シティタワー品川【５】

435さんへ

再び431です。知っている人は知っている・・・・ということでいいのではないでしょうか。（別に信じなくても私にとってはなんの不利益にもならないのでどうでもよいのですが、うそつき呼ばわりされてので・・・）

私の言っていること、間違っていますか？435さん。
知っている人がいて安心しました。

キッズルームも見せて貰えるといいですね。おそらく朝7時には整理券が無くなっているかと予想しています。

そうなんです。ここは積み立て君の積み立て君による、積み立て君のためのマンションなんです。

ただ、使い方として、中間発表があった後に空いているところに20倍突っ込むってのは一番やっちゃ駄目な使い方だね。
さらに最上階挑戦なんて愚の骨頂。
そんなの業者社員の応募だらけだぜ。社員20人の小さな不動産会社が1社で積み立て君一人分。
関東中の不動産屋、土建屋で自宅を持たないものはほぼ全員やってくる。
業者社員当たる→何らかの方法で会社から資金を供給して5年間社宅ＯＲ寮として利用→リフォームして賃貸ＯＲ売却。これだ。
個人名義に対しては厳正に抽選をやるのなら、逆に業者社員がいないほうがおかしい。
ついでに東京都職員も多数参加だろうな。

積み立て君持ってる人同士で平均３倍（つまり1倍君なら60倍）程度の倍率を覚悟するがいい。
３倍ってのは基本当たらないってことだ。
中間発表後に空いていると思ったところが安全だと思って、むしろ1倍君や、他の積み立て君が多数突っ込んでくる。
積み立て君という伝家の宝刀はチラ見させなければ脅しにならない。
中間発表前に自分がここならＯＫと思うところでそれほど倍率が高くならなさそうなところに入れれば人払いになる。
確実にここの物件のうちの一部屋を手に入れたいのであればな。

積み立て君って20倍なのか。
10倍だと思ってたよ。

これは中間発表見ないと無駄死にするな・・・

僕も43階まで見せてもらいました。明日の朝イチのパーティールーム公開にはも勿論参加します。水周りと居室スペースの取り方が図面だけではわかりませんから、自分の目で見るのが一番です。

>>442
434ですが、倍率気にせず欲しい部屋に入れます。
『当たれば嬉しい、ハズレれてもがっかりしない』そんな物件だと感じています。

まぁまた次がありますよ。きっと…

いくら価格差がないとはいえ、最上階はやめた方がいいと思います。
夏、マジで暑いと思いますよ。
それがために、冷暖房費用がとんでもない金額になりそうです。

このマンションのことだから、最上階だけ階高上げてるわけでもないし、断熱層も最低限のコストしかかけていないでしょう。

冷暖房費を気にする人は、そもそも港区で43階ってのが似合わないって事だ

でも、最上階って上の階の騒音は皆無だし、
5年後もリセールが高いんだろうな。

んー、1倍でつっこんでみるか

＞４４４さん

それ本当ですか？私は、見せて頂いた時にかなり強く、もうすでに出来上がってる物件ですしこの低層階だけでは景色も廊下の感触もわからずせめて中間層と上層階の１部屋でもいいので見せていただけませんか？と、お願いしたんです。でも、みなさんに平等にさせていただいております。との１点張りでした。時を変えて見せてもらえるなら案内して欲しいかったです・・・

写真をお願いできたら嬉しいです。

最上階の下は、４２階。
将来、転売しようとすると苦労しますよ。
賃貸でも敬遠されるかも。

平等な訳がないでしょう(笑)スタート時点から不公平なマンションです。

このタワーは色が黒なのでら夏の南側と最上階はあまりにも厳しいでしょう。
ダイキンの200Ｖ仕様を買えて、電気代を気にしない人以外無理です。

つみたて君同士の戦いと思っていたら、
ファンド同士の戦いになるわけ？
ファンドは幾つもあるからね。

げげげ　それまじ？
でも確かに、積み立て君にはどんなに頑張っても勝てっこないよなー。２０馬力かは恐ろしいね・・・、うらやましいなー。

いかに多くの積み立て君に早くから手を回しているか・・・・
ファンド対ファンドの図式には変わりない。
5年後の転売が目的だということも変わりない。
ま、価格相場は少なくとも5割増しにはなってるんじゃない？

450
ほほ〜う面白いこと言うじゃな〜い。
積み立て君全員集めたところで何人いるんだか？
積み立て君を持ってない人間は積み立て君の最低20倍はいるでしょう。

そもそも不動産ファンドなぞ、ファンドの中で最も当てにならない投機集団でしょう。
ＲＥＩＴがどれだけ元気ないか知ってるかい？
「彼らが確実ということはほぼ100％」だなんて本当に笑っちゃうね。

ホラ吹くにしてももうちょっと上手くついてくれよな、４５０
不動産業者はマジで口三味線ばかりで困るぜおい。

414の「どうせ外れるなら３倍より１００倍で散りたい。」俺も同感。
そんな奴らがここにはごまんといる。
さあみんな１倍で最上階にチャレンジしようぜ！

>>448
ここに限って言えば、最上階でもリセールはほかのフロアと変わらないと思う。
すべての階がまったく同じ間取りで、仕様までも均一だから。
大馬力エアコンだって自分で取り付けなきゃだし・・・

住不の社員は社内で倍率を確かめた上で申し込むことができるんですかね？

ここの建物固定資産税は、年間でどれ位なのですか？
どなたか教えて頂けないでしょうか？

パンフの３３〜３６ページあたりにかいてあるよ。
パンフもってないなら、ホームページにも載っている。
http://www.ct-shinagawa.com/common/pdf/ct_shinagawa_loan.pdf

ところで、２Ｆの自転車置き場にとめる人は、
２基のＥＶ（１１と１２）で行き来するのかな。
９００台近くとめられるのだが。。。

>>458
んなこたーない。
タワマンの場合、同一間取りでも高層階と低層階じゃ中古価格がかなり違う。

>461
自転車置き場の２基ＥＶは１．２階の行ききのみです。
現地の質問承り所で確認しました。
ペット可物件で自転車置き場にペット足洗い所があったので共用廊下はペット歩行可だと
思っていましたが、管理規約のような分厚い書類を見せて頂き確認したところ
共用部はケージもしくは抱きかかえに必要があります。

価格表をみると取得協力者が２０戸くらいおいしいとこ押さえてるんだけど、まさか住友社員関係者じゃないよな？
団地退去をゴネた奴ら用？

周りの同期15人くらいで申し込む予定です。
団体割引は無いのかなあ？
7年前に積み立て君を教えてくれた友人も申し込むので抽選通るといいなあと思っております。
20倍の優遇ってそんなに利くのかなあ。
不安でなりません。
22日の倍率を見て申し込む先を週末に相談しようといっています。
現地観に行きましたが今の賃貸と比べれば段違いに良いし。
2年後に賃貸の会社補助もなくなるので是非当てたいですね。

おいおい、当選確率２０倍だぞ

迷ってようが不安があろうがとにかく登録！
当選しても購入の義務はないし、当選もしてないのに悩んでも無駄
まずは当たってから悩め

タワマン中古価格の場合、
同一間取りで高層階と低層階では大きく違うが、
似たような階数では殆ど変わらない。
価格交渉の世界だし、売る時期にもよるから。

＞464
ここの販売のために土地を提供した商店の方々のおうちです。
既にレスあり。何度も話を繰り返さないように．

>>433
芝浦アイランドのケープや勝ちどきのＴＴＴは「積み立て君」が多かったと聞いている。
かっての湾岸の戦いで、これら割安３物件を買えた方は、ここと同じラッキー組だろう。
ただキャピタルマークタワーは、今やセンタクタワーになっているが、
ここもそうならないよう願います。

>470
それら以外にも、築浅転売で高くなったタワー物件はあるのだが、
騒がれてないだけですよ。

それにしてもこのマンションの話どれくらいの知名度なんだろうか。うちの会社では聞いた事が無い。あえて自らは話しませんが、皆さんそんな感じかな？

>462
じわじわ心理戦ですか。あなたは下の部屋で当てにいく狙いですかね。

住友さんに直接に問い合わせました。
今日のパーテイルーム公開なんて嘘でしたよ。この掲示板のお話していろいろ聞いてしまいました。（苦笑）
真面目に本気で考えてる人達だけのお話場所が欲しいです。

いっそのこと、
住友の営業さんが名乗って書き込みしてくれると便利なんですけどね。
…無理か。

『うそ！』、、、、、
この暑い中、比較的近いので行く用意をしていましたが。

>>470
センタクタワーか、、、、、、
南側に数棟ある都営住宅と同じく、ＣＴもやがては
黒いガラス張りの超高層タワーから
色とりどりのセンタク物や布団がひらめきそうな予感大。

このみんなを嘘で振り回し快感を覚える人間性が怖いですよ。親のせいか・・社会のせいか・・・

実生活では誰にも相手にされないから、嘘ついて注目あびたいんでしょ。

ここもCMTもベランダは透明ガラスだけど、こっちのほうがスモークかかってる分、少しマシかな。
CMTは完全に透明だから、まさに万国旗状態だね。
設備はともかく建物自体の外観ならまだこっちのほうがいい。CMTこそ昭和の団地にしか見えない。

＞まさに万国旗状態だね。

そういや、ＣＭＴのこの掲示板で、かってはセンタク論争が盛んだったが、
結局、センタク干し擁護派が優勢だったわけね。

>471
もちろん２００４〜２００６年あたりの湾岸タワーはほとんどが高値転売できた。
去年までで売ってればね。
湾岸以外でもそう。
でも、CMT、TTT,ケープが引き合いに出されるのは、発売価格が安かったから。
もちろん一番安いのはWコンだが、東雲は少し遠いから、こことの比較においてその３つが出てくるんじゃないの？

しかし何人くらいが申し込むんだろうねえ。

初期資金（500は必要）とランニングコストを考えて撤退する人
パンフレットを書き損じに備えたり検討用に多めにもらう人
このあたりを削ると、パンフレット発行部数の半分くらいかな。
スミフが品川駅前でパンフレット配ってたりするしね。

穴場は階段使うには微妙で景色も微妙な8階〜19階あたりだろうけど、そこには申し込みたくないなあ。

オリンピック報道見てたら、
中国人は８が好きだそうだから、
８階は倍率高かったりして。
(差別的意図はありません)

関係ないですがオリンピックへ向けての中国人のタクシー運転手への日本人対応教本では
日本人は黄色が好き、７が好き
らしいです。
７はわからんでもないですが黄色はすごいですね。

>484
イエローキャブですか。

アメリカのニューオリンズで（南部差別意識が顕著）ビアガーデンで女５人で飲んでたら、
話しかけられて、少し話した。
酔っ払ったおじさんたちに、「イエローガールズ」と「イエローモンキー」といわれた。

日本人は黄色人種なのです。

興味ぶかいですな

４８４です。
なるほど、黄色人種ということでしたか！
しかし、中国人も黄色人種のはずですよね。
なぜ日本人だけ黄色好きなのか。。。
抽選当たったら黄色い洗濯物ばかり干してみようかな（禁止なのわかってますのでご安心ください）

Ｂタイプと、Ｉタイプが見たいぞーーー！！

だから、イエローキャブ。
家田荘子氏著のね。

ここって物干竿は取り付けられないのですか？
たしかにサンプルルームのバルコニーには見当たらなかったので、
エントランスにいる住友の係員に『ここは物干竿を取り付ける金具はついてないんですか？』と聞いた所、
『どの階にも付いていますよ＆干せますよ』的な回答がありました。
いったいどっちなんでしょう？
物干竿が付けられなかったら洗濯乾燥機で乾燥するしかないってことですよね。

幸福の黄色いハンカチ状態ですね。

ちなみに中国人は赤が好き。

HPより
バルコニー等の利用について

①バルコニー（以下総称して「バルコニー等」という。）およびその手摺・フェンスにはBS放送・CS放送、FM放送、無線通信用等の
　 アンテナ等は設置することはできません。
②バルコニー等の手摺およびフェンスに洗濯物、布団等を干すこと、およびバルコニー等の手摺の高さ以上での洗濯物等の
　 乾燥、保管をすることはできません。ただし、建物完成時点で設置されている可動式物干金物については、
　 通常の用法であれば可能とします。

だそうです。
家は黄色いタオルをたくさん干します。

>建物完成時点で設置されている可動式物干金物
っていうのは現状ではまだ確認出来ていなかったけど、
入居するまでには設置されるという事なのですかね？

え、えーー？
じゃ、ケーブルテレビは見られないの？

『一体型コンセント』有なので、ひかりもどこか決まっていたような…

まあ、最近のマンションはみんなそんなかんじですよね。

どうして世の中、洗濯物を外に干す事に異様にこだわる人がいるんですか？
外に干せないと何が困るんですか？

マンションの美観以前に、外に干すと色はあせるし、天気は気にしなきゃいけないし、
室内干しの方が楽だと思うんですけど、、、

>>498
よほどそれ用の場所がないと、居住空間に洗濯物がかかっているのが
生活感が強すぎるというか、見場が悪い、かっこ悪いからだと思います。

>496
ケーブルテレビ見るために、バルコニーにアンテナ設置するつもりでした?

西向きは人気が少し低いでしょうが、南西はどうですか？
そんなに暑いのですか？　この物件は北東の方がずっと人気ですが、
眺望があれば、北東はまったく問題ない方角なのでしょうか。

別のタワーの友人が２０階の北東角で、眺望は空の中みたいな場所なのに
やはり方角が問題で（仲介業者の話ではやはり南向きを望む人が多く）、
他の同じような条件で南向きがずっと高く次々と売れる中、値を下げても
なかなか売れなくて困ってました。

資産価値からすると、この物件の南西の高層、つまり、隣の都民団地21階？
より上でこれから新しく高いビルが視界をさえぎる余地はもうない確定眺望は
倍率もからんで、悪くないのでは、、、？　タワーの南西を選ぶのは素人ですか？

もしご意見あれば、教えてください。

・屋内干しは結露の原因
・浴室乾燥機は意外と電気代が高い（月々五千円くらい）
・お日様＊＊が多い

外干しの理由はこのあたりでは？
もっとも高層階の外干しはかなり無謀な気がしますけどね。

20階程度なら南がいいと思いますよ。
北東を希望している人はみんな高層階のブリッジビュー狙いかと。
かくいう私も40階以上のM（ビューバス）狙いです。
独身男なので向かいのマンションから見られても困りませんしね。

ちなみに一般的には
東よりは朝起きるのによく、南は暑さと日焼け（家も焼けます）がこわく、西は西日が大変、北は暗く寒い
と、されています。
ここのようにベランダがそこそこで階高が低めの作りだと、北東は確かに寒そうですが、
私は定借に資産価値を期待していないので、外れでも気にしないことにしてます。

一般ではなくタワー高層の場合、東寄りは朝から暑いとされています。
南は暑い時間が長く、西は西日、北は寒い。
結局、どの方向も問題はあるので、好みで選びましょう。

>>503
ありがとうございます。
定借に資産価値を期待しないとのことですが、死ぬまで住むのでない限り、
賃貸に出しやすい、また売りたければできるだけ売りやすいほうがいいですよね？

ちなみに、３０階そこそこで貸しやすさと売りやすさを考えたら、どこだと
思いますか？

東や北東は、都営が２９階、フェイバが３１階（共にＣＴより少し高そうだし、
屋上突起もある）なので、３５階とか以上でなければ、眺望の価値あまりないですよね。

>>504
ありがとうございます。難しいですね。

ここは、好みの方向や間取りを選ぶだけでなく、倍率の読みのカケがでてくるので、
むずかしいですね。それに、普通のＭＲで見せてもらえるような、方角や階による
予想眺望のＣＧなどまったくなく、それで何千万も出すのですから、慎重になります。

といっても、あたらないか。

新築を買う人は、眺望も重視しますが、
中古を買う人は、眺望よりも価格と日当たり重視の人が多いです。

>>502
フトン干しはカンベンしてほしい。
隣接している新しく建った都営住宅のタワーは、
いつも堂々と手すり干しをしているが、
フトンやラグが舞い上がって落ちてきそうで怖い。

GoogleMapsでちょうど14〜15時あたりと思われる航空写真がみられますよ。
まだ基礎をしているときに撮影されたものなのでいまいち古いですが、日照の参考にはなりそうです。

ちなみに自分なら30階前後は南〜南東を狙います。
エレベーターが26階乗継なので、26〜29あたりは『朝、階段でちょっと降りる派』の激戦は必至ですが。

>>507
なるほど、新築だとたしかに当たればいいと向きを妥協する人が多そう。

乗り換えって、なんの話？

私の会社の同僚や知り合いを含めると、今回積立君の行使予定者が５人います。
このような積立君の人達に対して、どう頑張っても１倍の私は勝ち目はないので、その対抗手段として、
彼らの希望のルームナンバーを聞き出そうかと思っています。
教えてくれそうな間柄なので雰囲気がいいときに聞いてみますね。
彼らとカブってしまうと即刻敗北を意味しますからね。
ちなみに先輩の一人は40階から上のＨタイプで検討しているそうです。

>>509
やはりタワーではちょっと降りる派は多いわけですね。

朝のエレベータは降りてくるのにどのくらいかかると予測しますか？
８００戸で８機。

どう考えても少なすぎるだろ。15人乗りで小さいし。

先ほど、昨日申し込んだ住友銀行の簡単ローン審査の件で銀行から電話がありました。
シティタワー品川と物件名を入力したところ、担当者より「この物件は港南に立った定期借地権の物件ですよね」と言われ、「まことに申し訳ないのですが、定期借地権の物件については、提携ローン以外はご融資していないので提携ローンでのお申し込みをお願いします」といわれました。
　買う時はいいけど、売る時に買い主のローン審査で売りにくくなるかもしれないですね。
これは、たまたまインターネットでの簡単審査でしたので、窓口に行けば違うかもしれませんが。

＞＞５１４
40.41.42.43階のＪとＪ’はあきらめた方がよい。すでに60倍なので。うちのＪリートが押さえた。

エレベーターの許容人数や、制御プログラムの質にもよるので、簡単には待ち時間は出ません。
でも、都心に近いだけに通勤通学時間帯はかなりかぶりそうですよね。
簡便に出すなら、エレベーターの最大利用人数×５〜６くらいがコスト含めベストな戸数比だった気がします。
間違ってたらすみません。

>>519さん
>>513です。あたりまえでしょ！あなた白痴ですね

513を書いたのは私です。
よって、上記519の書き込みは私がしたものではありません。
私の書き込みと思われてしまいます。恐縮ですが、間違えないようにしてください。

私は金融系に勤めてますが、定借のローンがつらいのは常識ですよ。
ましてここは建物に担保を設定できないので、売って住み替えなんて考えのファミリーは危険です。
はっきりいって、リスクが高すぎます。
定借の出口戦略は業者に売るか、自分が賃貸オーナーになるかが普通です。
ただし、賃貸オーナーになると、後で買い手が現れたときに『収益物件』と見なされるので、税控除は期待できません。
（五年以上は住むので、控除ゼロではありませんが）

安さには理由があるんですよ。
悪いことは言わないので、住み替え派で賃貸で転がせる余裕がない方は、よく考えて申し込みしてくださいね。

上の、わかりにくいですね。
要は『住み替えるときに、一般不動産市場に広く売れるという、夢は見ないでください』ということです。

もっともここは都有地だし、賃貸物件としては魅力的だと思いますよ。
だから業者が買ってくれる可能性はそれなりにありますが。

552です。理解力のない人と、無能な無知人間しかいないのですか？ここは。
おーーーい、誰か助けてやってくれ。つきあいきれん・・・・。

それなりって、買った値段より安くなるって意味ですか？　ならばそれは著しく安く
買いたたかれる可能性があるって意味ですか？

５２２さん
５２２さんの私見で構わないのですが、ぶっちゃけこの物件で頭金１０％現金で入れた場合、年収どれくらい以上だと審査を通過しやすいと思われますか？

40階以上のｊとｊ’はうちらでも申し込むので
積立君組で既に120倍だよ。

転売するときに、ありえそうな話が・・・

①　売却の際に、買い手が見つかる
　　個人の場合・・・ローンを組むとしたら、定借は担保評価が低いため
　　　　　　　　　　ローン審査が厳しいと思われるので、ある程度の
　　　　　　　　　　自己資金を持っていないと厳しい
　　　　　　　　　　（個人客の購入が中古の定借になると買えない人が多い）

　　法人（宅建業者）の場合
　　　　　　　・・・転売目的が中心なので、市場価格の２〜３割引で購入するのが
　　　　　　　　　　普通　若干リフォームをして、再販が普通

　　宅建業者買取が中心になりそうです。

　　この物件で利益を求めるのは「現金」を持っている富裕層ってことですかね

転売考えずに、永住の場合
・・・上下左右のお宅と仲が悪くならないように騒音等も我慢。

525さん。
買いたたかれるかどうかはタイミングだと思います。
以下は私の予想なので、クレームはお受けしませんが…
品川駅は2025年開業予定のリニア始発駅に内定してますし、今年のPERも良好です。
15年以内なら最悪でも買い値の50％を下回ることはないと思います。
（つまり、ここを賃貸したと思ったら諦められる程度の値下がりで収まる）
タイミングと部屋次第では元値を超えるのも無理ではないはずです。

20年を超える計画なら覚悟が必要です。
再開発地区のため近くに魅力的なタワマンができているのはもちろんですが、近くの都営が同じ様に定借になっているリスクがかなり高そうです。
住み替えの頭金程度に叩かれてもいいというわりきりがないなら、オススメしません。

以上、御参考になれば幸いです。

2025年のリニアは名古屋まで。
珍しさから、乗客は多いでしょうが
名古屋までではビジネスなどの実用性はほとんど期待できません。

高値で売ろうとかいうのでければ、大丈夫なんじゃないですかね？
仮に５年後に元値か多少安くなっても御の字じゃないですかね？

業者にしか売れないんじゃ、不動産市況がかなりよくないと買い叩かれるよ！
普通は不動産をほとんど知らない素人に売って、売り抜けるんだから。

５年後に、多量に売却物件が出ても多少安くなった程度で売れるのか？
ですね。
ローンという障害を乗り越えて。

526さん
借入金は年収の五倍までの見積でどうぞ。
所有権物件なら七倍くらいまでいけることもありますが、定借なので無理でしょうね。

ちなみにこの物件の場合は手付金一割なので、自己資金500万程度は手元にないと厳しいと思いますよ。
（融資されるまで１ヶ月くらいはかかるので）

だから、５年間賃貸できないのが辛いんだって。
５年分の賃貸料手に入らないからね。

たとえば、10年後に売るとして、５年分の賃貸料　１２００万円　

ランニングコスト４万×５年＝２４０万円　４．５万×５年＝２７０万　計５１０万円
固定資産税（建物）10年分＝２０万×１０年＝２００万
引渡し＆初期費用　＝１７０万

１２００−５１０−２００−１７０＝３２０万

３０００万の仲介手数料３％＝９０万　３２０万−９０万＝２３０万の＋

順調に５年後に借り手がいて、５年間退去ナシで、売却価格が２３０万の下落ならトントン。

ローンの人の計算ではないので、ここにローンの人は手数料１００万、金利が＋されるから、
元値で売れてトントンだね。

元値で売れる可能性も低いから、売却予定で買う人は損じゃないか？？？
１０％下がって３００万の損、２０％下がって６００万の損だぞ。

キーツ！！！

10年後売りそびれると、修繕積み立て費用４０万余分にかかります。
ちなみに、5年後の売却では、賃貸手数料がゼロなので、まったく損します。

今賃貸で高い家賃を払っている人にしか薦められないな。

それか、高倍率覚悟で元値で売れそうな部屋しかないな。

５年後、３千万が例えば２千万くらいに値下がりするってこと？
それはあんまりなさそうな・・・売却益というのはないにしても。
あと、近い立地、職場至近でという考えの人はずっと住み続けるしかないとは思うから、
暴落するほど一斉に売りに出るってこと、あるんでしょうかね？

当たれば永住します。

なんだか分譲価格が所有権付きマンションより安いというだけで
５年後に賃貸出して利益！

という論調が目につきますが、
そういう人はキャッシュで購入できた人くらいですよね。

通常住宅ローンは自己居住目的に限定されているので、
賃貸にはなんらかの理由がないと賃貸にまわせず、
融資先から全額返済要求、
になりかねませんし。

定借物件は、中古の購入需要がとても低いので
賃貸もローンが完済していない内は出せないし、売却も難しいので
自分は永住覚悟で購入デス

WESTやNORTH WESTは富士山の方角だよね。それもいいかも。

つまりお勧めは
・永住覚悟で、老後も月々の支払の不安がない人
・いつかは売るけど月々の負担を賃貸感覚で出せるくらいの人

微妙なのは
・転売目的の人
・途中で住み替えるうえに、住み替え資金にここの売却代を期待してる人

ってことだよね。
都とスミフはすごくよく考えたってことか。