23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

>>820
どこにもインフレはないよ。
資産インフレというのならすでに５年目、株価の上昇という意味では７年目に
入ったな。
株価は今後ますます伸びる。
なぜなら、郵貯の資金などだぶつく金の運用先になるし外資の買収防衛でも
国内株を高値誘導できたら国益につながる。
１５００兆円の個人資産を不動産ファンドから国内株に誘導することが
できたら日本は安泰だな。
不動産も高値になっていいといえるが、ファンドバブルの破綻が懸念される
オーストラリアに逃げるファンドもあるが、国内規制はきびしくなった。
消費者物価はあんたがユニクロの製品使い続けてスーパーで加工食品
食っているうちは上昇しない。

＞817ここなら買っても値下がりないよという物件のつもり
高いものならまだマシ

ハイパーインフレでないことには同意するけど、やっぱりインフレでしょ。ていうか、政府がいうようにデフレ局面を脱しつつあるインフレ局面でしょう。ガソリン価格、食料品、住宅価格、住宅ローン等、生活に関わる支出対象の大半が値上がりしてきてるじゃないですか。実際、買い物してます？供給も需要も減退している日本国内で、過剰流動性を背景とした資産インフレが、輸入必需品領域に広がりつつある状況でしょう。賞味期限切れのコロッケ食べてユニクロ着て牛久の家に住んでると、重要な動きに最後に気づくとこになるから、注意しないとね。

”局地インフレ状態”と言う状況だと思う。
ガソリン価格は全国的に確かに上方修正されているけど
一方、地方は全体的な需要が弱い。従って、未だデフレ状態にある
地域が日本には存在していて、日銀も利上げに慎重になっている。
ただし、中国発消費財の値上げの動きが見られるから一気に円高誘導
という事も考えられるが・・・そうなったら今、日本経済を牽引して
いる輸出企業は08/3期は業績下方修正・・景気悪化となるが。
利上げ⇒円高⇒景気悪化・・内需拡大は期待出来ない。
日銀も悩むとこだろうな。

そうじゃないって。インフレはもうすでに始まっている。
マネーが市場に過剰に流入することがインフレなんだよ。
一方で、消費財の世界では、中国から衣料品から家電まで膨大な
「為替差益」を含んだ安価の製品が入ってきている。
すでに書いたけどＧＡＰ、バナリパ、ユナイテッドアローズでもＢＥＡＭＳ
でもＳＨＩＰＳでも中国製。中国製が安くて質がいいことは
為替レートのゆがみゆえの「冨の輸入」なんだと過去レスで説明した。

逆に言うと，ドル機軸経済のなかで、米国も日本も財政赤字、貿易収支
こなどファンダメンタルからみたらいつインフレになってもおかしくないが
ＣＰＩの面では、中国やアジアの安価な財の輸入で上昇が抑えられている。
もちろん、原油価格があがれば、石油製品も電力もガソリンも上がる
かつてのオイルショック並みのインフレもありうる。
しかし原油価格も高騰は避けられている。

おじさんはあなたより２０年は余計に生きてきてるから７０年代の
物価高もオイルショックも知っているがこんなもんじゃないよ。

ついでに言うとウシクセーゼではないからね。ｗ

827は>>825
ユニクロは佐藤可士和が加わってかっこよくなったよ。
ローライズのスキージーンズ以外もってないけどｗ

×スキージーンズ
○スキー二ージーンズ　やっぱオヤジ＞オレ

そうでしょー。そもそもデフレなんて世界中さがしてもこの100年で、日本のここ15年ぐらいで、ほとんどが、基本的にはインフレかハイパーインフレで、インフレの場合は、優良不動産への投資がセオリーでハイパーになるときは香港あたりに避難することも考えとくって感じでしょう。

その通りだけど
資産インフレがどこまで続くのかということと
優良不動産が何かというのは深く考えないとダメだよ。

>>829
スキニーですよ。ファッションは苦手なようですから、そっち方面の話題は控えた方が吉ですね。

それと、なぜ日本だけが低金利で、なぜ日本だけが資産デフレが長かったのか。
それとデフレ脱却宣言もまだ出されていないという事実。

とにかく、国際経済のなかで外資の仕手筋に食い物にされやすい
日本ということをしっかり考えておくことだろう。

その原因は国民全体のファイナンスリテラシーの低さということ
につきるわけだが。

インフレ局面での資産デフレがありうるということですかね？注意すべき点は。

>>829
文章一回ワードパットに書いて校正している。
タイプミスでなく削除ミス。「好きにー」としか変換しない。
あわてて訂正したが遅かったか（；；）
これでも商業施設のプランニングの経験もあるんだが・・・

>>832
スキンというと別のものを連想するものでスマソ

＞インフレ局面での資産デフレがありうるということですかね？注意すべき点は。

インフレ局面をどう定義するかだが、マネーが市場に過剰に流入したら
すでにインフレ局面。
それが国内企業の売上げになって、設備投資や給与になれば国内景気は
拡大するが、そういう動きはない。
流入したマネーは地価と株価を上昇させるだけ。地価が上がれば普通は
地主が潤うが地主自体は債務者で、金融機関の不良債権が消えただけで
誰も潤っていない。
不良債権を底値で買った「地主」がローン・スターなどの米国投資会社
この人たちは、長期にもって運用するスタンスでなく長くて８年以内に売り抜けて
インカム・キャピタルともに利益を得る。
買ったものが最高地点まで値上がりしたらババは国内リートや個人投資家に
押し付ける魂胆だ。

資産インフレのあとには急落もある。それは仕掛け人が引いたときだが
もうひとつは、わが国金融庁が個人投資家保護にまわった時点ではじまる。

＞インフレ局面での資産デフレがありうるということですかね？注意すべき点は。

インフレ局面をどう定義するかだが、マネーが市場に過剰に流入したら
すでにインフレ局面。
それが国内企業の売上げになって、設備投資や給与になれば国内景気は
拡大するが、そういう動きはない。
流入したマネーは地価と株価を上昇させるだけ。地価が上がれば普通は
地主が潤うが地主自体は債務者で、金融機関の不良債権が消えただけで
誰も潤っていない。
不良債権を底値で買った「地主」がローン・スターなどの米国投資会社
この人たちは、長期にもって運用するスタンスでなく長くて８年以内に売り抜けて
インカム・キャピタルともに利益を得る。
買ったものが最高地点まで値上がりしたらババは国内リートや個人投資家に
押し付ける魂胆だ。

資産インフレのあとには急落もある。それは仕掛け人が引いたときだが
もうひとつは、わが国金融庁が個人投資家保護にまわった時点ではじまる。

勘違いもはなはだしいのは、消費者物価高騰が起きないとインフレではない
と思って、これからインフレに備えておっとり刀で不動産を買いにくる連中だ。
危なすぎる。
もうすでに坪単価３００万が７００万超えている233％の上昇率でこの先どこまで
上がるというのだろう。
一方、周辺部や城南は250が400になったかどうか160％の上昇で青息吐息気。
外資のマネーが引き起こした高騰エリアとそうでないところの明暗がでている。

ゴルフ場のつぎはリゾートがまだまだいける。軽井沢とか買っておくのはいいんじゃないかな。

70年代の本格インフレ局面をご存知の方にお伺いしたいのですが、当時はトイレットペーパーの値上がりと超都心マンションの値上がりとどっちが先だったんですか。

軽井沢など地方を買うなら、地縁でちゃんとした不動産屋から買わないとカモにされますよ。

＞当時はトイレットペーパーの値上がりと超都心マンションの値上がりとどっちが先だったんですか。
たいへん良い質問。

１９７０年代は為替レートが固定制だった。ということは国内の経済は閉じていて、主に原油価格
の高騰だけを気にしていればよかった。
１９７２年頃、米国のニクソン大統領がいきなり「ドルは兌換紙幣をやめる」と言い出した。
その結果、株価は暴落し景気は低迷した。１９７０年は大阪万博で浮かれた頃だが
重ねてＯＰＥＣが原油価格を上げて（戦争があったんだっけ？忘れた）この時点でかの
田中角栄が出現。貿易中心の外貨依存経済を天性の直感で「内需拡大政策」に切り替えた。
「列島改造論」
これでいっきに土地価格が上がり、わが国は不況から立ち直った。１９６５年頃霞ヶ関から
はじまった超高層ビルが新宿西口に７０年代次々と建てられた。
都心のマンションというのは基本的にお屋敷跡にたてられた「川口マンション」写真家の川口
松太郎がオーナーや建てたものを借りて運営する興和不動産のホーマットとなど賃貸が主体。
分譲は、秀和、大京、藤和などが小さいマンションを地味に作って売っていた。
コープオリンピアは６０年代の分譲、ビラモデルナや網町パークマンションのような建築家物件
もけっこう当時はあった。

さてトイレットペーパーだが、値上がりしたのは一次オイルショック、すなわち１７７３年だな。
その頃から地価は年７〜１０％で上がっていった。
消費者物価指数は１９７０年から１９８５年の間に１００から２５０になった。ものの値段は
万博当時から２倍以上になったが給与も２倍以上になった。
一方地価もほぼ、それにならって１９８０年まで高騰し続けたが１９８０年に
物価高騰を抑えるため金利が７％まであがって、市場は一気に冷え込んだ。

建設会社は冬の時代だといって清◆建設などは勉強会ばかりやっていて長◆川さんはおかげで
大学の先生になった。そういう暗い時代だった。
それでも物価はじわじわあがって地価も年２〜７％で上がり続けた。
マンション転がし、住宅すごろくが流行ったのはこの時代。
藤和出身の佐藤正和氏やワンルームのマルコーの金澤社長が出てきたのもこの頃だ。
そこから先は、いつも間違える
「１９８５年」のプラザ合意。
金が国内だけでなく海外から入り込む蛇口をひねった。
この時点で、国内のマネーサプライと物価、地価が連動しなくなった。

で、超都心マンションなどオイルショックの頃にはまだなくて、単純に地価があがって
プリンスホテルの堤さんや森ビルの森さんあたりがせっせと土地を買い集めて
ホテルやビルをたてまくったわけです。
当時は一億不動産屋と呼ばれ７０年代に４０歳前後だった人はなにかしら
中古住宅の一軒はどこかに持って貸家にしていた。
そういうビジネスモデルが地価高騰でなりたたなくなってマルコーがワンルーム
マンションのビジネスモデルを作り出し、土地持ちに対して佐藤正和氏が等価交換
方式でマンションをタダでたてさせた。

とにかく、かつて消費者物価の高騰と地価の上昇は連動した
消費者物価の上昇が先にきて、地価があとから上がった。
今は全く関係ない。

関係ないんだよ本当に。

テキサスの一つ星とかはとっくの昔に売り抜けてる。
勿論今もやってますけど。
不良債権しかり、ゴルフ場しかり、金融会社しかり。
すっ高値になるまで見極めようという発想はないですよ。
彼らの10年前の最初のシゴトは廃品回収業ですよ。ごそっと集めて
鉄屑いくら、銅線いくらで売っ払う。そこにバリューアップとかない。

今や廃品ビジネスはほぼ廃れたけど、基本、外資が買取転売屋なのは
かわらない。アセットであれデットであれ。出口が売却でも証券化でも。
転がって転がって、転がり続けて、地価公示も上がって、マンションの
分譲価格も上がってるわけです。その先にEXITはもうありません。
先述のとおり、個人は基本ノンリコ使えませんから。

あっ、日本版ふぁにーめいやふれでぃーまっくを出口というかは何とも、、、どなたか書かれてましたが。

師匠、ポイントを突いた訂正いたみいります。
大変、勉強になります。
確かに外資の引き際のよさ、跡にたかる日本企業
その構図は中国市場でもみられますね。
そうですか、
確かに個人のノンリコースローンがない限り負債から逃れるのに
すべての金融資産、連帯保証人なんかもいたりして
崖から道連れなんですね。

道連れとならないまでも未来まで負の冨を抱え込む
地価下落というのが「不幸」として受け止められていないで
バブルのツケ、あるいは「愚かさ」と受け止められている以上
同じことはくりかえされそうですね。

個人の出口は、持ち家と年金満タンと現金3000万でしょ
逆算して払える金額が適正な物件価格であろうよ。
住む家は狭義の投資じゃないと思うよ。

それは出口ではないでしょ。単に自己判断で予防線張ってるだけの話で。
換金できるか、残債がゼロにならないかしないとEXITとはならない。

出口はみなさんきっと団信なんですよ。

別に出口を固定化しなくても良いし、

転売してステップアップするもよし
普通にローン払い終の棲家とするもよし
払えなくて破産免責（免責は法人には不可能！）もよし

マンションだけが人生じゃないから

確かに死亡すればあらゆる意味で楽になれる。
浅田次郎の「椿山課長の７日間」ではローン支払いが心配で
この世に舞い戻った主人公に「馬鹿ね、保険くらいかけてあるわよ」

死ぬまで出口はない・・・残債割れしたら確かにそうだな

そう　
個人にノンリコがあっても無意味
金融事故には違いないから事故登録される。
法人で言う銀行取引停止

個人でも自己責任といわれてしまう以上、自用であれ投資であれ、徹底的に排除できるリスクは排除すべきであって、また逆に排除すべき手法なり制度があってしかるべきだと考えます。楽観的シナリオに立ったり、悲観的シナリオでも大丈夫というのは繰り返しですが出口とは言いません。

匿名はんは論破されつつある教育論で逃げる癖があるね

＞マンションだけが人生じゃないから

というには多額なローンを抱えすぎ
マンションだけが人生じゃないから衣食住の生活文化のバランス
教育・医療・親の介護　自分の趣味　旅行　家庭生活の充実
など「家の中身」も忘れないほうがいい。

シネコンがあってＴＳＵＴＡＹＡがあればいいってもんじゃないけど

事故登録されるのはアメリカでもそりゃそうですよ。
私は無意味とは思いませんし、無意味かどうかは制度のない今の日本で
論じるのは早計だと思いますが。

残債だけが残って債務者も債権者も動けないで塩漬けという過去の悲劇は
少なくともへるでしょう。
金融機関に本来当然求めるべきリスクを取らせているだけだと思います。
信用保証協会や団信が隠れ蓑であってはEXITとして意味がありません。
そこにヘドロがたまると国民にツケが回ってくるのは皆ご存知のとおり。

今はバブル時と違い自己破産が簡単に認められるからね。
競売や立ち退きもスムーズで、塩漬けにはならない。

破産までならなくても、公庫の新特例や、準じた民間銀行の再契約、
個人再生なんてものあるし。

論破大いに結構じゃないですか。私のしたいのはキッカケ作りです。
あれ、どっかの芸能人と結婚したIT社長みたいな発言ですな。

やはり７０年代からの示唆としては、今後、資源や食料といった輸入品の価格上昇がインフレ要因となり、結果として金利上昇、都心周辺の不動産価格上昇といった流れでいいなじゃない。国内だけでバブッた８０年代後半より、７０年代の動きの方が参考になる気がする。給料については、輸出型大企業と金融関連企業と不動産関連企業まわりだけが上がるんで、それ以外の人は７０年代でいれば経済成長している日本の外にいる位置付けになっちゃうんだろうけどね。確かに安値で仕込んで、かなり上昇した時点で売り抜ける最も効率いい投機家が存在することも事実だが、だからといってその後、急落するといった論調はひがみ根性にまみれた論理飛躍が見受けられるよね。

そういうのをまさに「付け焼刃」といいませんかね？
結局銀行はリスクをとってないでしょ？
競売や立ち退きもスムーズでなんて簡単におっしゃりますが、
そこにどれだけの血と汗と涙（笑）がはいってるとお考えですか。

銀行員、銀行に甘い社会はもうコリゴリです。

血と汗と涙というより、カネと言ったほうが早いかな。
外資と血税ですが、外資は回収してるから結局血税。

一連の法令整備の成果を付け焼刃で吐き捨てるなら
憲法改正でもしますか？

公庫・年金が縮小し銀行融資が拡大した点を見ても
銀行の責任は明らかに増大してます。
保証会社にしても全国保証等、銀行横断の会社が現れてます。

私は教育論というより、原理原則論だと思ってます。
ガキの戯言でも結構。
原理原則が通らないということは理念がないと同意。
実務上何とかやれなくないです、みたいなノリは仕事だけで十分。笑
個人のノンリコできて困る人いないでしょ？面倒がる銀行員ぐらいで。

消費者物価も含めたインフレが起きてくれないと困る人がたくさんいるらしい。
そりゃそうだ、いまは４０００万の借金でもインフレになれば実質価値は目減りする。
でも、ＣＰＩベースのインフレが本当に起ったら、ワーキングプアや高齢者はどうなる

賃金値上げなど期待できない世帯が増える以上、財政当局・日銀は消費者物価
上昇は食い止める

というか、起きない。なぜかは、中国の安い製品の輸入。
日本製なら確実に１万円のものを１５００円くらいで売ってくれる中国のおかげだ。
だから、インフレ期待で高額の借金するな。あがるのは都心の一部の地価だけ。

銀行融資が拡大したから責任が増大だって？笑わせるな。笑
どんだけ増大して、どんだけ人様に迷惑かけたんだ？眠たすぎる。
このやりとりだけでもダメさ加減が露呈してる。

結局、銀行がちゃんと９割ぐらい貸しくれりゃ、ほしい物件が買えるわけだし、値段も上がっていくわけでしょ。ただ、突然、返せといわれりゃ、家売ってかえさなあかんから下がるって、それだけやん。ちなみに８０年代に銀行に乗せられて失敗した方のうらみつらみレスは見てて見苦しいですよ。

天然ガスだって中国に掘らせて輸入したほうが安くなるんちゃうかね。
ついでに中国がゴビ砂漠で石油でもみつけてくれたらＯＰＥＣも
まっ青だな。

>>862
逆に法人化を面倒がるのはどうして？
合名会社でもノンリコースの契約実績はありますよ

元匿先生、反論は？

>> 866

頭痛くなりました。中国・ロシア等は資源物資戦略に方向転換
したのはご存じないのですか？
何故、我が国がレアメタル・原油等を国家備蓄するのか
背景をよく考えてください。

さて、師匠のおっしゃる付回しの論理
住宅ローンは貸したら、その後は保証会社任せ。
とにかく、小口のローンなど提携の不動産販売会社の仕事で、そういうものは
「融資のはしくれでもない」それが銀行の本音。


「支店長。住宅ローンの焦げ付きです」
「そんなもの早く保証会社に債権譲渡しろよ。それで終わりだ。」
「それが出来ないんです。」
「なんでだ。」
「債務者が離婚して勝手に担保不動産の名義を別れた奥さんに書き換えてしまって
　おまけに債務者が行方不明」
「まてよ。そういうことは保証会社が債権買い取るにはどうしたらいいんだ？」
「どうしたらって・・・支店長。本店に相談しますか？」
「馬鹿。そんなことしたらオレの成績が下がる。困ったな」
「占有者にこのままだと競売だから代位弁済しろと脅かしますか？」


「すみません。このままいくと私たちどうなっちゃうんですか？」
「そりゃ抵当権行使して競売ですよ」
「それは困る。ローンの名義を書き換えてもらえませんか」
「それは出来ない。でもどうでしょう、あなたのお兄さんが連帯保証人に
　なってもらってあなたが新しくローンを借り入れるのなら大丈夫かもしれません」
「よかった。それでお願いします。」


「あのー。このローン手数料＋保証量７０万円って何ですか。聞いてませんが。」
「あ、これも中にいれちゃいましょうかね。ちょっと返済が増えますがいいですよね」

「支店長、商売がお上手で」
「何をいうか。何でも借り手に負わせるのは常識だろう」

>>869ＪＯＫＥだってば。笑ってすませよ。

>>871

あまりにも馬鹿馬鹿しいからマジレスしました（笑
中国中央政府はREDBOOK MARKETの見直しを真剣に考えているから
消費財を安価で輸入している会社はこれから値上げで大変な状況に
なる可能性がありますね。ユニクロとかは、もうベトナムとか
中国以外の調達地の選択に動いているのでは？

今どき連帯保証人の意味も知らない人がいたらノー天気ですね。

これフィクションじゃなくて実話なんだけどねｗ

そのごこの人は物件売却してローン残債払って新築マンションに移転。
実際連帯保証人になったのは再婚者ですけど。

邦銀不良債権問題解決と中国人件費値上がりでデフレ要素消滅。邦銀住宅融資積極化、都心部地価上昇、鋼材価格上昇、資源価格上昇、長期金利上昇、消費税率引き上げ、食料輸入価格上昇、円安進行、輸出企業サラリーマン給与上昇とインフレ要因増大。こうした環境変化を受け、大手デベはマンション開発用地取得を大幅に増大させ、高値販売に向け準備万端。ここは順張りで、はやめにいい物件を買うのが得策で、ムリに値下がりを待つなんて打ち手はナンセンスだと思うよ。どう考えても。

競売掛けてもらって、残りの借金は奥さんが体張って返済する
という人生の選択もあるのでは？　地獄のどん底見ても這い上がる気概が
あればなんとかなる・・自己破産しても良いしね。

>> 874

そうですか・・失礼しました

＞中国中央政府はREDBOOK MARKETの見直しを真剣に考えているから
すみません。ドル機軸経済のなかで中国政府が近々元の切り上げをやる
という動きがあるんですか？

元が安いのは確信犯でそれによって中国の輸出産業は伸びてきたわけで
相互依存関係は今後も維持なんじゃないですかね。

>876
銀行マンの発想でないねぇ町金以下だねぇ

>>876
８７５奥さん債務者じゃないよ。奥さんは抵当不動産の
所有権者にすぎない。
債務者はトンズラ
競売かけてのこりの借金が宙に浮いてこまるのは銀行

よく読んでね（＾＾）

>>875
一瞬中国語かとおもったよｗ

邦銀不良債権問題解決・・・・これは資産デフレの話

中国人件費値上がり・・・・円と元の購買力平価は１：８くらいの差
　　　　　　　　　　　　　　　　人件費が８倍になるまでは大丈夫だ。
　　　　　　　　　　　　　　　　　これは人為的為替ギャップの問題


邦銀住宅融資積極化、・・・・・邦銀企業の与信による貸付能力無し
　　　　　　　　　　　　　　　　　　しかないから私募ファンドと米国の住宅債券買う
　　　　　　　　　　　　　　　　　　くらいしか能がない。消費者金融を子会社化して火傷
　　　　　　　　　　　　　　　　　　貸し出し枠を拡げたのは金融庁の指導。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　


都心部地価上昇、・・・・・・・・・あんた都心スレのスレ主だねｗ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　都心地価は上がっても周辺に連動するとどうしていえるのかね。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　都心は買換えする戸建てがもうなくなってしまって
　　　　　　　　　　　　　　　　　　資産の組み換えによるマンション需要は全くないよ。

鋼材価格上昇、・・・・・・・・・・不動産価格のうち土地比率が大きくなれば、都心部ほど
　　　　　　　　　　　　　　　　　鋼材の値段が全体に占める割合は小さくなる
　　　　　　　　　　　　　　　　　　土地４０％　建物３０％　経費２０％　広告１０％　なら
　　　　　　　　　　　　　　　　　　躯体コストは建物の３０％　鋼材はそのうち１０％大半が労務費

資源価格上昇、・・・・・・・・・・原油価格が上がっても消費者物価は少しもあがらないのが
　　　　　　　　　　　　　　　　　　昨今の状況。ガソリン代があがっても給与は増えないから
　　　　　　　　　　　　　　　　　　消費は増えなくて市場は過剰な価格競争が続く

長期金利上昇、・・・・・・・・・・長期金利上昇は若年層の住宅取得熱を冷ます。まともに動けば
　　　　　　　　　　　　　　　　　若年層が郊外を買うきっかけになる。

消費税率引き上げ、・・・・・・・前回の１９９７年それがきっかけで浮かびかけた地価がまた沈み込んだ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
食料輸入価格上昇、・・・・・・地価が上がるのは農地だろう

円安進行、・・・・・・・・・・・・・・外資が割安と思って買いにくる？利益は自国通貨で持って帰るわけで
　　　　　　　　　　　　　　　　　　為替変動リスクに関わる

輸出企業サラリーマン給与上昇・・・・おめでとう。逆に内需関連でゼネコン給与賞与低迷だぜ

とインフレ要因増大。おいおい・・・・・これじゃ教養課程の「理科系経済」でも単位はもらえないよ


＞大手デベはマンション開発用地取得を大幅に増大させ、

どこの話だ　仙台か？五橋ももうほとんど竣工。全国的にゼネコンは仕事不足で泣いているぞ。

＞ここは順張りで、はやめにいい物件を買うのが得策で、
あのさ。さっきゼネコンって竣工の先の景気まで読んで仕事を作っているんだそうだ。そういう話は
６年前なら正解だが、もう終わっているってば。

＞ムリに値下がりを待つなんて打ち手はナンセンスだと思うよ。どう考えても。
あんたどこの販売会社の人？研修やり直したほうがいいな。

875ではないが、、
>882
中小製造業ですら、交易条件は改善してますよ。04年前半底に。
日銀短観でも見れば分かる。
いつまでもデフレの発想はむしろ危険。
中国は今人件費上昇で厳しい環境になってきている。いつまでも今までのような労務管理で人が付いてくるわけがない。

中国の内部経済がどうかわろうが為替レートが固定相場制なら
中国からの工業製品の「価値」と「価格」のギャップに大きな差は
ないよ。
むかし１０倍だった元と円の貨幣価値の差がいまは８倍に縮まって
いずれは６倍くらいにはなるだろうね。

でもアジアの他の国にそれが入れ替わるだけ。ドル機軸経済は
そうやって自国のインフレを他国からの通貨の為替ギャップで
補填してきた。
おそらくそれが崩壊するのは５年先以降。
そうなったら、景気低迷でまた不況のはじまり。

消費者物価が上がる下がるは国内経済の好況不況の話であって
外資や国内のマネーが国境をこえて流出入する経済のなかで
不動産も、株式も（債権市場以外は）世界規模のマネーの動きで
上下動は決まるのだよ。

> 878さん
＞中国中央政府はREDBOOK MARKETの見直しを真剣に考えているから

回答が遅れてすみません。

REDBOOK MARKETとは通称”保税工場地域”の事です。中国の湾岸地域
に製品加工業を中心とした外資企業の誘致して輸出拡大を目的とした
経済特別保護区のことです。ここに日系素材メーカーは大量に原料を
輸出して加工品として日本・USなどの先進国に再輸出をして中国は外貨
を獲得してきました。ユニクロなどが代表的な企業でしょうね。
ここの地区の特権は、VATと呼ばれる20%近い素材原料輸入税の免除が
享受出来ます。（日本の素材原料は中国本土に持ち込むとアンチダンピ
課税を掛けられるから40%近く優遇される商品もある）
また、法人税の優遇措置等、他の中国企業から見たら羨ましい優遇措置を
受けてきました。　その結果として安価な消費財を日本人は購入出来た。

ただ、ここに来て経済特別保護区で生産された商品は輸出しか出来ないのに、需要バリューが上がってきている中国本土に密輸され始めてきた。

当然、価格競争力のある密輸品は本土生産品の市場を奪いますよね。
そこで、中央政府はこのシステム事態（経済特区）を見直しの段階に
入っている。　そうじゃないと人民は不公平感で爆発するからね。

その結果、近い将来、この制度が見直されると日本には安価な
消費財商品の輸入は不可能になる可能性がある。
輸出しなくても中国国内の需要が旺盛だしね。

>>867
アポ中でした。すみません。（何を謝ってるんだ？）

あのぉ、、、逆に個人向けNRLを面倒がるのはどうして？
GK作れって、、、またもや、付け焼刃的発想でんなぁ。
その辺のおっちゃんおばちゃんがイチイチGKやTMKつくらなあかんのかい！
いや必要なら作ればいいですよ。でも、皆が皆不動産屋じゃないんです。

プログラム作るのが手間だから？コストがかかるから？だったら
いつもの旧態然とした理念なきお役所シゴトのままでしょ。
収益機会のすそ野は猛烈に広いんだよ。

知恵なしお手上げの方々に代わって、ガイジンの輪転機、よっこらせと
回してあげて、正直感謝こそされても、恨みつらみ呼ばわりはやだなぁ。
少なくとも散々ヘドロ溜めた当人達にだけは言われたくない。

個人的な感情って言われても、80年代って私は10代か幼少期ですもん。
そんなセッコイ発想、どっかの諸先輩の方々と違ってないし。

しかし、学習効果ないなぁ。

出口が嫁さんって。。。
当時の銀行員諸兄にも不良債権棒引きの時にそうすりゃ良かったのかね。

郊外さんは、さっさと売れ残りを処分しないと大変だから必死だね。

>>885さん　詳述感謝します。

保税区は湾岸だけで１１箇所くらいでしたっけ。中国政府も外国企業にいっぺんに
出て行かれたら困るでしょうし、
さらには内陸部との経済格差を縮めるために内陸部に保税区や経済開発区を
設けて外国企業との合弁会社をつくりたがっているという。
しかし輸送コストかけてどこまですすむものかは疑問。

とはいえ、２００８年北京オリンピック、２０１０年上海万博まではじわじわ変わって
いくのだろう。円と元の購買力平価を厳密に測ることさえ「消費者物価の物差し」
のいい加減な中国では困難だが、大卒初任給が２万元だから１０倍というのが
現状だろうか。
ＧＡＰもユニクロもアジアに拠点をシフトしはじめたが、とはいえコモディティ商品の
８割以上が中国製品というのが日本の実情。
アメリカが広く中南米まで輸入先を広げているのとは大きく違う。
元の切り上げは米国が強くもとめながらお互いに茶番のような一面もある。

関係筋の話では誰も２０１０年以降のことはわからないという話のようだ。
そこから先はたしかにインフレもありそうだ。
ただ、２０１０年まで消費者物価はあがっても年率１％以下だろう。あがってくれたら
日銀は金利をあげられる。希望的観測が０〜２％。

不動産会社の大型倒産がこの所　２件、東京のJと、大阪のI
不思議なのはどちらも有限会社で、資本金は１億未満。

負債総額が、資本金の５０倍以上なのですね。
こういう倒産は、この業界では普通なのでしょうか？
有限会社でも、そこまで貸し込んでくれるのか。

製造業の倒産ですと、せいぜい資本金の１０倍程度の負債ですよね。

＞８８９　訂正
負債金額が資本金の約５０倍、
一桁間違いで、資本金の５００倍以上の負債でした。
（大阪のIの例：資本金５００万円、負債３０億）

>>888さん　補足です。

外国企業と言っても保税区で衣料、雑貨品加工を行っているのは
台湾系企業なんです。その先の動きは、なんとなく予測できるでしょう！

>>889
どちらもリビングデッドだった会社みたいですね。
結局、不動産業は土地ありき物件ありきですから。
負債総額は他業種から見れば「大型倒産」でも全然大型じゃないですね。

>>889
とにかく借り入れ金で土地を買って、建てて売るか、貸すかしか
ないのがデベロッパー（なのだそうだ・・・井上さん曰く）

棚卸資産の原資は大半が借り入れ金。売上げ拡大＝借り入れ拡大

その辺の構造は基本的に消費者金融とあまりかわらない。
住宅販売会社って銀行ローンの販売代理店みたいなもの
実際儲かっているのは
三井（銀行）不動産レジデンシャル
住友（銀行）不動産（住宅ローン）販売
三菱（銀行）地所住宅（ローン）販売

簡単に中国交易と言いますけど、
事務所ひとつ出すのでも大変ですよ。
ハーグ条約すら適用されないから。

逆に言えば、まだまだ未開拓・投資の余地があります。
現地法人で土地を所有できるだけでも、
国内投資より２歩は有利に鳴ると思います

８８９です
＞棚卸資産の原資は大半が借り入れ金。売上げ拡大＝借り入れ拡大
ということは、買い手の信用調査は厳しいが、
売り手の方は全く関係なしということなのですね。

いやぁ、５００万円の資本金で負債３０億になるまで
業務継続が出来るとは、他業種から見れば
うらやましい限りのように思います。

スレタイから離れるので、ここまでと致します。

地所住販も名前変わったよ。なんだっけ。
三菱地所リアルエステートサービス。

887の郊外さんって、ひょっとして私のこと？俺はでべじゃねぇ。
そんなの関係ねぇ。そんなのカンケイネェ。おっぱぴー。
あー疲れた。帰って寝よ。

>>891
台湾資本という意味でしょうか

保税区では、中国本土と外国の合弁企業が工場を
運営しているんだと思っていました。
最近は保税区も進化してきて「外高橋」など製品を限定で
中国国内にも販売しているのだとか
保税区の工場にもいろいろありそうですが
とにかく日本の場合中国依存度が大きすぎますね。

あの国は一声でがらっと変わる国。市場調査などやりに
いけば捕まりますからね。
消費者物価のインデックスは米とか油とかの十数品目しか
ないらしい。訳わからん国ですね。

>>893
銀行から不動産屋に手数料でも入るの？？
ぜひその辺の裏事情を。
具体的に示さなければ居酒屋で管を巻くおっさんと同じだよ

物件提携ローンという名の顧客への便宜供与がインセンティブになっているよ。
それじゃ法律で、住宅ローンの斡旋は不動産販売会社は禁止という規定でも作ってみるか？

知らないけど、貸金業持ってりゃ融資手数料でいいんでないかい？

可哀想かどうかは何ともいえませんが。自転車の中小デベはそうかも。
又冬の時代かもしれない。専門性もなく買って売って儲かる時代は終焉。

消費者金融も銀行も、闇代理店なんざ即刻営業停止ものだ
軽々しく例えて欲しくない

まあまあ　銀行は今も昔もやっかまれる存在ですね。

>>898
とにかく宅建業法のしばりで「ローン条項」は不可欠になっている。
提携ローン以外のローンについてはその限りではないが
ローンのお世話抜きに商売はなりたたない。
それに銀行サイドがあぐらをかいているのだ。
だから、ワンルーム業者に騙されてメガバンクがセカンドローンを
個人投資家に貸してもめたりもする。
基本的に貸すときの与信だけであとは無関心。
たしかに２億貸してくれと言って銀行いけばしっかり話を
聞いてくれるが、３０００万のローンでは人件費かけていられない。
ノルマもはけない。
キックバックなど出せるほど小口のローンの利幅は大きくない。
でも、ボリューム効果があるからオリックスの物件でオリックスの
ローンが売れないと担当者は叱られるだろう。

おじさんはそういう話をしている。

>>904
3000万のローンでも第二地銀なら人件費かけて家まで営業にいきますし、
分不相応な金融機関と付き合うこともないんじゃない？
それに貸すときの与信だけであとは無関心なのではなく、
担保保存保全義務という民法規定（約定ではないよ）を根拠にして執務しているから。
キックバックとか叱られるとか、およそガバナンスにもとる規範（マニュアル）
では遅かれ早かれ改善指導が入りますよ.

771です。盛り上がってますね。

817さん、有難うございます。

①プラウドタワー千代田富士見
②マスタービューレジデンス
③グランツオーベル南平台
④広尾ガーデンフォレスト
⑤有栖川パークハウス

私は自宅用物件を買い換えるつもりは無いですが、確かに上記は良い物件ですね。④あたりは大人気ですな。周りでも。②もそうですかね。ただ②を買うくらいなら、独身で80平米くらいで良いなら代沢の地所物件の方が良いと薦めてました。もう売れちゃってますが。

⑤、住みたいなあ。。無理だなあ。。。まだまだゴミですな。頑張ろう。
先輩で買った人がいましたね。

確かに、この5物件で大きく損することは考えづらいなと思います。

>>903
銀行にやっかみだってさ。ぬるいなぁ。そんなレベルの低い話じゃない。
ファイナンスを提供するプレイヤーとしてそもそもの存在意義や資質が
問われてるんですよ。なーんにも先のこと考えてないでしょ？
自分たちの今果たすべき役割とかさ、将来像や、社会発展への貢献とか。
そのために金融を取り巻く制度的枠組みはどうあるべきか、とかさ。

困ったらかーちゃんに泣きついて、関心事は自分のこづかいだけですか？
なーんにも反省もないからホトホト困ったもんだよ。銀行家はいないのか。

間接金融より直接金融ですから。この流れには逆らえません。
銀行の役割は薄くなっているでしょう。

直接金融だと手数料がかからないと思ってる素人が時々居るね。

不動産投資信託にしても募集時３％・期中１％・解約時１・５％の
手数料を引かれてる

えっと、それは事業法人向けの話でしょ？個人は全く無視ですか？
ここはマンション掲示板、エンドユーザーが基本集う場所ですよ。

だったらノンバンクや外資でいいから邦銀には退場してもらいますか。
この際、金融庁サマに雁字搦めにしていただいて。

>>907
若い方ですか？
現場はもっと地べたの零細業と変わりません

支店の男一人あたり融資残高10億（粗利2000万ね）ひつようです。
窓口の女性は、各種手数料で稼ぐ
管理部門は本店運用で稼ぐ

そんなイメージです
学者理論もたまには必要なんでしょうが・・

だから、そういう仕事に存在意義はない、
ということいっているんでしょ。
ほかでもできるわけですから。

>909
議論の方向と全く筋違いでしょう。それ。

>>911

①楽しい話
郊外物件のカウント、調整時期、購買層が喜ぶコンテンツ内容

その②
同じ物件ばかりの掲載、売り出し価格より2,000万円up
＊グローブは若干異なるけど・・
どうぞ安値で購入されれば。

ちょっと捻れば色々あるでしょうね。頑張って！

特に注意しないといけない点は
これから秋葉原〜東京〜浜松町のラインに主だった企業が
集中して、新宿のオフィス街としての機能が大幅に低下して行く点です。

新宿駅までの通勤時間を売り物にしていた物件には大きな逆風だし、
そんな所の中古価格は大きく下がって行くでしょう。

これから購入を検討されている人には参考になると思います。

911のような人が大衆派ですからね。
今更不動産は買いだ！なんつっても、大多数はふざけんな。買えない。で終わり。部数が伸びる訳がない。
乗せられてますね。良い具合に。911は。

元々、新宿近辺は価格が相対的に上がってませんからね。
歓楽街としても、渋谷の方が良いだろうし、踏んだりけったりですな。

>>906
有栖川パークハウス検討したけど、上層階以外日当たりと眺望悪すぎで購入あきらめたよ。
今でも売れない3億〜8億の部屋はまぁ日当たり良いけどね。
1億〜2億で買える部屋は外が見えない半地下だったり、ほんの数メート先に隣のベランダがあったりでひどかったよ・・
隣の家の部屋とにらめっこなんだよ。
正面の道路側（ここも交差点だからうるさい）以外の三面は本当に駄目駄目だよ。
立地と内装は良いけどね。あと住所も。
カーテン閉め切って夜しかいない家族向きだね。
でもモデルルームのコーヒーは旨かったな〜

気をつけるのは
新宿から西に郊外に延びるライン
池袋から北と西に郊外に延びるライン。
特に中央線沿線は過去の価格をそのまま引きずっているから
下げも大きくなります。

また、最悪は都心に直接乗り入れが不可能な私鉄。
これは将来売れなくなる恐れ大です。
具体的には、
西武新宿線
京王井の頭線
東急世田谷線
東急池上線
東急大井町線
東急多摩川線

元々安いでしょ、特に大井町線、多摩川線、世田谷線。
それこそオリコミマンが聞いたら、織り込み済みでは。
最近の新築、このあたりの沿線でも上がってんですか？