23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

>>402
もともと大手ゼネコンはマンション工事は行いませんでした。
平成の中期頃までは、基本的にそうだった記憶があります。
理由は割に合わないからでしょう。

最近請け負うようになった理由は、
①消費者ニーズにより、割に合うようになってきた。
②公共工事削減により、割に合わなくても請ける必要に駆られた。
①・②は矛盾せず、並立して個別具体的事情が加味されるのでしょう。

大手がダメでも無数にある中小ゼネコンが請負ますので
そう簡単には工事費は上がりません
もともとそうだったのですから・・。

問題は、インフレヘッジで富裕層が買うのが国内不動産に限らない
ということ。
需要といっても購買力のボリュームゾーンには限りがあるということ。

加えて今後の税制もある。原稿税制なら法人名義で償却資産を買うのが
有利だが、土地比率が高くなりすぎると賃貸マンションを会社名義で
借りたほうが税務上有利。

だからデベは高額分譲をやりたがらない。

>>404
要は材料屋だろ
中国の矢板もって来るなよ（笑

大手ゼネコンがマンションに手を出したのは２００２年ＩＴ不況と
２００３年問題（オフィス供給過剰）のせいだよ。
２０００年頃からＵＲ都市機構に出向している大手ゼネコン社員が
せっせとしかけて、都市再生のエリア指定で容積割り増しもらったり
公共用地の売却しかけたりしたんだよ。

昭和薬科大、都立大、青学、みんなこの時期の仕込み。
でも六本木ヒルズ以降、小泉政権の不良債権問題の解決と
規制緩和、大手企業のリストラの効果で景気拡大。
大手町・丸の内を中心にミッドタウン、霞ヶ関たちまちオフィス
ビル建設復活。この間、仕掛けてあったＭＭや武蔵小杉や
川崎西口もいっきに動いた。
それだけの話。

一方採算があわないプロジェクトはいまだに二子玉川をはじめ
微動だにしない。晴海も当面静観だろう。
オリンピック施設のほうが楽でいいから。

もうどのゼネコンもマンションなど疲れる手離れの悪い仕事は
やりたくないんだよ。

確かに帝国大出てスーパーゼネコンに入ってまで、
壁紙や床の傷くらいで、
施主ならまだしも素人購入者にいちいち説明したくないわな

×昭和薬科大
○明治薬科大　スマソ　明薬はほとんどがＵＲが手がけたみただけどね。

だったら施主がキチンと竣工時検査を万全にして、素人程度にチャチャ入れられないようにすべきなんだが。間すっ飛ばすから、売主も逃げの姿勢で責任負わず、ゼネコンも丁寧な仕事しない。もしくはデベが青田売りを止めるかだな。イヤなら辞めるかだ。デカブツ、商業系やるまでの我慢、みたいな発想なら最初から入社すんな。

と思います。

>>409
おまけに「健さん」とかにねちねち絞られた挙句に、何で売主が立ち会わないとか言われ、ここで愚痴をこぼそうものなら、みんなに袋叩きに
されたりしたのが半年前だ。
可哀相だよゼネコン。

>>411
まだいたよ。当時の「ゼネコン狩り」の残党が

・・・っていかん師匠ではないか。

師匠だめですよ。ゼネコンさんいじめたら自民党が選挙で勝てない。

あなたほど悲観論者では無いが、将来性なんて関係無いよ。
大事なのは新興国または欧米の値動きと連動しない不動産であるということ。その意味で日本は極めて魅力的。

不動産で儲けるには経済論は要らぬ。
民事の法律知識と、情報が命。
見てみろ　町中の個人不動産屋を。

で、今から買う人でも儲けられるの？

>> 414 & 415さん

スレ読んで飲んでいたコーヒーを噴出しそうになりました！危ない（笑）

週末のグランドハイアットのバーにたむろって居る外国人達に
突撃取材すればどうですか？外資の猛者どもが沢山居ますので。
彼らに『日本、東京は投資・事業を行う価値がある場所ですか？』と
質問したら面白いかもね。ひょんなきっかけでスカウトされたり
するかもしれないね。面白い奴だと見込まれて・・・・
年収1億プレイヤーになれるかもしれませんね。

日本の評価が低いのですね・・別の意味で面白い。

>>417
おっしゃる通り
あとは勘と度胸

>>411
スーパーゼネコンも大林の一件以来、完全に談合から足を洗ったらしい

公共工事は本気の叩き合い。一方で土木の仕事が枯れてしまったことから、
収益確保が厳しいのだとぼやいていた。

資材の高騰なんて微々たる話で、業者間の叩き合いでの安値受注が
本格化した結果だ。
あいかわらず、今が一番きつい・・・とか言っていた。
実際タワマンもオフィスも大物がはけてこれからの食い扶持確保にやっきに
なっているようだ。

とにかく不動産も建設もまとめ食いをするから、下痢したり便秘したりして
栄養が１００％吸収できないのだろう。

ということは今後ますます、マンションに限らずＶＥというか
見えない（目立たぬ）コストダウンが現場で行なわれる公算が高そうだ。
耐震偽装はないが内装、設備、外構のグレード偽装はいっぱい出てくるぞ。

５年前から赤字ぎりぎりのマンション受注はあったが、土地価格が割安だから
極端なことはしなくても「売れる価格に収める」ことはできた。

本来の儲け分が地価に食われているわけで、悪いのは競争意識だけで
高値買いするデベロッパー。利益はゼネコンを叩くことで生み出すしか
ない。

「今大規模マンションを買うと、高い土地とさらに品質を落とした建物が
ついてきます。」
という話になっているようだ。こういう時期には間違っても大衆物件を買っては
いけない。南平台、松涛などの超高級以外は建物は落とせるところまでグレード
を落としている。
タワーで免震構造にするのは、工期は延びるが躯体コストがかなり落とせる
からだ。オール電化はガス配管工事が省ける。
とにかく顧客のことよりコスト優先の選択だということ。

町の不動産屋どんだけ儲かってるの？
儲かってるなんて聞いた事ないよ。
ほとんどは賃貸の底ダマリがあるから飯食えてるだけだろう。
そもそも仲介と自己勘定投資は別もんだ。

東京についてだが、
大きなサイクルの反転時にちょっと儲かることと、
中長期的にもうかることとは全く違う。

東京の不動産に惚れ込んで何十年もここで金儲けしようなんていう人間は
インターナショナルな金融・不動産のプロの間にはいないよ。

相場のサイクルに応じて世界市場で最もホットな場所を渡り歩くハンターが大勢。
で、東京は明らかにサイクルのおいしい部分は終わった。

一方、中長期では沈むしかないから、既にexitすることしか考えていない。多分もう相当に「怖い」域に達してると思う。

たとえて言えば、
極めて時限的な鉱脈が見つかって、たまたま方々から鉱夫が集まってきてるだけ。
彼らを見て、中期的にこの町が栄えるなんて考えてはいけないよ。
よく見てごらん、もう帰り支度をはじめてるだろ。

東京は1950-1980年代、世界一の成長を見た都市で、
気位が高いのが逆にリスクだ。世界は確実に東京を置き去りにして
高度成長していくよ。

>422
違和感かなりあるんですが。しゃべっている限り、不動産投資in日本
はこれからって外資が多いですがね。ロングタームの投資家は。
ショートタームのがっついた外資は確かにもう美味しいところは吸い尽くしたと思っているでしょうが。