シティタワー品川【５】

いいじゃん、みんなで申し込んで、みんなで外れれば。だめ？

みんなで申し込もうがバラバラで申し込もうが
１戸に当選者は１人。

いいよ

５年後に売却する場合、今と同じ値以下なら、むしろ買う人は少ない気がする。定借は値上がりが見込めないことが証明される訳だから（今のこの人気は、この値段が実資産価値よりも割安という予想に基づいているので）。

逆に今より高い値の場合は売れるかというと、大きく値上がりすれば割り高感、定借義務のババ引き感、から買い手が付きにくい。１５％程度（５００万円程度）の若干の値上がりくらいが正解か？でも、５００万円のために引っ越し代を含めると諸経費２００万円以上必要？。

また、賃貸に出す場合、長期的には人口減の影響をモロに受けるし、借り手がついたとしても賃貸収入のかなりの部分を税金に取られるし・・。結局自分で住むのが正解か？

でも、ほとんどが自分で住みたい人何じゃないの？　次に引っ越しても郊外になるだろうし。

ここは固定資産税どれくらいで計算したら良いですかね？

>>861
目の前の大通りに路上パーキングがあります。

>>866
売却には仲介手数料が必要ですよ。
3%+6万円と、消費税。印紙代。
そして所得に課税。

>ほとんどが自分で住みたい人何じゃないの？

元々ここは都の管理地、一般の家族用に、それも終生住むようにと、
頭のいい賢い人達が推敲を重ね、販売提供していると思う。

要は、ここで一儲けなんて、出来ないように成っているって事ね。

>>870
>所得に課税。
自宅の売却益には３０００万円控除がありますね。

だったら居住目的なら買っていいってことですかね？　止めている人がいますが。
年収５００くらいだとちょっときついと思いますが。5000万クラスとして考えても
世帯年収８００以上くらいあれば問題ないのでは？

3000万控除を使うと、住宅ローン控除は使えなくなります。
あと、持ち金があるけど非課税所得の人がそれを使うと、翌年に健保代や介護掛金などが数倍になったりしますが、
該当者は少ないでしょうからいいか。

>>870
ローン審査通って、かつ年間経費払う自信があれば大丈夫なんじゃないですか？
年収いくら以上あれば・・・ってのは、その他の生活レベルによって違うから一概にいえない
ですよね。

＞3000万控除を使うと、住宅ローン控除は使えなくなります。
当然です。売却しちゃうわけですから、ローン自体がなくなるのです。
買換えするなら、買換え特例をつかいローン控除（が、まだ税制として存続していれば）
をもう一度受けたらいいのです。

>>875
物件自体が高くはないし、年間諸経費と言っても、ほかのマンションだってかかるから、
ほかよりかかるのはだいたい２万×１２の２４万ってところですよね。
ある程度の年収あれば、自信があるといえる人は多そうですね。

この価格をみると、
他の物件でいかに住友がボッタクリなのかが分かる。

定借だから安いんだよ！
という反論もありそうだが、
だったら定借で安く売り出したら人気出たんじゃないかと。

デベはマーケティングのプロ、都は素人なのになぁ・・・

５年後転売する場合、それほど心配はないですよ。
中古の定期借地物件は、確かに銀行ローンがつきにくく買い手が少ないというの話ですが
実は、買い手がフラット３５を使えばローンは可能です。
新築時フラット３５融資物件については２０年間「物件審査」が免除されます。買主が
普通にフラット３５のローン審査を通ればいいだけの話。

新築買主がキャッシュなら、
中古転売は不利になるわけ？

880　　　　　　　　　　　そうでなく、このマンション全部が対象。

物件がフラット35に適合してるのと、借り主がフラット35の審査を通るのは別。

定期借地権のマンションには、一般の銀行では融資しないのが原則で
プロジェクト段階で、銀行が提携して一括して融資をするかどうか決めるのです。
今回は、三井住友銀行ほかが、社内で一括決裁をとって「物件審査」を通して
担保掛目を決めているからローンがでます。
フラット３５についても一定基準を満たせば定期借地権でも融資が出ます。
中古物件の場合は、新築時フラット３５融資適合物件であれば２０年間は
その物件を売りに出す際「物件審査」なしにフラット３５融資適合扱いされます。
ただし、担保掛目がいくらになるか・・・その辺はよくわからないです。
地価に連動評価するなら売価の９０％までつくような気がしますが。

>>879
フラット35の新築基準と中古基準は違うのですが、あなたはスミフの営業さん？
中古物件は再審査ですよ。

Googleで『新築時 フラット35 中古』で検索してみたんだけど、新築と中古は違うみたいに読める。
中古には劣化や管理系の審査があると書いてあるページがほとんどなんだけど、ほんとに20年無審査？

不審に思うなら、フラット３５を扱う金融機関にお尋ねください。
逆に、物件一括でフラット３５審査基準を通っているマンションの転売のたびに
同じ構造の同じ設備の建物を審査機関は審査をする手間を考えてみてください。
信じないなら自分で「電話して」確認してください。
20年間としたのは、管理状況にさしたる問題はないのが20年間だからでしょう。

http://www.shiawase-home.com/flat35/chuko.php
中古マンションの場合には、「中古マンションらくらくフラット35M」があり、物件によって、
住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たしていることが確認できるマンションについては、
適合証明の手続きを省略できます。

永住で考えたが、希望の部屋のランニングコスト合計が4000万円超えるのね…

このマンションは『マンションまるまるフラット35』には適合していなくないか？
（新築時適用外の部屋がある）

あと、中古でも確かに５年以内は無審査みたいなんだけど、この物件で５年以内じゃ意味ないよね。

中古フラット35で省略されるのは、耐火性や耐震性審査だよ。
中古物件用の審査は別のはず。

『無審査』と『省略』は違うってことか？

>>876
>買換えするなら、買換え特例をつかいローン控除（が、まだ税制として存続していれば）
>をもう一度受けたらいいのです。

買い替え特例は、直前まで住んでいなければならないのではなかったでしたか。
間違っていたらごめんなさい。

例えば１年賃貸に出して、赴任先やまたは実家など別の場所に仮住まいした場合、
１年後に買い手が見つかって、自分も次のマンションが見つかった場合に、
「3000万円住み替え控除」と、新たに買った方の「買え特例ローン控除」は
両方使えますか？

どうでもいいけど、仮に審査が必要なら、審査受ければいいだけの話ですよね。
フラット３５は定期借地権の融資に消極的ではないのは間違いないのだから。

今後、東京都が老朽都営の建て替えで今回と同じ方式をやっていくとしたら
定期借地権マンションの買換えのためのローンも整備されてくるだろうと私は思いますけどね。

>>891
誤「買え特例ローン控除」　→　正しい　「買い替え特例ローン控除」

新築時にフラット35適用外の部屋があるんだから、一部の審査すら省略できない可能性もあるだろ。
しかし、適用外の部屋はなんらかの欠陥があるってことなんだよな。
誰が申し込むんだ？

>「3000万円住み替え控除」と、
居住用資産の売却の特例のなかに
3000万円までは、譲渡益に課税しない
または
住替えする場合の買換え物件が譲渡益よりおおきければ
簿価を繰り延べできる。
という話。詳しくは国税庁のページかＰＡＬＭＯＯＫ
住いの税金Ｑ＆Ａをご覧下さい。

・・・とすっかり住友口調になってみたりして（＾＾）

やはり手持ち預金がなくなってでもキャッシュで買うのが
一番お得でしょうか？

>>896
年収分くらいはおいておいたほうがいいんじゃない？　年収額にもよるけど。

>>896
定期借地権物件ですから、仮に全額キャッシュで買っても
抵当権を設定して融資を受けることが難しいわけです。
「住友不動産に了解を得る」と書いてありますね。
だったら、同じカネを住宅ローン以上の利回りで運用したほうが
得ではないでしょうか。

抵当権を設定して融資を受けることが難しいとの
意味もわかりません(--;)
運用という言葉だけでもストレスが溜まりそうな性格です。

それは、失礼しました。本を読んで勉強なさってください。

手持ちのキャッシュがなくて、お金が入用になったらどうするかです。

不動産を売るか、無担保の融資を受けるか、不動産などの担保融資をうけるか
いずれかです。
この物件の場合、5年間は売りたくても売れない。
無担保は金利が高い。６％〜？
不動産担保融資なら金利が低い。４％くらい？

＞運用という言葉だけでもストレスが溜まりそうな性格です。
それでも、キャッシュで買えるということは3000万近い貯蓄があるわけで
運用を考えずに積み立てだけでそこまできたのは、立派だと思います。

子育てと仕事オンリーでお金を使う時間すらありませんでした。
立派と言われるにはあまりにも悲惨な毎日。。。

では、手持ちの預金もある程度残しておけるなら
キャッシュ買いですかね！
って当たればの話しですが。
当たらなかったらもう他を買おうという気持にならなさそうで
怖いです。

>>902
１％の金利で毎月22万づつ10年積み立てて約３０００万ですね。
（賃貸にしろ持家にしろ社宅にしろ親と同居にしろ）住居費用払って
なおそこまでお金が貯まるのなら、買う必要ないですよ。

中古フラット35の件ですが、住宅金融公庫のページに

『対象となっているマンションであっても、次のような場合などにはご融資できない場合があります。』

という例があげられているのですが、
『敷地が保留地、転貸借地等の場合』
と書いてありますよ。

つまり、この物件が対象になるかは、その時の不動産市況とここの評価次第でしょうね。

>>902

キャッシュ買いできるなら５年居住＆貯蓄
その後市況をみて気に入った物件が安く購入でき
そうなら、もう一つのマンションローンで購入
シティタワー品川は賃貸にして家賃はローン返済
にまわすってことでどうでしょう。

＞９２３さん

私は９０２さんではありませんが、そのご意見をもう少し詳しく教えていただけませんでしょうか？
今、賃貸で、月２０万円強で駐車場も借りてもそれ位の預金ができてるので。（私は専業主婦です

間違えました。
＞９０３さんに質問です。

>906さん
の手取り年収はいくらですか？

901さん
この物件は不動産担保融資は受けられませんよ。

この物件に担保を設定するには、スミフの許可が必要です。
よって、ここ買ってお金がなければ、サラ金しかお金を貸してくれません。

いま賃貸でこの物件をキャッシュで買う人は、
部屋金額＋手数料＋72年分の支払＋72年分の固定資産税を出してください。
そしてそれを950くらいで割る。
（950＝70年×12.5ヶ月＋引っ越し代。12.5なのは契約更新手数料が二年おき１ヶ月で算出）

これを同じ期間賃貸に住んだ場合に月々支払う金額だと考えて比較すると便利だよ。
もちろん、常に賃貸の方が新しい家には住めると思う。

ちなみに基本的に
・将来払う100万と現在払う100万は、現在の方が高くつく
（なぜなら、いま100万を預金したらちょっと増えるから、将来までの利息分だけ損してる）

ので、それも本当は計算に入れた方がいいんだけどね。

なるほど。借地権者は港南四丁目開発株式会社。これがいましたね。

でも、これって都が個人と直接借地権契約を結べない（おそらくは決裁上の理由）
から便法として間に事業会社かませたわけで、実質は直接の定期借地とかわらない
わけですが・・

それより、ここでさまざまな議論を読んでる人は別として、
一般的には細かいこと何もわからずに、契約しちゃう人いるんだろうね。

後でやりくりして、ん十年後に
困った〜なんてことにならなきゃいいけど。
強制退去させられた人は、優先的に生活保護受けられるのかな？