23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

金利上昇リスクを避けるから、35年固定にしている
決済時の金利上昇 　　対処策なし
というのは乱暴な議論ですね。

そもそも、35年金利3%前後（今は少し上がってますでしょうか）で借りるほうが、短期金利で借りるよりイールドカーブを考えると大幅に有利であった。そこを考えて敢えて長期金利で借りている人は多いはずですよ。10年固定にすると、10年間で返済する必要が出てくるかもしれない。それよりは返さず、35年間、余ったキャッシュを金融資産で運用した方が良い。

10%でなぜNGなのか、意味が分からない。10%だろうが0%だろうが、
ポジティブキャリーになればそれで良いわけで。
確かに、今の新築を全額ローンで買ってポジティブキャリーになるかどうか甚だ疑問ではありますが、ローン比率の高低の妥当性はその物件の競争力によって違う。半分自己資金にして、レバレッジをそれほどかけないやり方、まさに日本企業。外人が聞いたら呆れますよ。

ポジティブキャリーになる保証があればね（＾＾）

あのね。自宅の話だよ。わかるかな。投資用じゃないよ。

保証があったら、むしろポジティブキャリーにはならんでしょ。
リスクの意味分かってる？そういう発想だから、リスクテイクがいつまでたってもできない。

業者が在庫を放出するのは闇で出すか、５年くらいの間をあけるか。
下落の幅にもよるよ。
バブル期のデベロッパーの売れ残り物件がどう動いたか知っている人も少ないだろう。
多くは、デベロッパーの子会社に譲渡されて、子会社が賃貸で数年抱えて様子見。
主に企業の借り上げ社宅で貸す。
空家が出た部屋から中古市場に売り出す。それでも売れない物件が、他の資産と
一緒に外資系ファンドにバルク買いされた。（ＨＫの例）
だから、いきなり安値で市場に出ない。
また１９９９年も酷いマンション不況だった。
なにしろ世の中がノストラダムスの予言通り終わると思われるくらい暗かった。
２０００年問題という危機感もあって世の中世紀末で騒然としていたよね。
マンションなんか売れるわけはない。誰も未来が不安だったからね。

その頃２年かけてデベはひそかにマンションを売った。ことに麻布や、代官山が
驚くばかりの安値だった。みんな弱気で買取業者が２割引きで引き取り１５％
引きで売った。実際は仲介手数料と称して１０％引きだった。
業者直で買った人は２割引いて買った人もいた。
２００１年頃は不況でワンルーム業者も顔ぶれが一層した。マルコーなんていまどうなって
いるんだろう。

自家用資産を買ってキャッシュフローもないのにどうしてポジティブキャリーになるんだね。

帰属家賃を考えないと駄目でしょう。
今のような順イールドの状況で、短期で借りる方が意味が分からん。
時間価値を全く理解してない投資行動と言えます。

おそらく若いひとなんだろう
＞金利上昇リスクを避けるから、35年固定にしている
そりゃ５年前ならそれもいいでしょう。これから２年先の金利適用ならどうして
そういう恐ろしいことができようか。
これから長期金利はかなり上がる。
これは政策的に長期金利でしか借りられない若年層に無理な買い物をさせない
効果がある。
もういい加減あきらめて安い郊外を買えという神のお告げのようなものだ。

ローンというのは、手数料が数十万かかろうが、金利の読みがはずれたら借り替える
のが常識。
金持ちが自宅でローンを借りるのは、住宅ローン金利と他の金融資産の運用益の
利ざやを稼ぐためだよ。
４％で運用できる金融資産を取り崩してマンション買うより、１．３％（かつての３年固定の
優遇金利）で借りておいたほうが得だからだ。
しかし、金利があがったら逆に金融資産を取り崩してローンを弁済したほうが得
そういう計算で動く。
もちろん投資用なら５年固定で低利で借りレバレッジを効かせる。それくらいオレでもやっているよｗ

＞決済時の金利上昇 　　対処策なし
＞というのは乱暴な議論ですね。
すまん。物件の下落を想定していた。上がるとおもって高い長期固定で借りて
担保割れしたら借り換えができない。そういう意味だ。

投資用に資金が残せているなら別の話では？
年収１千万でも、マンション買って標準的ローン支払って、私立に
通わせていたら、破綻時期まである。（ここでも話題になってた
プレジデントの記事ね。）
そんな場合に、２年後の金利で、新新価格の物件を頭金１０％で
買ってよいのかに？

これから2年後どうするか、それは私も分かりませんね。

ただ、35年3%前後と言うのは、極めて美味しい水準であった。
私は長期金利はそれほど上がらないと思いますよ（これは議論しても意味無いですが）。2年先でも、まだ35年借りれる人は借りておいた方が良いと思います。私は金融資産は全部残して、住宅ローンのうち半分は35年固定で半分借りております。もう半分は10年固定で、これは金利次第で全部返します。

確かに、今ある金融資産、平均すると鼻くそほじっててもインカムゲインで4%取れるものが多いですね。だからこそ、私は3%で借りたわけで。
これが4、5%になっていくか。。私は可能性は低いと思う。なったら住宅ローンの妙味は薄れますね。

759さんが長期固定を持ってないことだけはわかった
自分だけはお得な選択（笑）

759が正しければ、それはもう織り込み済みで長短金利が推移しています。

私は、年収1000万で、都心周辺にマンションを買うのは止めたほうが良いと思います。根本的な疑問として、現在都心周辺に買っている人たちの平均年収は1000万程度なんでしょうか？ローンを組める人たちで買っている人、実際は年収が2000万を超えているんじゃないですか？

そもそも、これは伝統的サラリーマンの層では無いでしょう。

私の物件も、平均価格9000万円くらいなのに、比較的若い人が多いのですが、彼らは全国平均という物差しで図ってよいのでしょうか。全然違う層の人たちなのでは。そのような人たちが少ないという意見が多いようですが、本当にそうなんでしょうか。

それかまたは、買い替えで特例使ってローンが要らない人たち。これはこれで、結構なVolumeがある。

23区内であれば、平均的サラリーマンでも買えるところはまだ数多くあるでしょう。そんな今がバブルなのか。疑問です。
都心周辺と平均的サラリーマンの比較感でバブルとおっしゃっている方が多い気がする。まだまだ23区内であれば安いところは数多くある。

都心周辺ってどこのことを指してます？
それによる気がします。

自分だけ銀行を出し抜いて金利で得するという自信はどこから来るのだろう・・

>>763
実は都心億ション購入者の年収は大半が「不明」です
資金繰りは自分でやるので販売会社はその方の年収がどれくらいあるか
分からないんです
聞く必要も無いし

＞ローンを組める人たちで買っている人、実際は年収が2000万を超えているんじゃないですか？

そういう人がどういう事情があったか知らないけどここ３年以内にどこも
買わずにきて、やおら豊洲や有明に情熱を傾けたとは思えませんね。
どうでしょう？
すでにどこかを買っているはずだと思うのです。
おそらくは坪単価２５０万前後で高層階の角部屋を買っているでしょう。

>平均価格9000万円くらいなのに、比較的若い人が多いのですが、彼らは全国平均と
>いう物差しで図ってよいのでしょうか。

まさにその謎が「親ローン」ですよ。親との共有名義なら３０００万のローンを組んで住める。
実際に６０００万くらい田舎の土地を売って用立てる親はいたりする。
あるいは田舎の公務員でも今日退職後６０００万くらいの国債＋郵便貯金＋株式は
もっている。とにかく田舎は都会のように住宅コストがかからないからデフレ時代に
こつこつ金を貯めたシニアが一番勝ち組だったりする。

登記簿閲覧しても親との共有名義であろう物件なんてそう無いけど・・
なんでそんな簡単に反証できてしまう主張を繰り返すの？

これから増えるんだよ。
全部がそうだとはいってないよ。
ちなみに、親子など二親等以上の賃借は「使用貸借」ということで名義が違っても
賃料が贈与にならない。
しかし、資金を出してやると贈与になる。一定の条件で３５００万円までは生前贈与で
扱える（届出がいるし親の年齢制限がある）。こういうのが多かったから共有名義は少なかった。

というかさ。すでにマスコミも金融筋も問題視しているからそれなりに話題になっているじゃない。
仕事が忙しいのはわかるけどたまには活字も読みなさいよ。

763です。
やはり新しい富裕層が日本にも出てきていると思います。親からの譲渡、確かにそれもあるでしょうが、それだけでは無い。アメリカではボボス、という新しい富裕層が台頭しているようですが、日本にも少なからず同じ状況が存在しているのでしょう。

彼らは別に3-4年前は金が無かった。最近富に資産を形成しつつある、そんな仮定も成り立つのではないか。若年富裕層に対する議論がここでは殆どなされて無いですが。


自分だけ銀行を出し抜いて金利で得するという自信はどこから来るのだろう・・
という765さんの意見ですが、銀行、35年3%で貸しちゃって、これで儲かっているんでしょうか。過当競争の産物だと思います。それを利用するのは個人にとっては良いことでしょう。3%で借りれるなんて、有難い限りですよ。

>>771
あのですね。民間金融機関が３５年３％というハイリスクな貸し出しできるわけないでしょ。
住宅金融公庫が国の援助のもとにやっていた「勤労者の持ち家推進の福祉事業」ですよ。
これだって成り立たなくなって、住宅金融支援機構が「デットの証券化」で一般市場で
担保債権を証券化して売りさばく。
この仕組み、実はこの先まともに動くかどうかまったく見えていない。
金融公庫貸付残高は銀行ローンの半分以下になったけど、やはり中堅所得者には
貴重な存在。
ところが、このまま低金利を続けたら証券化が破綻するわけで、金利を上げていかないと
デッドの証券化も破綻する。
当面は、国内金融機関や郵政公社が買い支えるのだろうが、実態は米国の
フレディマックやファニーメイの焼き直しのような仕組み。
国が国債のように保証する債権ではない。
となれば、いつまでもあると思うな金融公庫ですよ。
この国の「約束」は年金同様いつ反古にされてもおかしくない。

>772さん
勉強になります。それは、35年固定で借りていても、固定ではなく金利が上昇する可能性があるということでしょうか。既存の借入者においても。文脈からはそういう可能性があるというように聞こえますが。そうでは無く、今後借入れる人に対しては、金利は上がっていかざるを得ないというだけでしょうか。後者であれば、やはり今のうちに借りておいたほうが得ですね。

×デッドの証券化も破綻する。

○デットの証券化も破綻する。

住宅金融公庫は、今まで国の資金で支えられていたわけで、国が無利子融資
していれば３％であれ２％であれ金利があればつぶれる心配はなかった。
しかし、証券化となれば証券の商いがなりたたない事態＝破綻になれば
一体誰が泥を被るかということになる。そっから先はわからないですよ。

ローンを借りている債務者か債券を買い取った新しい債権者か。
民事的にはローン契約は引き継がれるが以前のように１００％安心みたいに
考えないほうがいいと私は考えている。誰も保証できない。
フレディマックを（ファニーメイだったか？）をバーナンキが「国が保証する債権とは
呼べない」と何度も注意喚起しているが市場は米国債に次ぐ信用を得ている。
ファラット３５の証券化もそうなるといいですけどね。

既存の債務者に不利益が被る事態よりも、債券を買い取ったものがリスクを負う可能性のほうが高いですね。やはり35年3%はあり得ない水準ですよ。

単純な話、国債と同じで初期の配当が２％でも、市場で取引されて下落したら
利回りは上がるし、市場で高値になったら利回りは下がる。
しかし今みたいな低金利で大した配当がつかなかったら証券を買う人が
いないよね。とにかく日銀が少しでも上げる気配をみせて長期金利があがって
くれないとフラット３５の証券化は先行き危うい。
少なくとも２〜３年で旧公庫金利は４％台にはなる。理由は後付でもかまわない。
短期（変動）は０．２５％づつじわじわ上がる。

フラット３５は全く知らないが、２年後引渡し物件で金消契約時の金利を使うという条件の
ものってあるのかい？

破格の金利で借りられるうちにというのもありだと思うけど、
金利が上がったら、市場も冷え込むんじゃないの？

金利が４％になるより坪単価が２０％アップになるほうが負担は大きいよ。
３０００万で４％なら13.2万円／月　3％なら１１．５万円／月　１３％アップ
坪単価が２３０万から２９０万になれば２０％アップ。
両方重なっても買うのはかなりの負担だろう。

値上がりそのものが市場を冷え込ませる

大体わかってきたよ。購入者は価格よりローン負担金額しか考えていないんだな。
ローン負担を減らすために親から自己資金の補填を受ける。
それじゃ物件価格に対する鑑識目は育たないわけだ。

何がボボスだ、なにが３年前から急成長のリッチな若年層仮説だ。
そういうのがいたら、１０００万年収家計破綻者の記事の前にマスコミが
取り上げているよ。
今はワーキングプアは記事になっても、３０代のリッチマンの話は聞いたことは
ないけどね。

>>771
あなたがその一人というのなら傾聴に値しますが、実際どうなの？

771です。

>780さん
マスコミが取り上げるには、あまり発行部数が稼げないネタですね。ただ経営者、有識者のなかでは、盛んに取り上げられている話題ではあります。今後おそらく話題になるんじゃないですかね。一般紙媒体でも。

>781さん
私は学生時代に会社を作り、それを数千万円という取るに足らない額ですが、学生時代に売却しました。その後新卒である会社に入り、今年収は4,000万円ほどです。30歳前半です。周りは引き続き経営者の人間、外資系のトレーダー等で稼ぐ人間、様々です。ボボスと言えるのかどうか分かりませんが、最近私の周りは私も含めて不動産を購入している人間が多いです。わずか4-5年でかなりの金融資産を持つようになってますので。

こういった層は主流にはならない。ただこういう新階層が出てきていると、肌感覚で感じていますので、若年層で買っている輩は、親からもらったんだろうくらいの議論しかここには無いですが、それに対しては違和感がある次第です。

確かにミニホリエモン、ミニ折口みたいな人間が増殖している

そうなんです。彼らからしてみたらゴミのようですが、レベルの差こそあれ、そういう人間が増えている。尚且つ、物欲旺盛なんです。私自身そうですから。仙人の様なバフェット氏のような高貴な層ではありません。だからこそ、不動産を買うわけです。ジェット機は買えませんが。

億ションのモデルルームにアポなしで来て
いきなりワンフロアまとめ買いするような奴が本当にいるんですよ

新設ポストの名称を間違えていた！
　正確には「建設流通政策審議官」だった。
　今日の官庁速報を読んでいたら、都市・地域整備局長が異動するようだ。
　局長経験者だからクラスは局長以上だな。
　次官と局長の間くらいか？
　企業で言えば専務クラス？
　その他にも不動産関係部署には続々とエース級の人材が送り込まれてい　　る。国交省も本気だね！

>>785
いたとしてそれは投資でなく実需だな。
家族や愛人（笑）の幸せは何者にも変えがたいものだから

>>784
漁業補償や区画整理でまとまった金を掴んで
絢爛豪華な一戸建てにすまい名前を冠したアパートを数棟持つ
地域の金持ちと何が違うの？

でもさ、あなたの周りには多くても実際は23区で語るには人数が少なすぎるよ。超都心か超高級住宅地だけで語るなら分かるけど。極極少数でしょ。
まあ周りに影響されるのも分かるけど、もうちょっと平均といわずとも
ボリュームゾーンで考えないとさ。

広尾ガーデンフォレストなども、そういった若年富裕層が多いそうですね。無視できない規模になりつつあるかも。

広尾を買う若年富裕層か。でも23区にあふれるほどいるわけ
ではないでしょ。
それよりここでは、例えば北千住でも標準的に6千万台になって
いるわけだ。
湾岸も坪220万だったものを中古で350万オーバーで売ってたり。
そのあたりどうよって話じゃないの？

買える人が少なくなるって話題が多いけど
もっと物件の数が少なくなってることには意見がないね。

丁度それで需給が均衡しているんじゃないかな。23区内はおおむね。
買える人は確かに少なくなっている。ただ供給量も減ってきている。
今主力の物件ってどこよ。広尾、三軒茶屋、浜田山、上野、あとどこでしたっけ。数えるほどしかない。

湾岸、、私は抵抗あります。ただ、350万でしょ、坪。利便性考えると、納得する人は意外にいるのでは。利便性は良いでしょ。湾岸は。それ以外は疑問な点は多いが、350万はお手ごろ？なにせ浜田山が坪570万の世界。

坪220万だったのを350万で売るのはけしからん、というのは通じませんよね。市場ですから。

けしからんとかじゃなくて、350万で売れ続けるかってことでは？
というか、それより前に浜田山が売れるか？に尽きるか？

湾岸中古相場と、浜田山新築は、注目に値しますね、という当たり前のことしか言えませんね。

個人的には、坪350万は安い。それだけを見れば。利便性対比でみれば、値する、売れ続ける。
浜田山は、分かりません。売れたら正直ビックリですが、戸建て買い換えそうが多い地域ということをかんがみれば、有り得るのか。

どっちがポジショントーク？識者？それとも一部の人？
両方ポジショントークでしょ。ポジショントークの応酬が市場そのものだ。それを否定してどうすんの。

私も30前半ですが、確かに不動産金融系やM&A、PEなんかで2本ぐらいは大したことなくても普通に稼ぐやつ結構いてます。でもそれって、所詮外資マネー流入分の一部が結果的に還流してるようなもんと私自身はナナメ読みで思ってます。絶対数もうじゃうじゃいるわけじゃない。実は浮かれてエンドのマーケットを買い支えてたりしてね。苦笑

冷静に考えて実需ってのはそんなにあるもんじゃないですよ。買えない値段の供給じゃ意味がない。

湾岸ってまだ終わってないし、新規がまだまだ続いてるでしょ。
タワーだけでも豊洲、有明、辰巳、そのあとに住友ツイン豊洲、
勝どきの野村、最後に晴海の三菱地所と住友ツインがあるよ。
この辺はどうなのかね。

大崎・五反田の再開発だけでも
４０００戸近い供給があるね。

副都心のネタは豊富だよ。

晴海の長谷工もあれば月島のアイマーク隣りのタワーもある。

年内に都内が下落に向かうとすれば、
湾岸中古の坪350万は高い。利便性に関係なく、値しなくなる。
改めて言うことでもないが。

埼玉や千葉には絶対住みたくないし、湾岸の埋め立て地もイヤだし、２３区内で坪単価200万までの新築を探して買うよ。
俺は普通のサラリーマンだから。
探せばいまでもあるしね。

購入時に「ここはどんな人が買っていますか」という質問はかならずしてきた。
子育て若年そうばかりでは、自分の世代の望む暮らしにあわないからだ。

０００万台までは購入者は読めるが
６０００万を超えるとその属性はまちまちだ。
かつての二子玉川の某人気タワー物件でも購入者の属性に
まとまった傾向はなく、しいていればサラリーマンが少なく自由業、
個人事業者が多く親の支援で１ＬＤＫを買った若年層も結構含まれて
いたようだ。

管理組合名簿でも個人の職業まではわからない。
最近は個人情報保護法がらみで明確にできなくなってきている。
しかし理事をやっていると居住者の概ねの傾向はわかってくる。
また日ごろ挨拶をかわすうちに親しくなって内輪の話もしたりする。
近所の噂話でもだいたい住民の顔ぶれがみえてくる。

やはり、
開業医、
ＴＶ局関係者、
ＩＴベンチャー経営者、
自由業（作家・文筆業ジャーナリスト）
リタイヤした経営者、
個人投資家、
一般企業経営者
などがいる

一方、
上場企業の証券・金融・損保・情報通信系、航空・商社など
の管理職
くわえて文京区や港区の自宅を売って買い替えたシニア単身者
親子など。
顔ぶれは多彩で各階ごとにさまざまだ。

６０００万円〜以上の部屋の顔ぶれはそんなところだ。

旧価格物件なので、
５０００万以下の部屋は普通の３０代以上のサラリーマンが
普通にローンを組んで買っている。


物件坪単価と世代、所得層はあるていど比例してきた
１６０万〜１８０万　　　７０平米を３５００万で買う３０代（独身から新婚）
１９０万〜２２０万　　　８５平米を５２００万で買う所得１０００万クラスのサラリーマン
２３０万〜２５０万　　　９５平米を７０００万で買う買い替え取得者・自己資金の豊富な人

このあたりまでは、買える人が買えるグレードを選別できた。
しかし、豊洲のように
２７０〜２８０万　　７０平米で５６００万　８５平米で７０００万
２９０〜３００万　　７０平米で６０００万　８５平米で７５００万

となると旧価格の物件の６０００万以上の部屋同様一概に読めない

１８０万／坪で買ったＴＣＦとも２３０万のパークシティともの大きく顔ぶれが変わるはずだ。
逆に先住者と生活水準がさほどかわらない層が入るとしたら、それは購入金額に単になにかの
下駄を履いた人というだけだろう

×０００万台までは購入者は読めるが
○５０００万台までは購入者は読めるが

議論すべきは誰がどういう下駄を履いて買うかではなく
下駄の歯が折れてころばないかという話でもなく
下駄が無駄だという話。

親の金であれネットビジネスやデイトレで稼いだ金であれ、今の若い世代なら
必ず読んでいるはずのろばーと・キヨサキ『金持ち父さん貧乏父さん』によれば
キャッシュフローを生まない『自宅』に投じるのが正しいことなのかという疑問。

キヨサキ流なら、全国各地の不動産マーケットを見て、大阪がいま底値だとか
言って西梅田の住友物件を買ったりするのではないのか。
いや、実際の収益性は知らんが。あるいは仙台の五橋かもしれない。

マネーの先見性のある若手ベンチャー諸氏がなぜ、しょぼい立地のしょぼい
まどりのしょぼいレストランしかない豊洲を買っちゃうのか。べつに豊洲に
うらみはないが不思議に思う。

なぜ、ここで一旦市場は冷え込むシナリオを考えてみないのかね。
カネがあると欲がでる。目先のものに手を出す。その気持ちはよくわかるが。
ぐっとこらえると持ち金が倍に増えこらえないと半分に減ったりする。

つまりはあせりだろう。
固定金利が上がる前に
価格ができる限り安いうちに

しかし、なぜ今買う必要があるのか。
多くの自己資金をもっと運用しながら時期をずらすのは
なぜ考えないのか。
時代の変化は早い。
３年で結果は見える。

あせると視界がせばまり目先の損得に引きづられる
不動産屋は、顧客の選択肢を狭めていき
これしか買えないのかという絶望感を与えておいて
そこですこしましな物件をみせて
熱心にすすめない
そうすると客は、あせりと恐怖心に誘導されて割高でも
その物件を買ってしまうものだ。

書く言う私は１９９６年、消費税前の駆け込み需要で
６０００万弱の物件を買って失敗した口だ。
離婚を契機に物件は処分して難を逃れたが２０００万の
損を出した。
しかしあのまま抱えていたら旧価格で今の物件を買う
機会はなかった。買い替えはまず抽選にあたらないからだ。

買い手を焦らせる状況での買い物は実は売り手も焦っている
ことが多い。

REITも相当下がっているね　数ヶ月前と比べて１〜２割の下落
　 将来を占っているね・・・

適正価格の模索が続いているけど、
オレは豊洲の上限は坪３００万円
６０ｍ２で５５００万円
７０ｍ２で６４００万円
８０ｍ２で７３００万円
とズバリ予想します。
６０ｍ２クラスはリタイア組と子無し・共稼ぎ組が購入の中心で、
このタイプが増えて行く。

まあまあの所得のファミリー層は旧深川区に流れて、
坪２５０万円、７０ｍ２で５３００万円、８０ｍ２で６０００万円が
売れ筋になって行くでしょう。

私も消費税アップ前のマンションを買って失敗した口です。
しかも雑な施工で瑕疵が見つかり、裁判やってるらしい。
私は売却して去りましたけどね。
次の消費税アップ時のマンションはどうなることやら…

このスレでは話題に上がりませんが大崎の物件はみなさん今後どうなるとお考えでしょうか？

居住用なら、幸せ度も資産価値に含めなきゃ。
健康で幸せな日々を遅れたならその購入は大正解！
離婚なら・・・大損失

>>812
それは浅薄な考えだね。人間は失敗するものだし

失敗して損失を蒙ってもやり直せるから人生は価値があるんだよ。

確かに離婚は　大損失
でも、値下がり続けるマンションはまさに不仲の家庭生活と
同じ状況で人生の累損がかさむ。

最初が間違ったいたのを糊塗してきた結果ともいえよう。

人生希望を持てばうまくいくと思えたのは、子供の養育費
等で人の３倍の費用負担を負いながらも住宅コストを減らしたり
しながら臨時の収入があったりして結果今は幸せな家庭生活を
えているよ。（スレタイから大きくずれたなｗ）

離婚は結婚して２０年目だったが、子供も２０年、マンションも２０年たてば
自分の思い描いたものとは全く別の姿になったりもするということだよ
１９８０年代には井上富雄さんの『人生２０年計画』というのがはやったが
２０年スパンで目標を設定したら次の２０年の展開も考えておくべきだ。

損得は、２０年でなく４０年、あるいは６０年トータルで考えないと高齢化社会で
幸福をつかむのは難しいのではないかな。

話をスレタイに戻すと、仕込んだ土地が２００５年以降の物件は高値で
売るしかない。問題は今年の秋以降土地をいくらで買うかだ。
マスコミはあいからずの高値買いを伝えているし、豪州のＧＪＴみたいな
ところがまだ高値で買いまくっているらしい。

大崎はどうかという話があったが、賃貸になるのではないだろうか。
ソニー跡地は高輪台のテニスコート跡もコムスンが撤退して白紙。
とにかくこのところゲンが悪いこと続き。

またしても「お散歩おじさん」と笑われようが、周知用看板を見て回るのが
趣味なものでいろいろ探るが
都心周辺ではコンパクトマンション、それも投資用、一棟賃貸ばかりだ。
月島のクレストタワーの向かいも賃貸。
勝どきと月島の間も高級介護マンションができた。
アイマークの向かいも権利床の大半は一括運営会社に賃貸になるのでは
ないかな。
地主が空き地にたてる中小のマンション
ファミリー分譲は買い手がいないということからＤＩＮＣｓ、単身者、投資用を
ねらってコンパクトマンショに企画を切り替えるところばかり。

いくらでも高値で売れるなら好き好んで賃貸にはしないだろう。
もう売れない。これ以上の高値分譲は無理だと供給者側が万歳して
いる姿がここにある。

三友（名前の由来は三沢の友人）のじいさんは本当に証券化の仕組みを
理解しているのか怪しいが、言ってることは半分正しい。
たしかに賃貸マンションを作りすぎて空室が増えてトラックレコードの数字が
悪くなれば、エクィティの証券価値はさがる。それでも私募ファンドを買った
個人投資家や地銀の運用部門は、損切り売りはしないで抱え込む。
結果家賃を下げ利回りが下がれば配当は減るので証券利回りは下がる。
５年のデットの借り換えでの金利上昇懸念もある。
２００５年開業なら２０１０年がやばい。おおむねリートに安値で売却して逃げる
戦略だろうが、リート物件も５年のリファイナンス時期に、物件パフォーマンス
が下がっていたら有利な金利で借りられない。
不動産価格が上がっているうちはエクィティの価格も維持できようが下落観測が
でてくるとやばい。
２００８年までにファンドの物件買いは東京市場から手を引いている。
賃料値上げが行き詰るとそこからファンド物件のリートへの安値売却が始まる
それが、薄商いで値がつかなかった都心地価の下落を浮き彫りにする。

不動産景気が傾くころに、公共用地の大放出でまたぞろ景気拡大をはかる。
第二次住宅都市再生だ。

今日は業者さんが疲れてねているから静かだねｗ

プチホリエモンさんには、以下のアドバイスを

もちろん今の物件全てが買ったら後悔すると言っているわけではない。
買って長期に値下がりのない品質と立地のものは買っておくべきだろう
買えるならばという前提つきだが。
小金があるならこう言うときは「安物買いの銭失い」に留意だ。

①プラウドタワー千代田富士見
②マスタービューレジデンス
③グランツオーベル南平台
④広尾ガーデンフォレスト
⑤有栖川パークハウス

中古なら代官山アドレスが一押し
ただ、本当にお金があるのなら不動産価格の流れを見極めて６年ほどは
今の多様な賃貸物件を３箇所くらい住んでまわるのが一番「税務的には」
うまみがあるのだろうけど。

なんでマンションだけなんですか？
アパートとか店舗とか駐車場とかあるのに。
単なるマンオタ？

ここは、マンションスレだから。
それと何度もいうけど投資の話でなく自宅購入したいという人に待てと言っている話なんだけどね。

文脈読んでね

インフレモード突入の今、待つっていう選択肢ってそんなにお奨めなのかな？

だから、過去レスでインフレを否定してきたよ。同じ話の繰り返しはしたくない。過去スレ嫁

817さん文脈読んでも分からないのですが、
買うなというマンションですか。
売れ残り物件が入ってるようですけども。

>>820
どこにもインフレはないよ。
資産インフレというのならすでに５年目、株価の上昇という意味では７年目に
入ったな。
株価は今後ますます伸びる。
なぜなら、郵貯の資金などだぶつく金の運用先になるし外資の買収防衛でも
国内株を高値誘導できたら国益につながる。
１５００兆円の個人資産を不動産ファンドから国内株に誘導することが
できたら日本は安泰だな。
不動産も高値になっていいといえるが、ファンドバブルの破綻が懸念される
オーストラリアに逃げるファンドもあるが、国内規制はきびしくなった。
消費者物価はあんたがユニクロの製品使い続けてスーパーで加工食品
食っているうちは上昇しない。

＞817ここなら買っても値下がりないよという物件のつもり
高いものならまだマシ

ハイパーインフレでないことには同意するけど、やっぱりインフレでしょ。ていうか、政府がいうようにデフレ局面を脱しつつあるインフレ局面でしょう。ガソリン価格、食料品、住宅価格、住宅ローン等、生活に関わる支出対象の大半が値上がりしてきてるじゃないですか。実際、買い物してます？供給も需要も減退している日本国内で、過剰流動性を背景とした資産インフレが、輸入必需品領域に広がりつつある状況でしょう。賞味期限切れのコロッケ食べてユニクロ着て牛久の家に住んでると、重要な動きに最後に気づくとこになるから、注意しないとね。

”局地インフレ状態”と言う状況だと思う。
ガソリン価格は全国的に確かに上方修正されているけど
一方、地方は全体的な需要が弱い。従って、未だデフレ状態にある
地域が日本には存在していて、日銀も利上げに慎重になっている。
ただし、中国発消費財の値上げの動きが見られるから一気に円高誘導
という事も考えられるが・・・そうなったら今、日本経済を牽引して
いる輸出企業は08/3期は業績下方修正・・景気悪化となるが。
利上げ⇒円高⇒景気悪化・・内需拡大は期待出来ない。
日銀も悩むとこだろうな。

そうじゃないって。インフレはもうすでに始まっている。
マネーが市場に過剰に流入することがインフレなんだよ。
一方で、消費財の世界では、中国から衣料品から家電まで膨大な
「為替差益」を含んだ安価の製品が入ってきている。
すでに書いたけどＧＡＰ、バナリパ、ユナイテッドアローズでもＢＥＡＭＳ
でもＳＨＩＰＳでも中国製。中国製が安くて質がいいことは
為替レートのゆがみゆえの「冨の輸入」なんだと過去レスで説明した。

逆に言うと，ドル機軸経済のなかで、米国も日本も財政赤字、貿易収支
こなどファンダメンタルからみたらいつインフレになってもおかしくないが
ＣＰＩの面では、中国やアジアの安価な財の輸入で上昇が抑えられている。
もちろん、原油価格があがれば、石油製品も電力もガソリンも上がる
かつてのオイルショック並みのインフレもありうる。
しかし原油価格も高騰は避けられている。

おじさんはあなたより２０年は余計に生きてきてるから７０年代の
物価高もオイルショックも知っているがこんなもんじゃないよ。

ついでに言うとウシクセーゼではないからね。ｗ

827は>>825
ユニクロは佐藤可士和が加わってかっこよくなったよ。
ローライズのスキージーンズ以外もってないけどｗ

×スキージーンズ
○スキー二ージーンズ　やっぱオヤジ＞オレ

そうでしょー。そもそもデフレなんて世界中さがしてもこの100年で、日本のここ15年ぐらいで、ほとんどが、基本的にはインフレかハイパーインフレで、インフレの場合は、優良不動産への投資がセオリーでハイパーになるときは香港あたりに避難することも考えとくって感じでしょう。

その通りだけど
資産インフレがどこまで続くのかということと
優良不動産が何かというのは深く考えないとダメだよ。

>>829
スキニーですよ。ファッションは苦手なようですから、そっち方面の話題は控えた方が吉ですね。

それと、なぜ日本だけが低金利で、なぜ日本だけが資産デフレが長かったのか。
それとデフレ脱却宣言もまだ出されていないという事実。

とにかく、国際経済のなかで外資の仕手筋に食い物にされやすい
日本ということをしっかり考えておくことだろう。

その原因は国民全体のファイナンスリテラシーの低さということ
につきるわけだが。

インフレ局面での資産デフレがありうるということですかね？注意すべき点は。

>>829
文章一回ワードパットに書いて校正している。
タイプミスでなく削除ミス。「好きにー」としか変換しない。
あわてて訂正したが遅かったか（；；）
これでも商業施設のプランニングの経験もあるんだが・・・

>>832
スキンというと別のものを連想するものでスマソ

＞インフレ局面での資産デフレがありうるということですかね？注意すべき点は。

インフレ局面をどう定義するかだが、マネーが市場に過剰に流入したら
すでにインフレ局面。
それが国内企業の売上げになって、設備投資や給与になれば国内景気は
拡大するが、そういう動きはない。
流入したマネーは地価と株価を上昇させるだけ。地価が上がれば普通は
地主が潤うが地主自体は債務者で、金融機関の不良債権が消えただけで
誰も潤っていない。
不良債権を底値で買った「地主」がローン・スターなどの米国投資会社
この人たちは、長期にもって運用するスタンスでなく長くて８年以内に売り抜けて
インカム・キャピタルともに利益を得る。
買ったものが最高地点まで値上がりしたらババは国内リートや個人投資家に
押し付ける魂胆だ。

資産インフレのあとには急落もある。それは仕掛け人が引いたときだが
もうひとつは、わが国金融庁が個人投資家保護にまわった時点ではじまる。

＞インフレ局面での資産デフレがありうるということですかね？注意すべき点は。

インフレ局面をどう定義するかだが、マネーが市場に過剰に流入したら
すでにインフレ局面。
それが国内企業の売上げになって、設備投資や給与になれば国内景気は
拡大するが、そういう動きはない。
流入したマネーは地価と株価を上昇させるだけ。地価が上がれば普通は
地主が潤うが地主自体は債務者で、金融機関の不良債権が消えただけで
誰も潤っていない。
不良債権を底値で買った「地主」がローン・スターなどの米国投資会社
この人たちは、長期にもって運用するスタンスでなく長くて８年以内に売り抜けて
インカム・キャピタルともに利益を得る。
買ったものが最高地点まで値上がりしたらババは国内リートや個人投資家に
押し付ける魂胆だ。

資産インフレのあとには急落もある。それは仕掛け人が引いたときだが
もうひとつは、わが国金融庁が個人投資家保護にまわった時点ではじまる。

勘違いもはなはだしいのは、消費者物価高騰が起きないとインフレではない
と思って、これからインフレに備えておっとり刀で不動産を買いにくる連中だ。
危なすぎる。
もうすでに坪単価３００万が７００万超えている233％の上昇率でこの先どこまで
上がるというのだろう。
一方、周辺部や城南は250が400になったかどうか160％の上昇で青息吐息気。
外資のマネーが引き起こした高騰エリアとそうでないところの明暗がでている。

ゴルフ場のつぎはリゾートがまだまだいける。軽井沢とか買っておくのはいいんじゃないかな。

70年代の本格インフレ局面をご存知の方にお伺いしたいのですが、当時はトイレットペーパーの値上がりと超都心マンションの値上がりとどっちが先だったんですか。

軽井沢など地方を買うなら、地縁でちゃんとした不動産屋から買わないとカモにされますよ。

＞当時はトイレットペーパーの値上がりと超都心マンションの値上がりとどっちが先だったんですか。
たいへん良い質問。

１９７０年代は為替レートが固定制だった。ということは国内の経済は閉じていて、主に原油価格
の高騰だけを気にしていればよかった。
１９７２年頃、米国のニクソン大統領がいきなり「ドルは兌換紙幣をやめる」と言い出した。
その結果、株価は暴落し景気は低迷した。１９７０年は大阪万博で浮かれた頃だが
重ねてＯＰＥＣが原油価格を上げて（戦争があったんだっけ？忘れた）この時点でかの
田中角栄が出現。貿易中心の外貨依存経済を天性の直感で「内需拡大政策」に切り替えた。
「列島改造論」
これでいっきに土地価格が上がり、わが国は不況から立ち直った。１９６５年頃霞ヶ関から
はじまった超高層ビルが新宿西口に７０年代次々と建てられた。
都心のマンションというのは基本的にお屋敷跡にたてられた「川口マンション」写真家の川口
松太郎がオーナーや建てたものを借りて運営する興和不動産のホーマットとなど賃貸が主体。
分譲は、秀和、大京、藤和などが小さいマンションを地味に作って売っていた。
コープオリンピアは６０年代の分譲、ビラモデルナや網町パークマンションのような建築家物件
もけっこう当時はあった。

さてトイレットペーパーだが、値上がりしたのは一次オイルショック、すなわち１７７３年だな。
その頃から地価は年７〜１０％で上がっていった。
消費者物価指数は１９７０年から１９８５年の間に１００から２５０になった。ものの値段は
万博当時から２倍以上になったが給与も２倍以上になった。
一方地価もほぼ、それにならって１９８０年まで高騰し続けたが１９８０年に
物価高騰を抑えるため金利が７％まであがって、市場は一気に冷え込んだ。

建設会社は冬の時代だといって清◆建設などは勉強会ばかりやっていて長◆川さんはおかげで
大学の先生になった。そういう暗い時代だった。
それでも物価はじわじわあがって地価も年２〜７％で上がり続けた。
マンション転がし、住宅すごろくが流行ったのはこの時代。
藤和出身の佐藤正和氏やワンルームのマルコーの金澤社長が出てきたのもこの頃だ。
そこから先は、いつも間違える
「１９８５年」のプラザ合意。
金が国内だけでなく海外から入り込む蛇口をひねった。
この時点で、国内のマネーサプライと物価、地価が連動しなくなった。

で、超都心マンションなどオイルショックの頃にはまだなくて、単純に地価があがって
プリンスホテルの堤さんや森ビルの森さんあたりがせっせと土地を買い集めて
ホテルやビルをたてまくったわけです。
当時は一億不動産屋と呼ばれ７０年代に４０歳前後だった人はなにかしら
中古住宅の一軒はどこかに持って貸家にしていた。
そういうビジネスモデルが地価高騰でなりたたなくなってマルコーがワンルーム
マンションのビジネスモデルを作り出し、土地持ちに対して佐藤正和氏が等価交換
方式でマンションをタダでたてさせた。

とにかく、かつて消費者物価の高騰と地価の上昇は連動した
消費者物価の上昇が先にきて、地価があとから上がった。
今は全く関係ない。

関係ないんだよ本当に。

テキサスの一つ星とかはとっくの昔に売り抜けてる。
勿論今もやってますけど。
不良債権しかり、ゴルフ場しかり、金融会社しかり。
すっ高値になるまで見極めようという発想はないですよ。
彼らの10年前の最初のシゴトは廃品回収業ですよ。ごそっと集めて
鉄屑いくら、銅線いくらで売っ払う。そこにバリューアップとかない。

今や廃品ビジネスはほぼ廃れたけど、基本、外資が買取転売屋なのは
かわらない。アセットであれデットであれ。出口が売却でも証券化でも。
転がって転がって、転がり続けて、地価公示も上がって、マンションの
分譲価格も上がってるわけです。その先にEXITはもうありません。
先述のとおり、個人は基本ノンリコ使えませんから。

あっ、日本版ふぁにーめいやふれでぃーまっくを出口というかは何とも、、、どなたか書かれてましたが。

師匠、ポイントを突いた訂正いたみいります。
大変、勉強になります。
確かに外資の引き際のよさ、跡にたかる日本企業
その構図は中国市場でもみられますね。
そうですか、
確かに個人のノンリコースローンがない限り負債から逃れるのに
すべての金融資産、連帯保証人なんかもいたりして
崖から道連れなんですね。

道連れとならないまでも未来まで負の冨を抱え込む
地価下落というのが「不幸」として受け止められていないで
バブルのツケ、あるいは「愚かさ」と受け止められている以上
同じことはくりかえされそうですね。

個人の出口は、持ち家と年金満タンと現金3000万でしょ
逆算して払える金額が適正な物件価格であろうよ。
住む家は狭義の投資じゃないと思うよ。

それは出口ではないでしょ。単に自己判断で予防線張ってるだけの話で。
換金できるか、残債がゼロにならないかしないとEXITとはならない。

出口はみなさんきっと団信なんですよ。

別に出口を固定化しなくても良いし、

転売してステップアップするもよし
普通にローン払い終の棲家とするもよし
払えなくて破産免責（免責は法人には不可能！）もよし

マンションだけが人生じゃないから

確かに死亡すればあらゆる意味で楽になれる。
浅田次郎の「椿山課長の７日間」ではローン支払いが心配で
この世に舞い戻った主人公に「馬鹿ね、保険くらいかけてあるわよ」

死ぬまで出口はない・・・残債割れしたら確かにそうだな