江東区，江戸川区東西線沿線はどうですか？

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...

東西線は大規模新築物件が出ませんから、新築に拘っていると
難しいですね。

洲崎は現在の東陽１丁目ですよ、
昔の赤線地帯なので印象的にはイマイチかな

>>164
>>165
随分と品位の無い書き方ですね。
そこに住む方達のことを考えた書き込みですか？

＞162
オーベル1やガーデンフラッグシティは、新築時から坪200万超え。
中古の現在は5％前後値上がりしている。
住所表示は南砂2丁目。
客観的データに基づかない戯言はやめたほうがいい。
住所表示で東陽＞南砂という序列には同意するが、上記2物件は東陽町から徒歩2〜3分。

>166
歴史的事実を述べているだけでは・・
それすら否定すると史実なんてどうでも良くなっちゃうでしょ、
住んでいる人は自分の町の歴史には興味あると思いますよ。
あなたに人の品位がどうと言うほどの、品位が備わった人の発言とは思えないのはなぜでしょう。

>169
都営住宅を持ち出して画一的に低いレベルの代表的扱いをしたり、
州崎といえば赤線と言って卑しめたりするのではないですか（例えば州崎球場も立派な史実）
人を差別する発言を擁護する、あなたこそ品位が備わった人の発言とは思えない。

>170
最近の教育では地域、住まい、人に対する差別をしてはいけないと
教えていないのだから169みたいな子供になにをいっても無駄。

神戸の戸建てにず〜と住んればよかったのに。
わざわざムキニなって東京で書き込まなくても良いのに…。

都営市営の近くにこれから住もうと考えている人に忠告。
（最近まで某都営の近くに住んでいました）
住民の民度が高くないのは事実。行儀の悪い子が多いのも事実。
何より親が・・・差別はしたくはないけれど、差別される側にも理由がある。
こんな環境で自分の子どもを育てたくないと思い転居しました。

普通の親は、こういう板に差別的なことをわざわざ書き込みません。
都営近隣に住まうのはどうかということが、共通のことであるならば
別スレでも建ててやってください。

中野から西船橋の全ての東西線沿線でも100戸以上のマンションは
早稲田、木場、東陽町の3物件しか売りに出ていないですね。
（湾岸地域を除けば東西線以外で3件（江東1件、江戸川2件）、
6件とも100戸台で大規模マンションなし）
そして、今後も徒歩10分内にまとまった土地が無さそうですから
24時間有人管理できるような中規模マンション以上を求めるなら
湾岸地域しかないですかね。

結局、東西線沿線に住みたい人は中古もねらい目と言うことか。
中古と言えば管理や外に見える住民の意識なども価格に反映される。

某所の大規模マンション３棟を見ると、２棟はベランダの手摺に布団干しや
パラボラアンテナもないし、エントランス前などの敷地内に違法駐輪も無い。
後１棟は真逆。管理側や住民の意識の差を感じる。

＞１８１さん

＞後１棟は真逆。
って、白黒の建物のことですか？

>647
固定資産税もうちょっと知りたいので教えてください

固定資産税の計算は主に土地から計算するということなのでお聞きしたいのですが
マンションだと土地の計算どうなるのでしょうか
例えば
８０平マンションの広さだとすると８０平の土地を持っていると考えるのでしょうか？
それともマンションの敷地面積を住居世帯数で割った値が土地面積と考えるのでしょうか？

それだとマンションの広さに関係なくみんな同じ土地の広さとなるので違うとは思いますが
ただマンションの専有面積全部が土地とみなされるというのもちょっと違うかなと
マンションの固定資産税における土地面積の出し方を教えてください

>183さん
それはご想像に任せます。
>184さん
専有面積（壁芯）の按分で土地所有の面積が割り出されていると思います。
60㎡の専有面積と120㎡の専有面積なら倍違うことになると思います。
すでに購入されて登記されている方なら、登記済権利証に記載があると思います。

>>184さん
土地と建物は切り離してお考えください。土地は地面です。更地を想像されるとよいでしょう。
そこに何階建ての建物が建とうと、土地の面積は不変です。

マンションの場合、この土地について、（各住戸の面積÷全住戸の合計面積）で
案分して、それぞれの持分を算出するのが通例だと思います。
185さんのおっしゃるとおりですね。

シェルゼ木場公園、高いのにとても順調に売れているようですね。
周辺相場も上がっていくのかな。

あがるでしょう。
とても迷惑なことに

＞１６１さん

南砂の駅前のマンションですが、
東棟５Ｆが１７％ＵＰ、西棟の１１Ｆは３０％以上ＵＰで売り物件出ています。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...
他の新築物件に釣られて中古も新価格になったってこと？

実際の取引価格は分からないけれど、都心まで10分程度で駅徒歩2分
内装・設備が充実しているし、公園に面している西側なので中古ながら
225万円/坪で売り出して、210万円/坪台でも売れるかもしれないね。
再開発の進展度合いにも因るけれど、数年先でも購入価格より
下がらないかもしれない。
都心隣接地域で2年前の販売物件は本当にお得だったね。

２年前に購入した方は本当に幸運でしたね。

販売中は南砂は下がりにくい土地として紹介されていました。
賃貸に出しても利回りが良い地域だとも。
あれから僅か１、２年でこんなに価値が上がってしまうとは・・・。
ほんと残念。
目をつけていただけに惜しいです。
ちょっと前には耐震偽装事件で二の足を踏み、今は逆に手も足も出ない。
この秋からの物件価格には驚きっぱなしですが、
このまま例えば３年後にはもっと上がっているのでしょうか。
それとも、高止まり？　少しは下がって落ち着く？
みなさんはどう思いますか？

豊洲で大規模物件が販売中で、もう１つも来週春販売開始。
でも、販売価格が半端じゃないんですよね。
南砂に今年できたマンションを２〜３年後に中古で買おうかとも思っていたんですが
この調子じゃ当初の価格を大幅に超えた部屋しか出てこないと思うし。

私もこれからの竣工物件はこのまま上がり続けて高止まり、下げても多少だと思う。
とうてい今までの新築価格まで戻ってくるとは思えません。
はぁ〜

>>187
シェルゼは特殊な立地で特殊な造りだから
高くても売れたのであって、あれによって
周辺相場全体が上がるとは思えません。

今後は、何駅の相場が幾らという感じでは無く、
個々の物件のミクロの立地や造り、管理によって
同じ最寄駅でも坪単価がかなり格差が付くでしょうね。

>>196さん
187です。私は周辺相場が上がってほしくない一人です。

消費者が皆、196さんのように分析的思考をするわけではなく、
ムードとかイメージに流されることが多いのではないか、と危惧しています。
「最近、江東区の不動産相場は上がっているようだ。」と。
それに便乗するデベロッパーも少なからずいそうで、少々心配です。

>>196さん　周辺相場全体が上がるとは思えません。
西葛西のライオンズも含め周辺相場は相当上がってますよ。（売れるかどうかは別ですが）
もう中規模以上のマンション用の土地がないので、中古も上昇し続ける（高止まり）と思います。

自分の買い時は良かったと納得できるので、相場が下落しなければ良いです。
しばらく住み続ける（最低でも子供が独立するまで）ので、税金面を考えても高騰するのは
勘弁願いたいです。

急に上がるのも、逆に下がるのも困りますね。
不動産相場は落ち着いているのがベストです。

中古市場もミニバブル化してませんか？
こんなに供給数が多くって、あちこちで建設中。
今から着工物件も少なくありません。
都内は減ってきたけど区外は多いですよね。
マンションインフレは遠からず落ち着くのではないかと思います。
転売したい人は上がることを望んでいるでしょうが
実際にそこで生活している私を含めほとんどの人は
固定資産税がとんでもない金額に上がってしまわないか気がかりなはずです。

>200さん
すでに区外しか中規模以上の駅近なんて残っていないのですから、
区内の駅近中規模物件の中古価格が上がるのです。
周りを見ても新規マンション計画ないですよね。
今後も都心隣接区域（大手町まで20分以内など）に住みたいと思う人は多いので
中古価格が下がることは無いと思います。

数少ない100戸以上で東陽町駅5分（敷地まで）のサウシアはどうでしょう？
http://www.toyo175.jp/top.html

602 B 4380万円 3LDK 6階/20階 69.16m2
2003 C 5730万円 3LDK 20階/20階 77.39m2
1805 E 5430万円 3LDK 18階/20階 75.99m2
1306 F 5270万円 3LDK 13階/20階 75.8m2
1907 G 5070万円 3LDK 19階/20階 70.92m2

13階中住居75㎡でシェルゼと比べると1000万円くらい違うことを考えると
サウシアも完売間近かもしれませんね。
東西線沿線では塩浜くらいしか新築マンションが供給されないですからね。
（塩浜は雰囲気が違いますが）

でも塩浜にはちゃんと東西線の車庫があります。ついでに木場には大江戸線の車庫があります。
新木場には有楽町線の車庫、大島には新宿線の車庫、江東区にはたくさんの地下鉄の車庫があります。ついでにゆりかもめの車庫もあります。こういう点はで、始発駅が多くていいですね。
東陽町、新木場、大島、清澄白河駅には始発があり。終電も遅くまであります。

都心隣接地域なので終電に遅れてもタクシが安い（リーマンには痛いが）。
ただ、東西線の混雑は年々酷くなるような気がする。
東葉高速線沿線もマンション建設が今後とも進むから団塊の世代が抜けても
しばらくは改善されそうも無いね。
全て各駅停車にすれば1時間に3本位増やせて満遍なく乗れるので
少しは緩和されると思うが…。

東西線、23区内は快速を廃止することに賛成。
遠距離通勤の千葉県民の優遇より、地獄の各駅の解消すべし。

シェルゼの戦法って何ですか？

旧深川区と旧城東区というより、新砂（工業区域）だから土地取得費が東陽6丁目より低いのが大きい

>210
そもそも、東西線の快速は全て西船橋<->東陽町直通だったのが、浦安に停まるようになって
10年前に直通が廃止された。
浦安以西の通勤快速も20年前に登場して去年のダイヤ改正で快速2本が通勤快速に変更された。
現在、8時台でみると全27本中、快速6本、通勤快速8本、普通13本と快速の割合が減少している。
乗降客も葛西、西葛西の方が浦安より多くなってきたのだから今後も快速は減り続けるでしょう。

>211さん
かといって、塩浜、枝川に住みたいと思いますか？こちらも旧深川区です。
城東区の時代には新砂という住所はなかったのでは。行政区域として新砂は城東地区になります。

塩浜はもうちょっと駅が近ければ住みたいですけど。

旧何とか区なんて、生まれる前の話ですし、どうでもいいような気がしますが。
今現在の立地、環境、交通、利便性、そういったものを考えるべきだと思います。

皆、郷土の歴史を勉強したんでしょう。
今と違って、受験に関係ないことを勉強することも重要でしたから。

217です。
もう少し詳しく書きます。
土地の歴史や由来を勉強することは大切だと思います。温故知新という言葉もあります。
しかし、それにこだわり過ぎたり、言い争いの種にしたりするくらいなら、
そんなことは知らなくても一向に構わない、そんなふうに感じた次第です。

不安を煽る訳ではないし、過去にこだわりすぎることも無いですが、
自分の住むところの変遷は理解していた方が良いと思います。
例えば塩浜の西側は昭和初期までゴミ埋立地だったのは事実。（下記リンク10P）
http://www.kanto-geo.or.jp/tokyo/No37.pdf

豊洲の東側などもそうですが、土地拡張の埋立地と比べてそれなりのリスクがあることは
知っておいて損は無いと思います。
あくまで判断材料の一つですが、知っていて納得して購入したのと、後から知ったのでは
気持ち的に違いますし、高い買い物をする時のアンテナが低すぎたと思う人もいると思います。

217です。
他スレで随分と前に引用されたファイル（PDF）ですが、紹介しておきます。
勉強されたい方は、目を通しておくと参考になると思います。
221さんのリンク先も参考になりますね。
私自身は豊洲に購入したので、豊洲の過去は一通り頭に入れました。
もっとも、このスレは「東西線沿線」に焦点を当てているので、話が少しずれますか。

○東京都臨海域における埋立地造成の歴史
http://www.geog.or.jp/journal/back/pdf113-6/p785-801.pdf

ゴミ埋立地は印象も悪いですが、地盤自体にも問題が多いです。
昭和初期のゴミは関東大震災の建築廃材や一般のゴミも含まれていると思いますが
今ではなにが埋まっているか分かりません。
通常の埋め立てと違い中に隙間、空洞があり海水でかろうじて支持されているかも
しれません。（腐敗によるガスなどもあるかも）
この不均一性が問題になる場合があります。

埋立地に杭を打つ場合、工場で造られた杭を打設するのは良いのですが、
最近では場所打ち工法が採用されている場合があります。
現場でパケットで掘削後、鉄筋を挿入してコンクリートミルクを流し込む工法ですが
軟弱地盤で均一でない地盤には向かない工法です。
（コンクリート自体が孔壁から漏れて下部まで均一に浸透せず中折れ状態になる）
最近、工事費も安いので採用されるケースが多いようですが、土地拡張の埋立地でも
施工管理が難しいので、ゴミ埋立地のマンションで採用されているようなら
注意が必要と思います。
豊洲4丁目のマンション等は大丈夫でしょうかね。

>>223さん
３か月ほど前に完売した、豊洲４丁目の大規模マンションで使用した杭工法です。
http://www.eco-pile.jp/index.htm

支持地盤まで１００ｍの杭のマンションに住んでいます。
最近、地下駐輪場のコンクリ床がひび割れて、地下水が滲みだしているのですが大丈夫でしょうか？

元禄、安政の大地震や関東大震災前に出来た埋立地は既に何回か大きく
揺れているので液状化しにくいって考えられますよね。
関東大震災後の埋立地は、次回の大地震で地盤が液状化しそうで怖い。

＞２２６さん
いつもここをロムさせて頂いてますが、以前より気になっていた地盤と杭に関するお詳しい方がいらっしゃって、思わずしゃしゃり出てしまいました。

上で紹介くださっているリンク先を拝見したのですが、いまひとつ見方が理解出来ず、マンション購入時にモデルルームの表示と営業マンの説明では、江戸時代に埋め立てられたと聞きました。

取り敢えず、不安材料は一つ減ったと思ってよろしいですよね。
ありがとうございます。

地図と照らし合わせてよくよく確認したところ、やはり江戸時代の埋め立てに該当しました。
でも、元々は海岸線だったところのようで、やはり地盤は緩そうです。
どうりで１００ｍの杭な訳ですね。

東西線の沿線に何か良い話はないですか。

門前仲町は良いです。大江戸線も使えるし。
でも、高い…。

門前仲町，木場，東陽町，南砂町，西葛西，葛西
これですべてですね。

なんか千葉の田舎の方では葛西はスラム化していることになってるぞ。
N0182
所有権マンションばかりの新浦安は将来必ずスラム化します。
お隣の葛西の様に。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46871/

東西線は風で電車が遅れてホームに入れないときがあるのと尋常ではない混雑が耐えられれば
いいんでは？

もっと奥にすんでるやつらはもっと大変でしょ！　　東西線は便利だよ

東西線もいよいよ11月20日から10号車（大手町方面）が女性専用車両になるから
他の車両（特に9号車〜7号車）の混雑が一層酷くなりそうだね。
http://www.tokyometro.jp/news/2006/2006-40.html

ああ…。
正直嬉しくないです。
とにかく、混雑をどうにかしてほしい！！

すみません、「80」は気にしないでください。

南砂町は葛西寄りの再開発地域はマンション、高齢者施設、医療施設が出来、
今度、大規模商業施設ができるので１区画を残して空き地がなくなる。
駅前から日本橋寄りは広大な駐車場や空き地だが、誰か開発計画の情報を
持っていないでしょうか？

周辺駐車場の持ち主が東京湾土地（IHI系）ということと
商業地域ということ意外、なにも情報がありません。
地所の商業施設の詳細発表待ちということでしょうか。

＞地所の商業施設の詳細発表待ちということでしょうか。

着工は確か来春でしたよね。
詳細はいつ頃明らかにされるんでしょうね。

東口を出た所にある空き地の件は何か情報ありますか？

そういえば６年前の時点では、あゆみ公園の先にある立体駐車場が取り壊されて商業区域になると聞いていました。
その話は無くなったのでしょうかね。

>246 東口を出た所にある空き地の件は何か情報ありますか？
秋になると草刈する程度で何の情報もありませんねェ〜。
今年の前半だったか瓦礫が放置されたのは何だったんでしょうね。

レスありがとうございます。
新砂に並ぶ３つのマンションの中古が安く出ないかナーと狙っています。
今出ている物件は価格を吹っかけすぎてて手が出ません。
春の転勤シーズンに望みを託してますが、
地所の商業施設の工事が始まるとあまり下がらないかもしれませんね。
そうなると豊洲かなとも。
東口前の空き地は当分そのままですかねー。

>>249
良い物件とめぐり合えれば良いですね。
しかし言値とはいえ最近の中古価格の提示額は凄すぎですね。

アヴァンセ（一番清砂大橋寄り）の西側物件と
グランエスタ（一番駅寄り）の東側中古物件は売れたみたいですね。
現在残っている西側物件は225万円/坪はいくらなんでも吹っかけすぎですね。
場所やグレードは良いと思いますが１割値下げしても200万円/坪ですから
なかなか売れない気がします。
＊グランエスタ 東京都江東区新砂3丁目 東西線/南砂町 2分 5,250万円 3LDK 77.26m2

豊洲の駅近物件で最近の中古も吹っかけすぎですよね。
フロントコートの南東側物件が243万円/坪、プライヴブルーの東側物件が243万円/坪。
驚きよりも呆れちゃいますね。
＊東京フロントコート 江東区豊洲4丁目 有楽町線/豊洲 4分 6,390万円 3LDK 86.63m2
＊プライヴブルー東京 江東区豊洲4丁目 有楽町線/豊洲 5分 5,380万円 2SLDK 73.06m2

ほんとに・・・
それなら新築かいますよ。

確かに４千万円台は残りあとわずか。５千万円台はたくさん残ってます。

当然サウシアも販売費かけたくないから早めに売ってしまいたいでしょう。
東陽町、免震で中層階以上が残っています。（デベではないです）
-------------------------------------
1502 B 4680万円 3LDK 15階/20階 69.16m2
1203 C 5390万円 3LDK 12階/20階 77.39m2
1803 C 5530万円 3LDK 18階/20階 77.39m2
1305 E 5310万円 3LDK 13階/20階 75.99m2
1606 F 5350万円 3LDK 16階/20階 75.8m2
2006 F 5590万円 3LDK 20階/20階 75.8m2
1607 G 4940万円 3LDK 16階/20階 70.92m2
1807 G 4980万円 3LDK 18階/20階 70.92m2
1808 H 4990万円 3LDK 18階/20階 71m2
　

今、先着順で見せているのが、254さんの９戸（＋第三期５戸）で、ほかにも残ってます。
見せ惜しみせずに、全部見せれば良いのに。

２５０さん、レスありがとうございます。
豊洲も唖然です。
フロントコートもプライヴもそんなに高くなってましたか。
調べる前にあきらめました。

でも、買い手が見つからなかったら、段々下がっていくような気が・・・

中古なのですから、高くても坪180〜190万円台が妥当かと。
それでもそのマンションの新築時の販売価格とほぼ同額のはずです。

豊洲の中古は、それなりに売れているようです。
う〜ん。

秋から新価格ってよく言われてますよね。
なんか仲介業者さんに上手く乗せられているような気もしてしまいます。
今は逆に腰を落ち着けて様子を見ていようと思い始めてます。

築２〜３年程度のマンションに買い替え希望なんだけど、
ミニバブルが通り過ぎたら価格もそれなりになるんじゃないでしょうか。
建ち過ぎですよ。ここんとこ、特に都内は・・・。