東京スイート・レジデンス＠西大島　〜東京粋都〜

239さんの発言としては
実際問題としては８割売れれば大成功ですか。
つまり1戸当たりの利益が３割位のってる計算でいいのかな。
去年売り出したとして、８０㎡の1戸当たりの価格は３８００万としても。原価３４００万位ですかね。
確かに８０㎡を４８００万で売れば８割でも利益はでますね。
やっぱり８割売れれば大成功ですよ。

>>241さんの推測値でいくと、

原価　3400万円×526戸＝178億8400万円

昨年度に販売して完売したとすると　3800万円×526戸＝199億8800万円
利益　21億 400万円

現在販売して８割売れたとすると　4800万円×420戸＝201億6000万円
利益　22億7600万円

確かに大成功ですね。

つまり豊洲タワーやベーコンはもっともっともっと高いということだよ。

＞242
そんな単純なもんじゃないよ。100戸も売れ残れば広告宣伝費、人件費、管理費負担などで収益を圧迫するんじゃない？投下資本は早期に回収して他のより良い投資機会に投下するほうがいいんじゃないかな。

しかし今日の読売新聞広告やjj見ると、この価格でつっ走るつもりですかね。このスレの伸びをみるとやはりやっちゃった感は拭えませんね。

ふたを開けてみないとわからんってことですな。
ティスタと比べたら…やっぱタイミング悪しですかね。

本当にどうなんでしょうね。トヨスタワーは田村正和、新浦安プラウドは渡辺謙、リトーキョは
ディカプリオと有名人を使いお金かけてますね。
ここはシンプルな広告、底値で土地の仕入れ、駅から遠い大規模商業施設の裏（自動車での買い物が基本となる）とどこを、とってもお買い得価格となるはずでしょう。多分、この予定価格でいくことはないのでは。

この予定価格でいく事はないとは?

一度公開した予定価格を、最初から変更する可能性はどのくらいあるのでしょうか。

多少安くすることはあると思いますが、三井でも数パーセントですね。今まで見た中では5くらいが一番大きかったような。でも、上がる部屋もあるんですよね。

新浦安のプラウドは予定価格から平均200万下がりました。
やはり、反応が良くないと分かったのでしょう・・・

でも もともと34坪平均の広さがあったので、平均坪単価で6万。
3% ほどの価格調整に過ぎないですよね。　ここは、もともと新価格としては
安めだから、そのままいきそうな気もします。

新浦安のプラウドは落札価格がもの凄い価格だったんですよね。
プラウドは１割高めでもブランドと販売力で売れてしまうからね。

新価格でも高めじゃないでしょうか？坪１６０万平均が、一気に坪平均２１０万超はあがりすぎのような気もしますが。
価格の話しかでてこないですね。せいぜい最低価格３０００万台があったら、高くは見えないのでしょうね。

地元のものです。もうちょっと駅近でいい物件がでればと思って賃貸で過ごし、買い時をのがしました。
この物件は駅から歩ける距離じゃないし、徒歩１２分で坂道を登るので、実質２０分、そんなには新価格でも高くないだろうと思ってた所、予定価格が出て、誤記かと思ってしまいました。設計・施工も長谷工さんなので、安くていいマンションを供給してるのでこの価格はないと思いました。
大型物件でも、とても割安には思えません。高いと思ってるのは、私だけでしょうか。

>256さん
大丈夫、みんな思ってます

フィットネスの駐車場予定地にMR建てるのだとしたら11月までには売り切る自信があるということでしょうね。ただでさえこの規模の割りには販売開始が少し遅い気がするのに。すごい自信。

即日完売を予測してるとしたら、双日の強力なマーケッティング能力ですかね。
それとも日本一を誇る長谷工アーベストの販売力でどうにかするのでしょうか。
それか、仕入れ値が相当安かったので、長期戦でも十分元を取れるのでしょう。

竣工前に８割売れればいいという感じなのですかね。
でもこの価格で竣工前に本当に８割売れるのかな。

ただ、湾岸エリア以外では希少となりつつある
大規模物件なので、意外と売れちゃったりしてね…
ただ、数年前の値段を知っているとちょっとね。
それは都内のどこもいっしょだけど…

都内のどこ探しても今は上がってきて、デベも強気なとこが多いですよね。
モデルルームにいっても、この価格は今は普通でこれからどこもこの価格じゃ買えなくなりますよ・・・的な発言が多い。

今時重要事項説明の写しを事前に見せてもらわない人なんているんか？

1分＝80ｍという不動産広告上のルールでいけば12分で間違いないのでしょうね。まさかそこで嘘つかないでしょうから。しかし、進開橋の勾配や西大島駅のやたらホームが深いこと、大規模物件になるほどエントランスまでが遠いことなどを勘案すればまあ実質20分ってところですかね。

価格については南千住の東京フロンティアシティ＋α位だと思ってたんだけどなあ。

普通は重説を聞いて納得した上で、
手付金を支払・契約書に調印という順序では？

でないと、重要事項の説明を聞く意味がありません。

２６６さんのいうように不動産のルールで書いてあると思うけど、実質２０分以上はかかりますね。
その分南千住の物件とも同じ位か、自走式の駐車場の＋分だと思ったけど。とてもじゃないけど
４９００万円台中心というのは、この地でありえない価格。価格の高さをアピールしてるのも変な広告ですね。

新宿線の駅から砂町に向かうときは必ず小名木川を渡るので、０ｍ地帯といえ、勾配がきつい。進開橋が頂点ですね。六価クロムはしょうがないのでしょう。大島の工場からしみ出したものだから。江東区内陸部全体に広がっているでしょう。その分湾岸物件は安心だけど、駅近で価格も上昇中。
それにしても２５階から１５階の変更も変だな。西大島から１０分以内の建築中の物件は２０階程度が多いけど、大通り沿いだといいのかな。

500戸超ですから、幅広く集客しようとしているのは確か。
そして、同じ区内の豊洲物件を検討してからこちらを拝見すると、
高く感じなくなってしまうのです。不思議なものです。

>>269
あ、そうそう！
自分も2003年に価格のレベルは今とは違いますが、
その流れで大島界隈の価格の安さに心が揺らいで
こっちを選んじゃいました…
（湾岸：予算よりちょとオーバー、こっち：予算範囲内）
今となってはちょと無理しても湾岸にいっときべきだった…
こっちはこっちでいいとこありますけどね。

ま、でも今じゃこっちのマンションも買えるレベルじゃなくなっちゃったんで
あの時買って正解でしたけど…

>>270
豊洲・東雲・辰巳は今凄いですね。タワーといったら、都営住宅と公社住宅しかなかったのに、
今は別世界ですね。もう駅近には土地がなくなるので数年後では更に価格上昇が見込めるけど、
手がもう届かないレベルに達しました。昔からなぜか豊洲は高いからね。

ところで、ここの商業施設は本当にアリオ？公表しないですね。数年前のこの辺の物件のちらしにはイトーヨカ堂建設予定地とか書いてありましたが、一時期のちらしからは消えてました。もしかして旧南砂町店の規模＋αということはないですよね。

マンション用地北端までで12分（80ｍ×12分≒960ｍ）ということなのでしょう。
私は実家が砂町ですが正直あそこから12分はありえませんね。玄関から西大島駅の地上出入り口
までで早足＆信号全部青で20分というところでしょうか。
自分も生活してた町ですので駅までの時間や新宿線の混雑は納得していますが、どうにもこうにも
価格帯がありえませんね・・・。予想より500〜1000万円違いました。
この再開発に期待して明治通りの反対側のマンション（小型ですが）をスルーしたのは大間違いだったかもしれません・・・
アリオ砂町があるとはいえそれだけで生活するわけではないので付加価値と考えても高すぎますね。

しかも、当初より大幅な商業施設の縮小ですからね。南砂のトピレックより小さい、アリオでは余り期待はできないですね。この徒歩１２分は本当に不動産表記のマジックを使ってますね。散々いわれてる、駅までの勾配の激しさ、西大島駅の深さ、新宿線の混み方。本数を東西線なみとはいわないけど、ラッシュ時だけは２分半位に運行して欲しい。ちなみに最混雑区間は西大島から住吉。

議論の内容からいくと表題を変えて
北砂スイート・レジデンス（高すぎ）＠西大島（から遠すぎ）　〜東京粋都〜
になりそうですね。

まだこれを東京スイートレジデンス東陽町にしなかっただけ、許してあげましょう

なんだかんだと言われても、大型商業施設隣接のマンションですから、
比較的早く完売するでしょう。
でも、購入後のボディーブローの様に徐々に効いてくる駅からの遠さ（歩く辛さ）が心配です。

>275さん
OKストアって安いんですか？　専ら砂銀で買い物していて、OKに行ったことがないのです。
砂銀も最近は空き店舗やらわけのわからない店舗が増えてきて、ちょっと不安を感じています。
八百屋もまた一つ減ったし。。。
しかし、加工食品系は砂銀は弱いのでヨーカドーができたら行ってしまうでしょうね。

>273
1街区の商業施設をあり得ないくらい縮小して全体の数字を下げただけで実はアリオ自体の規模は縮小されてないんだよね。

jjマンションズで最多価格帯微妙に下がっているけどWEBは変わってない。単なる間違いか？

他で買い物をするのがばからしくなるくらい、徹底して安いです。
常に安いというのがポリシー。なので、たまに他のスーパーの特売
品の方が安い場合などありますが、そう言うチェックをしなくても
安心して安い品物を買っているという満足感があります。

ここの配置変だよね。普通は、Ⅰ、Ⅲ街区に住宅を持ってきて、Ⅱ街区だけ商業施設がベストだと思うけど。
Ⅰ街区は骨抜きみたいなもんだよ。駅から一番近くていい場所を、駐車場にするなんて、後からなんか建てるためでしょ、フィットネスだけなんてありえないよ、とってつけたような施設だな。ここに住めばフィットネスより、通勤だけで十分な運動になるでしょう。体操着で駅まで行った方がいいよ。営業も運動になる適度な距離を売り物にしたりして。
>>280
ＯＫはいつでも激安、普通のスーパーでは買うのが本当に馬鹿らしくなる。南砂２丁目の団地の中の方はイマイチたけど。

みんなアリオって言ってるけど何処からの情報？

>>283
>>146さんの情報によりだと思う。

こちらのマンションのすぐ近くに建つモデルルームに行った時もはっきりアリオが出来ると言っていたので間違いないか思いますが。

アリオの中にイトーヨーカドーが入るのでは？
アリオ亀有がそんなつくりですね。

でも、まあ駅から遠いから亀有ほどの規模にはならないし、フードコートも
あんまりないんだろうなあ。
コーヒーショップと本屋とレンタルビデオがほしい！！

イトーヨーカドーを核とするSC→アリオ
ジャスコを核とするSC→イオン
同時期にオープンするアリオ西新井は公表されているのにこっちはかたくなにリリースされない。何かあるのだろうか。医療施設の事業体もいまだに決まっていないらしいし。着工も遅れてる。粋都の最大にして唯一？の売りがこれで大丈夫か。

>288
今年度の説明会資料でもイトーヨーカ堂などとなっているし、
立体図もアリオとなって公表されている。
変な粘着、11月OPENなんだから今年秋からの宣伝で、なにか不満でもあるのか？

イトーヨーカ堂というのは大規模小売店舗設置の届出が東京都に提出されてるよ。
それより、それに便乗して、ライバルになるマンション建てられるのが嫌なだけじゃない。後発で駅近で安かったら、そっちに持っていかれる可能性もあるからね。

まだまだ小名木川貨物駅の廃止で、移転する運送屋さんがありそうだからね。