シティタワー品川【５】

>>519さん
>>513です。あたりまえでしょ！あなた白痴ですね

513を書いたのは私です。
よって、上記519の書き込みは私がしたものではありません。
私の書き込みと思われてしまいます。恐縮ですが、間違えないようにしてください。

私は金融系に勤めてますが、定借のローンがつらいのは常識ですよ。
ましてここは建物に担保を設定できないので、売って住み替えなんて考えのファミリーは危険です。
はっきりいって、リスクが高すぎます。
定借の出口戦略は業者に売るか、自分が賃貸オーナーになるかが普通です。
ただし、賃貸オーナーになると、後で買い手が現れたときに『収益物件』と見なされるので、税控除は期待できません。
（五年以上は住むので、控除ゼロではありませんが）

安さには理由があるんですよ。
悪いことは言わないので、住み替え派で賃貸で転がせる余裕がない方は、よく考えて申し込みしてくださいね。

上の、わかりにくいですね。
要は『住み替えるときに、一般不動産市場に広く売れるという、夢は見ないでください』ということです。

もっともここは都有地だし、賃貸物件としては魅力的だと思いますよ。
だから業者が買ってくれる可能性はそれなりにありますが。

552です。理解力のない人と、無能な無知人間しかいないのですか？ここは。
おーーーい、誰か助けてやってくれ。つきあいきれん・・・・。

それなりって、買った値段より安くなるって意味ですか？　ならばそれは著しく安く
買いたたかれる可能性があるって意味ですか？

５２２さん
５２２さんの私見で構わないのですが、ぶっちゃけこの物件で頭金１０％現金で入れた場合、年収どれくらい以上だと審査を通過しやすいと思われますか？

40階以上のｊとｊ’はうちらでも申し込むので
積立君組で既に120倍だよ。

転売するときに、ありえそうな話が・・・

①　売却の際に、買い手が見つかる
　　個人の場合・・・ローンを組むとしたら、定借は担保評価が低いため
　　　　　　　　　　ローン審査が厳しいと思われるので、ある程度の
　　　　　　　　　　自己資金を持っていないと厳しい
　　　　　　　　　　（個人客の購入が中古の定借になると買えない人が多い）

　　法人（宅建業者）の場合
　　　　　　　・・・転売目的が中心なので、市場価格の２〜３割引で購入するのが
　　　　　　　　　　普通　若干リフォームをして、再販が普通

　　宅建業者買取が中心になりそうです。

　　この物件で利益を求めるのは「現金」を持っている富裕層ってことですかね

転売考えずに、永住の場合
・・・上下左右のお宅と仲が悪くならないように騒音等も我慢。

525さん。
買いたたかれるかどうかはタイミングだと思います。
以下は私の予想なので、クレームはお受けしませんが…
品川駅は2025年開業予定のリニア始発駅に内定してますし、今年のPERも良好です。
15年以内なら最悪でも買い値の50％を下回ることはないと思います。
（つまり、ここを賃貸したと思ったら諦められる程度の値下がりで収まる）
タイミングと部屋次第では元値を超えるのも無理ではないはずです。

20年を超える計画なら覚悟が必要です。
再開発地区のため近くに魅力的なタワマンができているのはもちろんですが、近くの都営が同じ様に定借になっているリスクがかなり高そうです。
住み替えの頭金程度に叩かれてもいいというわりきりがないなら、オススメしません。

以上、御参考になれば幸いです。

2025年のリニアは名古屋まで。
珍しさから、乗客は多いでしょうが
名古屋までではビジネスなどの実用性はほとんど期待できません。

高値で売ろうとかいうのでければ、大丈夫なんじゃないですかね？
仮に５年後に元値か多少安くなっても御の字じゃないですかね？

業者にしか売れないんじゃ、不動産市況がかなりよくないと買い叩かれるよ！
普通は不動産をほとんど知らない素人に売って、売り抜けるんだから。

５年後に、多量に売却物件が出ても多少安くなった程度で売れるのか？
ですね。
ローンという障害を乗り越えて。

526さん
借入金は年収の五倍までの見積でどうぞ。
所有権物件なら七倍くらいまでいけることもありますが、定借なので無理でしょうね。

ちなみにこの物件の場合は手付金一割なので、自己資金500万程度は手元にないと厳しいと思いますよ。
（融資されるまで１ヶ月くらいはかかるので）

だから、５年間賃貸できないのが辛いんだって。
５年分の賃貸料手に入らないからね。

たとえば、10年後に売るとして、５年分の賃貸料　１２００万円　

ランニングコスト４万×５年＝２４０万円　４．５万×５年＝２７０万　計５１０万円
固定資産税（建物）10年分＝２０万×１０年＝２００万
引渡し＆初期費用　＝１７０万

１２００−５１０−２００−１７０＝３２０万

３０００万の仲介手数料３％＝９０万　３２０万−９０万＝２３０万の＋

順調に５年後に借り手がいて、５年間退去ナシで、売却価格が２３０万の下落ならトントン。

ローンの人の計算ではないので、ここにローンの人は手数料１００万、金利が＋されるから、
元値で売れてトントンだね。

元値で売れる可能性も低いから、売却予定で買う人は損じゃないか？？？
１０％下がって３００万の損、２０％下がって６００万の損だぞ。

キーツ！！！

10年後売りそびれると、修繕積み立て費用４０万余分にかかります。
ちなみに、5年後の売却では、賃貸手数料がゼロなので、まったく損します。

今賃貸で高い家賃を払っている人にしか薦められないな。

それか、高倍率覚悟で元値で売れそうな部屋しかないな。

５年後、３千万が例えば２千万くらいに値下がりするってこと？
それはあんまりなさそうな・・・売却益というのはないにしても。
あと、近い立地、職場至近でという考えの人はずっと住み続けるしかないとは思うから、
暴落するほど一斉に売りに出るってこと、あるんでしょうかね？

当たれば永住します。

なんだか分譲価格が所有権付きマンションより安いというだけで
５年後に賃貸出して利益！

という論調が目につきますが、
そういう人はキャッシュで購入できた人くらいですよね。

通常住宅ローンは自己居住目的に限定されているので、
賃貸にはなんらかの理由がないと賃貸にまわせず、
融資先から全額返済要求、
になりかねませんし。

定借物件は、中古の購入需要がとても低いので
賃貸もローンが完済していない内は出せないし、売却も難しいので
自分は永住覚悟で購入デス

WESTやNORTH WESTは富士山の方角だよね。それもいいかも。

つまりお勧めは
・永住覚悟で、老後も月々の支払の不安がない人
・いつかは売るけど月々の負担を賃貸感覚で出せるくらいの人

微妙なのは
・転売目的の人
・途中で住み替えるうえに、住み替え資金にここの売却代を期待してる人

ってことだよね。
都とスミフはすごくよく考えたってことか。