二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part 6

＞　336　週明けに新価格表届く

販売開始前の価格改定は殆どの物件で行われている事ですの、珍しい事ではありません。5％程度はよくあります。ここは8％ぐらいいくんじゃないですか？、10％いったら、東急もヤバいと読んだんでしょうね。この価格改定は単なる正式価格の最終決定でしかなくて、いわゆる値下げとは根本的に違います。嘘だと思うのなら様々な物件見てみたらどうですか、第1期販売前はそんな話ばっかりです。

ただ、ここは市況がこの状況だからどの程度かが見物ですね。

もうしわけありません、up load 御願いします。

今いくらで売ってるの？
8％下げるといくら？

価格表出しといて価格改定って、それはやっぱり値下げだろう。
正式価格の最終決定は価格表出す前なんじゃないの？

380万の8％ダウンだと約350万。そんなものかね。
ほぼプラウドタワーと一緒。まぁ、ある意味落ち着けどことしてはアリかもね。

周辺相場が下げても揺るがない吸引力を発揮できるかどうか。
沿線のフラッグシップとしてこの物件の価値を未来永劫維持して行く、という決意を東急から
もう少し感じることができれば買い。今でも相当がんばってるとは思うんですが、
まだちょっと不安になるんで今のままなら見送り濃厚です。今のままなら。
とにかく再開発の全てを早く明らかにしてほしい。公園がどんなタイプになってどんな活用の
仕方ができるのかなど知りたいことだらけです。

＞350

このスレのNo 05 に価格表のupload があります。それにも予定価格で改訂の可能性があると書いてありますので確認して下さい。もちろん今回発表されるものも最終のものでは無い可能性がありますが、少なくとも値下げとは言いません。

おそらく、予定価格の段階では渡してもらえず、購入者が写すパターンの会社からしかマンションの検討をした事がないからそういう主張をされるんだと思いますが、予定の段階で表をプリントしたとこを渡しちゃうとこもありますので、特別な事ではありません。

どのくらい下がったか確認することで、売主がどの程度の売れ行きと読んだか良くわかるので、売れ行きを予想する上でも参考になりますよね。

380→350万って値下げじゃないでしょ。
予定通りの戦略でしょ。戦略になってないけど。

それだったら450→350とかの方がインパクトあるのに。
380→350だと売れそうにないから弱気の値下げにしか見えん。

予定通りの戦略かな？

金融不安がここまで深刻化せず、日経平均が11,000円程度で踏みとどまっていたら
普通に＠380万円平均で売るつもりだったんじゃない？
今は8,200円ですからな〜。ここが底だといいんですが…。

2003年の底が日本だけの金融危機で7600円だったでしょ。今回は世界の金融危機ですよ、輸出企業が主体の日本の産業は全敗。日本の金融は体力があると言いながら今の株価では含み資産が−になって行くでしょ。私は今回は年末で倒産が増えて、6500円ぐらいまで行くと見てます。
とりあえず、7000円台に入ったら株は買いで、5年待たないうちに1.5倍ぐらいになるでしょ。

ココは大量に売れ残り確実ということでいいのですが、気になるのは周りの商業施設、オフィス予定地など。
ここまで景気後退すると進出してくる計画白紙にしてくるところも多いのでは？

ゴーストタウンになってしまわないかと心配です。

>ココは大量に売れ残り確実ということでいいのですが
アンチさんの脳内では変わった未来が確定しているようです

>>360
多分あなた以外全員売れ残り確実で確定してますが。

>>358
ここが250万になるようだったら
遥かに地ぐらいの低い埋め立て地や川向うの再開発地域は
150万位になりますねw

>>362
いずれ、視野に入ってくるんでは
このご時勢でこの規模でこの値段

完売できるわけないだろw

東急は実質建設費しか持たないから
持久戦に持ち込む覚悟かもしれんが

地ぐらいだってｗ
もうそれしか拠り所内みたいｗ

周辺にお住まいの代々の富裕層のみなさんバンバン買ってやって。お願い。

地ぐらいならココも城東に負けず劣らず低い。
川沿いの低地で世田谷の恥部と言われています。

いつもの日本語のおかしな人ですね、お疲れ様です。

価格表出してから下げるのはよくある手法だけど、5%超えたら下げすぎで、最初の設定に誤りがあると言わざるを得ない。
客は逃げるし、ブランドも落ちる。
東急の戦略の失敗だろう

売れなくてもアンチの人達には迷惑かからないのに、青筋たてて書き込む姿って・・・・

うれちゃうと迷惑なんだそうですよ。

通常の価格決定に加え、全体で1000戸を超える物件なので
ある程度さばくために大量供給補正（マイナス係数）も必要です。

売れなくても購入検討者には迷惑かからないのに、青筋たてて書き込む姿って・・・・
どう考えても地権者かデベ。

また青筋がたってますよ。

>>371
>売れなくても購入検討者には迷惑かからないのに、青筋たてて書き込む姿って・・・・
>どう考えても地権者かデベ。

　アンチ君、もっとひねろよ。そんなんじゃ「中笑い」もとれないぞ。

★価格について
向きや価格（7千万円越え）によっては、若干の値下げ部分がありました。（2,3百万程度）
想像以上の値引きではなかったため、まだまだ即決購入はできませんが、
（あくまでもまだ予定価格のため）もう少し値下がりがあることを期待します。

「二子玉川ライズ・タワー＆レジデンス」は、事業主が特別な思い入れを持って計画された特別な事業。特に都市にあって緑豊かな住環境は貴重な資産であり、二子玉川という街に愛着がある人には待望の終の棲家になるでしょう。ゆとりある敷地を持つタワーマンションだからこそ可能な環境づくりの見本と言えそうです。

ほんと、タイミング悪すぎですね。とてもじゃないけど不動産なんて買う気がしなくなりました。
いずれ中古でここも売りに出るでしょうからその時にまた検討するかもしれないし、しないかも
しれません。
今は景気後退に備えて支出を抑えて、とにかく手元の現金を厚くしておきます。
相場が下げ止まったら日本株か欧州株でも買うかも。ドル建ての資産は当分買えません。
ま、今は様子見です。

仮登録しました。
価格変更の案内は私には来てないので調整対象じゃなかったのかな。

↑はい、負・け組決定！！

負けですかー。
まぁ、それはそれで。

確かに価格は高いとは思いますが、再開発でさらに便利になりそうだし、フタコが好きなんで。

住みたい街に高額のマンションが買える。
十分勝ってないか？

少なくともあっちのほうしか買えず、
戦々恐々としながら必死に他地域のネガに無駄な時間使ってるよりは。

あっちの方しか買えずの考え方の他に、
敢えて都心を選ばず、二子玉川を選ぶ余裕ってのもあるね。
おのぼりさんほど都心のブランド地域にこだわり、
余裕のある人ほど二子玉川から自由が丘あたりを選ぶケースが多い感じがします。

近隣にお住まいの代々の富裕層の方々がいくら高くても買って頂けますよ。
東急さんもっと自信を持って行きましょうよ。
応援してます。

都心でも緑が多い場所ならいいですけど、フタコみたいなノンビリした田舎の風情が残るところは少ない気がします。
毎日深夜まで飲み歩く趣味も無いし、高島屋があるから買い物も困らない。
都心で働いて都心に住むより、ゆったり暮らせるのが良いところだと思います。
早朝に多摩川沿いを自転車で走ると気持ちいいですよ。
それを思うと多少高くてもって考えるわけです。
住みたいと思う人には魅力的な物件なんですよ。

>>375
>>客は逃げるし、ブランドも落ちる。
>客はついてないんだし、東急電鉄のマンションにブランド価値はもともとないです。

　ブランドがあると高くても売れるし、価格の値下がりも小さい。しかしブランドがあるから、購入者は価値以上にお金を払うことになる。もちろんブランドに価値を見出す人にとって、それは苦痛ではない。

　ブランドがない新興デベの場合、割安だが価格の下落は大きい。

　そう考えると野村・東建・東急あたり、つまり中の上くらいのブランドがお得だと私は
思います。

>>東急の戦略の失敗だろう
>もともと東急電鉄には戦略はないです。
>あれば今みたいなバランスシートにはなってません。
>未だにバブルの後遺症をこれだけ引きずってる企業はそうそうないですよ。
>其の場しのぎの戦術はあっても、戦略などないです。

　東急のバランスシートのどこが問題なのか、論理的に説明いただけますか？

ブランドって言うけど、東急電鉄の事を言っているのか、東急不動産の事を言っているのか、はっきりしない。
電鉄だったら鉄道が本業だから、本業さえしっかりしてくれれば、マンションにブランドはなくてもいいけど、東急不動産だったら不動産業が本業なのだから、マンションブランドを高めるような物件をつくり、値段設定をしてほしい。

売主は東急不動産＆東急電鉄だから新しいブランドになるんですかね。
とは言え、街づくりとか構造とかってマンションの外側に力を入れていて、今ひとつマンションそのもののデザイン性が落ちるあたりが東急っぽいんですかね。
マンションの中の「魅せ方」とか「売り方」はやっぱり三井とか野村が得意なんですよ。
いいじゃないですが、良くも悪くも東急らしくて。

＞おのぼりさんほど都心のブランド地域にこだわり、
＞余裕のある人ほど二子玉川から自由が丘あたりを選ぶケースが多い感じがします。

逆！逆！
おのぼりさんに大人気の二子玉川。昔からの東京人は決して浸水するような地域に住まない。

>>388
>逆！逆！
>おのぼりさんに大人気の二子玉川。昔からの東京人は決して浸水するような地域に住まない。

　玉川地区の住民は全員地方出身ということですか？　物知りですね。

　初めて知りましたよ、私は。

「東京人は住まない」とかって括り自体に無理があると思う。
土地に根を張る生き方を望む人はタワーマンションとか選ばないし、出来上がった環境が合うかどうかなので、昔からの東京人が好むかどうかってのはあまり意味が無いでしょ。
気に入った場所に住んで、フィットしなくなったら引っ越せばいいんだし。
でも住めば気に入ると思うけどなー。いいところだよ、実際。

ちなみに、雨水の工事とかせっせとやってるようですよ。
開発エリアあたりは浸水したって話は聞かないし、大型開発のおかげで道路とか下水とかインフラ整備が進んでくのはいいことだ

>>384
自然が好きなら、田園都市線のもっと田舎の方に住んだら？
都心でもなく田舎でもなく中途半端なんじゃ？

株価が反発した途端、ポジレスのオンパレードだね。

それじゃ、不便でしょ。（笑）
ホントの田舎は住みたくないけど、生活にちょっとだけ自然が欲しい人向きなのよ。
田園都市線のもっと田舎の方に住んだら都心で働いてゆっくり過ごすの自体無理じゃない？

フタコを以前から知っている人の大多数には、地形的にも歴史的にしても
「買わないよ〜、あんな土地の建物」となるのではないでしょうか？

ただ、東急のプッシュにより街がガラリと変わり、「ニコタマ」に惹かれる人々が集まり、
更に街の空気が形成され…と様子が違ってきたのも確か。
そんな中、周辺の住民にもフタコを住むための土地として見る人達が現れても不思議じゃない。
（私は思いませんが、、）
なにより、諸々の事情を知らない＆気にしない他所の人達は当然「今のニコタマ」に
惹かれているわけですもんね。

要はシティースケープとランドスケープとどちらを注視しているかによっても
すごく意見の分かれるところだと思います。

多摩川の土手を走るのは気持ちいい！これにはホントそう思います。

300万以下になると住民の質も下がるから北側の棟売り出す時には、同じ敷地内にいながら棟別に格差がでるかもね。
安く買った方が賢いのが皮肉なものだが。

大分以前に崖上の物件を検討しました
眺望の大きな部分を占める自動車教習所に将来高層物件が建ちそうな気がして
検討からはずしましたが、あの教習所ってなにか再開発の計画ありますか

公園になる予定だそうです。
近くの玉川高校が最近廃校になったようですが今後の利用計画をしってる人いませんか？

安いマンションの住民の質が低いのは同感できる。というか実感してる。

私は、お金はあるけど、人間としてはク ズです。
お金ってある程度あると、増えるし集まってくるんですよね。不思議と。

まぁ、古くから周辺に住む住民とか昔のフタコたまがが好きな人は気に入らないだろうね。
よそ者が増えて景色が悪くなったりするんだろうしな。


高級マンションの住民は筋が悪いとかって言うが、フタコは都心じゃないから夜型には向かないし、投資にも向かない。
普通にファミリー向けだよ。

＞無印と紀伊国屋で買い物して、スタバでお茶してるようだと、
紀伊国屋がフタコにできたのかと思って調べちまったじゃないか。
シッタカはやめてね。

本屋のことですか。
なるほど。
話の流れからついスーパーのことかと思い込んでいました。

明治屋小さいから反対側に紀伊国屋(食料品)出来るの賛成。

だいたい高島屋とＳＣの区別とかどうでも良くない？

確かに高島屋だけだと物足りないし、ＳＣも含めて品揃えが豊富な商業施設で便利、さらに便利な駅になるって話なんでしょ。

郊外のイオンとかジャスコはその辺に住んでる人が便利ならそれで良いんであって、フタコに住んでわざわざ行く必要ないんだから比較する意味ないし。

空港シャトルが出来るって噂があるね。
Ⅱ街区のホテル計画はなくなってないらしい。

せっかく空港まで河でつながってるんだから、
船便とかつくったら優雅だね。

お店は何が入るか楽しみです。
商業施設のコンセプトが今ひとつ見えないけど、オトナ向けの落ち着きある方向で行って欲しいです。

シネコンが出来るって噂もありますよね。

シネコン説無くなったの？

あらら。(笑)
外商使うならそこまで近くなくてもいいし。
駅の近くに住まないでしょ。

なんか面白い人がキレてるね。
高島屋への思い入れが凄い。

再開発で辛い目にあってるのかも。

>スーパーと思わせるような話の流れなんかこの前にあったっけ？
>心底　自己中心でおっちょこちょいで軽率な痛ーい人のように見えるが。
君もどうかと思うよ。下の文章で本屋と思うかな。
紀伊国屋で買い物って書いたら、食料品だと思うじゃないかな。

「無印と紀伊国屋で買い物して、スタバでお茶してるようだと、」

私もスーパーだと思ったくち。

>>424
確かに、ウチも何か贈答する時に電話であれこれ要望だして
サンプル持ってこさせるくらいしか使わない。
他には店行ったときに、サロンを使うくらいかな。

それから、Kinokuniyaの話は私もスーパーのことだと思いました。

ららぽーとにシャネルなんか出店していますか？

それはあなたが近所で、あのちんけな本屋が紀伊国屋だと知ってるからでしょ。
本屋があることを知っていても、紀伊国屋だとは思わないね。
普通は買い物と言えば、洋服か食料品をイメージするんだよ。

> >「無印と紀伊国屋で買い物して、スタバでお茶してるようだと、
>
> どう読んでも、食料品買うとは思いませんけど。
> 買った本をスタバでラテすすりながら読むんでしょ。

ノリがいいなぁ
ところで物件情報何かないの

無印買ってスタバで本読むとか言ってる人は自分のこと書いてるんだな。
しかも家遠いっぽいしキレ具合が痛々しい。

全部の棟だと思うが、帰宅時のエントランスでカードキーかざすと宅配の有無がわかる。
お部屋からも宅配有無確認OK。
留守＆居留守がちな我が家には嬉しい機能。

３５階以上は同じフロアにトランクルーム付きで、それ以下は抽選。

駐車場はスーパープレミアム>プレミアム>エクセレントの順で決めてくそうです。
ハイルーフ車用は数台だし、大型用も少ないそうだから要注意かも。

おいおいこんな高いとこ買うぐらいなら、武蔵小杉のパークシティーの上層階売れ残り買ったほうが遥かにおとくみたいだぞ。
７路線乗り入れ出し駅隣接だし交通の利便性からして全然違うよ。

これなら確かに小杉とたいして変わらないですよね。
見栄にどれだけ出す気があるかってだけの違いでしょうか？？
まあ、見栄ったって、所詮二子玉なわけですが。

久々に出たね、小杉ネタ。

　この後、トヨス・地盤・騒音（多摩川若者・花火）・田園都市線混雑・水害・価格高杉、と
アンチネタが繰り返されるわけだ。。。。

437と438の自演も痛杉

二子玉て何でそんなにいいのかな？
俺が学生の時４０年前だけど二子玉なんて誰も知らなかったけどね。
わからんわからん？？？
単なる多摩川の川ぷちと言うイメージしかないけどな。
皆知らないだろうが２０-３０年前に多摩川が氾濫してこの辺の近辺の家が流されたこと知ってるのかね！

この値段なら武蔵小杉パークシティを押す根拠。
日経BP記事の最後の締めとしては以下。

騰落率に大きな影響を与える１つの要素は購入時期。ただ、個別の物件を仔細に見ると、騰落率上位の物件にはいくつかの特徴がある。

　まず、「駅近一番物件」の強さだ。南北線と都営三田線という２つの地下鉄が交差する白金高輪駅。その駅の真上に建つ「白金タワー」は、利便性や規模などから見て白金高輪エリアでのランドマーク的なマンションである。同じことはほかの物件にも当てはまる。

　東池袋の「エアライズタワー」、浜松町の「東京ツインパークス」、秋葉原の「TOKYO TIMES TOWER」、錦糸町の「ブリリアタワー東京」、先に出た「品川Vタワー」や「エアレジデンス新浦安」「ザ・リバープレイス」なども、その駅の“一番星”と言っても差し支えないだろう。 5.湾岸エリアの地図

　お台場海浜公園の「ザ・タワーズ台場」も台場エリアに１つしかない大規模タワーマンション。右の地図の丸印のうち、湾岸エリアではないところにプロットされている物件の多くは駅近一番物件。こういったマンションは価格が高い反面、値下がりリスクも小さいと言える。

　次に、年を経るごとに街の魅力が高まる「街作り型マンション」。「Ｗコンフォートタワーズ」がある辰巳駅や東雲駅周辺は2000年以降、大規模マンションの開発が相次いだ。それとともに、「イオン東雲ショッピングセンター」やアミューズメント施設など生活インフラが整備されている。年々、街としての機能が向上し、魅力が高まっていくため、物件の資産価値が下がりにくい。

　総戸数1500戸超。米カリフォルニアのキャンパスタウンをモデルにした大船（神奈川県）の「ガーデンアソシエ（愛称：ビックオレンジ）」もこうした街作り型マンションの典型。マンションや商業施設が整然と立ち並ぶ新浦安や高層マンション群が屹立する「芝浦アイランド」も街作り型と言っていい。豊洲もこの範疇に入るだろう。徐々に街が形成されていく駅も狙い目だ。

キーワードは、駅近一番星物件、街作り型。
神奈川県で冷静に当てはめると武蔵小杉駅のパークシティ武蔵小杉が最有力物件。

小杉がいいって連呼するのにこのスレに粘着してる意味がわからん。
ま、新興の小杉がいいか、今までの実績がある二子がいいか、好きなほう選べばいいじゃない。
東急は二子のブランドは死守するからこっちのほうが安心感はあるよね。

圧倒的にイメージはニコタマの方が小杉よりも良い。
しかし
１．東横線＞＞田園都市線
２．田園都市線の混雑のひどさ。
３．横須賀線新駅による東京方面へのアクセスの便利さ
を考えるとニコタマの割高感は否めない。

結構ここの客がリエトコート分譲の価格見て流れると見た。
株ショックで雰囲気的に、割高マンションを買う人は
慎重になるでしょう。

小杉と変わらないと思えるなら小杉にしたほうがいいよ。
迷うことないよ。

アンチねた読んでも、事実を確かめてたいした問題じゃないと感じた人が買うだけだ。

私は気にならないのでフタコにするつもりだけど。

ここは結構強気な価格だね。
今買い手市場だから、もう少し様子見た方がいいのかな。

二子ブランドって何よ？
高島屋があるだけの貧民街でしょ。
瀬田や岡本まで二子って言うならそうだけど、
崖上住民は二子だと思っていない。