからしくなるくらい、徹底して安いです。
常に安いというのがポリシー。なので、たまに他のスーパーの特売
品の方が安い場合などありますが、そう言うチェックをしなくても
安心して安い品物を買っているという満足感があります。

ここの配置変だよね。普通は、Ⅰ、Ⅲ街区に住宅を持ってきて、Ⅱ街区だけ商業施設がベストだと思うけど。
Ⅰ街区は骨抜きみたいなもんだよ。駅から一番近くていい場所を、駐車場にするなんて、後からなんか建てるためでしょ、フィットネスだけなんてありえないよ、とってつけたような施設だな。ここに住めばフィットネスより、通勤だけで十分な運動になるでしょう。体操着で駅まで行った方がいいよ。営業も運動になる適度な距離を売り物にしたりして。
>>280
ＯＫはいつでも激安、普通のスーパーでは買うのが本当に馬鹿らしくなる。南砂２丁目の団地の中の方はイマイチたけど。

みんなアリオって言ってるけど何処からの情報？

>>283
>>146さんの情報によりだと思う。

こちらのマンションのすぐ近くに建つモデルルームに行った時もはっきりアリオが出来ると言っていたので間違いないか思いますが。

アリオの中にイトーヨーカドーが入るのでは？
アリオ亀有がそんなつくりですね。

でも、まあ駅から遠いから亀有ほどの規模にはならないし、フードコートも
あんまりないんだろうなあ。
コーヒーショップと本屋とレンタルビデオがほしい！！

イトーヨーカドーを核とするSC→アリオ
ジャスコを核とするSC→イオン
同時期にオープンするアリオ西新井は公表されているのにこっちはかたくなにリリースされない。何かあるのだろうか。医療施設の事業体もいまだに決まっていないらしいし。着工も遅れてる。粋都の最大にして唯一？の売りがこれで大丈夫か。

>288
今年度の説明会資料でもイトーヨーカ堂などとなっているし、
立体図もアリオとなって公表されている。
変な粘着、11月OPENなんだから今年秋からの宣伝で、なにか不満でもあるのか？

イトーヨーカ堂というのは大規模小売店舗設置の届出が東京都に提出されてるよ。
それより、それに便乗して、ライバルになるマンション建てられるのが嫌なだけじゃない。後発で駅近で安かったら、そっちに持っていかれる可能性もあるからね。

まだまだ小名木川貨物駅の廃止で、移転する運送屋さんがありそうだからね。

Ⅰ街区が最も駅に近くて便利ということは逆にいえばⅠ街区をマンション、Ⅲ街区を商業施設にすればマンションに住んでいるひと以外は不便ってことを重視したのですかね。当初はⅠ街区はこんなにショボくなるはずじゃなかったし。まあ地下鉄乗って買い物来る人がいるのかといえば微妙だけど。

確かに、後出しでⅠ街区の駐車場がマンションになったらって考えると、怖いね。

I街区は道路の都合上駐車場にならざるをえないのでは？
どこを入り口にするかということでけっこう問題になっていましたよ。

ところでOkに行ってきました。
安さにびっくりです。
普通のスーパーで「安売り」になっている価格が通常価格になっている。
冷凍食品も４〜５割引きは当たり前。
規模は小さいけど、これからは週末に買いに行くことになりそうです。
さらば、砂町商店街。

Ⅰ街区の前の道路タダでさえ、狭いのに駐車場なんかつくられたら、危なくてしょうがない。
トピレックはマンションに挟まれてるような配置ですね。
やっぱり、I街区が迷惑施設だな。マンションにした方がいいと思う。

Ⅱ街区はアリオモールとセブンイレブンがあれば本体は食料品売り場だけでいいでしょう。
大型スーパーはもういらないと思う。アピタとか混んでるところ見たことないよ。

だから撤退するんだよ。

アピ○撤退に続き、イトーヨーカ○も計画見直し中ですかね。

商業施設について不安になっている人が多いようですのでお知らせします。
イトーヨーカドーの計画は変わりません。
設計図のが以下のサイトで見れますが、立面図で外壁にＡＲＩＯの文字と
セブンアンドアイホールディングスの看板が掲げられています。
http://www.jrfreight.co.jp/news/pdf/0606_setsumei2.pdf
当初15万㎡で計画されていましたが、昨年計画の見直しが行われて
10万㎡の商業施設棟と2万㎡のスポーツ事務棟に落ち着きましたが
近隣のトピレック（南砂ジャスコ）や木場ギャザリア（ヨーカドー）で
７万㎡程度ですからこれらよりもはるかに大規模な施設です。
平面図をみると、施設の真ん中にうねった形の巨大な吹き抜けがあり、
その周囲を回遊する形で店舗が並ぶ、最近の大形ショッピングモールで流行の形式です。

ただし完成は予定よりも遅れます。
現地を見た方はわかっていると思いますが、まだ着工していません。
地盤整備をやっているだけです。
仮囲いに建築概要を記載した公開看板が掲げられていますが、施工会社が空欄です。
これは、つまり施工会社が決まっていないということです。
施工会社とコストが折り合わず減額の検討をしているのかもしれません。
すぐに施工会社が決まったとしても、着工は３月頃、工期は１年程度のはずですから
商業施設のオープンは１年後、どんなに早くても２０年４月以降ということです。

じゃー物件のほうが早い可能性ありですね。

ここは、商業施設が近いということ以外、何か売りはあるのでしょうか？？

>302
>ところで砂銀はＪＲ貨物にどういう条件で、商業施設建設に折れたのだろうか？

当初の延床面積より大幅に縮小したところで合意？
確か、最初は6階建てで大きな商業施設を計画していた　と聞いていますが。
現在は、3階建ての予定ですよね。

>303
店舗が３階までで４階と５階が駐車場です。
300で書かれているよう15万㎡が12万㎡になったけれど
大きな商業施設であることに変わりはありませんよ。

１，２年前かな、アピタでどこから来たか、地図に位置に書きこむようなアンケートやってたけど、
ほとんどアピタの周りなんだよね。歩いてきてる客が多い。
いまだに、ポイントカードを一人できて、何枚も来店ポイントをつけてるおばさん、おじさんたちがいますね。
アピタはＯＫにかなり客を持っていかれたのではないのでしょうか。

ところでここの物件の仕様って、自走式、オール電化しかでてないけど、どうなんでしょう。
ＳＣ豊洲より、仕様は落とすのでしょうかね。最近は仕様を落として、価格も上がってる。
耐震偽装の件から、見えないところにもお金をかけるようになったんでしょうかね。

SCTより仕様を落としたら目も当てられないと思うけど。
あそこは内覧会で予想外のしょぼさにショックを受けた人もいるらしい。

誤解のないように。
SCTスレで主に話題になったのは専有部分ではなく、共用部分です。
具体的には、非常階段（鉄骨階段）の見栄えがよくないというのと、
エントランスの手動ドアが重い、という話です。

しかし、SCTの最近のスレ見てると絶対長谷工物件は買っちゃダメって思えてきた。

煽りも多いとは思うが、ショボさや購入者の意識の低さをまじまじと見せつけられ
考え込んでしまう。しかし、ほんとに手頃な物件が残り少なくなって（というより
もう無い？）きましたね。

長谷工物件が悪いわけではない。
あくまでも販売最多価格帯の問題。
長谷工は同価格帯物件のなかでは信頼度が高い会社でいいと思う。

>>311さん
匿名掲示板の書き込み状況程度で全体を推し量るのは
いかがなものかと思いますが。

それから、購入者の意識云々は他のマンションのスレでも
似たようなものかと。
竣工間近の物件の他スレを20か所以上、
お読みになっていらっしゃいますか？

長谷工に設計・施工を投げた時点でエコノミーマンションかと思ったら。仕様はエコノミーだけど、
価格がエコノミーじゃなくなった。なぜだ。

ところで、Ⅰ街区とⅡ街区の建築計画のお知らせで、延べ面積かな？の表示の上にテプラみたいなもので、訂正されてたみたいだけど、増えたのか減ったのか判る人いる。

長谷工の名がでると必ず、中傷だらけになりますね。マンション建設の巨人だからアンチが多いのはしょうがないですが。
そろそろ株主に還元できるような素晴らしい会社になりますよ。これだけビジネスに徹する会社なら安心でしょ。

まとめると、高価格販売、低コスト仕様、同規格、下請けに無理に安い価格で発注、お金のかかる共用設備で長谷工コミで管理会社も儲けさせる。設計・施工・販売に徹することで、リスクを負う売主にはならない。これだけやればしばらくは安泰でしょう。

以前、届いた要望書みたいなものの返信を送ったので電話が来ました。

我が家は他のところに申し込みをして抽選待ちなのですが、もしそこがダメならしばらくはマンション探しは止めると伝えたところ『これからどんどん上がって待ってるだけ無駄ですよ』テ感じの事を言われたのですが、ここの値段が納得できる価格なら待ってたのですけどね・・・

やはり北砂でこの価格は新価格だとしても微妙です

デベの本心『これからはどんどん上げるから待ってても下げないよ。」

地下鉄駅だと出入り口から＋５分、駅までの勾配のきつさ。
西大島、大島駅近辺の北砂地域が不人気なのはこの辺からきてる。不人気＝価格が安い。
住所が大島１〜３丁目なら、この価格でもいいと思う。総武線や半蔵門線が徒歩圏にだいたいあり。
北砂価格がこの価格だったら、これからでる大島１〜４丁目の物件が８０㎡で７０００万になってしまう。
江東０ｍ地帯、液状化現象、六価クロム汚染、準工業地域、この点から見れば妥当であるかは、建物本体の価値で決まるであろう。

>>313
自分に関係のない竣工間近のマンションばかりを20件以上も読みあさるほどあら探しをする人にはなりたくありません。
近場の物件の同じデベ施工は、当然興味がありますが。

>>322さん
匿名掲示板なるものの性質を知っていただきたいだけです。
参考にはなりますが、情報の全てではありません。

結局は、ほどよく売れるのではないでしょうか。

なんで工事止まったの？

え？止まったの？　なんで止まったの？
毎日見える場所に住んでいるけど、ちっとも気づかなかった。
昼間家にいないせいね。

止まった、止まったって言ってるけど、いつ始まったの？

いいえ止まってませんよ。
今日も朝から工事してました。

今やっている土壌の入れ替えみたいなのを工事と呼ぶのなら止まってはいない。しかし、建物自体はまだゼネコンすら決まっていないのだから、そもそも始まってもいない。

とまった、というか道路工事が終わったんだな。建物の入札が２月下旬だから、着工は？

ふ〜ん。そうだったんだ。

落札業者決定→即着工ってわけにもいかないだろうからホントいつオープンできるのやら。今年の11月が最終決定だと思っていたのに。これから入札って、今までなにやってたの？ここの広告も具体的なことが書けないから辛いね。逆に再開発区域外のマンションのほうが、平気でヨーカ堂11月オープンとか書いてるし。

区域外の近隣のマンションの広告には、数年前の物件の広告にも予定って書いてあったね。
あくまでも予定だから、いいんじゃない。
ここの物件も後１年で竣工するのでしょうか。竣工直前の内装の突貫工事は年度末で職人が足りないから、荒くなるのでしょうかね。

バスで敷地内検索ツアーみたいなやつに参加される方いますか？？
今日、電話来たのですが迷っております・・・

> 126
> 263
> 264
> 268
> 321
>
> 六価クロムについて
>
> http://www.t-yomiuri.co.jp/news/back_no/20060714_01.html
> http://www.jrfreight.co.jp/news/pdf/dojou2.pdf
>
> 336
六価クロム（wikipedia）より、気化後の空気中の有害性について
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%85%AD%E4%BE%A1%E3%82%AF%E3%83%AD%E3%8...

処理のために土壌の入れ換えに力を注いでいるようです。
しかし、気化するのであれば土壌として入れ替えた土が十分なじんだ後に
検査をする必要はないのでしょうか。（１年後とか）
詳しい方ぜひ教えてください。

施設が出来ることで、周辺の物価が上がりそう。
中古マンションを抱えている仲介業者はどう考えているだろう。

ここの六価クロムも、大島の工場跡地から流れてきたんでしょうね。地下は水だからね。
この物件はさすがに公共性の高いＪＲ貨物の土地だから、土壌調査させたんでしょう。
>>337
この近辺のマンションは六価クロムの土壌処理してないから、安かったんでしょう。高値のうち、早く売りたいだろうね。
耐震偽装も怖いからね、氷山の一角でしょう。中古買うのだったら、ちゃんと耐震の調査してる物件を買いたいね。中古を買った場合は耐震偽装がなされていたとき、どこが保証してくれるのだろう。
江東区もマンションを全棟、耐震調査したほうがいいでしょう。他の地域と比べ地盤が悪いのだから。

>335
一般的な物件と異なりここは建設地の直前まで行くことが困難なので本気で検討しているならば参加することは有益だと思います。でも本当は土地勘がない人にとっては駅から実際に歩いたほうがいいのにバスで直に誘導されるのは駅遠をごまかす為かといった穿った見方もしてしまいます。

私も最初は１往復を歩いてみた方がよいと思います。

年を取ってる方は自転車でいくと、いいよ。小名木川にかかる橋の手前でおばちゃんたちは、自転車から降りて押してるからね。
ところで商業施設の工事が終わるまで、住宅の前は工事中になると思いますが、うるさくないですかえね。

工事中の音もそうだけど頻繁に出入りする工事車両にも注意が必要になるでしょうね。いずれにしても住宅完成から商業施設完成までは短い期間だと思われるからさほど神経質になる必要はないかと。

スレ違いかもしれないけど、最近なんかミスドからパチンコ屋、ファミマくらいまで自転車の駐輪増えたと思いません？すごい迷惑なんですけど。

あそこは当初明和地所が土地を購入しており、採算合わなく転売。
双日・長谷工コンビでスタートしたが
25階建ての計画のときに売値が@210万円の予定が近隣の反対で
15階建てになり縮小、総戸数620戸から526戸に変更。
売り上げで約4億円はマイナスになっているので
モデルルームオープンの4ヶ月前から無駄に広告費を使い（ありえないこと）
豊洲等湾岸エリアに流れていく客を繋ぎとめている。

結局は広告告知にあわせて一階の西向きの部屋で4,298万円の価格は作るが
平均単価は客を引っ張るだけ引っ張って、新価格対応の@250万円（シェルゼ木場公園と同単価）に
する予定だそうです。仕様もだいぶ落しているから結局、将来的には売り辛く。
買った人が泣きを見るだけになりそう。

それはいくら何でもないのでは。
公式サイトに80㎡超が4,800万円台「中心」と出ています。
「中心」であって、「から」ではないです。
ということは中心価格帯で60万円／㎡、坪200万円ということになります。

坪250万円だと80㎡が6,000万円超になってしまいます。
これはパークシティ豊洲の平均単価を大幅に上回ります。

>>342
駅前駐輪場が満杯なのでは。数年前まで登録料だけで1年間、駅前の駐輪場におけたけど、今は有料だからね。区民センター前の放置自転車が多くないですか。
>>343
確かに最近の長谷工仕様だと、かなり悪いね。
さんざん坪２００万だと高いといわれ続けた北砂で、坪２５０万じゃあ、あきらかに高すぎじゃないですかね。２，３年で坪単価１００万は上がりすぎ。
まあ、この物件の予定価格が出た時点で、購買意欲がなくなった近隣の人は多いと思うが。

MRは北砂7丁目の公団のそば、松本橋のところのミニストップの向かいらしいです。今はまだそれとは判らない状態ですけど。めちゃめちゃマイナーな場所ですね。地元の人以外ちょっと分かりにくい。
＞343モデルルームオープンの4ヶ月前から無駄に広告費を使い
MRオープンの4ヶ月前といっても完成時からは1年4ヶ月前なわけで完成の2年以上前から広告打っているところに比べたら必ずしも無駄とは言えないんじゃない？芸能人使うよりはマシかと。

>>346
仙台堀川公園のそばですか？なんか現地からめちゃくちゃ離れてないですか。
それにしても、基本的な仕様がでないですね。直床、二重天井、二重壁、床暖なし、外廊下の通路は柵。スロップシンクなし、トランクルームなし、浄水器オプション。その他多数オプション対応。
東レ建設が売主に入ってるから、浄水器位標準ですかね。

HPに間取り図がいっぱい出てますが、見事にみんな田の字ですねぇ。
何の工夫も感じられない、ハセコー団地仕様。

長谷工のマンションって吹き付けっていうのが多いので、やめた方がいいと知り合いの
建築関係の方に言われました。そもそも悪いもんなのでしょうか？

南砂町の商業施設とオープンが同じ時期になりそうだな。
こんなに大規模商業施設作っても客が取れるかどうかだな。
木場のヨーカ堂はＴＶでよく取材に使用されたりする。都心からの客もいそうだな。
ここはどうなんだろうね。２，３年で撤退ってことはないよね。
潮見のコーナンは撤退早かったね。

西新井のほうもいきなり価格高っ！て話から始まってますね。どこもいっしょか。でもスレできたとたんに閉鎖されたのはなぜ？

駐車場を５００円から　としているのが価格高騰の原因じゃないんですか？
あの辺の相場なら２万円〜２万５０００円。
それを５００円なんて価格をつけるから本体に上乗せされているんでしょう。
駐車場代さえ普通の価格にすれば、坪180万になるのでは？

駐車場代も考慮すれば「高すぎる！ふざけている！」にならないと思いますが。

はああああ
駐車場代は通常　管理費、修繕積み立て金に回されるんだよ
売買価格とは無関係
むしろ　安く設定をして買いやすく見せかけて
管理費、大規模修繕時の一時金を　多く取る仕組み
後々もめる仕組みなので
駐車場代が安いマンションは要注意・・・
大手ではあまり　使わない手>

機械式じゃなくて自走式の駐車場なら、ほとんど修繕の必要はないかと、、。
塗装ぐらいだと思いますが。

駐車場が500円っていうけど、そんなの最上階の端にある軽自動車スペースだけだよ。
ほんの２、３個あるだけで、そのほかは大抵5000円位〜20000円位って感じですね。
豊洲の長谷工マンションがみんなこんなもん。
そんなわけで、特に駐車場代が安いマンションとは思わないけどなぁ。