シティタワー品川【５】

パンフの３３〜３６ページあたりにかいてあるよ。
パンフもってないなら、ホームページにも載っている。
http://www.ct-shinagawa.com/common/pdf/ct_shinagawa_loan.pdf

ところで、２Ｆの自転車置き場にとめる人は、
２基のＥＶ（１１と１２）で行き来するのかな。
９００台近くとめられるのだが。。。

>>458
んなこたーない。
タワマンの場合、同一間取りでも高層階と低層階じゃ中古価格がかなり違う。

>461
自転車置き場の２基ＥＶは１．２階の行ききのみです。
現地の質問承り所で確認しました。
ペット可物件で自転車置き場にペット足洗い所があったので共用廊下はペット歩行可だと
思っていましたが、管理規約のような分厚い書類を見せて頂き確認したところ
共用部はケージもしくは抱きかかえに必要があります。

価格表をみると取得協力者が２０戸くらいおいしいとこ押さえてるんだけど、まさか住友社員関係者じゃないよな？
団地退去をゴネた奴ら用？

周りの同期15人くらいで申し込む予定です。
団体割引は無いのかなあ？
7年前に積み立て君を教えてくれた友人も申し込むので抽選通るといいなあと思っております。
20倍の優遇ってそんなに利くのかなあ。
不安でなりません。
22日の倍率を見て申し込む先を週末に相談しようといっています。
現地観に行きましたが今の賃貸と比べれば段違いに良いし。
2年後に賃貸の会社補助もなくなるので是非当てたいですね。

おいおい、当選確率２０倍だぞ

迷ってようが不安があろうがとにかく登録！
当選しても購入の義務はないし、当選もしてないのに悩んでも無駄
まずは当たってから悩め

タワマン中古価格の場合、
同一間取りで高層階と低層階では大きく違うが、
似たような階数では殆ど変わらない。
価格交渉の世界だし、売る時期にもよるから。

＞464
ここの販売のために土地を提供した商店の方々のおうちです。
既にレスあり。何度も話を繰り返さないように．

>>433
芝浦アイランドのケープや勝ちどきのＴＴＴは「積み立て君」が多かったと聞いている。
かっての湾岸の戦いで、これら割安３物件を買えた方は、ここと同じラッキー組だろう。
ただキャピタルマークタワーは、今やセンタクタワーになっているが、
ここもそうならないよう願います。

>470
それら以外にも、築浅転売で高くなったタワー物件はあるのだが、
騒がれてないだけですよ。

それにしてもこのマンションの話どれくらいの知名度なんだろうか。うちの会社では聞いた事が無い。あえて自らは話しませんが、皆さんそんな感じかな？

>462
じわじわ心理戦ですか。あなたは下の部屋で当てにいく狙いですかね。

住友さんに直接に問い合わせました。
今日のパーテイルーム公開なんて嘘でしたよ。この掲示板のお話していろいろ聞いてしまいました。（苦笑）
真面目に本気で考えてる人達だけのお話場所が欲しいです。

いっそのこと、
住友の営業さんが名乗って書き込みしてくれると便利なんですけどね。
…無理か。

『うそ！』、、、、、
この暑い中、比較的近いので行く用意をしていましたが。

>>470
センタクタワーか、、、、、、
南側に数棟ある都営住宅と同じく、ＣＴもやがては
黒いガラス張りの超高層タワーから
色とりどりのセンタク物や布団がひらめきそうな予感大。

このみんなを嘘で振り回し快感を覚える人間性が怖いですよ。親のせいか・・社会のせいか・・・

実生活では誰にも相手にされないから、嘘ついて注目あびたいんでしょ。

ここもCMTもベランダは透明ガラスだけど、こっちのほうがスモークかかってる分、少しマシかな。
CMTは完全に透明だから、まさに万国旗状態だね。
設備はともかく建物自体の外観ならまだこっちのほうがいい。CMTこそ昭和の団地にしか見えない。

＞まさに万国旗状態だね。

そういや、ＣＭＴのこの掲示板で、かってはセンタク論争が盛んだったが、
結局、センタク干し擁護派が優勢だったわけね。

>471
もちろん２００４〜２００６年あたりの湾岸タワーはほとんどが高値転売できた。
去年までで売ってればね。
湾岸以外でもそう。
でも、CMT、TTT,ケープが引き合いに出されるのは、発売価格が安かったから。
もちろん一番安いのはWコンだが、東雲は少し遠いから、こことの比較においてその３つが出てくるんじゃないの？

しかし何人くらいが申し込むんだろうねえ。

初期資金（500は必要）とランニングコストを考えて撤退する人
パンフレットを書き損じに備えたり検討用に多めにもらう人
このあたりを削ると、パンフレット発行部数の半分くらいかな。
スミフが品川駅前でパンフレット配ってたりするしね。

穴場は階段使うには微妙で景色も微妙な8階〜19階あたりだろうけど、そこには申し込みたくないなあ。

オリンピック報道見てたら、
中国人は８が好きだそうだから、
８階は倍率高かったりして。
(差別的意図はありません)

関係ないですがオリンピックへ向けての中国人のタクシー運転手への日本人対応教本では
日本人は黄色が好き、７が好き
らしいです。
７はわからんでもないですが黄色はすごいですね。

>484
イエローキャブですか。

アメリカのニューオリンズで（南部差別意識が顕著）ビアガーデンで女５人で飲んでたら、
話しかけられて、少し話した。
酔っ払ったおじさんたちに、「イエローガールズ」と「イエローモンキー」といわれた。

日本人は黄色人種なのです。

興味ぶかいですな

４８４です。
なるほど、黄色人種ということでしたか！
しかし、中国人も黄色人種のはずですよね。
なぜ日本人だけ黄色好きなのか。。。
抽選当たったら黄色い洗濯物ばかり干してみようかな（禁止なのわかってますのでご安心ください）

Ｂタイプと、Ｉタイプが見たいぞーーー！！

だから、イエローキャブ。
家田荘子氏著のね。

ここって物干竿は取り付けられないのですか？
たしかにサンプルルームのバルコニーには見当たらなかったので、
エントランスにいる住友の係員に『ここは物干竿を取り付ける金具はついてないんですか？』と聞いた所、
『どの階にも付いていますよ＆干せますよ』的な回答がありました。
いったいどっちなんでしょう？
物干竿が付けられなかったら洗濯乾燥機で乾燥するしかないってことですよね。

幸福の黄色いハンカチ状態ですね。

ちなみに中国人は赤が好き。

HPより
バルコニー等の利用について

①バルコニー（以下総称して「バルコニー等」という。）およびその手摺・フェンスにはBS放送・CS放送、FM放送、無線通信用等の
　 アンテナ等は設置することはできません。
②バルコニー等の手摺およびフェンスに洗濯物、布団等を干すこと、およびバルコニー等の手摺の高さ以上での洗濯物等の
　 乾燥、保管をすることはできません。ただし、建物完成時点で設置されている可動式物干金物については、
　 通常の用法であれば可能とします。

だそうです。
家は黄色いタオルをたくさん干します。

>建物完成時点で設置されている可動式物干金物
っていうのは現状ではまだ確認出来ていなかったけど、
入居するまでには設置されるという事なのですかね？

え、えーー？
じゃ、ケーブルテレビは見られないの？

『一体型コンセント』有なので、ひかりもどこか決まっていたような…

まあ、最近のマンションはみんなそんなかんじですよね。

どうして世の中、洗濯物を外に干す事に異様にこだわる人がいるんですか？
外に干せないと何が困るんですか？

マンションの美観以前に、外に干すと色はあせるし、天気は気にしなきゃいけないし、
室内干しの方が楽だと思うんですけど、、、

>>498
よほどそれ用の場所がないと、居住空間に洗濯物がかかっているのが
生活感が強すぎるというか、見場が悪い、かっこ悪いからだと思います。

>496
ケーブルテレビ見るために、バルコニーにアンテナ設置するつもりでした?

西向きは人気が少し低いでしょうが、南西はどうですか？
そんなに暑いのですか？　この物件は北東の方がずっと人気ですが、
眺望があれば、北東はまったく問題ない方角なのでしょうか。

別のタワーの友人が２０階の北東角で、眺望は空の中みたいな場所なのに
やはり方角が問題で（仲介業者の話ではやはり南向きを望む人が多く）、
他の同じような条件で南向きがずっと高く次々と売れる中、値を下げても
なかなか売れなくて困ってました。

資産価値からすると、この物件の南西の高層、つまり、隣の都民団地21階？
より上でこれから新しく高いビルが視界をさえぎる余地はもうない確定眺望は
倍率もからんで、悪くないのでは、、、？　タワーの南西を選ぶのは素人ですか？

もしご意見あれば、教えてください。

・屋内干しは結露の原因
・浴室乾燥機は意外と電気代が高い（月々五千円くらい）
・お日様＊＊が多い

外干しの理由はこのあたりでは？
もっとも高層階の外干しはかなり無謀な気がしますけどね。

20階程度なら南がいいと思いますよ。
北東を希望している人はみんな高層階のブリッジビュー狙いかと。
かくいう私も40階以上のM（ビューバス）狙いです。
独身男なので向かいのマンションから見られても困りませんしね。

ちなみに一般的には
東よりは朝起きるのによく、南は暑さと日焼け（家も焼けます）がこわく、西は西日が大変、北は暗く寒い
と、されています。
ここのようにベランダがそこそこで階高が低めの作りだと、北東は確かに寒そうですが、
私は定借に資産価値を期待していないので、外れでも気にしないことにしてます。

一般ではなくタワー高層の場合、東寄りは朝から暑いとされています。
南は暑い時間が長く、西は西日、北は寒い。
結局、どの方向も問題はあるので、好みで選びましょう。

>>503
ありがとうございます。
定借に資産価値を期待しないとのことですが、死ぬまで住むのでない限り、
賃貸に出しやすい、また売りたければできるだけ売りやすいほうがいいですよね？

ちなみに、３０階そこそこで貸しやすさと売りやすさを考えたら、どこだと
思いますか？

東や北東は、都営が２９階、フェイバが３１階（共にＣＴより少し高そうだし、
屋上突起もある）なので、３５階とか以上でなければ、眺望の価値あまりないですよね。

>>504
ありがとうございます。難しいですね。

ここは、好みの方向や間取りを選ぶだけでなく、倍率の読みのカケがでてくるので、
むずかしいですね。それに、普通のＭＲで見せてもらえるような、方角や階による
予想眺望のＣＧなどまったくなく、それで何千万も出すのですから、慎重になります。

といっても、あたらないか。

新築を買う人は、眺望も重視しますが、
中古を買う人は、眺望よりも価格と日当たり重視の人が多いです。

>>502
フトン干しはカンベンしてほしい。
隣接している新しく建った都営住宅のタワーは、
いつも堂々と手すり干しをしているが、
フトンやラグが舞い上がって落ちてきそうで怖い。

GoogleMapsでちょうど14〜15時あたりと思われる航空写真がみられますよ。
まだ基礎をしているときに撮影されたものなのでいまいち古いですが、日照の参考にはなりそうです。

ちなみに自分なら30階前後は南〜南東を狙います。
エレベーターが26階乗継なので、26〜29あたりは『朝、階段でちょっと降りる派』の激戦は必至ですが。

>>507
なるほど、新築だとたしかに当たればいいと向きを妥協する人が多そう。

乗り換えって、なんの話？

私の会社の同僚や知り合いを含めると、今回積立君の行使予定者が５人います。
このような積立君の人達に対して、どう頑張っても１倍の私は勝ち目はないので、その対抗手段として、
彼らの希望のルームナンバーを聞き出そうかと思っています。
教えてくれそうな間柄なので雰囲気がいいときに聞いてみますね。
彼らとカブってしまうと即刻敗北を意味しますからね。
ちなみに先輩の一人は40階から上のＨタイプで検討しているそうです。

>>509
やはりタワーではちょっと降りる派は多いわけですね。

朝のエレベータは降りてくるのにどのくらいかかると予測しますか？
８００戸で８機。

どう考えても少なすぎるだろ。15人乗りで小さいし。

先ほど、昨日申し込んだ住友銀行の簡単ローン審査の件で銀行から電話がありました。
シティタワー品川と物件名を入力したところ、担当者より「この物件は港南に立った定期借地権の物件ですよね」と言われ、「まことに申し訳ないのですが、定期借地権の物件については、提携ローン以外はご融資していないので提携ローンでのお申し込みをお願いします」といわれました。
　買う時はいいけど、売る時に買い主のローン審査で売りにくくなるかもしれないですね。
これは、たまたまインターネットでの簡単審査でしたので、窓口に行けば違うかもしれませんが。

＞＞５１４
40.41.42.43階のＪとＪ’はあきらめた方がよい。すでに60倍なので。うちのＪリートが押さえた。

エレベーターの許容人数や、制御プログラムの質にもよるので、簡単には待ち時間は出ません。
でも、都心に近いだけに通勤通学時間帯はかなりかぶりそうですよね。
簡便に出すなら、エレベーターの最大利用人数×５〜６くらいがコスト含めベストな戸数比だった気がします。
間違ってたらすみません。

>>519さん
>>513です。あたりまえでしょ！あなた白痴ですね

513を書いたのは私です。
よって、上記519の書き込みは私がしたものではありません。
私の書き込みと思われてしまいます。恐縮ですが、間違えないようにしてください。

私は金融系に勤めてますが、定借のローンがつらいのは常識ですよ。
ましてここは建物に担保を設定できないので、売って住み替えなんて考えのファミリーは危険です。
はっきりいって、リスクが高すぎます。
定借の出口戦略は業者に売るか、自分が賃貸オーナーになるかが普通です。
ただし、賃貸オーナーになると、後で買い手が現れたときに『収益物件』と見なされるので、税控除は期待できません。
（五年以上は住むので、控除ゼロではありませんが）

安さには理由があるんですよ。
悪いことは言わないので、住み替え派で賃貸で転がせる余裕がない方は、よく考えて申し込みしてくださいね。

上の、わかりにくいですね。
要は『住み替えるときに、一般不動産市場に広く売れるという、夢は見ないでください』ということです。

もっともここは都有地だし、賃貸物件としては魅力的だと思いますよ。
だから業者が買ってくれる可能性はそれなりにありますが。

552です。理解力のない人と、無能な無知人間しかいないのですか？ここは。
おーーーい、誰か助けてやってくれ。つきあいきれん・・・・。

それなりって、買った値段より安くなるって意味ですか？　ならばそれは著しく安く
買いたたかれる可能性があるって意味ですか？

５２２さん
５２２さんの私見で構わないのですが、ぶっちゃけこの物件で頭金１０％現金で入れた場合、年収どれくらい以上だと審査を通過しやすいと思われますか？

40階以上のｊとｊ’はうちらでも申し込むので
積立君組で既に120倍だよ。

転売するときに、ありえそうな話が・・・

①　売却の際に、買い手が見つかる
　　個人の場合・・・ローンを組むとしたら、定借は担保評価が低いため
　　　　　　　　　　ローン審査が厳しいと思われるので、ある程度の
　　　　　　　　　　自己資金を持っていないと厳しい
　　　　　　　　　　（個人客の購入が中古の定借になると買えない人が多い）

　　法人（宅建業者）の場合
　　　　　　　・・・転売目的が中心なので、市場価格の２〜３割引で購入するのが
　　　　　　　　　　普通　若干リフォームをして、再販が普通

　　宅建業者買取が中心になりそうです。

　　この物件で利益を求めるのは「現金」を持っている富裕層ってことですかね

転売考えずに、永住の場合
・・・上下左右のお宅と仲が悪くならないように騒音等も我慢。

525さん。
買いたたかれるかどうかはタイミングだと思います。
以下は私の予想なので、クレームはお受けしませんが…
品川駅は2025年開業予定のリニア始発駅に内定してますし、今年のPERも良好です。
15年以内なら最悪でも買い値の50％を下回ることはないと思います。
（つまり、ここを賃貸したと思ったら諦められる程度の値下がりで収まる）
タイミングと部屋次第では元値を超えるのも無理ではないはずです。

20年を超える計画なら覚悟が必要です。
再開発地区のため近くに魅力的なタワマンができているのはもちろんですが、近くの都営が同じ様に定借になっているリスクがかなり高そうです。
住み替えの頭金程度に叩かれてもいいというわりきりがないなら、オススメしません。

以上、御参考になれば幸いです。

2025年のリニアは名古屋まで。
珍しさから、乗客は多いでしょうが
名古屋までではビジネスなどの実用性はほとんど期待できません。

高値で売ろうとかいうのでければ、大丈夫なんじゃないですかね？
仮に５年後に元値か多少安くなっても御の字じゃないですかね？

業者にしか売れないんじゃ、不動産市況がかなりよくないと買い叩かれるよ！
普通は不動産をほとんど知らない素人に売って、売り抜けるんだから。

５年後に、多量に売却物件が出ても多少安くなった程度で売れるのか？
ですね。
ローンという障害を乗り越えて。

526さん
借入金は年収の五倍までの見積でどうぞ。
所有権物件なら七倍くらいまでいけることもありますが、定借なので無理でしょうね。

ちなみにこの物件の場合は手付金一割なので、自己資金500万程度は手元にないと厳しいと思いますよ。
（融資されるまで１ヶ月くらいはかかるので）

だから、５年間賃貸できないのが辛いんだって。
５年分の賃貸料手に入らないからね。

たとえば、10年後に売るとして、５年分の賃貸料　１２００万円　

ランニングコスト４万×５年＝２４０万円　４．５万×５年＝２７０万　計５１０万円
固定資産税（建物）10年分＝２０万×１０年＝２００万
引渡し＆初期費用　＝１７０万

１２００−５１０−２００−１７０＝３２０万

３０００万の仲介手数料３％＝９０万　３２０万−９０万＝２３０万の＋

順調に５年後に借り手がいて、５年間退去ナシで、売却価格が２３０万の下落ならトントン。

ローンの人の計算ではないので、ここにローンの人は手数料１００万、金利が＋されるから、
元値で売れてトントンだね。

元値で売れる可能性も低いから、売却予定で買う人は損じゃないか？？？
１０％下がって３００万の損、２０％下がって６００万の損だぞ。

キーツ！！！

10年後売りそびれると、修繕積み立て費用４０万余分にかかります。
ちなみに、5年後の売却では、賃貸手数料がゼロなので、まったく損します。

今賃貸で高い家賃を払っている人にしか薦められないな。

それか、高倍率覚悟で元値で売れそうな部屋しかないな。

５年後、３千万が例えば２千万くらいに値下がりするってこと？
それはあんまりなさそうな・・・売却益というのはないにしても。
あと、近い立地、職場至近でという考えの人はずっと住み続けるしかないとは思うから、
暴落するほど一斉に売りに出るってこと、あるんでしょうかね？

当たれば永住します。

なんだか分譲価格が所有権付きマンションより安いというだけで
５年後に賃貸出して利益！

という論調が目につきますが、
そういう人はキャッシュで購入できた人くらいですよね。

通常住宅ローンは自己居住目的に限定されているので、
賃貸にはなんらかの理由がないと賃貸にまわせず、
融資先から全額返済要求、
になりかねませんし。

定借物件は、中古の購入需要がとても低いので
賃貸もローンが完済していない内は出せないし、売却も難しいので
自分は永住覚悟で購入デス

WESTやNORTH WESTは富士山の方角だよね。それもいいかも。

つまりお勧めは
・永住覚悟で、老後も月々の支払の不安がない人
・いつかは売るけど月々の負担を賃貸感覚で出せるくらいの人

微妙なのは
・転売目的の人
・途中で住み替えるうえに、住み替え資金にここの売却代を期待してる人

ってことだよね。
都とスミフはすごくよく考えたってことか。

５年後２千万になるなら買いたいかも。本当になる？？

>>５２２さん
>>ただし、賃貸オーナーになると、後で買い手が現れたときに『収益物件』と見なされるので、
>>税控除は期待できません。

これについて調べてみたのですが、よくわかりませんでした。

ある程度の部屋が当たったら、キャッシュで買って住みます。
将来はわかりませんが、賃貸にするか売りたいと思います。

賃貸オーナーになると、売却よりも後で難しいのですか？
簡単に質問してすみませんが、可能であれば、教えてください。

みんな死んでからも土地代や修繕積み立て金を払い続けなくちゃいけないことについてどう思ってんの？
子供とかに負担させようっていう話なのかね。
親が借地権を買ったばかりに築５０年とか６０年のタワーに住み続けて地代を払い続ける子供達。
かわいそうになってきたな。

土地代はともかく修繕積立金は、分譲だろうが借地だろうが一緒だろ。

天井低いって、コスモポリス４０階（実質３９階）より４３階建てが低いのみれば想像つくでしょう？

これ以上の立地を近い値段で買うのは無理ですよね？運が良くて、多少の売却益が出るとして
も都会志向の人は永住になるんじゃないですかね？

高輪の台地を越えて　富士山　見えますかね。　それもいいですね
西かな、南西かな・・

地図みると富士山は南西ですね。品川駅周辺の高層が視界をさえぎらないかしら。

４３階を見学したとおっしゃった方！！！富士山見えましたか。

碓井氏の住まいサーフィンでここがお買い得だと宣伝しています。碓井氏自身は申し込まないそうですけどね。

Vタワーに住んでます。
サンプルルーム見てきました。
内装が・・・おもわず上から目線で見学してしまいました。
デザイン、建材、etc。
全くこの近隣のマンションとは別物とおもわれます。
この土地に住む権利を買うって感じですな。
ハコそのものにはいっさい価値無し。とはいいませんが、
いくらリフォームしても、だったら中古で・・・
ネガキャンでなく、ようするに他のマンションみてから
冷静にかんがえようといいたいだけです。
初期価格が低いので、子供のいない住み逃げ可能な方には
とてもよいのかもしれません。
いちおう、親戚、友人、会社の人、御得意さん、みんなに
勧めておきました。いいじゃんすごいって言う人多かったですよ。
買う人によってはとてもよい物件だと思います。

５０年後や６０年後に、親がいなくなるどころか孫の代じゃないの？
相続放棄する人が続出でしょうね。
地代その他を払ってまで住みたいような建物、を維持しているか疑問。

ケープやキャピマの４３階くらいからは、富士山が綺麗に見えます。でも冬の間だけで、春から秋はだめです。

子供にきちんと財産残したいと考えるような人は、ここ以前にタワー自体が向いてないのでは？
土地付き戸建てのほうがいいんじゃないかな？

品川駅前は高層化計画があるので、富士山は仮に見えても見えなくなるのでは？

応募の前に都の『品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン』くらい読んでおきましょう。
いま開けてるあたりも将来の期待は禁物なのがよくわかりますよ。

あと、定借以前にタワマンはこどもの資産になりません。
修繕できなくなったら解体してイチからやり直しがタワマンの基本。

よいマンションですよ。質実合憲。転移無法。転進爛漫。

522じゃないですが、
・居住→売却＆住み替え
このパターンは税金控除や特例の対象です。
・居住→賃貸化＆住み替え→売却
こちらは上に書いた控除や特例の対象から外れます。

つまり、賃貸してる間の収益が、売却額の差分と控除を上回らないとメリットがありません。
このことだと思いますよ。

Vタワーに住んでます。
当時では当たり前ではなかった装備が全部そろってあの値段。
価格と遠くの景色では勝ってますので、見下してます。悔しい。

この物件はデベの営業が間にはいらない？ので
状況はちがうと思われますが、
私が購入した物件では営業の方が、
つみたてくんが入る部屋は教えてくれました。
あと、倍率は常に全部屋ガラス張りになっていて（公開されていて）
じぶんが登録した部屋の倍率が変わると教えてくれました。
又、後から倍率があがった場合などはもちろん低い倍率の部屋に鞍替え可能でした。
しかし、私は7倍になった時点で鞍替えしようと思ったのですが、
営業の方に絶対に大丈夫だからと留められ、
？？？と思いながらも抽選に臨みましたが、（結局9倍でした）
見事あたりました。操作があったのでしょうか
よくわかりません不思議な出来事でした。
ここは営業がはいらないのであれば
公平だと思います。
ただ、操作してもらえるような人には損かもしれませんけどね。

業者リーマンですが、楽しみです

実際に21本のくじ（１本だけちがう）をつかって
シュミレーションしてみたが・・・
100回ひいて1本もあたらなかった。
実際の数字以上にこれはキツいで。
当たる気せーへん。