先日、札幌市内のとあるマンションを契約しました。
契約してからでなんなのですが、
今後、札幌市内マンション価格の動向について、
皆さんはどのように予測されていますか？
現状、建築資材の高騰や施工費の上昇等により、
数年前と比較して価格は上昇してきています。
この傾向は、東京オリンピックあるいは、
札幌までの新幹線沿線まで続くものと判断したので、
思い切って契約しました。
一方で、現状のマンション価格の高騰は一時的なもので、
数年後には下落すると見ている方もいらっしゃいます。
私は契約しましたが、現在購入を検討されている方の
参考になればと思い、スレを作成させていただきます。
[スレ作成日時]2014-06-06 17:30:27
>>475
相場が基準ですが、どれ位売り急いでいるかとその住戸の特異性が幾らで売れるかのプラスマイナスです。投稿情報だけで年内処分が有利か否か結論づけるのは無理です。
個々の物件についてどう考えるべきか、まともな業者なら依頼者の要望を受けて正確に教えてくれるはずです。しかし業者の立場に立って考えればわかる事で、どこの業者も見積もりは無料でやってくれますが、見積もりのコストはゼロではありません。売り手の姿勢や当初の話をどう展開するかは重要です。
見積もりは近隣類似物件の最近の取引事例を基準にし、物件固有条件を加減評価で推定しますから、基準になり得る取引実績が少なければ評価額も曖昧にならざるを得ません。さらにその物件の特異性が高いほど不正確になります。
一般論として不動産業者は専任媒介契約を取るために高評価額を提示し、契約後は早く決着するよう徐々に値下げさせます。売買の両方（いわゆる「両手」）で儲ける為に初めから仕組まれており、買い手有利（安くする）に働くモチベーションが高いです。専任媒介契約で値下げ無し長期戦を付き合ってくれる業者は稀有です。
三井や住友のような大手は、高すぎると引き受けないこともあります。
知人のケースがそうでした。
有名大手のみならず、地元の中堅などにも依頼するなど、
積極的に動くと幸運が訪れるかもしれませんよ。
今は上昇傾向ですから。
年内処分って、年末に家買う人いるのかしら？
諸々の手続き等で、新しい家でお正月って時期もすぎてるような
少子化の時代、4LDKは売れにくいですね
小さめの3LDKや2LDKならシニアや単身者からも買ってもらえます
そうはいっても家族＋客間というように余裕を持つなら４Lは欲しいところ。
一つは収納部屋にしても良いし。
独立した部屋が３つある間取りであれば3LDKでも良いかなとは思うのですが，
最近のマンションは，リビングを吊り戸で仕切るタイプが多くて
その場合は，実質は2LDKですよね．
そうなると寝室ともう一部屋しかないわけで，
子供部屋などを考えるのなら，同様のタイプの場合，
4LDKの方が余裕があって良いかなと思いますね．
４LDKって需要ないんじゃない？円山鳳苑の１３４平米も３LDKだし
住友の１１０平米以上のとこも実質２LDKくらいだわ
需要あったら作りそうだけれど。
私もそう思います。小さい部屋の４LDKより個々の部屋が広い方が使い勝手が良いと思います。
いくら高くだしても高すぎると見向きもされない。早く売却したいなら安くして手堅く売却した方がストレスかからない。高いままがんばってもちゃかししか問合せないぞ。売却力なら総合で◯◯タスか◯◯ストだな。マチガッテモ
◯◯ホームの仲介は、やめた方が良いと思う。全く役に立たない
業者さん、教えてください。
簡単な理由をつけて、札幌市内で新築、中古マンションが値崩れしそうな時期と区域は何処ですか。
その逆で、値崩れ幅が少ないと思われる区域と駅は何処ですか。
業者さん、教えてください。
簡単な理由をつけて、札幌市内で新築、中古マンションが値崩れしそうな時期と区域は何処ですか。
その逆で、値崩れ幅が少ないと思われる区域と駅は何処ですか。
>>494 匿名さん
>民泊
民泊新法の詳細はまだ検討中のようですが、成立しなくてもまた成立すればなおさらヤミ民泊が増えるでしょう。特に豪華共有施設付きマンションは絶好のターゲットです。
自分のマンションで民泊等を排除したければ、実効性の疑問はあるものの、早めに手を打った方が良いと思います。
>>495 匿名さん
豪華共有施設があることより、セカンドハウスや投資目的が多いかが影響すると思います。
子連れファミリーや高齢層の居住用多い場合は早めに管理規約で禁止にしますね、既存マンションでも既に管理組合で禁止方向に動いているようですし。
490さんの言う通りで、
早く売りたいなら、価格で勝負でしょう。
仲介の会社も大切ですが、
社員もいろいろですから。
個々の担当者の行動力によると思います。
違ってるかもしれませんが、
「○○ホーム」の仲介で成功した方は
担当者の粘り強い交渉力を評価してました。
>>496
>豪華共有施設があることより、セカンドハウスや投資目的が多いかが影響
逆も真なり…かな。
民泊客が喜ぶ豪華共有施設付きマンションなら空き期間を有効活用しやすいので、セカンドハウスや投資目的（賃貸、資産運用）で買いやすい。ゲストハウス付きマンションな二重に有利。
>管理規約で禁止
管理規約で禁止すれば安泰か…が難点。実態を調べれば調べるほど闇が深そう。
その法的拘束力については疑問視されている上に、実効性は全く別問題。期待利益に見合わない処罰が確実に課される心配が無ければ、違法でも違反でも、やる人はやる。
念のため管理規約に「当管理組合の公式言語は日本語とする」を定めておくと良さそう。価値割合連動議決権のマンションでは要検討。
原油上がってマンションも値上がりするのかしら？
民泊はリベラルな人住人いたら民泊の流れになりそう。禁止したとして罰則ってあるのかしら？
なんのためのオートロックか分からなくなりますよね。
民泊に限らず管理規約にもともと強制力はありません．
例えばペット禁止の分譲マンションでペットを飼っている人が見つかって，
指導しても飼うのを止めなかったた場合でも，管理組合が強制的に退去させることはできません．
管理組合がその人を裁判で訴えるしかないのです．
民泊においても＞499にあるように同様に強制力はありません．
ではなぜ民泊を管理規約で禁止するのかといえば，それは抑止力になるからです．
わざわざ，そのような決まりのあるマンションでやってトラブルになるより，
規約のないマンションで堂々とやったほうが良いですからね．
外国人が所有者になることは，避けることはできませんので，
そのような場合でも習慣の違いでトラブルにならないように
管理規約を改正して備えておくことは重要だと思います．
ちなみにあたりまえですが，管理規約に国籍，人種，宗教などの項目を入れることは
人権侵害に当たりますので，できません．
外国人の所有者が増えてくれば，管理規約も翻訳する必要があるでしょうね．
（費用負担をどうするかは別として）
>>501
>ちなみにあたりまえですが，管理規約に国籍，人種，宗教などの項目を入れることは 人権侵害に当たりますので，できません
スレ違いですが、よく理解できないので質問です。
マンション管理規約は「私法関係と基本的人権 三菱樹脂事件 昭和48年12月12日大法廷判決」（単純化すると、人権は個人と国や公共団体との関係を規律するものであって私人相互を直接規律しない：間接適用説）に該当しないという事でしょうか？
＞502
私は法律の専門家ではないので，一般的な意味で書いています．
「人権侵害」という言葉が法律的に適切でないのならば
他の言葉に読み替えて御理解ください．
「公序良俗に反する」というのが適切かもしれません．
それにより，例え規定したとしても無効となるということです．
マンションのメリットの一つにセキュリティ面が挙げられてるのですから、民泊は住民層によってはデメリットになるでしょう。
490ですが、◯◯ホームは土◯ホームの事ですから。念のため。
>>506 匿名さん
職場が札幌駅近辺で、月に三回は飛行機に乗る私は新札幌が最強だと思ってます。
要するにその人のライフスタイル次第だよ。
大通りに用事ない人なんてたくさんいるよ。
全くその通り！
＞507
通勤，出張に便利な場所というのが第一条件で場所を決める人は多数派ではないと思います．
奥様の日頃の買い物とか外出，子供の通学などの利便性の方が考慮されるのではないでしょうか．
大通に近い方が良いというのは，大通界隈に用事があるという意味ではなく，
とりあえず大通に近い方が，どこに行くにせよ便利で融通が利くからです．
そうですね是非・説明をお願いします．
民泊新法の概略きたね。
http://www.hokuyonp.com/wp-content/uploads/2016/12/2016.12.5.pdf
管理規約での可否の明示を求めていくそう。
この記事の予想通りなら、賃貸比率が多いマンションは民泊OK、居住組ファミリーが多い物件は禁止に動くね。
立地良いけど古くて賃貸多いとか、築浅でも売れ残りがあるマンションは投資用に買い時か？
自己居住用なら戸数の少ない高級物件か郊外ファミリー物件が安全か。
＞515
今日の日経の記事は民泊の上限を180日とする，というものです．
http://www.nikkei.com/article/DGXLASFS03H04_T01C16A2MM8000/
民泊特区において「区分所有者間（管理組合）でよく議論の上、できる限り管理組合として方針を決定し、
できるだけ管理規約において明示する等により方針を告知することが望ましい」
という国交省の通達は，11月11日にすでに出されています．
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000136.html
来年，民泊新法が成立すれば同様のものが全国に出される可能性はあります．
ただ問題点は「望ましい」という曖昧な表現に留まっている点です．
これは記載がなければ民泊不可ということにしてしまうと，対象物件が減って
新法が骨抜きになりかねないことを危惧したものでしょう．
うちのマンションはすでに民泊禁止を管理規約に追加していますが，
総会では全会一致だったと思います．
民泊新法成立を待たずに，早めに動いたほうが良いでしょうね．
頭でっかちな方が難しい議論をされて全く参考にならんわ。もっと単純にできんかね？
私もあまり頭が良くないので…まず法律は確かですが、管理組合での対策を練りますわ～そこが原点だと思いますから。
＞517
民泊ができるのは１年のうち180日までに決まりました。
11月11日には、国の役所から，民泊が特別にできる市や町や村に
「マンションの決まりに、民泊をしてもよいかどうか書いておいたほうが良いよ」
と，お知らせがありました。
来年には民泊ができる場所が広がって、全国の市や町や村に
同じお知らせをするかもしれません。
ですから、早めにマンションの決まりに書いておいたほうが良いですね。
ただ、マンションの決まりに何も書いておかなかったときに、
民泊をしてもよいのか、それともだめなのか、どっちなんだろうね。
知らぬが仏だけど、ここらで少し整理しておくかな。
民泊をやる人は、反社会勢力同様、法令・規制を調べた上で、あくまでも遵法ベースで無知な一般住人を出し抜くか（実体である代行業者に乗せられてのケースも多かろう）、あるいはそもそも法令・規制などはなから無視して強行するかのどちらかなことは明白。現状はほぼ全てが後者と言って間違いない。しかも政府は急いで宿泊施設を増やさねばならないので、現状のように正規の宿泊施設が不足している限り、多少の違反は大目にみるだろう。
民泊の何が問題かというと、マンション民泊問題で有名なブリリアマーレ有明で管理規約改定に至った原因は
a) 住環境破壊
b) セキュリティ破綻
c) 管理費（共有部分やサービス等）タダ乗り
d) 不特定多数を受け入れる構造・体制でない
「ブリリアマーレ有明」で検索すれば、本家のサイトを含め、民泊の弊害についての解説が多数見つかる。
現時点で法的に有効な民泊は
１ 旅館業法に基づく簡易宿所の民泊
２ 指定特区で自治体の条例に基づき認められる特区民泊
の二つ。今後成立予定のものとして
３ 民泊新法に基づく家主居住型民泊と家主不在型民泊（自治体により条例で禁止できる可能性）
そして
４ ヤミ民泊（元々違反のもの、一応１、２又は３に基づくが違反運営しているもの、さらに他の法律の抜け穴を利用するもの）
が存在する。
１はマンションで許可をとるのは現実的でない。
２は北海道は現在特区指定外なので不可能。
３は法整備後広がる可能性がある。
４は（札幌でも）多数存在していると推定される。
特区指定下での民泊については、「専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」と（標準の）管理規約にあれば禁止されていると言うのが国交省の現在までの解釈であり、かつ大阪地裁の判例でもある。よって特区民泊を実施するには管理規約を改定し、民泊可と明確に定める必要がある。ただし国交省解釈は冒頭の通り内閣の戦略と異なるので、いつまで続くか疑問。
民泊新法での民泊容認と管理規約の関係は、現時点では国などから明示されていないものの、特区民泊同等と解釈するのが妥当だろう。
年間宿泊上限が１８０泊となる予定なので、家主不在型で、旅行ハイシーズンは民泊、ローシーズンは期限付賃貸マンションでの運用が一般的になると想像できる。投資案件としてはハイリスク過ぎるが遊休資産運用としては絶好の機会。
マンションで民泊を避けたいなら管理規約に民泊（とシェアハウスも）禁止を明示しておくべき。
しかしどこの世界にもヤミでやる人達は必ずいるし、豪華共有施設設置マンションは民泊用に絶好。実力行使された民泊を止めさせたければ保健所、消防署、警察など行政に訴え取り締まらせるか、訴訟を起こすしかない。しかしまあどれも信用できる連中とはとても言い難いし、そもそも役人は本質的に庶民の味方ではないので、本当に阻止したければ自衛手段を考えておく必要がある。
なお管理規約を改定するには議決権の３/4以上の賛成が必要だが、価値基準による議決権導入が可能となったので、少数の高価値住戸（価値の定義はされていない）所有者のみので民泊可規約への改定可能性がある点は要注意。不在者所有比率が高いところは危険だろう。
また管理規定が存在しないマンション（特に全室賃貸物件など）も多々存在するが。この場合はやった者勝ち。
＞521
＞特区民泊を実施するには管理規約を改定し、民泊可と明確に定める必要がある
これですが，当初はそのような解釈だったようですが，大阪市では
「専ら住居として使用」との文言のみで，他に民泊の規定がない場合，
管理組合が使用許諾を出せば，民泊が可能であるようです．
民泊新法でも，同様な扱いになりそうです．
これまでは，民泊の制度自体がありませんでしたから
グレーゾーンでお目こぼしというのもあったのでしょうが，
民泊新法で制度がしっかり決まれば，それに違反した民泊は
摘発される可能性は今後増えるのではないかと思います．
もちろん，それでもヤミ民泊が完全になくなるわけではないでしょうから，
常に住民が目を光らせている必要はあるでしょうね．
これから購入する人で民泊マンションが嫌なら、物件を選びは慎重にだね。
駅近でもファミリータイプが多いなら安心だろうけど、１～２LDKも混在マンションはそもそもセカンドで投資用の人も多いだろうし、民泊新法次第では粗利の高い民泊に転用する人も多いだろうから。
「野村総合研究所(NRI)が、『日本の富裕層と超富裕層の世帯数が増加し、2000年以降では最多となった』と発表しています。NRIによれば、2015年時点で『純金融資産保有額』が1億円以上5億円未満の『富裕層』が114.4万世帯、同5億円以上の『超富裕層』が7.3万世帯だったとしています。」
だって。
日本は5200万世帯弱だから50世帯に1世帯以上。3千万円以上なら実に800万世帯。二極化で高価格マンションが増えるかも。
超富裕層は首都圏や関西に多そうだけれど
富裕層は北海道にも普通にいるよね
宮の森のマンションを売却しようかなーと思ってネットで数社に見積りを出してもらった。
札幌のとある業者が一番高く見積もってくれました。
今日、東京の業者から電話が来て「札幌は札幌しか見てくれませんよ！うちはグローバルだから世界的視野で…今ならその物件を中国人が高く買い取りますよ！」と言われました。
丁重にお断りしましたが、やはり円山や宮の森はチャイナタウンになるのでしょうかね？
キャリーバッグを引く中国語の集団が分譲マンションに入っていく光景はたまに見かけますね。
でも場所は確かに利便性のある所ですが、築20年を越えてるマンションなんで、びっくりしたのです。
民泊は、マンション管理規約で規制できるようです。
>>530
管理規約で規制してもやる人間はやる。
自分の意見に反対の結果（例え民主主義的手続きに基づく法令、判決等々でも）が出ると「認められない！」として従わない人たちは一般市民から公職者まで数限りない。
そもそも日本周辺は非法治国家だらけ、たかがマンションの管理規則など守る人たちではない。
また先行事例になる大阪市の特区民泊では
「分譲物件による事業実施の場合 区分所有の施設(分譲マンション等)を外国人滞在施設経営事業として認定を受けるには、建物の区分所有等に関する法律第 30 条第1項に規定する規約に違反しないと認められることが必要です。違反していないことを証明する方法としては、管理組合等に違反していないことを書面等で証明してもらう、あるいは規約に「民泊等の営業に供することに支障がない」旨の規定がある等が考えられます。特定認定の申請の際はこれらの書面が必要となります。」
とした上で、Q&Aで
「A9 管理規約の中で、当該事業として使用できる旨明記されていない場合は、管理組合から使用承諾書を取得し、特定認定申請時に添付していただく必要があります。」
と指導している。つまり管理規約で禁止されていようとも管理組合から使用承諾書が取れれば問題無いと言っている。
「そんなことできるか？」って？勿論可能。
http://www.city.osaka.lg.jp/kenko/page/0000341012.html
つまりやった者勝ちという事。
実際民泊新法未成立で、また特区でもない札幌にも民泊はある。あマンションの一室で旅館業法の許可を取ったとは考えられない。
ちなみに軽井沢町は全体で禁止している。
http://www.town.karuizawa.lg.jp/www/contents/1458017665354/index.html
＞531
よく文章を読んでください．
＞522に書いたように，
「管理規約の中で、当該事業として使用できる旨明記されていない場合」
の中には、管理規約で禁止されている場合は含まれません．
管理規約に民泊について何も記載がない場合は，管理組合が許可すれば可能ということです．
しかしこれは理事会だけで決めてしまうと，問題になりそうなので，
おそらく総会での議決が必要でしょうね．
これまではグレーゾーンでしたが，民泊新法が成立すれば，
許可なしの民泊は確実に違法行為となり，違反すれば摘発，逮捕される可能性があります．
そこまでのリスクがあるのに，無許可民泊をやったもん勝ちと言えるかは疑問ですね．
まあでも、セカンドが多いマンションは住民同士の繋がりも薄いし、見て見ぬふりが多いのでは。
札幌の中古マンションも驚くほど高いですねー
特に円山や宮の森は高い気がします。知人が7年くらい前に北円山(地下鉄28から徒歩10分くらい)のマンションを購入したのですが、先日査定をしたら買った時の価格より高いと驚いていました。
札幌駅周辺も軒並み分譲価格の120%越えです
ほんとだよ。
いつまでも売れ残ってる古くて高いマンション買うわけない。
価格設定間違ってるよ。
でも円山なんかは地下鉄から徒歩10分で新築で3LDKでも5000万越えだから3000万台で地下鉄近ければ中古が出れば即売れているみたいですよ。
最近の大雪続きで，郊外一戸建てから地下鉄近辺のマンションへの流れは
ますます強まるでしょうね．
普段，地下鉄を使わないとしても，いざという時に地下鉄が利用可能というのは
安心感がありますしね．
確かに…車はダメ、ＪＲもダメ、ササラ電車でさえダメ…地下鉄が改めて優れものと感じている昨今です。
便利なら例え古くてもリフォーム出来るし、地下鉄に近いのはそれだけでも需要がありますね。
戸建の雪掻き年取ると大変だし、通勤通院は地下鉄が心強いですね。
地下鉄駅近くで良心的な価格のマンションてありますかね？
自分で探しな！
4-5000万だせばちょっと離れたところに一軒家立っちゃうからね。
中古の価格って難しいですね。
20年超の物件でも、新築時販売価格の8掛け程度で売りに出ていたりします。
マンションの耐用年数について明確な基準がない中で、安心して購入するには割高なのかと思い、やっぱり新築かと悩んでしまいます。
中古なのに割高ってほんと嫌ですよね。
築20年以上になるとデザインも装備も何もかも古くさく思えて、しかも多額の管理費と修繕費を払わなくてはならない…。
連休中のどか雪で市電もJRもダメ。やっぱり地下鉄沿線だと確信しました。
今は新築も中古も割高感が強くてがっくりです。
マンションの耐震偽装問題、何だかうやむやになったままで新築検討するにもその点が気になります。
一般的に物を買う時は高品質な物ほど高価ですが、マンションの場合ブランド=高価！な部分が大きく感じます。まぁ全てではないのでしょうが…。
三井とか住友がたくさん立ててるから
ブランド＝高価ってわけじゃないね。
ブランドに拘らないなら、地場のマンションを買って北海道経済に貢献するっていうのも2017年良いかもです
そうですＣＲ or 日本グランデにしましょう。
ちなみに日本グランではグランファーレと言う名前のマンションです
地場の中では日動のラ・クラッセシリーズも低価格で、頑張っていますね。他の地場デベも本当に頑張っていますので、地場デベにも目を向けて、特に道民の検討者さんは道産子企業を応援しましょう
クラッセは検討の余地があるけど日本グランデはマンション云々より、会社自体があまり良い噂聞かないんだけれど大丈夫なのでしょうか？
最近はブランドで判断するのではなく北海道の地場デベでじゅうぶんだと思うようになってきました。
だって財閥系でも手抜きしてるんですから。
地場デベならお値段を期待してしまいますが、最近は高いマンションも多く残念。
最近の地場デベも、もうけすぎ。ここぞとばかりに値段つり上げている。もう少ししたら買い手がなくなる景気になるよ
てことは、今はやっぱり買い時ではない！！
所詮、デベは自己利益ばかり考えてるんだから。
景気は一向に好くならないのに、何故かマンションはバブル並の高値だから。
いまが買い時なのに、本当に先見の明ないのね
新幹線が札幌にくるまで上がり続けそう
不便な戸建ては下がりそう
新幹線の影響ってどの程度なんでしょうね。
函館は駅前にマンションラッシュって感じでもないですし、新函館北斗も同様。
人口減少社会にあってどの程度価値があがるかは難しいところですね
今年春の新千歳の発着枠拡大が大きな影響を与えると思います
観光客が増えれば土地も高騰しますし、アクセスが良くなることでアジアの富裕層の不動産購入が増える可能性があります。
グランデの良いところってどこ？
バブルのようなゴージャス感
ダルマ式に修繕費が高くなるところ
今が買い時というより、数年前が買い時でしたね・・・。こんなに値上がりするとは予想されていなかったので。
新幹線は１５年後、正直なところ景気動向すら予測できないのでマンションに関しては全くわかりませんね。
ただ、首都圏からの乗車時間は５時間程度でしょうから、マンションへの影響ってないんじゃないでしょうか。
離発着枠が春から増えるのよは良いが、アクセスを含めて改善しないと空港がパンクしそうです・・・。
JRは新幹線よりこっちを頑張ってもらいたい。
中国富裕層の影響で購入・価格高騰が続くかもしれませんが、景気に影響されて逆回転した時が恐ろしい。
そうですね、今が買い時というより数年前が買い時でしたね。2割ほど上がっているのでしょうか？
今ではあっという間に上昇して特に中央区は買う気にもならない値段に。
中国の富裕層が円山や中島公園～駅周辺を購入していると聞くと異常なほどに値をつり上げているのは理解出来ますが、既に道民対称ではない物件という目でみています。
マンションは本当に数年前が買い時でしたね。今は高くなりすぎな気がします。
雪かきが苦にならない若い世代なら、戸建て→マンション住み替えのシニアが住んでた中古戸建てを買うほうが、現時点では賢いかもしれませんね。のびのび子育てできるし。ただ、地下鉄徒歩１０分以内の戸建てとなると少ないのでしょうね。
これから先は人手不足も影響し始めるでしょう
建設現場は若者に人気がなく高齢化が著しい職場ですから真っ先に労働力が足りなくなります
日本の人口現象もあり新築の建設も減り、中古物件が余るのでは？と予想してしまいます。特に北海道では。
景気状況にもよると思いますが、オリンピック後にマンションの価格、ガタ落ちしませんかね？
よほど気に入った物件でもない限り新築に手を出すのは慎重になります。
新築マンションは道民が買わなくても中国の方が買われるのではないでしょうか。
今後のマンション価格の強さは、戸建て→マンション住み替えニーズがどのくらい強いのか次第、ということでしょう。
戸建てに住んでいる団塊世代が大雪の雪かきに嫌気が差して中古マンションに流れるということですかね？
中心部に近い割に安い菊水が狙い目！
