シティタワー品川【５】

http://www.fudousankeizai.co.jp/
平均倍率30倍以上。。。。
当たらないだろうなぁ。。。。

つみたて君１人だけで２０倍になるのに、
平均倍率３０倍では見通しが甘いのでは。
最高倍率５０倍の見通しもね。

土地が所有権だった場合の分譲価格を試算してみると、
路線価が104万/㎡だから、市場での土地値は、104万×敷地10,092.03×市場価値2.5倍＝約262億。
総戸数828戸だから、1戸あたり約3170万。平均83㎡とすると、坪126万円。
借地権割合は60％だが、定期借地権なので借地人の割合を20％とすると、126万×20％＝25.2万。
建築費単価が坪75万円とすると、原価は75万+25万＝100万。
分譲単価平均が120万だとすると、住友の粗利益は20万円/坪となり、それなりの数字になります。

土地が所有権の場合の分譲価格は、
（建築費坪75万+土地坪126万）×住友利益1.2＝241万　となります。
若干安い気もしますが、それほど外れていない気もします。

借地だからといって土地の値段は0ではありませんし、分譲価格に反映されています。

しかし、解体費用を払っているのに、何故解体期間の２年分の管理費を負担しないといけないんだ。
住民は退去してるので、管理費がかからないはずなんだが。
誰か教えて。何故なのか？

毎月の地代が固定資産税の何倍か調べてみると、
路線価104万円×敷地面積10,092.03㎡×0.8＝固定資産税評価額　約84億円。
84億×税率1.7％÷軽減措置6＝約2400万円。
2400万÷828戸＝約29000円　が土地の固定資産税額平均となります。

毎月の地代を16,000円/月とすると、
16,000円×12÷29,000円＝6.6倍　となります。
安くもないですが、ぼったくりの水準でもないと思います。

あとは、地代が固定資産税額に連動するのか、それとも物価上昇に連動するのかチェックするだけですね。

住友さんが、解体してる間の現場を
「管理」するんでしょ。

その親戚の名前で当たったら、親戚は住民票を移してくれるの？？
困らないのかな？

住民票を移すだけではなくて、
支払いも親戚がやらないとね。

それが見つかると買い戻しされますよ。
無駄なことはやめたほうがいいです。

267は釣りでしょ？
年1回の住民票提出の他にも抜き打ちチェックとかあるだろうし。

現地で1世帯1部づつしか配布してないのに、事務所に行ってもらいたい放題っておかしくない？

２６５
確か建物にも固定資産税がかかりはずだから、それを加えて計算しないと。
誰かが、建物の固定資産税って高いのねー、って言ってたぞ。

地代＋建物固定資産税で、割安だとは思えない。
それに、売れなきゃ70年も永遠に払い続けなきゃならん。

土地あれば、子孫が家の立替できるけど、ここじゃそうもいかないし、
築３０年過ぎて、賃貸で借りてくれる人も少ないだろう。
それでも、管理費、地代、固定資産税（建物）はかかり続ける。

マンション止めようかな〜。
今後タワーマンションの解体をめぐって、社会問題になりそうな気がする。
ここはまだ解体費用を積み立ててるからいいけど、
近隣のマンションは最後の住民がババをつかむことになる。
誰が解体費用を払うんだろう？

＞２７１さん
ちなみに僕は住友三角ビルの別館のＤｏスポーツの前の特設カウンターで、１０冊もらいましたけど・・・。それなのに、現地では一世帯１冊って本当ですか？現地はとても厳しいですね。
新宿のほうの特設会場は人がほとんどいなくて、ガラガラでしたけど。。。パンフが確かに段ボール箱いっぱいにならんばかりに山積みされていますよ、行ってみてはいかがでしょうか・・・。

会社に持ってかえってマンションを探している連中に配りまわりました。
たいへん喜ばれましたよ＾０＾。
他の部署の人にも頼まれたので明日も１０冊ほど貰いに行って来ます。
おいしい情報は共有しないとね＾０＾

名義なんてどうにでもなるし、そもそも登録方法が名前と住所だけって・・・・・・爆笑。

いまどきありえない簡易な登録だね。

このままじゃ、全国からそれこそ山のように応募者が殺到すると思うけど。
せめて、住民票のコピーをつけさせるとか、本人確認できる身分証明書のコピーをつけて後ほどデべから電話確認とかしなきゃ。他人名義で登録・応募できるところがファンドに狙われる要因になっているな。一方通行なんだよね、登録方法が。

住友は大失態を犯してしまいましたねｗ。

これじゃぁ、うちの近所のスーパーのポイントカードを登録・発行する方が厳しいねハハハハ。

どうなの？住友吉三右衛門さん？

よーく読みましょう。
登録は誰でも出来るけど、当選後のことが全く見えてないですね。
他人名義で当選したところで契約条件が要綱に書いてあるので、それ通りに契約しないとどないなるかわかってまへんな。
買い戻し特約の登記が設定された上で、契約するんでっせ。。。
住民票の移転義務、賃貸禁止（マーケットに出したらすぐちくられまっせ）、売却禁止（買い戻し特約の登記がついていて買う人はいてないと思いますが）で他人名義で当選してどないするっていうんでしょうか？

10%の違約金と原状回復費用で泣きを見てくださいｗ
その後、住不が相場で売却して「がっちり！」ですんで。

現地でパンフレット複数もらえますよ。
私は書き損じが怖いので、二部もらってきました。

ちなみに親戚名義。スミフのチェックはザルになってしまうと思いますよ。
最大の問題は税務署かと。
今回のだと金銭贈与と見なされるだからほぼ全額に50％かかります。まともに払ったら安値メリットが生かせないので、脱税するのが普通ですよね？

でもこんな話に乗るような親戚は所有物件なしの低所得者だろうので、いきなり資産が増えたら税務署も気になるのでは？
脱税であげられたうえにマンションもなくしたらアホなので、私は自前勝負です。

>>276
住民票のコピーをつけさせるとか、本人確認できる身分証明書のコピーをつけて後ほどデべから電話確認とかしなきゃ。他人名義で登録・応募できるところがファンドに狙われる要因になっているな。

応募者全員のチェックするわけないじゃん！なんでそんな手間かかることせなあかんの？
当選した人のチェックだけで十分ジャン。
当選したら住民票は提出なんだから。

あ、あとね、応募者の住所データーベースにして（今後のMS販売のためにも必要）
当選者と同じ住所の人調べるらしいよ。
重複応募で不正なんて簡単に調べられる。

こまかく書いてあったね。7月３１日以降世帯分けした場合も不正とみなすって。

>>282
>スミフのチェックはザルになってしまうと思いますよ。

そうは思わないな。だって不正を見つけたら、１０％儲かった上、不正者に原状回復してもらって、スミフは転売だって賃貸だってできるんだよ。

こんなおいしい話ないじゃん。
しっかりチェックすると思う。
不正を見つけた社員に報奨金だしたりして。

入居前に発覚すれば補欠の方へ権利が回るだけでおさまるのでしょうね。
ブラックリスト入りしそうですが。

それよりさー、形式上でもローン組んでくれる親戚っていると思う？
いないだろ、普通。

それに誰か言ってたけど、キャッシュなら税務署から査察がはいるよ。
それこそ、親戚の銀行口座から資金が動いてなければ、脱税で税金すごいよ。

賃貸物件と違って、
入居者同士での不正監視・通報も
厳しくなるでしょうね。

２８７さん
同感です。面倒なことにわざわざ巻き込まれてくれる親戚はいないと思います。
親に頼むとか言い出したらどうしようもない親不孝物ですね。
ばれると取り上げですし言い事は全くありません。

スミフもこんな出鱈目な人が多かったら大変だな。

そのしわ寄せが販売価格に転嫁されるので、（ここのMSじゃないけど）迷惑なことは止めてね。

ここの提携住宅ローンの金利優遇はどのくらいなのかなぁ？
全期間1.5％くらい優遇されますかね

Mtype玄関前からF'Type玄関を臨む（3F）

廊下についていくつか話題に上がっていましたので参考までに。

天井低い…

買戻し特約、仮に１０人に一人いたら８０人
８０人×３００万＝２億４千万

けっこうおいしいんじゃない？

それよりさー、この物件担保にできないのが痛い。
キャッシュで買ったとしても、なんでスミフにお伺いを立てなきゃならんの？
担保価値ゼロじゃん。

〉294さん


そりゃー商売ですからね、、、

担保価値ゼロってことは、提携ローン以外ではローン審査厳しいってことでしょうか？
ゼロってことはないけど。。かなり不利ですよね。

転勤の場合は売却OK？
それとも、スミフが違約金なしで買い取り？

ここ色々文句はあるんだけど、ここを見た後に、近所で同じくスミトモの
ＷＣＴを内覧してきたんですけど、正直、内部とかそれほど大差を感じなかったし
眺望もどっこいどっこい。

それで数千万の違いとなると、、、、やっぱりここは値段とのバランスは良いんじゃないかと
感じました。１Ｆにスーパーあるし、すぐ目の前からバスも出てるし。

外廊下はダメージ大きそうだし、雨の日とか大変だと思うけど
それでもこの値段で品川にすごく近い一応タワーっていうのは魅力がある。

スミフが必ず絡む形。
転勤理由だから自由に売却というのは無理。

管理組合は住人で組織されるでいいですよね？
スミフ系列管理会社の好きなようにはさせたくない。最悪の場合は管理会社チェンジ。
ここまで都合よく手を打ってるなんてことありますか？

とにかく、なんでもスミフにお伺い。
単純にここ住んで、他に何も物件買う気がない人のための物件。

そこそこお金ある人はここ買えないよ。
ここしか買えない人や超お金持ちはいいけど。

提携ローンの場合、そこが抵当権を結ぶので、
それ以外に担保として抵当にいれるのはスミフが許可した場合のみ。原則認めない。

キャッシュでここ買って、去年契約した物件の担保にして、新たにローンくもうと思ったけど、
出来そうにない。

変な縛り。キャッシュなら残債あるわけではないから認めてくれるかな？

さて、初代理事がどういう形で選ばれるかですが。
でもここの場合、敵は内側の様な気がするけど。
何かを決めるのに物凄く意見の対立がありそう。
既存のタワマン以上の生活格差がありそうだし。

>>303
当たってからかんがえよー。

>品川にすごく近い

単なる錯覚。１０分歩いて近いとは普通言わない。

物件概要の徒歩10分は、実際には15分くらいかかると思ってたほうがいいです。
実際あそこだったら、運河の手前までで10分は絶対かかる距離だし。

それでも近い。品川まで歩いて行けるんだからさ。

とばす使えば。
駅から
バス１〜２分＋徒歩１〜２分
でしょ。

それを言ったら他の港南のタワマンはもっと酷い。

ＷＣＴよりはるかに近いということだけは間違いなく言える