先日、札幌市内のとあるマンションを契約しました。
契約してからでなんなのですが、
今後、札幌市内マンション価格の動向について、
皆さんはどのように予測されていますか？
現状、建築資材の高騰や施工費の上昇等により、
数年前と比較して価格は上昇してきています。
この傾向は、東京オリンピックあるいは、
札幌までの新幹線沿線まで続くものと判断したので、
思い切って契約しました。
一方で、現状のマンション価格の高騰は一時的なもので、
数年後には下落すると見ている方もいらっしゃいます。
私は契約しましたが、現在購入を検討されている方の
参考になればと思い、スレを作成させていただきます。
[スレ作成日時]2014-06-06 17:30:27
知らぬが仏だけど、ここらで少し整理しておくかな。
民泊をやる人は、反社会勢力同様、法令・規制を調べた上で、あくまでも遵法ベースで無知な一般住人を出し抜くか（実体である代行業者に乗せられてのケースも多かろう）、あるいはそもそも法令・規制などはなから無視して強行するかのどちらかなことは明白。現状はほぼ全てが後者と言って間違いない。しかも政府は急いで宿泊施設を増やさねばならないので、現状のように正規の宿泊施設が不足している限り、多少の違反は大目にみるだろう。
民泊の何が問題かというと、マンション民泊問題で有名なブリリアマーレ有明で管理規約改定に至った原因は
a) 住環境破壊
b) セキュリティ破綻
c) 管理費（共有部分やサービス等）タダ乗り
d) 不特定多数を受け入れる構造・体制でない
「ブリリアマーレ有明」で検索すれば、本家のサイトを含め、民泊の弊害についての解説が多数見つかる。
現時点で法的に有効な民泊は
１ 旅館業法に基づく簡易宿所の民泊
２ 指定特区で自治体の条例に基づき認められる特区民泊
の二つ。今後成立予定のものとして
３ 民泊新法に基づく家主居住型民泊と家主不在型民泊（自治体により条例で禁止できる可能性）
そして
４ ヤミ民泊（元々違反のもの、一応１、２又は３に基づくが違反運営しているもの、さらに他の法律の抜け穴を利用するもの）
が存在する。
１はマンションで許可をとるのは現実的でない。
２は北海道は現在特区指定外なので不可能。
３は法整備後広がる可能性がある。
４は（札幌でも）多数存在していると推定される。
特区指定下での民泊については、「専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」と（標準の）管理規約にあれば禁止されていると言うのが国交省の現在までの解釈であり、かつ大阪地裁の判例でもある。よって特区民泊を実施するには管理規約を改定し、民泊可と明確に定める必要がある。ただし国交省解釈は冒頭の通り内閣の戦略と異なるので、いつまで続くか疑問。
民泊新法での民泊容認と管理規約の関係は、現時点では国などから明示されていないものの、特区民泊同等と解釈するのが妥当だろう。
年間宿泊上限が１８０泊となる予定なので、家主不在型で、旅行ハイシーズンは民泊、ローシーズンは期限付賃貸マンションでの運用が一般的になると想像できる。投資案件としてはハイリスク過ぎるが遊休資産運用としては絶好の機会。
マンションで民泊を避けたいなら管理規約に民泊（とシェアハウスも）禁止を明示しておくべき。
しかしどこの世界にもヤミでやる人達は必ずいるし、豪華共有施設設置マンションは民泊用に絶好。実力行使された民泊を止めさせたければ保健所、消防署、警察など行政に訴え取り締まらせるか、訴訟を起こすしかない。しかしまあどれも信用できる連中とはとても言い難いし、そもそも役人は本質的に庶民の味方ではないので、本当に阻止したければ自衛手段を考えておく必要がある。
なお管理規約を改定するには議決権の３/4以上の賛成が必要だが、価値基準による議決権導入が可能となったので、少数の高価値住戸（価値の定義はされていない）所有者のみので民泊可規約への改定可能性がある点は要注意。不在者所有比率が高いところは危険だろう。
また管理規定が存在しないマンション（特に全室賃貸物件など）も多々存在するが。この場合はやった者勝ち。
＞521
＞特区民泊を実施するには管理規約を改定し、民泊可と明確に定める必要がある
これですが，当初はそのような解釈だったようですが，大阪市では
「専ら住居として使用」との文言のみで，他に民泊の規定がない場合，
管理組合が使用許諾を出せば，民泊が可能であるようです．
民泊新法でも，同様な扱いになりそうです．
これまでは，民泊の制度自体がありませんでしたから
グレーゾーンでお目こぼしというのもあったのでしょうが，
民泊新法で制度がしっかり決まれば，それに違反した民泊は
摘発される可能性は今後増えるのではないかと思います．
もちろん，それでもヤミ民泊が完全になくなるわけではないでしょうから，
常に住民が目を光らせている必要はあるでしょうね．
これから購入する人で民泊マンションが嫌なら、物件を選びは慎重にだね。
駅近でもファミリータイプが多いなら安心だろうけど、１～２LDKも混在マンションはそもそもセカンドで投資用の人も多いだろうし、民泊新法次第では粗利の高い民泊に転用する人も多いだろうから。
「野村総合研究所(NRI)が、『日本の富裕層と超富裕層の世帯数が増加し、2000年以降では最多となった』と発表しています。NRIによれば、2015年時点で『純金融資産保有額』が1億円以上5億円未満の『富裕層』が114.4万世帯、同5億円以上の『超富裕層』が7.3万世帯だったとしています。」
だって。
日本は5200万世帯弱だから50世帯に1世帯以上。3千万円以上なら実に800万世帯。二極化で高価格マンションが増えるかも。
超富裕層は首都圏や関西に多そうだけれど
富裕層は北海道にも普通にいるよね
宮の森のマンションを売却しようかなーと思ってネットで数社に見積りを出してもらった。
札幌のとある業者が一番高く見積もってくれました。
今日、東京の業者から電話が来て「札幌は札幌しか見てくれませんよ！うちはグローバルだから世界的視野で…今ならその物件を中国人が高く買い取りますよ！」と言われました。
丁重にお断りしましたが、やはり円山や宮の森はチャイナタウンになるのでしょうかね？
キャリーバッグを引く中国語の集団が分譲マンションに入っていく光景はたまに見かけますね。
でも場所は確かに利便性のある所ですが、築20年を越えてるマンションなんで、びっくりしたのです。
民泊は、マンション管理規約で規制できるようです。
>>530
管理規約で規制してもやる人間はやる。
自分の意見に反対の結果（例え民主主義的手続きに基づく法令、判決等々でも）が出ると「認められない！」として従わない人たちは一般市民から公職者まで数限りない。
そもそも日本周辺は非法治国家だらけ、たかがマンションの管理規則など守る人たちではない。
また先行事例になる大阪市の特区民泊では
「分譲物件による事業実施の場合 区分所有の施設(分譲マンション等)を外国人滞在施設経営事業として認定を受けるには、建物の区分所有等に関する法律第 30 条第1項に規定する規約に違反しないと認められることが必要です。違反していないことを証明する方法としては、管理組合等に違反していないことを書面等で証明してもらう、あるいは規約に「民泊等の営業に供することに支障がない」旨の規定がある等が考えられます。特定認定の申請の際はこれらの書面が必要となります。」
とした上で、Q&Aで
「A9 管理規約の中で、当該事業として使用できる旨明記されていない場合は、管理組合から使用承諾書を取得し、特定認定申請時に添付していただく必要があります。」
と指導している。つまり管理規約で禁止されていようとも管理組合から使用承諾書が取れれば問題無いと言っている。
「そんなことできるか？」って？勿論可能。
http://www.city.osaka.lg.jp/kenko/page/0000341012.html
つまりやった者勝ちという事。
実際民泊新法未成立で、また特区でもない札幌にも民泊はある。あマンションの一室で旅館業法の許可を取ったとは考えられない。
ちなみに軽井沢町は全体で禁止している。
http://www.town.karuizawa.lg.jp/www/contents/1458017665354/index.html
＞531
よく文章を読んでください．
＞522に書いたように，
「管理規約の中で、当該事業として使用できる旨明記されていない場合」
の中には、管理規約で禁止されている場合は含まれません．
管理規約に民泊について何も記載がない場合は，管理組合が許可すれば可能ということです．
しかしこれは理事会だけで決めてしまうと，問題になりそうなので，
おそらく総会での議決が必要でしょうね．
これまではグレーゾーンでしたが，民泊新法が成立すれば，
許可なしの民泊は確実に違法行為となり，違反すれば摘発，逮捕される可能性があります．
そこまでのリスクがあるのに，無許可民泊をやったもん勝ちと言えるかは疑問ですね．
まあでも、セカンドが多いマンションは住民同士の繋がりも薄いし、見て見ぬふりが多いのでは。
札幌の中古マンションも驚くほど高いですねー
特に円山や宮の森は高い気がします。知人が7年くらい前に北円山(地下鉄28から徒歩10分くらい)のマンションを購入したのですが、先日査定をしたら買った時の価格より高いと驚いていました。
札幌駅周辺も軒並み分譲価格の120%越えです
ほんとだよ。
いつまでも売れ残ってる古くて高いマンション買うわけない。
価格設定間違ってるよ。
でも円山なんかは地下鉄から徒歩10分で新築で3LDKでも5000万越えだから3000万台で地下鉄近ければ中古が出れば即売れているみたいですよ。
最近の大雪続きで，郊外一戸建てから地下鉄近辺のマンションへの流れは
ますます強まるでしょうね．
普段，地下鉄を使わないとしても，いざという時に地下鉄が利用可能というのは
安心感がありますしね．
確かに…車はダメ、ＪＲもダメ、ササラ電車でさえダメ…地下鉄が改めて優れものと感じている昨今です。
便利なら例え古くてもリフォーム出来るし、地下鉄に近いのはそれだけでも需要がありますね。
戸建の雪掻き年取ると大変だし、通勤通院は地下鉄が心強いですね。
地下鉄駅近くで良心的な価格のマンションてありますかね？
自分で探しな！
4-5000万だせばちょっと離れたところに一軒家立っちゃうからね。
中古の価格って難しいですね。
20年超の物件でも、新築時販売価格の8掛け程度で売りに出ていたりします。
マンションの耐用年数について明確な基準がない中で、安心して購入するには割高なのかと思い、やっぱり新築かと悩んでしまいます。
中古なのに割高ってほんと嫌ですよね。
築20年以上になるとデザインも装備も何もかも古くさく思えて、しかも多額の管理費と修繕費を払わなくてはならない…。
連休中のどか雪で市電もJRもダメ。やっぱり地下鉄沿線だと確信しました。
今は新築も中古も割高感が強くてがっくりです。
マンションの耐震偽装問題、何だかうやむやになったままで新築検討するにもその点が気になります。
一般的に物を買う時は高品質な物ほど高価ですが、マンションの場合ブランド=高価！な部分が大きく感じます。まぁ全てではないのでしょうが…。
三井とか住友がたくさん立ててるから
ブランド＝高価ってわけじゃないね。
ブランドに拘らないなら、地場のマンションを買って北海道経済に貢献するっていうのも2017年良いかもです
そうですＣＲ or 日本グランデにしましょう。
ちなみに日本グランではグランファーレと言う名前のマンションです
地場の中では日動のラ・クラッセシリーズも低価格で、頑張っていますね。他の地場デベも本当に頑張っていますので、地場デベにも目を向けて、特に道民の検討者さんは道産子企業を応援しましょう
クラッセは検討の余地があるけど日本グランデはマンション云々より、会社自体があまり良い噂聞かないんだけれど大丈夫なのでしょうか？
最近はブランドで判断するのではなく北海道の地場デベでじゅうぶんだと思うようになってきました。
だって財閥系でも手抜きしてるんですから。
地場デベならお値段を期待してしまいますが、最近は高いマンションも多く残念。
最近の地場デベも、もうけすぎ。ここぞとばかりに値段つり上げている。もう少ししたら買い手がなくなる景気になるよ
てことは、今はやっぱり買い時ではない！！
所詮、デベは自己利益ばかり考えてるんだから。
景気は一向に好くならないのに、何故かマンションはバブル並の高値だから。
いまが買い時なのに、本当に先見の明ないのね
新幹線が札幌にくるまで上がり続けそう
不便な戸建ては下がりそう
新幹線の影響ってどの程度なんでしょうね。
函館は駅前にマンションラッシュって感じでもないですし、新函館北斗も同様。
人口減少社会にあってどの程度価値があがるかは難しいところですね
今年春の新千歳の発着枠拡大が大きな影響を与えると思います
観光客が増えれば土地も高騰しますし、アクセスが良くなることでアジアの富裕層の不動産購入が増える可能性があります。
グランデの良いところってどこ？
バブルのようなゴージャス感
ダルマ式に修繕費が高くなるところ
今が買い時というより、数年前が買い時でしたね・・・。こんなに値上がりするとは予想されていなかったので。
新幹線は１５年後、正直なところ景気動向すら予測できないのでマンションに関しては全くわかりませんね。
ただ、首都圏からの乗車時間は５時間程度でしょうから、マンションへの影響ってないんじゃないでしょうか。
離発着枠が春から増えるのよは良いが、アクセスを含めて改善しないと空港がパンクしそうです・・・。
JRは新幹線よりこっちを頑張ってもらいたい。
中国富裕層の影響で購入・価格高騰が続くかもしれませんが、景気に影響されて逆回転した時が恐ろしい。
そうですね、今が買い時というより数年前が買い時でしたね。2割ほど上がっているのでしょうか？
今ではあっという間に上昇して特に中央区は買う気にもならない値段に。
中国の富裕層が円山や中島公園～駅周辺を購入していると聞くと異常なほどに値をつり上げているのは理解出来ますが、既に道民対称ではない物件という目でみています。
マンションは本当に数年前が買い時でしたね。今は高くなりすぎな気がします。
雪かきが苦にならない若い世代なら、戸建て→マンション住み替えのシニアが住んでた中古戸建てを買うほうが、現時点では賢いかもしれませんね。のびのび子育てできるし。ただ、地下鉄徒歩１０分以内の戸建てとなると少ないのでしょうね。
これから先は人手不足も影響し始めるでしょう
建設現場は若者に人気がなく高齢化が著しい職場ですから真っ先に労働力が足りなくなります
日本の人口現象もあり新築の建設も減り、中古物件が余るのでは？と予想してしまいます。特に北海道では。
景気状況にもよると思いますが、オリンピック後にマンションの価格、ガタ落ちしませんかね？
よほど気に入った物件でもない限り新築に手を出すのは慎重になります。
新築マンションは道民が買わなくても中国の方が買われるのではないでしょうか。
今後のマンション価格の強さは、戸建て→マンション住み替えニーズがどのくらい強いのか次第、ということでしょう。
戸建てに住んでいる団塊世代が大雪の雪かきに嫌気が差して中古マンションに流れるということですかね？
中心部に近い割に安い菊水が狙い目！
＞575
人口減少ですべての物件の価格が同じように下がるわけではないのです．
例えば，子供の数がベビーブームから半減に近い現在でも，
東大や北大に入るのがものすごく易しくなっているかと言えば
そうではないですよね．
今あおりを食っているのは当時誰でも入れた３流私大なわけですよ．
（私は学歴など意味がないという考えですが，あくまで例えです）
マンションも同じで，誰もが良いと思う物件は将来も
人気が持続し，大きく値崩れすることはないと思います．
その条件はやはり立地で，最近の大雪の状況を考えても
札幌の場合，より大通りに近い地下鉄至近ということになると思います．
逆に郊外の地下鉄から遠いマンションは価格が下がるどころか，
場所によってはゴーストタウンになるところすら出てくるでしょうね．
>>581 元購入検討中さん
誰もがいいと思う物件はガタ落ちしないことや、人口減少したからと言って北大に入りやすくならない
ことも理解出来ます。
575の方が言おうとしてることは、今は人手不足やオリンピック等の諸事情で全体的に新築マンションの値が上がり過ぎているという点だと思います。
そこを危惧しているから新築に手を出すのは慎重なのではないかと。
そして、将来的に考えてやはり日本人は減り外国人が増えるでしょうね。
外国人が余って古い中古マンションを買ってくれればいいんですがね。
＞582
10年前と比べれば価格が上がっているということは間違いないのでしょうが，
これが上がり過ぎなのかは，相場ですから何とも言えないですね．
自分は，オリンピック後でも中古も含めた「北大」物件の値段は
さほど下がらないだろうと予測します．
道内各地から札幌へ移住する方も増えていますし．
もちろん今後の値下がりを期待して5年，10年待つ余裕のある人は
それでも良いのではないでしょうか．
相場ですから、新築に関しては価格維持のために供給が減る方向に向かうのでしょうが、中古はどうでしょうか？
昨日の日経には10年前から生産年齢人口が減っっており、これからも加速されることが予想されています。
道内からの流入による人口増加はもうしばらく維持されるような気もしますが、適切な価格で中古購買を維持してくれる層になるのかは少し疑問な気もします。
暴落はないかもしれませんが、緩やかな下降線でしょうか。
底がどこになるのかは？
中古市場も価格維持のためには投資や海外勢が買ってくれるかどうかになるのかもしれませんね。
円山の新築マンション、価格高騰で建てても半分以上売れ残ってると載ってますが本当でしょうか？
コマーシャルもずっと放送されてるマンション、ありますよね。
本当です↑
やっぱりね～。
中古の下落始まったな
5年以内に相当部屋余ると思う
新築も中古も高すぎて、どこも売れ残ってるようにしかみえないよ。
円山近辺は特に在庫多そうだけれど、将来どうなるんだろう。
空き部屋やセカンドで不在だらけのマンション、というのも暮らしにくそう。
この前すぐに完売した宮の沢のグランファーレみたく、ファミリーに手ごろな物件を皆欲しがってると分からないのかな？
そうですね。中央区以外の地下鉄から近いファミリー向けのマンションで普通のサラリーマンが買えるマンションつくったら売れると思う。
今朝のニュースで世界的に不動産バブルは終わったとやってましたが日本はどうなんでしょうね。
個人的には高値を付け過ぎた新築マンションがこのまま売れ残り新古マンションになり、値引きする方向になるのではないでしょうか。
実際、そのようなDMが送られてきます。
中央区に物件が集中（棟ベースで半分以上）してるから、売れ残りが多発してデベが頭を抱えてる。もう「高くても買える」層はかなり払底したというのが共通認識。
今年あたりから、都心アクセスのいい周辺区物件への回帰が始まるだろ。
デベが長期的に販売を続けて、真っ先に買った人は管理費等の負担は大丈夫なのでしょうか？
ずっとモデルルーム公開中では心配。
空いてる部屋の管理費等はデベが払うのでは？？
>>598
１．法的にはグレーゾーン。というか、明確な指針が無い。
２．商習慣的には売れ残り住戸分の管理費・修繕積立金は分譲した会社が負担するべきとされている。
３．管理規約（の原案）に「管理組合の成立後は分譲会社は負担しない」という項目があれば、既入居者が頭割りで払わねばならない。
３は十年数年前にそういうセコいことをするデベロッパーがいて問題になった。だから分譲時に売り主側が用意してる管理規約の原案については、必ずそこのチェックが必要。
＞594
そのような採算に見合う好立地の場所は限られるということです．
＞595
回帰というか，中央区，円山近辺が高すぎて手が出ない層が
他に流れていくということでしょうね．
このため特に琴似，二十四軒，宮の沢など東西線西側の需要が増えていますが，
この建築費高騰の状況で，これらの地域で新規着工が大幅に増える可能性は低く，
おそらく中央区の価格の高騰が波及していくのではないかと推測します．
そうなってくると，ますます新築は手が出なくなり
中古物件の人気が高まることになるでしょう．
＞599に補足ですが，このことは重要説明事項になっていますので，
そのような場合は説明があるはずです．
また，ほとんどの場合，駐車場代については分譲主は負担しません．
では、中央区の売れ残り多発でデベが頭を抱えてる、ということではないのですね？
長期戦覚悟で管理費の負担も視野に入れた上でデベは販売計画していたということですね。
実際には違うような気がしますが…。
＞601
「では」というのは何を受けてそのような解釈になったのでしょうか？
もちろん建築計画当初は，もう少し売れることを期待していたのでしょう．
しかし，2015年2月に竣工したシティハウス円山も完成から完売まで
1年以上かかっていますし，2015年11月に完成のプレミスト円山表参道，
2016年2月完成のブランズ円山もまだ完売していません．
この現状で販売開始後すぐに完売するなどとは思っていないでしょう．
つまり結果として，長期販売せざるを得ないということです．
それを「頭を抱えてる」と表現するのならそうでしょうね．
595さんの言う通りですね。
マンション価格の動向ですが、具体的にいつ位から下落に転じると考えますか？よく東京オリンピックが目安として話にでてきますが、それ以降も結局は下落しないとかってありそうですね。
2011年の震災復興需要がどの段階で一息つくか。
札幌オリンピックの誘致が成功するか。
消費税10％への引き上げが予定通り実施されるか。
中国人による都心高額物件購入の波が高まるか静まるか。
米国が保護主義に向かうことで円高傾向が恒常的になるか。
ベースに「景気の動向」があってその上で絡み合う各状況を、ある程度の高い蓋然性をもって予測できれば、ＭＳ価格の下落時期も自ずと見えてくる。
今年の春から外国人観光客が5割〜6割増えるそうです
http://dd.hokkaido-np.co.jp/news/economy/economy/1-0363803-s.html
大阪の地価高騰は国人観光客が引き起こしたとも言われています
その波が札幌にもやってきそうです
売れ残りを気にしてるのはデベロッパーによるまとしか。
住友は値引きしないしいつも呑気に売ってて完売させてるし円山で値引きしてまで売りたいデベロッパーのマンションは逆に微妙になるのでは？
2月4日号の週刊ダイヤモンドの特集「中古騰落率1000物件 大調査」
面白いぞ！！！
↑
見ました。
4年後に、新築価格の２倍になるマンションって・・・札幌でもあるんだね。びっくり！
どのマンションですか？
こっそり教えてくれませんか。
駅の裏のグラフォート？もう古いけれど
週刊ダイヤモンドのマンション系の特集って、ことごとくあてにならないけどね。
なーんだ。期待して損したわ
昨日、本屋に行ったけど売り切れだったわ。
結局、何処なの？
立ち読みしたけど北7東1と琴似のプレミストタワー、ザサッポロレジデンスしか載ってなかった
北7東1のプレミストが一番値上がりしてることになってたけど、ここは未入居物件がずっと売れ残ってるので信憑性は疑問
2013年までに買っておけばよかったな～。
今は中古も新築並に高くなっちゃって。
そう言えばあの頃、住友のデベは売れ残ってるマンションの事聞いたら『もう売れました』って、しらっとした顔で言ってたけど、暫くの間モデルルーム公開中の垂れ幕下がったままで不信感しかなかったな。
＞未入居物件がずっと売れ残ってる
そりゃーそうだろ－、新築価格に一千万は盛りすぎ。
新築価格3,299万円→現在価値4,057万円→2021年予想価値6,010万円
週刊ダイヤモンドの「中古暴落率1000物件大調査」によると、こちらは23%増のようです。
北7東1のプレミストは価格が強気だと不動産屋が言ってた。
4年後、2倍になるって凄いね。新幹線効果かな？
