札幌市内マンション価格の動向について

>>475

相場が基準ですが、どれ位売り急いでいるかとその住戸の特異性が幾らで売れるかのプラスマイナスです。投稿情報だけで年内処分が有利か否か結論づけるのは無理です。
個々の物件についてどう考えるべきか、まともな業者なら依頼者の要望を受けて正確に教えてくれるはずです。しかし業者の立場に立って考えればわかる事で、どこの業者も見積もりは無料でやってくれますが、見積もりのコストはゼロではありません。売り手の姿勢や当初の話をどう展開するかは重要です。

見積もりは近隣類似物件の最近の取引事例を基準にし、物件固有条件を加減評価で推定しますから、基準になり得る取引実績が少なければ評価額も曖昧にならざるを得ません。さらにその物件の特異性が高いほど不正確になります。

一般論として不動産業者は専任媒介契約を取るために高評価額を提示し、契約後は早く決着するよう徐々に値下げさせます。売買の両方（いわゆる「両手」）で儲ける為に初めから仕組まれており、買い手有利（安くする）に働くモチベーションが高いです。専任媒介契約で値下げ無し長期戦を付き合ってくれる業者は稀有です。

年内処分って、年末に家買う人いるのかしら？
諸々の手続き等で、新しい家でお正月って時期もすぎてるような

少子化の時代、4LDKは売れにくいですね
小さめの3LDKや2LDKならシニアや単身者からも買ってもらえます

少子化の影響もあるでしょうけど、価格が高くなりすぎですよね。
小家族なので、4Ｌの需要がないというより、4Ｌは高くて無理できないから、3Ｌでも十分って感じで割り切ってる人が多いのかなと。
4Ｌって中央区以外だと、数年前は3000万くらいから買えましたよね。
それが今は中央区だと、3Ｌもしくは2Ｌの価格帯…

そうはいっても家族＋客間というように余裕を持つなら４Lは欲しいところ。
一つは収納部屋にしても良いし。

独立した部屋が３つある間取りであれば3LDKでも良いかなとは思うのですが，
最近のマンションは，リビングを吊り戸で仕切るタイプが多くて
その場合は，実質は2LDKですよね．
そうなると寝室ともう一部屋しかないわけで，
子供部屋などを考えるのなら，同様のタイプの場合，
4LDKの方が余裕があって良いかなと思いますね．

４LDKって需要ないんじゃない？円山鳳苑の１３４平米も３LDKだし
住友の１１０平米以上のとこも実質２LDKくらいだわ
需要あったら作りそうだけれど。

私もそう思います。小さい部屋の４LDKより個々の部屋が広い方が使い勝手が良いと思います。

いくら高くだしても高すぎると見向きもされない。早く売却したいなら安くして手堅く売却した方がストレスかからない。高いままがんばってもちゃかししか問合せないぞ。売却力なら総合で◯◯タスか◯◯ストだな。マチガッテモ
◯◯ホームの仲介は、やめた方が良いと思う。全く役に立たない

＞475

桑園は子育て世代には人気ですが，地下鉄からは遠いため
シニア層の買い替えの候補にはなりにくいでしょうね．
更に間取りも4LDKとなると，ますます子育てファミリー向けですね．
その世代で高額の物件を買える方は，まず東西線西側から検討することが多いので
少なくとも，その辺りと比較して相当に割安感のある価格にしないと
なかなか難しいということでしょう．

業者さん、教えてください。
簡単な理由をつけて、札幌市内で新築、中古マンションが値崩れしそうな時期と区域は何処ですか。
その逆で、値崩れ幅が少ないと思われる区域と駅は何処ですか。

業者さん、教えてください。
簡単な理由をつけて、札幌市内で新築、中古マンションが値崩れしそうな時期と区域は何処ですか。
その逆で、値崩れ幅が少ないと思われる区域と駅は何処ですか。

業者とは言えないですが端くれにいるものとして。
投資用物件は景気の影響を受けるので、振れ幅が大きいと思います。民泊が解禁されれば収益性が高い民泊に使われる物件も増えるでしょう。自宅マンションに旅行客が増えたら手放す層も一定数出るかもしれません。

景気が悪くなっても居住用ニーズが見込める、マンション購買欲が一番高いファミリーが欲しがる物件が手堅いのでは。ここ最近の売れ行きを見てると東西線西側・地下鉄駅近の中央区と西区かと。小学校が近くてJRも徒歩圏の宮の沢のグランファーレが早々に完売してましたが、こういう物件は半永久的にファミリーの間で売買され続けるのではと思います。

>>494 匿名さん
>民泊

民泊新法の詳細はまだ検討中のようですが、成立しなくてもまた成立すればなおさらヤミ民泊が増えるでしょう。特に豪華共有施設付きマンションは絶好のターゲットです。
自分のマンションで民泊等を排除したければ、実効性の疑問はあるものの、早めに手を打った方が良いと思います。

>>495 匿名さん

豪華共有施設があることより、セカンドハウスや投資目的が多いかが影響すると思います。
子連れファミリーや高齢層の居住用多い場合は早めに管理規約で禁止にしますね、既存マンションでも既に管理組合で禁止方向に動いているようですし。

＞492

業者ではないですが，＞448の表の地下鉄徒歩5分，大通まで15分圏内は
まず値崩れしないでしょう．
地下鉄徒歩10分，大通まで20分圏外は値崩れの可能性が高いでしょうね．
その間の場合はロケーションによりますが，東西線西側なら大丈夫と思います．

＞495

近隣のマンションで民泊トラブルがあったようで，
うちのマンションは，すでに民泊禁止条項を管理規約に組み込んでいますよ．
まだ検討もしていない管理組合は，ちょっと動きが遅いと思います．

>>496
>豪華共有施設があることより、セカンドハウスや投資目的が多いかが影響

逆も真なり…かな。
民泊客が喜ぶ豪華共有施設付きマンションなら空き期間を有効活用しやすいので、セカンドハウスや投資目的（賃貸、資産運用）で買いやすい。ゲストハウス付きマンションな二重に有利。

>管理規約で禁止

管理規約で禁止すれば安泰か…が難点。実態を調べれば調べるほど闇が深そう。
その法的拘束力については疑問視されている上に、実効性は全く別問題。期待利益に見合わない処罰が確実に課される心配が無ければ、違法でも違反でも、やる人はやる。
念のため管理規約に「当管理組合の公式言語は日本語とする」を定めておくと良さそう。価値割合連動議決権のマンションでは要検討。

原油上がってマンションも値上がりするのかしら？

民泊はリベラルな人住人いたら民泊の流れになりそう。禁止したとして罰則ってあるのかしら？
なんのためのオートロックか分からなくなりますよね。