サンクタス神楽坂

モデルルームができたら行きたいなぁと思っています。
ただ値段にもよりますけど。。

会社が飯田橋にあって神楽坂でよく飲んでます。
観光地や夜の遊び場としては面白いけど住むとなるとどうなのでしょうか？
現地を朝から夜までよく観察してから決めることをお奨めします。

いまは米国在住ですが渡米前は神楽坂在住でした。
この界隈は基本的に住むにもとてもいいところですよ。
都心でありながら結構落ち着いた街並もあります。
飲み屋だけがこの町の魅力ではありません。

店舗だか事務所がひとつ入るようですが
どのようが業種なんでしょうか？

神楽坂在住のものです。
こんなところにできるんですね。とってもいい場所ですよ。
神楽坂でも、坂上交差点付近は一番栄えており、スーパーも３分圏内に２件ありますし、パン屋、肉屋等一通りそろいます。また、神楽坂には飲み屋は多いですが、いわゆる風俗店は一切なく、キャバクラも本当に少ない方だと思います。よって、飲食店が多い割に、夜間も治安の悪さを感じることはほとんどありません。
白銀公園等ちいさな子育てに適した公園も多く、飯田橋近辺の有名幼稚園もありますし子育てにも便利です。

すみませんが教えてください。
このマンション前の交通量はいかがなものでしょうか。
幹線道路沿いでしょうか？

サイトとかには情報無いようですが、仕様・構造などの情報ご存知の方いますか?
断片的な情報としては「40m高度地区・14階建て・1階店舗」と言うことですよね。
二重床・天井、天井高・階高とか、仕様・構造はどんなものでしょうか。

気になりますね。このマンションは。
さっそくランキングにも登場ですね
http://house.goo.ne.jp/special/new/nm_rank.html

資料請求しました。

設備仕様は少しだけしか書いてありません。
二重床や天井など、載ってないですね。
間取りもネットに出ていたもの（AタイプとCタイプ）だけでした。

まだいろいろ決まってないのかな。

４０Ｍで１４階だと階高が長谷工なみかな？

神楽坂にはランチでよくいきますが、いいかんじの町ですね。
大人がゆったり住めそうな印象があります。

こちらはセットバック無く、ばっちり道沿いに建つのでしょうか？
交通量が気になります。
また一番の関心事は「値段」です。
サラリーマン家庭ではどうもきつそうな感じがいたしますが
現在の状況下、大体坪単価いくらくらいなんでしょう？

きょう資料届きました。
平均で坪４００万は間違いなく超えるんでしょうが・・・
中盤までいくかな？

４００万なんて..めちゃくちゃです（涙）
うちには無理そうです。
はぁ〜。ほかを探さなくては。時間がない。

>>14

申し訳ないけど相場観無さ過ぎません？
ルネ神楽坂って３年くらい前の物件でしょう？確か坪２８０くらい。

いま新宿区で売ってる物件の値段みてくださいよ。軒並み平均坪４００オーバー。
大久保も４００・笑。まあこれで右から左に売れるとは思わないけど、
この状況で神楽坂を３６０で出してくると思います？？？

建築コストがルネの頃より４割以上上がってるんだから土地代が同じでも（これも
ありえない想定だけど）物件価格は上がらざるを得ない。

４２０−４４０くらいでは？

>>16
ルネの坪280を参考に計算してみましょう
2割程度が建物部分で建築コスト上昇に伴い、建物部分の価格が4割増だとしましょう
280*0.2*1.4=78.4

残り8割程度が土地部分ですので、仮に土地代が同じだと仮定すると価格は以下のようになります
280*0.8=224
224+78.4=約300

昨今の地価上昇を反映して周辺相場が35%上昇したと仮定すると以下のようになります
(東京カンテイの中古物件売出価格の神楽坂上昇率を参考)
280*0.8*1.35=302.4
78.4+302.4=380

ご自慢の相場感ではどのようなロジックで420-440になるのでしょうか？
数字を色々と出している割には肝心の価格予想がただのあなたの直感に見えます

無論仕様も何もわからない状況での予想なので精度は低いですが、400を切ってくれる
のではないかと私は予想します
もちろん価格設定は売主の自由なので、強気の420-440で出してくる可能性は否定しません

ルネは一昨年の物件でしょ。
神楽坂とはいっても、牛込神楽坂駅付近の相場がそれほどではないのでは。

>>18

えーと・・・１６だけど
マンションの原価が販売価格のだいたい８割くらいってことも知らないのかな・・・

>残り8割程度が土地部分ですので、仮に土地代が同じだと仮定すると価格は以下のようになります

販売価格の８割が土地代ってアナタ・・・

相場観以前の問題だよ・・・

16さんと18さん
どちらが相場観ないのか楽しみですねｗ

>>17

別にデベじゃないのでムキにならなくてもいいんだけど・笑
高さ制限はＧＬからでしょう？１階を沈めてるんじゃない？
ちゃんと確認した？

>>20

18です

>マンションの原価が販売価格のだいたい８割くらいってことも知らないのかな・・・
私の試算は貴殿の提示されているルネ神楽坂坪280万からスタートしているのですが、
このご指摘が私の試算結果にどのような影響を与えるのでしょうか？
ルネ神楽坂坪280万というのは販売価格ではなく原価なのでしょうか？

>販売価格の８割が土地代ってアナタ・・・
固定資産税における資産評価では大体それぐらいの割合なのでこういう仮定を起きました。
仮定の説明が不足していてすみません。
本来価格算定において、販売価格の何割程度を土地代に設定するべきなのでしょうか？

18にも書いた通り貴殿の推測420-440のロジックを具体的に教えてください


>>21

私は自分に相場感があるなどとは思っていません。
価格発表前に価格についてできるだけ推測し、割高か割安かの判断をする材料にしたいと
考えているだけです

ここから西に歩いて5分ぐらいのところにパークハウスの新規も出てきましたね。

地所は都心の物件は今年になってやっと２つめ。そして、とても小規模です。パークハウスと名乗る価値のある土地がないという感じでしょうか？。

１９日（土）からの事前案内会は「満員御礼」だそうです。

購入検討できる方がうらやましいです。
私は価格面で早々と撤退です。

>>23

相場観がないて自分でわかってる人が掲示板で価格の予想をしちゃいかんのじゃないですか？？
新築の売り出し価格を議論してるのに固定資産税評価って・・・苦笑
まあ脳内でいろいろ考えてくださいませ。

>>24
二十騎町の物件ですね。モデルルームはないのですかね？
駅から多少歩きますが幹線に面しておらず、閑静な住宅街。
地所のイメージに合う場所だと思うんですけどね・・・。
値段はどうかな。地所の新宿区物件で言うと飯田橋レジデンス以来？？
けっこう高くつけてくるのかな

地所の物件はいい場所ですよ。坪単価350なら買い、400なら見送りといったところでしょうか。

中古相場の上昇率35％程度しかかけるないのは違和感大。建設コストも5割り程度の上昇かな。建設コストの2割り程度の人件費は横ばいとしても8割り占める材料はは6割り程度あがってる

400は超えるな

>>16
＞申し訳ないけど相場観無さ過ぎません？
＞ルネ神楽坂って３年くらい前の物件でしょう？確か坪２８０くらい。
＞いま新宿区で売ってる物件の値段みてくださいよ。軒並み平均坪４００オーバー。

えっと、今、ヤフー不動産で検索してみたらまさにそのルネの中古が出てますね。
低層階北向きではありますが、一応角部屋で、坪単価は270万円ですね。
もう１ヶ月以上売ってますが、今のところはまだ売れていないようです。
去年だったら、もっとふっかけても売れたでしょうが・・・
市況は完全に変化してしまっていますね。
さすがに400からで出してきては厳しいのでは？

低層の北ならそんなもんでは？

近くの会社に勤めています。ランチで近くの店に行きがてら敷地を眺めています。高嶺の花ですが…。現地の状況を書いてみます。
敷地は大久保通りと、路地裏の狭い通り二つに面していると思います。大久保通りはかなりの交通量です。
大久保通りの斜向かいに故黒川紀章（の事務所だったはず）設計の高層マンションが建っています。路地裏の向かいには戸建住宅が建っています。
大江戸線の地上出口からは1分とかかりません。東西線の神楽坂駅や、各線の飯田橋駅からも充分歩ける距離だと思います。
現在の敷地の状況は既存建物解体の後、コインパーキングになっていましたがそれも解体され、仮囲いのシートが掛かっている状態です。HPによると確認申請は先月下りているようですが、工事は未だ始まっていないようです。

以上、参考までに。

大久保通り側は北西なので裏側、
交通量や高層ビルの影響は少ないのでは。
低層の北向きなんか住まいとして買うもんじゃないですよ。

>30

販売に電話して聞いてみりゃいいじゃん。

こんなとこでグチャグチャ書くより。

坪単価が赤坂のタワーより高いとは驚き！
駅から近いのは魅力だけど・・・

赤坂のタワーでも、安い部屋は
条件の悪い部屋では？

施工、多田建設だってさ、、、、がっかり

モデルルーム行かれた方、いかがでした？
価格は出てましたか？

>>37

大手はもうこんなちっちゃいマンションやらないよ採算合うわけないし

>>38

４１０−４２０くらいだって。

とすると、８０平米の南向き間取りは、１億前後でしょうか。

１億超えるか超えないかくらい。

客の反応が悪ければ下げるだろうし。

大手の建設会社じゃないから駄目だとは思いませんけど、よりによって多田建設とは…。
早稲田にある日神のマンションは多田の施工ですけど、非常階段にクラックが入りまくってます。
あそこは確かあのイーホームズの審査でもあったんですけど…。
多田を使うくらいなら、地元のまともな建設会社の方が全然マシです。

オリックスってどうしてこんな変なデザイナー使ってディズニーランドのアトラクションみたいなＭＳ作ってしまうのかね？。変なことにお金使って、全く意味がない。だからオリックスのＭＳはどこもラブホみたいといわれてしまうんだよね。もしかしたら最初はかっこよく見えたりするかもしれないけど、数年たつと安っぽく見え始めると思いますよ。

長く住むところなんて、シンプルなのが良いと思うんですけどね。

>>44

例えば？小石川のアレとか。ひばりタワーもＯＲＩＸか。

役員の趣味なのかな。

そう言えばスミフも一頃ミドリとかアカとか強烈な色のマンション建てていたけど
最近はそういうのないな・・・

モデルルームに行ってきました。仕様はかなり良かったです。何より立地が最高ですね。
なかなか出ない場所と思うので少々高い印象でしたが、お金ある方は購入しちゃうんでしょうね。
悩まないで買える方が羨ましいです。

>>46

だいたいの価格帯を教えてくれませんか？

本当に坪単価４００万円以上なんでしょうか。

モデルルーム、行ってきました。
が、あまりにも改造（？）されてて…「ここは店？オシャレな飲み屋？」って雰囲気。
実際に住む事を考えるなら、とっても想像力が必要な感じです。

あと、電話の応対や営業さんが微妙。。。
みなさん、どう思ったか教えて欲しいところです。

>>48

そんなモデルルームの演出なんてどうだっていいから価格教えてよ・笑

400万以上ですよ。

相場観なし男くんはどこいったかな・笑

さてパークハウス市谷二十騎町も出てきましたね。ここも高いでしょう。

坪４００ちょい。
８０㎡の部屋なら下層階以外は億超えてました。
場所を考えると相場なのか？

坪400以上ですが、今後も値下がりはなさそうですか？
また、パークハウスの価格はおいくらですか？
ご存知の方教えて下さい。

分譲は50戸だから、値下げしないでも売れるのでは。

あのモデルルームはないよなー。

まあ純ファミリーで買う人もそういないからいいか、と。

48さん
そうですね

電話・受付・営業・モデルルーム、全てが微妙でしたね

最初の電話では、私が何かを言うたびに
「了解しました」と言われました

営業も接客のひとつだと思います
了解しましたって
教育はどうなっているのでしょうか

受付の方のお茶の出し方も気になりました

こんなことにこだわっても仕方ないとおっしゃる方もいらっしゃると思いますが
私は気になりました

モデルルームも、実際の間取りとかけ離れすぎてついていけませんでした
せめて壁の位置くらい実際と一緒にしていれば
部屋の大きさの把握は出来るのに。。。。

設備について質問したら
営業さんはそのたびに、えっとえっと、と言いながら
資料を開いて中途半端な説明をしてくれました

勉強不足な営業さんから、マンションを買おうとは思いませんしかし、オリックスがかかわってる割には
より普通な外観(外壁の色)ですね

週末、モデルルームにいってきました。

47さん＞
金額はまだ未定のようでした。
予定価格見せてもらったところによると
30㎡台の１LDLで5000万〜6000万
50㎡台の２LDKで6000万〜8000万


さて、仕様かなりよかったですか？
確かにモデルルームはオプションだらけで、豪華絢爛。
やたらにモダンジャパニズムでしたね。
私たちの好みではなかったです。

衣食住は好みが別れますね・・・・・
造り手さんのデベロッパーも大変なんだなぁ、とこの掲示板をみて思いました。


私たちは建物自体が魅力的ではないとの理由でこのマンションは見送ることにしました。
・天高2400のマンションに8000万出す気はしないですねー。
・前方の低層部分が収容されてしまえば（計画道路に指定）
　外観ただのペンシルマンションかなぁ？と。

とはいえ、立地は抜群なので販売価格次第で検討復活予定です。笑
（立地抜群の定義も人によって大きく違うと思いますが、
　私たちは眺望重視なので低層マンションは検討外。
　そうなるとどうしても大通り沿い又は商業地域と住宅地域の境目に限定されてしまいます。）

みなさんのモデルルームいかれてのご意見もぜひ伺ってみたいです。

土地を仕込んだ段階では、こんなに高くなるような計画は組んでいなかったんでしょう。
ここ１年くらいの資材費・労務費の高騰分を転嫁した結果「こうなっちゃった価格」、
というのがデベの本音では。

天高２４００のＭＳに８，０００万の価値なし、ある意味正しい判断と思いますが、
新築で今さがそうとすると、都心の便利かつ人気がある立地ではこんな値段になっちゃう・・

新築マンションに掘り出し物は無い、と思います。

大久保通りから少し入った住宅街に住んでいますが、このあたりも最近はかなり高くなりましたね。神楽坂は本当に住み良い、すばらしい街です。たまに自宅からカナルカフェが打ち上げている花火が見えますが、何とも風情がありますよ。

天高2400ですか。
もうちょっと高くしてほしかったな。

58です。

＞59さん
私たちとしてはデベロッパーの「この位いけるんでは？価格」だと思っています。
モデルルームがＯＰＥＮして価格が未定なのは、
いくらなら買い手がいるかの検証しているんじゃないかと想像してしまいます。

なぜそう思ったかというと、予定価格を見た際の私たちの反応をみて、
営業さんは『あくまで予定ですから・・ここから下がる可能性も十分あります』
と言われていたからです。

＞61さん
そうなんですよーーー。
中の扉とか、フローリングはいくらでも変えられるけれど
天井の高さは変えられないので致命的ですよね・・・・

値段は下がらないんじゃないの？
小石川が売れてないのに、小石川より安くできないでしょ。
ほんとは小石川のほうが、価値あるのにね。
小石川完売してれば、相場どおりの値段付けられるのでしょうけど。
大手町繋がってる三田線は、徒歩１分理解できるけど、大江戸線は、論外。
東西線神楽坂５分と見て買う人のほうが多いでしょう。
みんな厳しい事言ってるけど、相場下落中は、売ってる方が辛いので気持ちをわかってあげましょう。チキンレースみたい？
私は見送り決定。相場はゆっくり下落するから、２年後までお金貯めます。

２年後の相場なんて、誰にも分かりません。
今の政府じゃ、消費税率アップをやりかねないし。

６３みたいな人ってきっと本気で相場が読めていると思いこんでいるんだよね
めでたい人だよね〜〜〜
「売ってる方が辛いので気持ちをわかってあげましょう」とか上から目線で
言っちゃうところがまた痛さを増しているね
せいぜいお金を貯めて２年後に「今が相場の底だ」とか真顔で言って
マンション買ってくださいね〜

>>63

>ほんとは小石川のほうが、価値あるのにね

タワー小石川のほうが価値があるって。。。。んなバ○な〜

どう考えたってコッチのほうがヴァリュー高いでしょう。

消費税もそうだけどサブプライムなくなれば金利も修正されるだろうし・・
事実今週も上げてきたしね。

まー将来のことはわからないし下がるのかもしれないけれど２年じゃだめでしょう
土地代も都心はそう下がってないし工事原価も右肩上がりだし両方下がってそれが
新築ＭＳ価格に反映されるまではもっと長くかかると思うよ

そうは言っても新築の価格上昇も限界見えたから今後は中古価格がじわじわ上がって
いくんだろうな

>63

飯田橋6分の方が…。

大江戸線も、西新宿に勤めてる人は便利なんですけどね。

>66

小石川の物件の利便性の高さを知らないからそういう評価になるのでしょう。あそこは異常な場所だし、周辺物件の中古の評価も高い。
売れてない理由は計画が下手だから管理費が異常に高いことが原因。

まあどっちにしろオリックスだから売れてないという言い方もできるけどね。

小石川の物件は、高層でも周りに高い建物が多いので現地を見て即、検討外にしました。

大久保通りは拡張計画がありますが、計画が実現される可能性はどうでしょうか？

本当に坪400以上なんですか？よほど仕入れが高かったんでしょうか。
周辺中古との比較では、正直かなり厳しい水準ですよね・・・
だいたいが、この規模で２年前からの販売とは、売り急ぎという印象が強いですよね。

事前に掲示板では坪350とか400とか言われていた住友の豊洲タワーが実際は280だとか。
いや、別に豊洲と比べているわけではないけど、高値チャレンジ相場を引っ張ってきたスミフの方針変更は業界全体にインパクトがあるだろうなぁ、と。

金利もジワジワ動き出しているし、昨年のバブル価格の名残が残るような価格帯で買って
２年待つのはちょっとリスキーな感じ。。。

ＣＴＴの坪３５０はド素人の憶測で、Ｓ友が当初の想定を下げたわけじゃないんだけどね・笑

三菱の市ヶ谷も高いよ。この辺りの新築は暫くは高い・・・誰も買わなきゃ安くするんじゃないの？

58・62です。

どの立地がいいかは人によって千差万別だと思います。

私たちにとってはこの神楽坂（＝飯田橋）は利便性からいって最高です。
けれど価格が。。。。。

中古相場が下がってきているので、そちらにシフトしようか検討中です。

30平米台で5000万って萎えるね…。

入居が22年の3月まで延びました。
普通の１４階建なのにこれから２年もかけて何を作る気なんだ？

あの値段（坪400超）、あの仕様でほんとに売れるのか・・・
モデルルームでは「要望はそれなりに入ってます」
と言ってましたが。

まあ、でも今のこの辺りの新築相場なら坪400超で出てきても不思議ではないですよ。売れるかどうかは分かりませんが。

もう価格決まってるんですか？いつから発売なんですかね？知っている方いたら教えてください。

今日、正式価格が出たようですが、多少下がったのでしょうね？

７階５５㎡で6700万だったわ。

とすると、80平米強の住戸は、７F位でやはり9千〜1億ですね。

飛鳥山（王子）のディアナコートの60平米前後でも5000〜6000万つける時代なんですから、ここだったらそれぐらいでも不思議ではないですよ。

神楽坂限定で探してる方でこちらを検討出来そうにない方は、中古を狙うしかないんじゃないですかね？

駅１分だったり、高い理由はわかります。都心物件みてるとまぁ仕方ないような気がしてきました。

このまえモデルルームを見にいきました。
価格は少し気になりますが・・・
内容はすごくよかったですよ。

いやぁ、価格を聞いて高いと思ってましたが、地図等見るにこの立地はなかなか稀少ですね。
神楽坂下交差点至近、個人的な趣味としてはプラウドタワー千代田富士見よりこちらの方が
価値がある気がします。あくまで人それぞれですが、私は神楽坂の町並み、雰囲気が好き
なので。でも買えないですけどね、この値段では。

ちなみにこの周辺、底値時代は今思うと衝撃的な価格で売られてました。もう二度とあんな
時代こないのかなぁ。昔買えた人がうらやましい。

立地は一流でも営業のレベルが低すぎ！
結構気に入っていたので残念でした

え−！立地一流ですか？？？とてもそうとは思えないなー！白金公園横、もと朝日生命かなんかの社宅跡地のマンションはかなりいい立地だと思うけど、ここは・・・

神楽坂は良い街ですよ。なかなかあの立地では出ないので、ある意味出物です！
物件のポテンシャルは高いと思いますよ。ただ、一生の住まいとしては？？？
モデルルームは確かに行き過ぎ感ありでしたが、標準の間取りはなかなか良かったと思います。
あとは価格との相談です。

この物件、出物なのかな〜。。。

神楽坂は本当にいい街なんだよね！一度あそこで暮らしたらなかなか他の場所は考えられないなー。でもなかなかいい物件が出てこないんだよねー。もっと普通のマンション作ってほしいなー。神楽坂の町並みに調和するどころか、うきまくりのマンション多いよねー！

先日このマンション知りました。モデルルームにはまだ行ってませんが、もう契約した人いますか？神楽坂って響きがいいですよね。とても憧れます。ここなら利便性も良さそうですし、期待してます。どなたかご覧になったかたご意見お聞かせください。

駅１分でも大江戸線だからなぁ。
神楽坂下ではなく神楽坂上だけど。

自分の住居を構えるのに神楽坂下はないっしょ。神楽坂上は住まいとしていいよ。
東西線神楽坂駅だって、決して遠くはない(上り坂だけど）し、飯田橋だって
全然徒歩圏内じゃない？いい物件よ、これは。金があったら何とかしたいよ・泣

神楽坂ってそんなに魅力ありますか？新宿区だし、練馬ナンバーだし、東西線だし、坂めちゃくちゃ多いし、なんか一歩奥に入ると古くてあまりきれいじゃない戸建てがいっぱいだし・・・。ここに憧れるのは理解しがたいなー。

Ｎｏ９７へ
あんた神楽坂を良く知らないくせにいい加減なこと言わないで下さい。
本当にご近所さん！？　　田舎もんなのでは！？
東京の中心でありながら古風な町並みで住環境が良く落ち着けるます。
商店街の人々もとても温かく、まさに神楽坂は温故知新の街で魅力たっぷりですよ！

神楽坂の魅力を分からないお＊＊さんはバイバイキーン

>商店街の人々もとても温かく

神楽坂の中華料理店に入ったら、お冷やが出てこなかった。
もちろん中国茶の類いも出てこない。
周りのテーブルにも同様。
こんな中華料理店、初めてだった。

それは個別の中華料理のスレでも立ててくださいよ。
なんの目的？

オイオイ、人々も温かくに反応しただけ。
月島のもんじゃの店々も、水を出さずに有料の飲み物を注文させる。