御殿山ハウス

久しぶりに見に来たら管理人が
削除してて何が書かれていたか分からないけど、
削除されるくらいしょうもない内容だったのだろうか。

まぁいいか。
内覧済で現在も他の物件と比べている私だけど
この間、日中の違う時間帯の雰囲気を見たくて
近くを通ったら中国系の方々が大人数で建物を写真に撮ったりしていて驚いた。
なかなか買手が付き難い分譲だとは思ったけど、苦戦しているのかな。
低層階のマンションで半数が中国系とかにならなければ良いが…

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得る物が何もなく、誹謗中傷にあふれたレスだけが削除された。

民度が違うので積極的に歓迎はしたくないが、経済力がついた現在はどのﾏﾝｼｮﾝでもその可能性大。
そうでないことを祈るのみしかない。

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マーフィーの法則に、「一度認めた例外は次からは権利となる」とあります。

皆さんも日常的に体験されていると思いますが、違反を指摘、注意された人が「皆やっているよ！なんで俺だけがダメなのか！？」と違反にも拘わらず権利を主張するケース等が匹敵します。早めに止めさせないと燎原の火の如くに蔓延し気づいた時にはマナー違反が横行する安物マンションになっているという事例です。

その後、共用部への賃貸者の傘置き、配達物置き、ベランダ（ここは共用部）のテント状物置きは改善（撤去）されましたか。

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>>132
デールさん。亀レスですみません。
少しでもお役に立ててうれしいです。
今月25日に管理組合が出来るようですが、直前になっての通知でしたので参加出来ないため、販売会社にお願いして要望を出しておきました。
大京アステージもてんやわんやしているみたいですね。

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>>135
返事が遅くて失礼しました。
私は賃貸から区分所有にしてもらいました。
自治会と管理組合を同じ様に考えていたので、誤解を与えたようですみません。
今はテナントとの解約をしながらリフォームを徐々に行っているそうです。土日の内覧会はいつも満員のようです。賃貸の方々が少しずつ引っ越しされてますから、今はあまり多く住んで無いようなので賃貸の時に比べて静かですが、そのうち段々と賑やかになってくるのだろうと思っています。
分譲の仕方が賃貸からの切り替えなので、販売会社も管理会社も大変なのだろうと想像しています。
いずれにしても新築マンションの販売のようにはいかないので、完全な形になるには数年掛かると思ってます。
集合住宅ですから、皆さんそれぞれ色々な考えもありますし、販売形態が普通と違うことも考慮して、少し神経を鈍くして変化に対してはある程度寛容な気持ちで過ごすように心掛けています。

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>>174
騒音は当初とても心配でしたが、住んでみたら自分的には気になりませんでした。
二重サッシがかなり効いてますし、音に敏感だと妻からも言われている私でこれなので、慣れると思います。
私の部屋は寝室が中庭側にあるので、寝室は特に静かです。
ただ、最近のようにいい季節に窓を開け放しておけないのは残念です。
窓を開けたらテレビの音も聞こえません。
マンションの造りは私が経験した中では最高ですし、岩の中に住んでいるような安心感があります。

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＞＞No.239さん

ご返信有難うございます。確かに施錠後の二重サッシは驚くほど効果的ですね。私もそれは確認しました。

やはり問題は開け放しておけない点ですよね。　室内のミクロン単位の浮遊する塵を何時間も室内に閉じこめて置く状況は心配です。それが原因のｱﾚﾙｷﾞｰ性鼻炎や喘息への影響（それらの悪影響は個人差があるかもしれません）が私は大変気になっています。
将来の売却金額や賃貸金額にも悪影響が出る事は必至でしょうが、要は自分自身でどう折合いをつけるかに掛っていますね。
桜並木と抜け感は良いだけに少し悩ましいです。

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西側の6階以上でしたら隣のミャンマー大使館は気にならない感じでしょうか？
ミャンマー大使館は3階建てのようですが、ここは傾斜地だから5階ぐらいと同じ高さに見えたのですが。
抜け感は東側がいいのですが、電車の騒音のない西側で検討しています。

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241番さん
そうですね。
1フロアーが普通のマンションの1.5階分あるようですね。
皮肉にも旧建物にはなかった窓がかなりの数で御殿山ハウスに向いてます。
管理組合ができたら目隠しお願いしないと丸見えで嫌です。

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>>240
確かに悩ましいですよね。
私は騒音覚悟で、朝は窓を全開にしますが、風は中庭側から線路側にす～と抜けて行くので気持ち良いです。
多少音はしますが、中庭側の窓は開けて過ごせます。
余談ですが、横須賀線が一番騒音が酷いです。
電車によって騒音がいかに違うか実感しています。

その他ですが、御殿山通りは、ミャンマー大使館側から物凄い勢いで自転車が下ってくるし（呆れたことに警察官もです、何回も見ました）、陸橋側からは一方通行で自動車や自転車がやはり下って来るので、いつも左右を相当に注意しながら横断しますが、夏はMarriottまで殆ど木立の下を歩いていけるし、大きな木や隣に庭園があるのがとても気に入っています。反対側の居木橋までは短距離の心臓破りの坂がありますが、目黒川沿いを五反田方面への散策も好きです。

私は二年賃貸で住んでから購入しましたので、お試し住みが出来てから買えたのが結果的に良かったと思っています。
震災の時に怖い想いをしたので、古くから地盤のしっかりしている土地、津波の心配もなく、住宅密集地でない火災にも強い場所を探してここにたどり着い次第です。少し前に地震がありましたが、たまたま電話で話していた相手がこのままお話出来ないから後でと言われましたが、私の方は揺れも少なく、違いを感じました。しっかりした造りを実感しています。

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>>242
5階ではミャンマー大使館とお見合いになってしまうのですか。
ここは実際の部屋を見られるので6階と7階の部屋をいくつか見てから決めたいと思います。

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購入して住んでますけど、いまいちですね。
特に管理面。
外国人に貸そうかと思っています。

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＞＞No.245さん
お忙しい中をすみませんが、いかの２点について教えて頂けたら参考になり助かります。

＊「いまいちですね。」⇒　他にはどんな ご不満がおありですか？
＊「特に管理面。」 ⇒　具体的には管理のどんなケースにご不満がおありでしょうか？
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
＞＞No.243さん
お忙しい中をすみませんが、いかの２点について詳しく教えて頂けたら助かります。

＊外出の際は、各駅へ、どういう手段（アクセス）をとっておられますか？
＊北品川駅は徒歩4分ですが、鈍行駅です。使い勝手はいかがですか？利用頻度は多いですか？

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243ではないけど、参考までに。
北品川で4分で着くってのは無いよ。
走ったら可能かもしれないね。
北品川駅は言われてる通り各駅だし、
わざわざ時間を調べて行くくらいなら品川か大崎に歩いて行く。
時期によっては桜や緑があって気持ち良いよ。
折角ここに住むならそれくらいの余裕があっても良いと思う。
雪と雨の時は朝は品川駅まで出てる送迎バスを利用している。
朝ではなければ車を使うかタクシーを呼んでいる。

管理面については、私は悪いとは思わない。
コンシェルジュの対応は良い。
対応が悪いと思う人は
きっと役割以上の事を求めてる可能性があると思う。
彼女等は何でも屋じゃないよ。
ゴミ捨てに行った時にいつも清掃してくれている方も
とても良くしてくれている。

今は販売に向けて空室が多いから気付けないけど
ここの難点は満室になった時の駐車場の利便の悪さ。
見に行った人なら分かると思うけど
マンション前の道路が狭いから停車している車があると大変。
特にタクシー利用者も多いから
慣れてないタクシーが入ってくると結構面倒。
マンション前で３，４台待ってる事もあった。
その状態で車を出そうとしたら対向車も来たりでだるい。
もう少しマンション前の通路が広かったらと思う。

住んだら色々分かる事もあると思うけど、
購入から入る人はお試しで済む事が出来ないから見極めが大変だね。

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＞＞No.247さん

情報のご提供を有難うございました。　
日常生活に即した分り易いご説明で、私なりに理解出来ました。

欲張る様ですが、他の方のご意見も色々聞きたいので、も少し
お寄せ願えたら助かります。

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金曜日だったか土曜日の午前中に中国人らしき団体が13人この御殿山ハウスに来てました。
今度の総会で質問したいです。
中国人にも売却するか？
売るのなら何人何部屋までと決めているのか？
日本人が購入しないのでマンションオーナー会社がなりふり構わず売り抜けたら大変なことになると思うが？
私は購入してしまったので中国人が押しかけたらどうしたらいいのか？

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>>249
それが戸建てと違って、集合住宅の宿命でしょう。
それが嫌なら戸建てにするか、マンションなどそもそも買わなかったら良かったのに。
文句言ったところで無駄かと。下手すると人種差別的思考で逆にクレーム言われるのがオチでしょ。

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250ばんさん
そうですか。あきらめるしかないですか。いい外国人たちが来ることを望むだけです。
先日TVで、ごみの問題を取り上げていました。分別しないで管理会社が困ってた。
部屋を見知らぬ同国人に貸して宿泊した人たちが「どんちゃん騒ぎ」で周囲の部屋の人たちが悩んでました。
また管理会社は、管理費が未納で管理できずにエレベーターっを止めました。
歯ぎしりしそうだ！

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>>No.250

理屈でそうは分っても、人種差別的思考はどの国にもある一般的思考だし、特に日本人の場合は長い鎖国の歴史と島国の特殊性から外国人ｱﾚﾙｷﾞｰがあるし、生活習慣や民度も異なるが故にトラブルも起こり易いので人情的には理解ができます。従って、No.249の様に自分のマンションだけはと思う気持ちも充分分ります。

残る道は、理事会⇒管理組合でその是非（妥当か否か）を議論したうえで、もし方向が決まれば、あとは如何に対策をとるかに掛っているでしょうから、理事会⇒管理組合で何等かの規約化という話になるかと思います。

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先ずは早急に理事会（当初は毎月開催）、管理組合を組織化、機能させて規約遵守を徹底させて行かないと大変劣悪なマンションになる恐れがありますよ。

上の欄でNo.236さんが、マーフィーの法則に「一度認めた例外は次からは権利となる」とレスがありましたが、悪貨は良貨を駆逐するとの格言もあるので急務だと思われます。

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252様・253様
よろしく議題に乗るよう提案願います。
気が弱く、大勢の前で話すのが苦手なものですから。
よろしくお願いします。
249番より

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249番／No.254　様

私はNo.253ですが、未だ購入を検討中ですので、残念ですが 入居済み住民さん達の対話と連携と団結とで解決していくしかないと思います。
マンション生活は自分自身の資産維持にも関わりますので、個人主義や他人任せではなく利他主義、泥をかぶる精神、奉仕精神で活動していかないと良質なマンションにはならないと体験上、思います。

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外国人の入居（所有）を規約で制限するとか無理でしょ、、、

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外国人の入居（所有）を規約で制限するとか無理でしょ、、、⇒　短絡的に結論や諦めをするのではなく、有識者や弁護士さんらの意見を交えつつ、管理会社と理事会⇒管理組合でその是非（妥当か否か）を議論し規約化できるものか否か、できなくば何らかの歯止め策はないか等をつめていけば何等かの解決策／着地点が見出せると思います。

現に私が所有する港区内賃貸マンションで、（居住していないので理事会議事録を詳細には見ていなく記憶が曖昧だが）ｵﾘﾝﾋﾟｯｸを機に増加する外人の入居（所有や賃借）で想定されるｼｴｱｰや又貸しや届出家族以外者の長期居住や騒擾やﾏﾅｰ違反や規約違反等々を排除する規約を臨時総会で成立させるべく管理会社と共同作業に着手した旨の案内が来ていました。

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ここまで空室が目立つ分譲なら外国人でも
買ってくれれば誰でも良いと思ってると思うよ。

257さんは何にも分かってないと思う。
Airbnbに対する対策なら私が持ってるマンションでも動きはあるけど
売買に関して住んでる人が口出しできるの？
それって売り側に損失を与える可能性がある事だから
口出せたら凄い事だと思うけど。
"日本人専用"的な制限がマンション販売規約に書かれて
私みたいに投資目的で買った人もそれに従わないとダメなわけよね。
だったら買う前に言ってくれって販売側に言うわ。

販売途中で国籍に対して制限を付けた例があるなら
マンション名を知りたい。
今回のような話になった時に話のネタになるくらい興味深い。

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>>257
居住してないから理事会議事録見てないって意味不明ですね。理事会議事録は普通、居住者ではなく区分所有者に配布されるはずです。

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＞＞No.259

＊確かに理事会議事録は普通、区分所有者に配布されます。

＊No.257（）内の部分は詳述すると以下⇒の様になる訳だが、（）内部分は大勢に影響がないので端折った迄です。
⇒自らが直接居住していない賃貸マンションなので、どうしても関心が薄くなってしまい、理事会議事録を詳細には見ていなく記憶が曖昧だが。

＞＞No.258
＊私が具体例を引合いに出したﾏﾝｼｮﾝの状況は、文章内容（私が所有する、臨時総会、管理会社と共同作業に着手した）を読んでわかると思うが、一般的な全戸数分譲済みで数年間居住中のﾏﾝｼｮﾝです。　が、御殿山Ｈの場合はｲﾚｷﾞｭﾗｰな状況であるが故に、No.257で述べたが『有識者や弁護士さんらの意見を交えつつ、管理会社と理事会⇒管理組合でその是非（妥当か否か）を議論し規約化できるものか否か、できなくば何らかの歯止め策はないか等をつめていけば何等かの解決策／着地点が見出せると思います。』というのが私の提案です。 ｲﾚｷﾞｭﾗｰな状況であるが故に、先ずはやってみないと（動いてみないと）何も解決策はでてきません。対策は不可能ですと結果が出たら、その時にはそれはそれで納得が行く筈です。

現時点で管理組合がもし存在するならば、販売会社（デベ）も区分所有者なのでダメ元でツツイテみるのも面白いかもしれません。

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あまり言いたくはないが
貴方の書き込み内容は現実的ではないし、
結局何が言いたいのか。

自分で行動を起こす事もなく自分で言ってる通り提案だけ。
しかも、書かれてる内容は何を指して有識者なのか分からない。
弁護士なら貴方にいるならお友達の弁護士でもいいし、
無料相談でも良いから聞いてみなって。
貴方が言う
「対策は不可能ですと結果が出たら、その時にはそれはそれで納得が行く筈です。 」
の回答がすぐ得られるはずよ。
自分が理事会に参加する権利もないのに
提案するならもう少しそれっぽい事を書いた方が良い。
居ないとは思うが、
貴方が書いてる通りに発言しちゃった人が居たら、本当に可愛そうだと思う。

258が聞いてる内容についての回答はどちらなの？
貴方が所持しているマンションが臨時総会、管理会社と共同作業に着手した内容は
①Airbnb等に関する事について
②日本国籍を有する者にしか売らない。
理事会記録を読み返して教えて欲しい。
②だったら、マンション名を教えて欲しい。
　事例があれば現在住んでいる人の強い味方になる。
①だったら、貴方の言ってる事は本当にお話にならないくらい幼稚だし、
　なんで①なのにそこまで書けるのか本当に不思議。

土地売買に関する知識があれば貴方の書き込みは笑ってしまう。
港区のマンションは所持しているようだし
少しは土地を含めた不動産の売買について勉強した方が良い。
それこそ面白い発見があって面白いかもしれません。

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金閣さん
大京から連絡きましたか？
私も欠席したので資料みてません。

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大雨時の中庭のオーバーフロー問題について：
１．その後、オーバーフローした床面の汚れ/シミ処置はどの様な手段がとられましたか
２．オーバーフロー部分の清掃費／原状回復費はどこの費用負担になりましたか
３．再発防止対策の詳細は明確になり、区分所有者への情報開示ないしは説明はありましたか
４．再発防止対策の費用負担は売主の負担となりましたか

購入を検討中なので心配です。情報のご提供を頂ければ有難いです。

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>>262
わざわざ訪ねて行くのもどうかなと思ったので、知り合いの誰かとすれ違ったら総会の様子を聞こうと思ってました。
多分議事録が届くのは１ヶ月くらい先なんじゃないかなと思っています。
ただ気のせいかも知れませんが、私が要望していた引っ越しの際のドアの開けっ放しは、無くなってました。これから先はまだわかりませんけど。
それと、身障者用の駐車場に販売会社関係の車がよく停まるようになりました。物を積み下ろしする程度の一時駐車ならいいと思うのですが、外来者には駐車料払って一時駐車しなさいと言う割に、自分たちは停め放題は酷いなと思ってます。

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>>263
費用は誰の負担になるか分からないのですが、まずは謝罪のお知らせが届き、その後しばらくしてから、原因と対策のお知らせは届きました。
絨毯もクリーニングするみたいです。
なんでも中庭の排水口にゴミが溜まって排水出来なくなって溢れてきたみたいです。
中庭は元々悪くは無かったのですが、ウッドデッキで遊べるようになっていて、子供達が遊んでいると、キャーキャー声がかなり反響していましたが、リフォームで、中庭は見て楽しむだけになり、がらりとさらに素敵に変わりましたが、その際に土や樹木をたくさん入れたことと、あのときはとんでもない大雨だったということと、排水口のこまめな定期点検が決まってなかったようで、それらが重なってあのようになってしまったみたいです。
少しもたつき感はありますが、ちゃんと対応していると僕は思います。

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>>265
ご丁寧に有難うございます。原因等は理解できました。費用負担については施工側や管理会社側の過失が明らかだし販売の初期段階でもあるので多分、区分所有者への転嫁はないと思われますね。

私は内覧に伺った時に中庭は、樹木が見ごたえあり緑一杯の感じがいいなと先ず気に入りました。中庭への日照がどの程度か見れないので想像しがたいですが、紅葉時にどのように色づくのか興味があります。真っ赤に色づくと素敵でしょうね。
≪以下２件の質問がございます。ｱﾄﾞﾊﾞｲｽ頂ければ有難いです≫
１．私は御殿山Ｈ．を平均点でそこそこ気に入り、将来性にも掛けていますが、家内が浴槽とキッチンシンクを古いまま販売する手法が嫌だ、一方私はﾘﾌｫｰﾑすればと言うが費用が不明だ、ｱﾝﾊﾞﾗﾝｽになるのでは、面倒くさそうと反論、しかも駅から遠く借金して迄（ましてや買い替えして迄）頑張る気にならないと近視眼的で説得もままならず平行線です。購入済の方達はその点はどの様に折合い（妥協、割り切り、納得）をつけられましたか。
２．駅までの距離はどの様に感じていらっしゃいますか？

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>>264
議事録という事は、個人の区分所有者は未だかなり少数だと思われますが、管理組合の総会、もしくは理事会が開催されたって事ですか？　それとも何か別の説明会だったのでしょうか？
総会は通常は年一回開催ですが、理事会はどういう頻度で開催されるんですか？

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>>266
前にも書き込みしたかも知れませんが、私の場合は昔からの安定した高台の土地が安全面で気に入ったのと（ハザードマップを参照して下さい）、そもそも高層マンションが好きでないことと、設計士にも見てもらって、スラブが厚く、コンクリートをたくさん使っていると言われました。このマンションの施工会社は、しっかりしたマンションを造るとのことでした。もっと良いマンションもあるでしょうが、私はいままで幾つか住み替えして一番造りが気に入ったマンションです。
環境と利便性は相反することが多いので、品川駅まではハウスからのベンツのバスか、その他のバスを利用するか、健康のために歩くとか、割り切るしかないと思います。北品川駅はそんなに遠くありませんし、大崎でしたら、15分位掛かりますが行程の半分位はビルの中や木立の下を歩いて行くルートがあるので、夏なども比較的楽です。
絨毯の貼り替えや磨き直しての販売は私もどうかなと思いましたが、新品もどうせ一度使えば中古ですし、私は賃貸からの購入で現状引き渡しなので、リフォームもしてませんが、何も気になりません。絨毯とドアはチャチです。
将来気力が湧いたらリフォームする積もりです。
参考になったでしょうか？

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>>267
組合の総会だったと思います。
ただ、通知から総会までの期間が二週間程度と短かったことと、まだ区分所有者が少ないことからあまり人は集まらなかったのではないかなと想像していますが、そのうち関係者に聞いておきます。
理事会は多分持ち回りでやることになりそうです。

因みに、マンションの共有部リフォームの説明会のときの出席者は10名以下でした。私は何でリフォームして、これからどうするのか聞きたかったので参加しましたが、分譲するので…と回答を得られて初めて分譲することを知った次第でした。

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>>268
>>269
深夜にも拘わらず、コメントを頂きまして大変有難うございました。
御殿山Ｈ．のクオリティ、住み方、管理組合状況もそれなりに理解できました。
大変参考になりましたので重ねてお礼を申し上げます。

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ここは、以前東急が販売しようとして問題になったマンションですか？
http://blogs.yahoo.co.jp/shouhishahogo/8204292.html

第一種低層住居専用地域なのに６階建てで近隣住民に反対されているという問題は解決したのですか？
何十年後かの立て替えの際、１０mまでしか高さが認められなかったら（というより、１０mが周りに合わせれば本来の高さですよね）、戸数が減って、今住んでいる住人の中で、住めない人が出てきませんか？
その辺りはいかがでしょうか？

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私はここの物件を検討中であり、正確で客観的な情報を熱望している者です。

>>271
そんな一昔前の化石レスを、そぐいもしない近時代に持ち出されても、悪意に満ち満ちで何が言いたいのって 感じです。
その当時、建築確認申請も合格し申請図面に従い建築された後に、既に何年が経過していると思われますか？
近隣住民の反対なんてどうせ、ﾏﾝｼｮﾝ周辺住民によくありがちな情緒的判断しかできず、基準法の内容理解もできない住民エゴ丸出しの身勝手な反対/要求だったのでしょう。　極めつきは、ここの建物が総合設計制度に基づき、２０M迄は許可され建築されたって事も>>271は知らないで幼稚な「荒しレス」を展開している。
細かいことながら>>271の「１０mが周りに合わせれば本来の高さですよね」って何が主語で、正しい助詞の使い方もできず日本語になっていなくて非常に稚拙です。もっと分かり易い文章になる様に推敲されたし。
≪念の為に≫私はここの関係者ではありません。冒頭に記しましたが是々非々で情報や状況を判断したいと思っている者です。
　　　　　　生産的且つ建設的で、正確且つ是々非々な情報を希望します。

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>>272
まあ今となってみれば御殿山ハウスは環境の向上に貢献してると思いますよ。
低層戸建も結構ですが御殿山の住宅の多くが土地の高さから分筆されてしまい、結果土地建物込みで一億弱、高さ10メートルの3階だて斜め屋根の戸建が増えてきている現状を見ると御殿山エリアにおいては、現状公開空地を設け、植栽なども植えているハイグレードマンションのほうがはるかに街並みの維持に貢献してると思います。

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>>272
そんなに言わなくてもいいんじゃ無いですか。
既存不適格になるかどうかは検討する際大事なようそでは。

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>>273
仰る通りです。私は以前のレスで森ビルの＊＊ﾋﾙｽﾞに住んでいるといいましたが、私が森ビルﾏﾝｼｮﾝを高く評価する大きな要因は公開空地の広さです。つまり敷地内に豊富な緑と自然を抱え小公園みたいな佇まいですが、この御殿山Ｈ．も同じ理由で追加購入の検討対象にしています。　しかしそれ以外の要素では今一つの面もあるので、ここを追加購入するか否か悩みつつ総合的に検討中です。

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新たな部屋の案内が来た。線路側の6階の部屋が多いけど坪360万ぐらいになっている。これまでが坪350万だったから微妙に値上げしたのか？それともここでは高層階の6階の部屋ということだからなのか？いいマンションだとは思うけどこの地域の築10年にしては割高に感じるんだよな。

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ここのところ毎週、御殿山ハウス販売の折り込みチラシが入ってきます。　売れていないのかな？　このご時世でも、リフォームに対するコスパが中途半端な中古物件は厳しいのかな？

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御殿山ハウス、「民泊」になるといいなー。トラストタワーも近いし便利。

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普通にマリオットに泊まればいい。
トラストタワーが便利って、なにするのかね。。。

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活発だった情報交換も途絶えましたね。　それと比例し御殿山ハウスの販売状況も頭打ち状態／伸び悩んでいるのかな。

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高齢者の夫婦二人暮らしにはどうかしら。環境がいいので終の住処とするつもり。品川駅までのバスはあるけど、近所のスーパーに行くには、大崎方面への坂が足に負担になるかと、少し心配。車にも、年をとれば運転が危なくなるので乗れなくなってくるだろうし。

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普通はウィング高輪の京急ストアだろうけど、まあそういう面では便利なところではない。
宅配してもらうのがいいかも。

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