23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

やっぱり、上手に新しいスレを立てることが出来なかったようです。
いつも楽しみに見ていたので無くなるのが嫌で立てました。
お許し下さい。

これって、わざとつぶされるようにたてたんだね。

スレ乱立だね

>>03
スレ主です。＝No.02 by ど素人
　>これって、わざとつぶされるようにたてたんだね。
違います。

スレ立てお疲れ様です。
私も都心に限った話でなく、２３区の動向を見たいのでよかったです！
続けていきましょう。

こっちが本流ですね。

＞1051

金利分追い貸しするってこと？

金利上昇で住宅ローンの競売やら任売やらが増えると
思ってるかも知れないけど、個人版民事再生ってご存知？

まぁ日本人はそもそも自宅のローンは最優先で返済する
から延滞とか非常に少ないんだな。
しかも民事再生法なんていうサポート体制もあるから
競売で叩き売るなんて少なくなる。

あくまでも都心を除いた２３区の話しをしましょう。
区で分けると変になるので、
都心の定義は皇居から１ｋｍ以内にしませんか。

金利の上昇は非常に心配。２年後には確実に上がっているだろうし。
ただ、それを恐れるなら新築より中古が売れるようになる？
そんな単純な話じゃないか？

城南地区の動向を見ているものです。

私もこれまでの一連のスレは見てるだけで、
高尚な内容に解らない事だらけですが、何回も読んだり
ぐぐったりして、とても勉強にさせてもらってます。

”都心”と区切らずにして戴いた方がありがたいです。

都心のスレは書き出しから強気派の印象を強くもった。
おそらく都心のスレが強気派、こちらは弱気派中心になるのかな
でも、私はこの伝統？ある「２３区のスレ」に一票

まあ、強気派の方は旗色が悪くなったんで、都心なんて持ち出して
新しいスレ立てたんだと思う
だって、都心購入者の方はほとんど宗教
下がるがはずがない、絶対下がらない、下がるといった人は馬鹿といったトーンだもの
でも別スレ立てた位で不動産価格はどうにでもなるものじゃない

千代田区、港区、中央区、周辺はせいぜい渋谷区、新宿区。そこの「新築」マンションは高値で推移するだろう。
どうも都心スレ主は、独善的な４つの原理を捏造し、「湾岸」を都心の仲間に入れることで、妄想しようとしているようだ。４原理を持ち出したとき、湾岸を都心に入れていたからね。
最近，高値で湾岸にマンション買って、弱気派が台頭するのにあせって、他地域から切り離し無理やり都心に押し込めることによって、自分の買った物件の価格上昇の妄想を作り上げようという魂胆だね。

要するに湾岸買って高値転売を考えてる人には、
弱気派の台頭は困るわけね。
来春完成の物件はまだ転売できないから。

スレが「複層」しているね。
複層くんは、この状態のことをいってたんでしょう。

マンション価格上昇の理由として、地価の上昇を挙げているあたりは、かなり痛い。
まぁ、本人もわけっているんだろうけど。何をいってもゴリ押しするつもりなんだろうね。

打ってみて気づいたんだけど、
複層なんて特殊な熟語がすんなり変換できるって、業者さんかな？

輻輳だろｗ

輻輳する理由は
社会経済として地価の高騰やマンションババ売る、もとい「バブル」について
語りたいのか、購入者目線で語りたいのかでニュアンスがわかれるからだろう。俺は前者の視点で前スレから参加してきた。

その価格で「買える、買えない」という話と「売れる、売れない」というのは同じようで微妙に違う。

湾岸転売狙いのにわリーマンて本当にチャレンジ価格で仲介依頼するんだろうな。タウンズなんてよくもまあ、なんて値段で出ているもの。恥ずかしくないのかな

＞湾岸転売狙いのにわリーマン
って？？？

仲介業者はプロですから、はいはいとチャレンジ価格を受け入れるけど、
内心では売れる訳ないよと思ってるそうです。

しばらくさらし物にしてから、売り手を説得して値下げさせるのがよくあるケース。

>恥ずかしくないのかな
恥ずかしかろうが、誇らしかろうが売れたらそれが「相場」になるわけだよ。

価格に「正しい」も「間違っている」もないだろう。
そもそも、売りと貸しを同時にやって、「売ればこんな値段」という宣伝効果を
兼ねて、高値にしたり
逆に、貸せばこの値段と高賃料を示して、居住用の買いを誘う作戦ってのは
よくあるよ。
別に個人の経済行為にいちいち口うるさく批判してもはじまらんだろう。

あなたは、何か意図があって言っているのかな。

同時期に同じマンションの上層階で安値でだされたら、結局チャレンジ価格の
人は客を逃すだけの話。
確かに値付けにかぎらず、ど素人さんはへたくそすぎて笑ってしまうことが多い。
業者任せで、バルコニーの掃除やガラス磨きすらしない。
ああいう輩が多いと、経験のある素人はやりやすいだろうね。

中古を買いにくる客の方も、割高なのは分かってるから
売り物件をいくつも周って目の肥えたと言うか、
見てるだけでなかなか買わない客が多いんだけどね。

とにかく、近所のひやかし客しかこないよ。最近。
近所の客のなかから買う客がでるから無視もできないし。

いますよねぇ、冷やかし客。
中古を売りに出したら冷やかし客ばかりで…
そのうち返事しますと、それっきり断わりの連絡さえしてこなかったり。

そうなんだよね。
東洋経済でも不動産やゼネコンの不況記事がでていた1999年あたり
本当は山一が廃業した前の年あたりまでは、不動産記事がでていたが
2年ほどまったく不動産やマンション記事が出ない期間があって、その間、西麻布や瀬田などの駅から遠い完成在庫がひそかに１．５〜2割引きで売られていたよ。

で、その間は新築物件などゼロ。一方で大崎とかで東京サウスパークタワーとか売られていたね。
この時期に港南でデュープレックスとかグランシティー天王洲アイルとかも結構高値で出ていたけど2000年以前より安いから売れた。
勝鬨のコスモイニシア物件とかもこのころだけど売れ行きは覚えていない。
日陰になって話題のアイマークタワーも2001年頃から売り出した。これも今から思えば割高。

デベの高値の肩持ちする気は毛頭ないので、こっちに書きます。
皆さんこんにちは。

不当鑑定ネタまで出てきましたね。こりゃ完全に思惑ですね。
ダヴィンチの例を出すまでもなく、現行の鑑定評価基準上だって
不当鑑定の規定はあるはずだけど、わざわざ感がありあり。

といってキャップレートは、ここのこの場所で今いくらって訳に
いかないのが不動産な訳で。情報開示＆インデックスっても。

建材鋼材が高くなったとしても、己が住まいに求めるスペックは
戸建であれマンションであれ自分で判断すべき。
用地の供給が少なかろうが、ロケーションもそう。

例えは悪いか知らんがバブル期に世の女性が調子乗ったからって
オトコが妥協、安請け合いするべきかどうかは判断に任せる。
極論すれば望むべきものと甲斐性の問題。と個人的には思いまふ。

元祖匿名はんがいらっしゃると安心できます。

都心周辺の〜〜のスレッドと、この２３区のスレッド
これまた似たようなのつくったね。

都心周辺の〜〜のスレッドは高値派のようですね。
その１０などとしたのは、よほど焦ったからなのでしょう。それほど市況は自分たちにとって苦しいものになる可能性を感じ取っているのでしょうね。

まったくの素人で恐縮です。
東洋経済の「地価異常」という記事をみると、東京、ニューヨーク、パリ、ロンドンの５年スワップ金利と、キャッププライス（賃料）を比較したグラフが載っています。東京だけ、キャッププライス（賃料）が、５年スワップ（実は私はよく知りません）に比べて、ずいぶん高く、記事の内容は、どうも、東京の賃料は、高いから稼げる、だから外資がどんどん入ってきて、地価を上げる、という内容のようです。
でも、これって、他の都市に比べて、身分不相応に東京の賃料が高すぎるってことですよね。
もっと賃料が安くなる、地価も下がる、ってこととは考えられませんか？

マンション価格が下がるという理屈はわかるのですが、その場合の疑問点①2003年頃の安値水準まで下げるのか？②新新価格から新価格程度まで下げるのか？③2003年水準を割ることなるのか？
という問題とそれぞれの場合でさらに数年かけて上昇に向かうのか、維持なのか、下落なのかが問題となると思います。（そんなことまでわかれば誰も苦労しないけど・・・）
現在の状況を見て下落を予想するのはある意味たやすいことです。
ですので下がるというならもうぜひもう一歩踏み込んだ意見をお聞きしたいです。

>35さん
キャッププライスじゃなくてキャップレート。
（賃料−経費）÷不動産取引価格、つまり不動産の利回りのことです。
キャップレートが高いというのは分母の不動産価格が安いという意味。
賃料は海外との比較感ではなく、貸借関係の需給バランスで決まってくるので、
キャップレートが高いからと言って賃料が高いというわけではありません。
寧ろ今はかつて無いほどの賃料上昇局面で、これを見込んで都内のオフィスが
キャップレート2%台で取引されたり、利回り2%を切るＲＥＩＴが出てきたりという状況です。

日本の不動産利回りは金利＝債券利回りに2%もプレミアムが上乗せされているからお買い得、と言う話です。

上がっているのはオフィスと商業物件だけ
レジ系のＲＥＩＴは利回り高い（賃料上昇期待されていない）ですよ
家賃も横ばい．失礼、前年比１%上がりました

35>です。
37>さんありがとうございました。技術職で金融はわからないので、大変参考になりました。賃料は賃借関係の需給バランスで決まっている。それと比べると不動取引価格は、まだまだ安い。ということですね。

>38,40さん
説明不足だったらすいません。
東洋経済の話はあくまで東京のオフィスマーケット及び不動産価格の話です。
仰るとおり、賃貸マンションの場合は賃料が上げ難いというのが一般的です。
金利の話も、これだけキャップレートが金利に近づいているので、
長期金利が少し上昇しただけでＲＥＩＴ価格は大きく下落してしまいました。
これはレジ系でもオフィス系でも同じ動き。

ただし、土地供給サイドから見れば、都心の地価はマンションよりはオフィスや商業施設にコントロールされており、
家賃がなかなか上げられない、新新価格が消費者に受け入れられないからといって、
都心のマンション価格は簡単には下がってくれないということです。

中央区だけでも、晴海、用途変更する豊海町、に空地を抱え。
人形町、勝どき、月島、湊、などの再開発計画をいくつも抱え。
築地の市場まで移転するのに、土地の供給がありませんですか。

地価が上がった影響か、３、４階の古ビルの集まりが区画ごと整理されて
高層ビルが建つという現場がちらほら出てきてるようなんだけど、
この現象による供給量の増加を分析した資料とか専門家の人って居ない？

森ビルのオフィス供給動向調査が参考になると思います。
http://www.mori.co.jp/companyInfo/press/2007/0514_2007051409460628444....

大規模再開発の減少→ビル供給は建替えが中心に
⇔建替えは供給面積は左程増えない⇒総供給面積は減少傾向⇒賃料上昇継続、
と言う論調です。

wbsで、霞ヶ関の再開発について、やってたよ。
ちゃんと見なかったけど、

・まだアイディア段階
・広さは、東京・銀座・有楽町を合わせたくらい
・三井と三菱は、草案くらいは立てている

というような内容だった。間違ってたら、誰か訂正してね。


あと、気象庁と国税局を移転させるというアイディアがあるって。
国税局は築地、気象庁は有明だったかな？

仮に山手線沿線（歩ける範囲）＆内側を都心とするなら
（それ以外方法があるか？）は、値下がったとしても是正
程度かもしれないけど。だって建つとしても高級物件だろうし。
周辺部がどうなるか？なんだろうな。庶民にはその動向が一番
問題なのでは？

新築のマンションなんか、賃貸出しても大赤で、キャッシュフロー
も赤なんじゃないの。節税対策にさえならない。

ぜんぜん黒でいけますよ。物件によるでしょうが。

まあまあ。要は中古の方が回るということを言いたかっただけでは。
（私個人的には区分は空室率の心配したほうがいいと思いますが。）

ここ最近の「新築マンション投資家」の方は結局キャピタルゲイン
頼みの面が強かったわけで、魅力が乏しくなったのは事実でしょう。

自用の場合は何でもかんでもキャップやらDCFやら収益還元ベースで
動くわけではないので。グロスの価格が天井に来たら、ローン額が
金利含めてきつくなったら自ずと買いは鈍る。
まあ後者はプロも同じなんだけど。

今６チャンで、ドン小西のバブル時代の億ション鑑定やっているよ。