東京スイート・レジデンス＠西大島　〜東京粋都〜

完成時期が同じで大規模物件でいえば亀戸のオリックス+大京の物件と東大島の
ブリリアがありますね。亀戸のほうは施工は長谷工ですね。いずれもまだ詳細は
わからないみたいですが。でも亀戸のほうは最寄は亀戸駅か平井駅になるのかな。
ブリリアのほうも住所は江戸川区で、お互い距離的に離れているから比較になら
ないというか購買層が異なりますかねえ。

22ですが、読みにくくてすみません。

当初の予定は25階建て670戸だったのが20階建て620戸になって最終的に15階建て526戸
になったから減った分が上乗せされてるんですかね。

それぞれ、どの辺りに建つのでしょうか？　＞22さん

>26
オリックスの物件:亀戸9丁目の田原製作所の跡地です。かなり広い敷地ですね。京葉道路から少し奥まった意外とわかりにくい場所かも。亀戸駅から15分位ですかねえ。平井駅のほうが近いか。
Brillia大島小松川公園:東大島駅から京葉道路方面へ北上して首都高の下を荒川方面に向かい旧中川を超えてすぐ。小松川2丁目かな。江東区と江戸川区の境界ですね。駅から10分位かな。
いずれの物件も微妙な立地ですね。

読売新聞の記事です。2006/7/14の記事のようです。

http://www.t-yomiuri.co.jp/news/back_no/20060714_01.html

価格設定、間違ってつけたのでしょうか。１千万程高いような気がする。
大島、西大島徒歩圏内の物件（５分から１０分）が坪１６０万位だったようなきが。
砂町では、駅遠のバス便、坪単価３割位上昇、高すぎるような気がする。
しかも設計・施工が長谷工。
小名木川駅の跡地の再開発が終わったら、もうここにはなにもできないからね。

4,200万円台〜7,600万円台、75.10m2〜114.78m2なので
75.10m2・4,250万円、114.78m2・7,650万円と仮定すると、
187万円／坪〜220万円／坪となります。

２年前からともかく、今の相場ならこんなものではないでしょうか。
（江東区東西線沿線の物件相場等が参考になります。）

ちなみに、同じ長谷工施工のスターコート豊洲の平均坪単価が約200万円／坪、
三井のパークシティ豊洲が約230万円／坪くらいでしたか。

すみません、ＰＣＴについては
>>20さん
が書かれていました。内容は同様です。

そういえば、江東区が構想しているＬＲＴがもし実現すると、
いきなり駅近物件になってしまう可能性も０ではないですね。

http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7798/

東西線沿線はもともと人気があるので安くはない。新砂の物件でも強気の価格。
豊洲の物件は駅から１０分以内ですね。
ここの物件の仕様はどうなるのでしょう。プラス材料（自走式駐車場、サイクルポート、オール電化）、不安要素（長谷工設計・施工、床暖房オプションか？、直床？、３月引渡し物件）。
税金を投入した会社の土地に、税金を投入して生き生き返った施工会社か・・・・

>33
もうそんな余力は江東区にはないでしょう。税収の伸び悩みで事業削減、職員数削減、職員給与削減でそれどころではないな。ＬＲＴの費用の出所がない。

>>33
役人の言い回しでは中止と捉えて間違いは無い。可能性は０である。
---------------------------------------------------------------------
実施についてはより慎重に考えていくこととし、「長期的な構想」として位置づけ、
環境の変化を注意深く見守りたい。

>可能性は０である。
そうかなあ。20年後、30年後でも可能性は０ですか？

０だな。

>>29

坪160万は旧価格ですね。
もうちょとない値段かも。

>>33

LRTはできて欲しいけど（亀戸住民なので）ちょとなさそうですね。

70㎡弱で2千万台のお部屋はきっと低層階とか日当たり悪いとか
その物件でも一番難がある環境なんじゃないんですかね。
チラシにある3LDK 2900万円〜 みたいな。
Gスクエアの前にはデッカイのが出来るんですか？
確かに出来てもおかしくない立地ではあるけれど、
そしたらちょと辛いですね…

>>40
あの駐車場には建設計画の看板はかなり昔から掲げられていますが、まったく
動きがありません。南面はシェルゼと同じように親水公園なので、マンション
立てる価値はすごくあると思いますが。

中古が多いのは世帯数が多いってこともあると思いますが、南向きはあまりで
ないですよね。

そろそろMRできててもいいと思うんだけど、それらしい建物が近所に見当たりませんねえ。

>>43さん
気分的には慌しい師走を避けて、１月中旬からのオープンでもよくないですか？

ＭＲは本当は現地にあるべきですよね。

それにしてもイトーヨーカドー、なかなか着工しませんね。スイレジ完成よりほぼ半年前にオープンなのに。まあ、マンションと単純に比較はできませんが。南砂ジャスコもあっという間にできた記憶がありますし。

MRは、そろそろどこかで建て始めてないと1月にオープンすることもできないんじゃないですかねえ。

マンションも計画通りなら旧価格で75㎡・3200万円〜ということだったろうに。
（同様な規模の南砂町駅2分のFが75㎡・3600万円〜だったことから）
旧価格で買い遅れた人は、1000万円・20％以上のUPでも買う人はいるんだろうな。

ここは長○工仕様で都営新宿線徒歩12分（UP/DOWNあり）。
Fは二重床・直壁・逆梁アウトフレーム・ハイサッシュ・高級的内装で東西線2分（快速停車なし）
今更、旧価格のことをいっても仕方がないが、F（20階建て）が75㎡3600万円〜4600万円と比較すると
ここ（15階建て）は75㎡で3000万円〜3800万円が妥当だったところ。
2年竣工が違うだけで75㎡で4200万円〜5000万円だろうから1200万円30％以上のUPだろう。

まず西大島駅のホームが深い、駅の出入り口の頑丈な扉をみればわかると思うが、荒川の水位より低い土地なんだよね。駅から小名木川の橋までが坂道できつい。丸八よりましだが。そこまで約１０分。そこから住宅建設予定地まで行けば１０分。ドアtoドアで駅まで３０分だな。
もともと北砂という住所だけで、安かった。
駐車場が自走式で、最高値更新ですかね。（自走式駐車場が出来る場所は元々安い）

現時点の情報から判明するプラス点
・再開発区域内・駐車場100％・サイクルポート・温泉とかカフェとかの施設なし
マイナス点
・駅遠・価格高・14階建でなく15階建・逆梁でない・スロップシンクなし・南向き少・ゲストルーム3部屋も要らない

プラス点追加
・大型商業施設が近接・次世代型オール電化・大規模（500戸超）

プラス点追加
・駐車場が500円から
　これがすごい感動した！！
　今時都内で珍しい

駐車場100％で料金が安ければ、結局管理費が高くなる。
（駐車場は住民達の共有財産）
駐車場料金が安くて感動する人がまだいるから、デベも売り文句にする。
こういう売り方をする物件をまず怪しいと疑った方が良い。

資料届きました。北側からの外観パースからジースクエアみたいな感じかと思っていたのですが、南からの外観パース見てがっかりな感じでした。あと、資料からみる限り住居棟にエレベータ5つしかないみたいなんです。本当に5つしかないならかなり少ないと思います。これけっこう重要なことですよ。さらにエントランスが住居棟と別でしかもⅢ棟からしかアプローチできないみたいです。Ⅰ棟の端からだとすごい距離になりそう。購入検討してたけど個人的には一歩後退ですね。

>>54さん
>>55さん
自走式駐車場だから、機械式よりは遥かに安上がりのはずです。
月額500円は最上階（最遠）・屋根なしの条件の悪いところでしょう。
１階の便利なところは月額1万数千円程度になると予想します。

やはり駐車場100％っていうのは売る側のためっていうか、宣伝材料としてキャッチーだという点が大きいと思う。住む側にしてみれば100％って絶対不要でしょ。機械式より維持費が安いとは言え負担するのは結局住民なんだし。

駐車場１００％も地元住民の要請だったと思う。巨大マンションによる路上駐車対策でしょう。

マンション住民が恒常的に路上駐車するかなあ…。
問題は大規模商業施設に来るお客さんの車の方では？

駅遠だから100%駐車場にしているだけだろ。（駅遠では必須）
駐車場を必要としない入居者にとっては、駐車場部分に100万円単位の購入費や
毎年の税金を按分で払うのに自分達の財産が500円〜という釣り文句に使用されるのは
無視できないだろう。
いまだにこんな売り方をする売り主（複数）が居たとは。

双日がメインらしいが（財政再建中）、長谷工（売主、設計、施工、販売）主体だからしょうがないでしょう。土地代が元々安いし（そのかわり土壌汚染処理に１年費やしてる）、機械式全戸分をつくるよりも、自走式の駐車場全戸分つくる方が安いのでしょう。長谷工は徹底したコスト削減して造るので利益率は業界ナンバーワンです。２０階建から１５階建にしたのも地盤が悪く、費用がかかるんでやめたんだな。
それにしても、いまだに土壌汚染処理してるな。（商業用地の方は）

階数を減らしたのは日照問題への配慮ではないのですか？

http://www.t-yomiuri.co.jp/news/back_no/20060714_01.html

>63さん
その記事を読むと、２５階建から２０階建に変更と書いてありますね。
今年の１０月頃までは建築計画のお知らせでは、地上２０階、高さ６０ｍと確かに書いてありました。現在表示がどこにあるのかわかりません。
広告の段階で地上１５階地下１階に変わってます。
発掘作業中の間に何かあったのでは？

２５階建て→２０階建て→１５階建て
と、２回変更になっているんですね。

２５階建てだと長谷工じゃたてられないだろう。でも江東区の大規模物件は長谷工物件が多いな。
ニュートンプレイス、東京ソシオグランデ 、ソラネットシティ、東京フロントコート、プライヴブルー東京、スターコート豊洲等。スターコート以外はどこにあるかわからないようなネーミング。

６０ｍ超えの物件って長谷工の施工ってあるんでしょうか？

>>66さん

アクロシティタワーズ
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo/tokyo-105akuro.htm

エアレジデンス新浦安
http://www.haseko.co.jp/hc/works/index.html
http://www.asahi-net.or.jp/~RN6H-IMI/35-20.htm

>67さん
長谷工さんも技術的には建てられるんですね。江東区の大規模物件はほとんど２０階ですね。
ここはめずらしく、１５階なぜでしょう？
オーベル東陽町サウシアも２０階ですね。

>>67
大成とのJVだけど41階タワー追加。
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/108_koto/060063.h...

日照権？景観の問題？

この辺のマンションはほぼ15階建て以下なのです。
それにそろえたのではないでしょうか。

大島に住んでるけど、あの道幅でイトーヨーカドウ出来たらすごいことになるんだろうな。

しかし、そろそろ14階が限度なところに15階も突っ込むのは止めて欲しい。

住んだ後の生活環境のことを何も考えてないよね。駐車場料金しかり。

ここ以外と注目されてないよね。やっぱり豊洲とか新浦安と違ってマイナーな場所だもんな。価格と質があってないし。バルコニー側からの完成予想図見た人どう思いました？私の感想、や、安っぽい・・・

価格的にも、ちょっと高級な都営団地に仕上がりそうですよね。

安価な土地に、安い仕様で、高い価格の３拍子。本当に売れるの？
北砂価格とは思えない。

CGで見ると、周りは一戸建てが多い感じなのですが低層階でも日照は確保されそうですか?
周辺地域ご存知の方いらっしゃいましたらよろしくお願いします。

でも、他のデベに比べるとMR前なのにある程度の金額は発表してますね。
そこらへんは、ギリギリまで待って吊り上げよう的なものは見られないので価格は別にして良心的かと…

東西線の東陽町、南砂駅からは歩けるのでしょうか？
都営新宿線はあまりにも不便で、、、。

また、７６さんに便乗なんですが、
南側、西側、どちらの方が眺望がぬけるんでしょうか？

>76さん
北砂２丁目は戸建は余りない地域です。戸建は狭い路地裏に少々ですがあります。ほとんど貨物駅の城下町だったなので、大手、小手の運送会社が多かったです。日通の建物もお隣、北砂３丁目に立て直してます。隣接の北砂１丁目も都営住宅がほとんどです。都営住宅の住民は物凄く、組織力が強いのか？日照権を主張し、そのため１５建になってしまったのでしょう。そのため、それほど高層の建物が近くには建つことはないです。南側は提供公園があるため、低層階でも日照は確保されると思います。そのかわり、価格設定が高めになるでしょう。敷地に余裕がありそうなので、ある程度低層階でも日照は得られると思います。

＞７８さん
ありがとうございます。
実際、近くの明治通りは良く通るのですがこの建設地はハッキリ言ってよく分かりませんでした。
確かに、CGで見てもあまり高そうな建物はありませんね。

南側も提供公園で日照は確保されそうですね。

こちらの、物件はレジデンスⅡがやはり価格的に1番高い設定になると思いますがⅠとⅢではどちらが上の設定になると思われますか??
ⅠもⅢの方も周辺には住宅街でしょうか??ご存知の方いらっしゃいましたらよろしくお願いします。

大きな物件なので建物の周りはある程度、敷地の余裕があると思いますが。

>>77さん
公式ホームページに
「東陽町」駅　約1,650ｍ　徒歩21分
とあります。

近くの商業施設は、イトーヨーカドー以外何が入るのですか??

77さん、歩けるか　といえば陸地がつながっているので歩けますよ。
遠いか遠くないかといえば、遠いですね。

住吉も、南砂も東陽町も1.5〜2KMといったかんじで徒歩25~30分
くらいではないでしょうか。
東陽町に出るのなら境川か北砂2丁目から07系統のバスに乗るのをお勧めします。
それか自転車ですね。一応東陽町も南砂も駐輪場があるみたいですよ。

東西線のラッシュはすごいです。簡単に乗れないかも。。。。

>79
一見、Ⅱがよさそうに見えるけどどうですかね。確かに南側の日照は確保されるかもしれないけど、バルコニー出るとすぐ右手にJRのでかい寮が迫ってくる感じじゃないのかなあ。この寮の高さを超えない10階位までは、南西方面の日照や眺望は、遮られそうな感じ。あとⅢは東向と思ったほうがいい。Ⅰはエントランス出るまでに疲れそう。そう考えると、ここって買いなの？
話違うが、最近この辺のマンションで住吉ってつけるとこあるけど笑止。

>>82
バスはへたすれば乗れない事もあります。

http://www.grandcity.co.jp/sp/sumiyoshi/index.html

グランシティユーロパレス住吉 第1期先着順物件概要
■所在地 江東区北砂一丁目503番１(登記簿)
■交通 東京メトロ半蔵門線・都営新宿線「住吉」駅徒歩17分
都営新宿線「西大島」駅徒歩15分
東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩21分
■敷地面積（m2） 845.20m2
■建築面積 450.76m2
■建築延面積 2,750.38m2
■構造・規模 鉄筋コンクリート造地上9階建
■建築確認番号 第H18確認建築CIAS00889号／平成18年7月28日
■完成時期 平成19年11月上旬
■入居時期 平成19年11月下旬
■モデルルーム モデルルーム公開中
■総戸数（戸） 37戸(他に管理人室1戸)
■販売戸数（戸） 5
■価格 3,398万円〜4,438万円
■最多価格帯（万円） 3,600万円台
■最多価格帯（戸） 2
■面積帯（m2） 60.08m2〜70.25m2
■間取り ２LDK〜３LDK

８２です

確かに朝はバスも混んでいますが、07系統は本数が多いので
乗れなくてもすぐ来るじゃないですか。
私は18系統利用者ですが、こっちは乗れないと次は30分後です。

ごくたまに次のバスをご利用ください　と通りすぎることがありますが、
次って30分後よ！！どうすんの！　とバス会社の姿勢に疑問を感じます。

余談でした。

都07系統は平日朝は３〜５分間隔、日中でも７〜10分間隔ですね。

30分間隔はねえ…。
路線を廃止した方がましでしょうか…？

＞東西線の東陽町、南砂駅からは歩けるのでしょうか？

歩こうと思えば歩けないことはないかと思いますが、
実際に歩く人はいないと思います。

それくらい遠いです。

新宿線急行を使い、さらに馬喰町で乗り換え、ですから、この「11分」も非現実的ですね。
それにしても、東京駅からの距離では、新宿・渋谷・品川より西大島の方が近いとは意外でした。

>>90
>>91
そんなこと言ったらほとんどのマンションの広告が非現実的でっせ。

まあ、それはそうです。

中古で売ろうとすると、チラシ見てデータ上は興味持ってくれても、
実際現地に行って即却下されるタイプの立地ですね。

スポ館の近くじゃな

都バス利用の場合、交通費が出る会社員等ならいざ知らず、そうじゃない人は、駅利用する度に往復400円は痛いと思う。結局、歩くか自転車になるでしょう。
あと、時間帯にもよるけど、進開橋付近から西大島駅位まではのろのろでイライラすることも多い。まして、ヨーカドーができれば、その影響は未知数。バス利用って日付や曜日、天気によって影響を受ける不安定な交通手段なんだよね。

実質部屋から駅まで早くて２０分としても、距離があるな。明治通りの朝の混み具合を知ってれば、バスで駅まで行く方が遅いでしょう。ＭＲはとりあえず現地につくらないようです。現地につくったらものすごく遠くに感じてしまうからかな。いくら新価格といえども、西大島駅５分以内の物件の２割アップは。旧価格の北砂じゃあ１０分以内でも、売れ残りが多発してたからね。

MRはフィットネスの駐車場予定地でしょうね。オープンは2月になる模様。

やっぱりＭＲは実際の物件より手前なんですね。西大島駅から８分位の微妙な位置ですね。
それでも、そこから現地まで直線で５分は歩くような感じがします。
本当に１２×８０＝９６０ｍ？

新開橋を超えて5分位のところに住んでるが、友人等がくると新開橋を超えた辺りで、えーまだ歩くのと必ず言われる。まさに陸の孤島だな。
貨物線の上に動く歩道でもつくってくれればいいのに。恵比寿ガーデンプレース、サンシャインシティは駅から遠いところを感じさせないように動く歩道でカバーしてる。

豊洲等と異なりこの場所は、あまり広域からの集客は望めないような気がする。そうすると、地元の人中心の購買層になるのだろうが、果たして、あの価格に納得する人がどれほどいるかなあ。

>102
地元の人間なんて誰も住みたいと思ってないよ。
むしろ大島、砂町あたり知らない人間しか買えないだろう。

>102

103に同感。
土地勘があるとなかなか買いにくい場所だと思う。

ましてやここ２，３年でボコボコ建った旧価格のマンションの値段を知っていると、ばかばかしくて買えないだろう。

>102
地元だけど、駅遠だから、どうせ新価格でもせいぜい中心価格帯８０㎡が３０００万後半位になると思ってたけど。販売予定価格にびっくりしたよ。砂町で５０００万！！！今工事現場のまわりに広告が貼ってあるけど、爺さんたちが価格を見て、腰を抜かしそうになってたよ。
この価格でも売れるのですかね。余り参考にならないけど、足立区の西新井駅徒歩４分のザ・ステージオも７０平米３０００万以上で、地元民が高い高いといっても売れてしまったからね。アリオ付きで＋１０００万だね。
ちなみに豊洲の知り合いのところにもここのちらし入ったそうだよ。

浦安から徒歩１５分以上にある物件でも、７０平米の部屋でも３千万超するくらいです・・・
今、上がっている江東区では（特に豊洲だけど）新価格でこれくらいじゃないですかね?

今は、どこの物件見ても新価格で感覚麻痺してしまってこれが普通なんだろう・・・となっています。
当方、江戸川区ですが駅から徒歩１５分当たり前でも中古が3500万位しますから。
70平米前半で・・・

＞104
102と104の言っていることは方向性としては同じだと思うんですけど。

>106
クレストシティタワーズ浦安とか旧価格だと思うけど、いまだに売ってるね、ゴクレ物件だからまあしょうがないか。完成しても売り渋りしてるのか、売れ残ってるのかわからん。

まあ買えるか買えないかは別として高いと思う。この価格で納得して買えますか？
長谷工が設計・施工なので、割高に感じてしまいますが。

この物件、価格高、駅遠、の話から抜け出すことができませんね。前向きに購入検討している人っています？

>106です
あまりここの物件周辺は詳しくないのですが、かなり前向きに検討してます。
しかし、ここの書き込み見てると駅遠は納得してるにしても割高感の事が書かれてて、そうなの？？って気持ちが少し揺らぎました。

MR見て、判断したいと思います。

>110さん
おせっかいだとは思いますが、江戸川区の方でしたら、MRじゃなくても現地周辺に何度か訪れるほうが物件のことがよくわかると思いますよ。ここに限らないけどMRってそれほど意味があると思えないんです。だって同じマンションでも例えば1階中住戸と最上階角部屋では全く違うのにたったひとつのMR見て何がわかるんだろう。どういうシステムキッチンが入ってるか等はたいして重要なことではないと思うんだけど。

>>110さん
私もお節介ですが、ＭＲを見る前に、現地を散策されてはいかがでしょうか。
それも、日中・夜間、平日・休日と、日時を変えて複数回訪れることを
お勧めします。行きは歩いて、帰りはバスというのもよいと思います。

マンションは立地を買う、とも言われているようです。

>111>112さん

ありがとうございます。西大島に友人がいて、いつも車で明治通りは通過するのですがここの現地はいまいち把握しておらず・・・
安い買い物じゃないので、今度ゆっくり行ってみたいと思います＾＾

駅遠を許容するとしても、やはり皆が言うように高いのがネックとなるね。
ちょっと前まで75㎡が3200万円〜というのが相場だったのに
いきなり新価格とやらで1000万円UPとは…

>>113さん
お友達がいらっしゃるのなら、行きやすいですね。案内してもらってはいかがでしょう。
車を使わずに、地下鉄・バス・徒歩だけで巡るとよいと思います。

114さんの書き込みのようにこの辺は安いから買ったという人が多いと思います。
安いからには理由があります。まあそれは、ここには書き込みませんが。

立地条件としては、西大島までバスの本数が多いのでどうにかなるとして、江東区で最大の砂町銀座隣接地帯としてもショッピングには困らないと思います。
この価格を許容できるかが、どうかです。
新価格で３割アップというのは大きすぎます。

>>31にも書きましたが、60万円／㎡≒200万円／坪というのは、
長谷工施工の「スターコート豊洲」（ＳＣＴ）とほぼ一緒なんですね。

ＳＣＴを買いそびれた層がとりあえず興味は示すように思います。
500戸超となると、ある程度広域から集客しないと完売しないでしょうから、
まずは広域に広告を打ち、一度は現地まで足を運んでもらって、
そこからが営業マン・営業ウーマンの腕の見せ所なのでしょう。

つまり、皆が皆、西大島・北砂に土地鑑があるわけではないので、
人目を惹きつけることが最初の勝負になると思います。

確かに西大島はマイナー地域だし。亀戸を知ってる人はたくさんいるけど、大島って伊豆諸島？
って感じですかね。でもここの大島はおおじまと読みます。
スターコートは豊洲駅徒歩４分、これからの発展性のある街。区画も整理されてきれいな街並み。
スイートレジデンスは西大島駅徒歩１２分、ごちゃごちゃしてて、昔ながらの下町。

豊洲は別格で江東区とは思えないな。

>120
>3