シティタワー品川【５】

５年後は、転売目的で大量に中古市場に出るのは確実でしょう。
その時、値崩れするかどうかですね。

不動産市況がどうなっていようと、供給過多なら安く売らざるをえません。
ここの供給過多を見越して、周辺のタワー中古物件が一足先に多数売り出してくる可能性もあるし。

定期借地は売る時に安くなりすぎる。

普通は売らずに賃貸に出して利ざやを稼ぐことになります。

>>217
近くのタワマン住民は、むしろ暖かく見守っていますよ。
願わくば、常識ある地域住民が増えることを（ベランダ越しに布団を干さないとか）。
ついでに、
ここのスーパーに満足できない時は、
少し歩くと海沿いに「マルエツ港南ワールドシティ店」があり、広くて安い。
一方、
品川シーサイドジャスコ店のシャトルバスが、この辺りを巡回しています。
又、
近くに港区の図書館があり、蔵書の多さと居午心地の良さは抜群です。

224さんが近隣住民の代表…ってわけではないですし。
タワマン自体も多いし。

苦い顔で見まもってる人もいるでしょ

近隣住民の親や親族が申し込みするケースもたくさんあると思うよ。

この地域の利便性はわかってるし、いまのマンションを賃貸にして、こっちに住めばいい訳だし。

明日、見に行く予定にしています。

何十人もで部屋に入るようですが、大勢で入り口で靴を脱ぐのですか？
それとも敷物ありの、土足で入りますか。教えてください。

脱いだ靴を入れるビニール袋を渡されます。
スリッパも用意されないのははじめてだったのでビックリしました。
今までの内覧会の中では最高に扱い悪かったですよ。

>>225
私も近隣マンションを購入する前から（4年前ぐらい）この物件を気にしてきましたが、結果、低価格低仕様のいろんな意味で納得の物件でした。

定借は債務となるリスクがあるため、正直微妙なのですが、安いのでとりあえず申込するかもです。

>>229
情報どもうありがとうございました。助かります。

マンションの仕様なんて基本一緒だよ。
トイレ、キッチン、バス、これがあれば普通に生活できる。豪華な設備なんてただのデコレーション。着けたい人が金出して付ければいい。住居選びで大切なのは立地。アクセス。

人呼べないとか恥ずかしいとか、なんでそんなに他人を気にするのか？そんな毎回来るわけ？(笑)
内装文句いう人はただの見栄っ張りか地方出身者ぽい(そうじゃない人もいっぱいいると思うから気に障ったらごめん)
今までの読んでると、簡素・古い→恥ずかしい、豪華・新しい→自慢、と言う田舎に多そうな思考回路。
港区の昔からの金持ちは皆質素に古いもん大切にしてる。派手なのは成金。マンションと関係ないけどなんかそんな思考回路っぽい

駐車場の車でレベルわかるとかいう人も、そんな事いちいち気にして生きてて人生楽しいんか。いいじゃん自分が好きな車乗ってたら他人なんか。

審査通って入居すんだからある程度信用も分別もある人達だよ。港南は治安だって悪くない。
匂いとか色々マイナスはあるけど、そんなんどこだってマイナスある。

交通も混雑時除けば、銀座、十番、六本木、車で１０〜１５分。
住みやすいよ、本当。

港南で考えれば、駅に近いと思う立地ですが
都内全般で考えれば、駅徒歩10分は駅遠立地です。

２３２に賛同です。
結局抽選にあたって審査通った人じゃないと住めないからそこまで変な人住まないかなって。
今って1年前に比べても審査基準は厳しくなっていますよね。
しかもここは借地権なので審査は他も分譲MSに比べても厳しくなりそうですね。
ここの物件が収入制限を設けなかったのはそういう意図もあるのかなって想像してます。

駅近だってＪＲ乗り換えする所よりなんぼかまし〜
チャリ買えば？

＞２３３さん

そうなんです〜！我が家もそれだけで悩んでいます。現在、駅徒歩３分住みです。随分、距離を感じました。

確かに港南口のロータリーまでは10分ですが改札までは15分〜20分かかるんですよね。
ビックターミナルの分コンコースが長い・・・・

２３４さん
確かに収入制限なかったのは気になってました。
厳しく審査されるんですかね。
あと、ちょっと土曜日にMR行って気になってましたが結構中国の方いらっしゃいませんでしたか？
永住権持ってる方だとは思いますが順番待ちだけでもマナーの悪さが。。。。

まったく。。駅徒歩１０分くらい歩けよ。
だからメタボが増えるんだよ。

現金持ってる変な人はいっぱいいるよ。
そいつらは審査通らずだけど？

240さんに同感。
UR賃貸だって現に、色んな人が審査を通って住んでいる。

＞２４０
ここで言ってるのはあなたのようなお金持ちではなくて
普通に１０％の頭金払って審査通りたいなと思っている人のことではないでしょうか。
現金たくさん持っている人が抽選に当たるとは限らないので普通に審査を受ける人のほうが多いのではないでしょうか。

＞２３８
私が見に行った時も中国人いました。
永住権もっている中国人は結構いるのでしょうね。
今はどこのMS買っても居るので気にしてもしょうがないですよ。

歳をとってくると、駅１０分は遠いぞ〜
特に雨の日はね。タクシー使うと近距離で嫌がられるし。

現金持ってない人が抽選に当たるとは限らない。

＞２４４さん
そうなんですよねえ。昨日、とても暑い中に行って、帰路思いました。暇な主婦の私はいいんですよ。しっかりシニアの主人が可愛そうかも？と・・・男性の皆さんは毎日の通勤で思われないんでしょうか？

>２４６

それは大変ですね？
ではこの物件は見送りですね、、、

公開中のサンプルルーム以外が内覧したくて、販売センターに電話しました。
日にちによって、公開するタイプが変更されるのかと思ったのですが、そんなことはないようです。
できれば、北西や北東方向の確認。それに、違うタイプの間取りの確認などをしたかったんですが……。残念です。

今日はどこの部屋を内覧できるのでしょうか？

ここの掲示板はどこもそんなもの。
特にこの物件は近隣物件へのインパクトも絶大だから、荒れないわけがない。

もっとここを罵ってほしいくらいだ。
ライバルは少ないほどいい。

自分は京葉線沿いに親所有の戸建てがあるが、ここを申し込む。
長い駅通路？
大歓迎、最高だね。
前からここを検討していて長い通路にげんなりしてる人は、勉強不足だよ。
わかる人はみんなわかってる。

257
言ってることが矛盾してる。。大丈夫か？

なんだかんだ言ったところで、格安マンションにはそれ相応の人間しか集まらないということには変わりないでしょう。
以前、安月給のびんぼーなサラリーマンが集まる・・・などと書いた人がいましたが、事実そういうことになるのではないでしょうか？
実際、金がない層をターゲットにしてるわけだから遠からずでしょう。
物件は最低ランクの仕様ですが、35階から上は眺望は最高ですね。価値があるとすれば眺望くらいでしょうか。

http://www.fudousankeizai.co.jp/
平均倍率30倍以上。。。。
当たらないだろうなぁ。。。。

つみたて君１人だけで２０倍になるのに、
平均倍率３０倍では見通しが甘いのでは。
最高倍率５０倍の見通しもね。

土地が所有権だった場合の分譲価格を試算してみると、
路線価が104万/㎡だから、市場での土地値は、104万×敷地10,092.03×市場価値2.5倍＝約262億。
総戸数828戸だから、1戸あたり約3170万。平均83㎡とすると、坪126万円。
借地権割合は60％だが、定期借地権なので借地人の割合を20％とすると、126万×20％＝25.2万。
建築費単価が坪75万円とすると、原価は75万+25万＝100万。
分譲単価平均が120万だとすると、住友の粗利益は20万円/坪となり、それなりの数字になります。

土地が所有権の場合の分譲価格は、
（建築費坪75万+土地坪126万）×住友利益1.2＝241万　となります。
若干安い気もしますが、それほど外れていない気もします。

借地だからといって土地の値段は0ではありませんし、分譲価格に反映されています。

しかし、解体費用を払っているのに、何故解体期間の２年分の管理費を負担しないといけないんだ。
住民は退去してるので、管理費がかからないはずなんだが。
誰か教えて。何故なのか？

毎月の地代が固定資産税の何倍か調べてみると、
路線価104万円×敷地面積10,092.03㎡×0.8＝固定資産税評価額　約84億円。
84億×税率1.7％÷軽減措置6＝約2400万円。
2400万÷828戸＝約29000円　が土地の固定資産税額平均となります。

毎月の地代を16,000円/月とすると、
16,000円×12÷29,000円＝6.6倍　となります。
安くもないですが、ぼったくりの水準でもないと思います。

あとは、地代が固定資産税額に連動するのか、それとも物価上昇に連動するのかチェックするだけですね。

住友さんが、解体してる間の現場を
「管理」するんでしょ。

その親戚の名前で当たったら、親戚は住民票を移してくれるの？？
困らないのかな？

住民票を移すだけではなくて、
支払いも親戚がやらないとね。

それが見つかると買い戻しされますよ。
無駄なことはやめたほうがいいです。

267は釣りでしょ？
年1回の住民票提出の他にも抜き打ちチェックとかあるだろうし。

現地で1世帯1部づつしか配布してないのに、事務所に行ってもらいたい放題っておかしくない？

２６５
確か建物にも固定資産税がかかりはずだから、それを加えて計算しないと。
誰かが、建物の固定資産税って高いのねー、って言ってたぞ。

地代＋建物固定資産税で、割安だとは思えない。
それに、売れなきゃ70年も永遠に払い続けなきゃならん。

土地あれば、子孫が家の立替できるけど、ここじゃそうもいかないし、
築３０年過ぎて、賃貸で借りてくれる人も少ないだろう。
それでも、管理費、地代、固定資産税（建物）はかかり続ける。

マンション止めようかな〜。
今後タワーマンションの解体をめぐって、社会問題になりそうな気がする。
ここはまだ解体費用を積み立ててるからいいけど、
近隣のマンションは最後の住民がババをつかむことになる。
誰が解体費用を払うんだろう？

＞２７１さん
ちなみに僕は住友三角ビルの別館のＤｏスポーツの前の特設カウンターで、１０冊もらいましたけど・・・。それなのに、現地では一世帯１冊って本当ですか？現地はとても厳しいですね。
新宿のほうの特設会場は人がほとんどいなくて、ガラガラでしたけど。。。パンフが確かに段ボール箱いっぱいにならんばかりに山積みされていますよ、行ってみてはいかがでしょうか・・・。

会社に持ってかえってマンションを探している連中に配りまわりました。
たいへん喜ばれましたよ＾０＾。
他の部署の人にも頼まれたので明日も１０冊ほど貰いに行って来ます。
おいしい情報は共有しないとね＾０＾

名義なんてどうにでもなるし、そもそも登録方法が名前と住所だけって・・・・・・爆笑。

いまどきありえない簡易な登録だね。

このままじゃ、全国からそれこそ山のように応募者が殺到すると思うけど。
せめて、住民票のコピーをつけさせるとか、本人確認できる身分証明書のコピーをつけて後ほどデべから電話確認とかしなきゃ。他人名義で登録・応募できるところがファンドに狙われる要因になっているな。一方通行なんだよね、登録方法が。

住友は大失態を犯してしまいましたねｗ。

これじゃぁ、うちの近所のスーパーのポイントカードを登録・発行する方が厳しいねハハハハ。

どうなの？住友吉三右衛門さん？

よーく読みましょう。
登録は誰でも出来るけど、当選後のことが全く見えてないですね。
他人名義で当選したところで契約条件が要綱に書いてあるので、それ通りに契約しないとどないなるかわかってまへんな。
買い戻し特約の登記が設定された上で、契約するんでっせ。。。
住民票の移転義務、賃貸禁止（マーケットに出したらすぐちくられまっせ）、売却禁止（買い戻し特約の登記がついていて買う人はいてないと思いますが）で他人名義で当選してどないするっていうんでしょうか？

10%の違約金と原状回復費用で泣きを見てくださいｗ
その後、住不が相場で売却して「がっちり！」ですんで。

現地でパンフレット複数もらえますよ。
私は書き損じが怖いので、二部もらってきました。

ちなみに親戚名義。スミフのチェックはザルになってしまうと思いますよ。
最大の問題は税務署かと。
今回のだと金銭贈与と見なされるだからほぼ全額に50％かかります。まともに払ったら安値メリットが生かせないので、脱税するのが普通ですよね？

でもこんな話に乗るような親戚は所有物件なしの低所得者だろうので、いきなり資産が増えたら税務署も気になるのでは？
脱税であげられたうえにマンションもなくしたらアホなので、私は自前勝負です。

>>276
住民票のコピーをつけさせるとか、本人確認できる身分証明書のコピーをつけて後ほどデべから電話確認とかしなきゃ。他人名義で登録・応募できるところがファンドに狙われる要因になっているな。

応募者全員のチェックするわけないじゃん！なんでそんな手間かかることせなあかんの？
当選した人のチェックだけで十分ジャン。
当選したら住民票は提出なんだから。

あ、あとね、応募者の住所データーベースにして（今後のMS販売のためにも必要）
当選者と同じ住所の人調べるらしいよ。
重複応募で不正なんて簡単に調べられる。

こまかく書いてあったね。7月３１日以降世帯分けした場合も不正とみなすって。

>>282
>スミフのチェックはザルになってしまうと思いますよ。

そうは思わないな。だって不正を見つけたら、１０％儲かった上、不正者に原状回復してもらって、スミフは転売だって賃貸だってできるんだよ。

こんなおいしい話ないじゃん。
しっかりチェックすると思う。
不正を見つけた社員に報奨金だしたりして。

入居前に発覚すれば補欠の方へ権利が回るだけでおさまるのでしょうね。
ブラックリスト入りしそうですが。

それよりさー、形式上でもローン組んでくれる親戚っていると思う？
いないだろ、普通。

それに誰か言ってたけど、キャッシュなら税務署から査察がはいるよ。
それこそ、親戚の銀行口座から資金が動いてなければ、脱税で税金すごいよ。

賃貸物件と違って、
入居者同士での不正監視・通報も
厳しくなるでしょうね。

２８７さん
同感です。面倒なことにわざわざ巻き込まれてくれる親戚はいないと思います。
親に頼むとか言い出したらどうしようもない親不孝物ですね。
ばれると取り上げですし言い事は全くありません。

スミフもこんな出鱈目な人が多かったら大変だな。

そのしわ寄せが販売価格に転嫁されるので、（ここのMSじゃないけど）迷惑なことは止めてね。

ここの提携住宅ローンの金利優遇はどのくらいなのかなぁ？
全期間1.5％くらい優遇されますかね

Mtype玄関前からF'Type玄関を臨む（3F）

廊下についていくつか話題に上がっていましたので参考までに。

天井低い…

買戻し特約、仮に１０人に一人いたら８０人
８０人×３００万＝２億４千万

けっこうおいしいんじゃない？

それよりさー、この物件担保にできないのが痛い。
キャッシュで買ったとしても、なんでスミフにお伺いを立てなきゃならんの？
担保価値ゼロじゃん。

〉294さん


そりゃー商売ですからね、、、

担保価値ゼロってことは、提携ローン以外ではローン審査厳しいってことでしょうか？
ゼロってことはないけど。。かなり不利ですよね。

転勤の場合は売却OK？
それとも、スミフが違約金なしで買い取り？

ここ色々文句はあるんだけど、ここを見た後に、近所で同じくスミトモの
ＷＣＴを内覧してきたんですけど、正直、内部とかそれほど大差を感じなかったし
眺望もどっこいどっこい。

それで数千万の違いとなると、、、、やっぱりここは値段とのバランスは良いんじゃないかと
感じました。１Ｆにスーパーあるし、すぐ目の前からバスも出てるし。

外廊下はダメージ大きそうだし、雨の日とか大変だと思うけど
それでもこの値段で品川にすごく近い一応タワーっていうのは魅力がある。

スミフが必ず絡む形。
転勤理由だから自由に売却というのは無理。

管理組合は住人で組織されるでいいですよね？
スミフ系列管理会社の好きなようにはさせたくない。最悪の場合は管理会社チェンジ。
ここまで都合よく手を打ってるなんてことありますか？

とにかく、なんでもスミフにお伺い。
単純にここ住んで、他に何も物件買う気がない人のための物件。

そこそこお金ある人はここ買えないよ。
ここしか買えない人や超お金持ちはいいけど。

提携ローンの場合、そこが抵当権を結ぶので、
それ以外に担保として抵当にいれるのはスミフが許可した場合のみ。原則認めない。

キャッシュでここ買って、去年契約した物件の担保にして、新たにローンくもうと思ったけど、
出来そうにない。

変な縛り。キャッシュなら残債あるわけではないから認めてくれるかな？

さて、初代理事がどういう形で選ばれるかですが。
でもここの場合、敵は内側の様な気がするけど。
何かを決めるのに物凄く意見の対立がありそう。
既存のタワマン以上の生活格差がありそうだし。

>>303
当たってからかんがえよー。

>品川にすごく近い

単なる錯覚。１０分歩いて近いとは普通言わない。

物件概要の徒歩10分は、実際には15分くらいかかると思ってたほうがいいです。
実際あそこだったら、運河の手前までで10分は絶対かかる距離だし。

それでも近い。品川まで歩いて行けるんだからさ。

とばす使えば。
駅から
バス１〜２分＋徒歩１〜２分
でしょ。

それを言ったら他の港南のタワマンはもっと酷い。

ＷＣＴよりはるかに近いということだけは間違いなく言える

たしかにそのとおりだ

ヒールで歩いたら、改札から１８分、駅ロータリーから１５分かかりました。
ま、でも歩けるけど。
繁華街なので、短く感じるのが利点かな？

ロータリーから直進、商店街を抜けてampmの角で左折が一番近道だと思う。
私もヒールでしたが、改札まで15分かからなかった。
というかWCTはバス便マンションなんだから、距離比較してもしょうがなくない？

ここ、当たってくれたら会社まで確実に30分切るんだよね。当たって、お願い！

品川駅のクイーンズ伊勢丹で買い物して、そのままバスで帰ってくる人、結構いますね。

>>299
自分は数年前、ＷＣＴを内覧したが、
１階にはよりデカイスーパーあり、シャトルバスもあるそうな。
内部に大差がないと感じたとは、
ホントにＷＣＴも内覧したの？

天井が低いマンションに住む気になりますか？
押しつけられて息苦しいです。昭和のアパートより低いですヨネ？大丈夫ですか？

バスに乗ってもいいし、徒歩15分でもいいから、職場から近いほうがいいという割りきりができてる人は、この物件良さそうですね。
いま、品川からほど近い、ここと変わらないくらいの価格帯のマンションに住んでるのですが、やはり3,000万円のマンションは3,000万円なりの住人層になってしまうので、都会のタワーマンションとか、コンシェルジュサービスとか、そういうところに夢を持ってる人は、やめたほうがいいと思います。

廊下の天井は何メートルですか？窓のすぐ上が天井なので、２メートル位？

結局発売前よりは明らかにテンション下がった人が多そうですね。
買いたい人にはチャンスですよ。倍率数倍の他のマンション並みの部屋もあるでしょう。

眺望や抜けてる高層階は倍率高そうだけど。

ところで、ここで初めて７０年分のランニングコストを見て、高くてビックリしてるんだけど、
他のマンションも２０年３０年すると地代を除いた分、ランニングコストかかるの？
今まで１０年分しか見ないで買っちゃったけど、数件かかえてたら大変だな。
売れるマンション買わないと、後で泣きを見るよ。