| 物件概要 |
| 所在地 |
東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番） |
| 交通 |
東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩6分
東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩6分
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| 種別 |
新築マンション |
| 総戸数 |
1033戸 |
| そのほかの情報 |
構造、建物階数：地上42階地下階数1階
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2010年05月上旬
入居可能時期：即入居可 |
| 会社情報 |
| 売主・販売代理 |
[売主]東京急行電鉄株式会社
[売主]東急不動産株式会社
[販売代理]東急リバブル株式会社
[販売代理]東急ライフィア株式会社
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| 分譲時 価格一覧表（新築）
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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二子玉川ライズ タワー＆レジデンス口コミ掲示板・評判
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263
土地勘無しさん
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267
匿名さん
市場ネタは事実と常識的な見方にしか見えなかったが。
とにかく何でもネガで何でも頭悪いことにされてしまうんだな。
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269
匿名さん
何故株式市場が不動産市場の先行指標になるという書き込みが削除されてんの？
バブルのときを見れば明らかだが。
この掲示板大丈夫か？
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270
匿名さん
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271
匿名さん
不動産のサイクルは長いからなぁ。
普通40歳以上でないと一サイクル見れてないだろうなぁ。
だからその度に死屍累々なるんだろうけど。
でも海外の不動産は別のサイクルだから、
国際的に勉強してれば、その辺は若くても十分勉強はできる。
（香港なんか手近で動きが派手だから分かりやすい）
肌に感じた実体験には敵わないけどね。
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272
匿名さん
私もかつて多摩川の土手と丸子川沿いの雰囲気が好きであの辺りで物件探しましたが、
今は少し離れた高台のエリアに住んでます。
今でもフタコは買い物にも散歩にもよく行くし、好きですが、やはりここ何年か増水の度
「あそこらに住んでいたらきっと不安な夜を過ごしてるだろうな…こっちにしてよかった」と単純に思います。
街並みなどは整えていけても、それが乗っかっている地形は、そう簡単には変えられません。
（歴史的な部分は…まぁ人それぞれの考えがありますよね、昔からの地名には経験上の裏付けがあるとは思いますが）
といいつつ、ここはニコタマ・ブランドできっと人気が出るんでしょうね。
ただ売り出し価格次第では、周辺のアドレス違いの物件を中古でも探してみるのもオススメします。
いずれにしてもこの辺りはのんびり住むにはいい場所ですよ。
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275
匿名さん
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276
匿名さん
当初11月と言ってましたが、この前９月の説明会で12月とか言ってたような。
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277
購入検討中さん
スケジュールは、１１月中にイースト＆ウエストタワーの販売が行われるそうです。
第一期販売の契約が終了後の１２月にセントラル＆レジデンス棟が開始されるようです。
イースト＆ウエストタワーの契約状況を見ながら、方角等にもよりますが販売価格が決まってくることも担当者の方がおっしゃっていました。
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278
匿名さん
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279
匿名さん
底値時期に駅前のプラウドが＠３５０万で即完してたし、世界大恐慌の今（これから）でも＠３３０万で売り切る自信はあるんじゃないかな。高掴みへの警戒はあるけどココの需要がなくなるわけじゃないし。
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280
匿名さん
プラウドの看板、野村の営業力、希少性、駅近、
まだ日本の人口が増えていた時代、いろいろ違います。
また、結局投資需要が多く、勘違い価格で中古が売りに出されていますが、
一向に最終実需にはつながっていない印象なので、
東急電鉄物件、ノーブランド、大規模マンモス物件、
駅からの距離が微妙（かつ巨大な空き地経由）、人口減、
加えて、04年は都心の底入れが02-03ｍに確認された後でしたから、
トレンドとしては、上げ調子。
それに比べて、今は明らかなピークを過ぎた直後ですから、
相場状況は全く違いますね。
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281
マンション投資家さん
>加えて、04年は都心の底入れが02-03年（？）に確認された後でしたから、
>トレンドとしては、上げ調子。
>それに比べて、今は明らかなピークを過ぎた直後ですから、
>相場状況は全く違いますね。
これは言えてる。
都心でいい思いした連中が、トレンドが郊外に波及するのを見越して
買ったんだろうが、そうはいかなかった。
確かに中古物件がすごい割高価格で出ていたが、全く動かなかった。
小金もちが余資運用で買ったんだろうから、それでもまぁ大丈夫だろう。
逆に今回はよほどのいい間取りのプレミアム住戸以外は投資家も食指が
動くまい。
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282
購入検討中さん
>スケジュールは、１１月中にイースト＆ウエストタワーの販売が行われるそうです。
>第一期販売の契約が終了後の１２月にセントラル＆レジデンス棟が開始されるようです。
すごいタイミングですね。
きっと米国内のクリスマスシーズンの消費需要が極端に弱いことが
懸念・確認される時期で、テクノロジ関係中心に株価は恐ろしいことに
なっていそうです。
日本企業も業種問わず下方修正の山でしょう。
いやいやどうも弱気でいけませんね。
以上は最悪シナリオにすぎません、、、、、かな？
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283
匿名さん
どこかのムック本に、最寄り駅別の所得ランキング
（何の意味があるのか分からないが）が載っていて、
確か、広尾、麻布十番、学芸大、桜新町、用賀の順だったと思う。
意外といえばかなり意外、実はそういうことかもと思うと、確かにそうかも。
微妙に二子玉川でないところが真実味あるかも。
桜新町は、深沢、弦巻、新町の一部
用賀は上用賀と用賀1丁目、岡本の一部が寄与してるのかな。
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284
匿名さん
>>279
あれ？
坪３３０万円ですか？
４００万円とばっかし思ってた。
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285
物件比較中さん
久しぶりに来ましたが、まだまだ盛り上がっていますね。
物件の優劣（価格を含めて）はさておき、我々にこれだけ盛り上げる場を提供してくれた東急グループに幸あれ。
今日の株価は、、、まだ下げるか？
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286
匿名さん
＞２８３
セオリー 2008 vol.2 高所得世帯が住む駅 ベスト３０（1500万以上世帯数：世帯比）
1広尾2麻布十番
3都立大学 1853：9.6%
4桜新町 1734：9.3%
5用賀 1636：8.6%
6白金高輪7目黒
8成城学園 1304：10.2%
9上野毛 1214：11.1%
10白金台
11中目黒 1116：8.5%
12表参道
13尾山台 1046：9.9%
14等々力 951：9.4%
15六本木
16田園調布 852：13.8%
17二子玉川 785：8.8%
22九品仏 727：11.3%
27自由が丘 662：9.0%
28奥沢 643：10.7%
世帯数はマンション（高級ともいう）が多いかどうかに過ぎないから、重要なのは世帯『比』だ思う。
そうしてみると、10％越えるか否かが、微妙な分かれ目で、旧新玉川・東横・東急大井町線に囲まれた城南地区では
大井町線ラインが黄金ライン。公示地価だってしかり、世田谷では上野毛3・等々力1・尾山台2が軒並み成城に続いて上位。世田谷でこれより上なのは代沢、代田、上北沢のみ。
用賀が入ってるのはマンション街だからに過ぎない。二子玉川は瀬田の丘上の一部を除いてはこれと似た位置づけで利便性のあるマンション街ってところ。
でも、周りには高級住宅街ゾーンが形成されているから決して悪いとこではないと思う。
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287
匿名さん
>世帯数はマンション（高級ともいう）が多いかどうかに過ぎないから、重要なのは世帯『比』だ思う。
単純に大井町線沿線は不便だから、若めの社会人、学生が他と比べて極端に低いので
「率」が高めにでている気がします。
30年以上前に家を買って、収入がピーク近辺になってる人が多いように思う。
良くも悪くも、中高年の街。
それに比べれば、人の入れ替わり、若い人の流入がありつつ、10%近くを
キープしている、都心から放射状に走る沿線の駅の方が、実際の活力は上。
（都立大、桜新町の高率は印象的。）
ま、結局は上品さ・落ち着き-------活力・フレッシュさのトレード・オフで
どこを選好するかという話のような気がします。
個人的には上用賀の邸宅街の一画はかなりいい線いってると思う。
だからこそ、結構若い人が多い割に、用賀が世帯数で上位にランク・インしてるんだろうと思う。
そんなに高所得者が沢山住んでそうな大型高級マンションって用賀にあったかな？
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288
周辺住民さん
公示地価の高低論じても意味ないでしょ。
実勢市場価格が唯一の価格だと思いますが。
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289
ご近所さん
成城って実勢の地価は比較的安いよね、、、
よくうらやましく思う。
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290
匿名さん
はぁ！？
公示地価が価値を表していないとでも？
公示地価の高低イコール実勢価格の高低そのものだよ。素人は困るな。
価格の絶対値は違えど、価値の高低はそのままだよ、特に一低同士で比べる場合。
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291
ご近所さん
>290
取引事例の少ない田舎ならともかく。
公示価格など実際の取り時には誰も見ないよ。
そもそも個別性・ボラティリティの高い不動産に
タイムラグが大きく、網の粗いインデックス価格持ち出しても意味薄い。
>公示地価の高低イコール実勢価格の高低そのものだよ
ものすごく大雑把に言えばね。あなたエコノミスト？
それにしても今日はよくさげた。
日経950円安9.4%ダウン。
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292
申込予定さん
>それにしても今日はよくさげた。
>日経950円安9.4%ダウン。
ブラックマンデー以来だね。
こりゃアカンわ。
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293
匿名さん
>>272
>今でもフタコは買い物にも散歩にもよく行くし、好きですが、やはりここ何年か増水の度
>「あそこらに住んでいたらきっと不安な夜を過ごしてるだろうな…こっちにしてよかった」と単純>に思います。
1丁目は不安に感じるだろうけど、堤防のこちら側に住んでいて増水で不安になったことは
ないよ。
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-
294
匿名さん
でもやっぱり湿っぽいと言うか、蒸し暑いと言うか、
一種独特です。川のそばは。
情緒があって悪くないとも思うけど。
好き好きでしょうね。
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295
匿名さん
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296
ご近所さん
湿っぽくもなければ蒸し暑くもないし、蚊や虫もうようよいません。
空が広くて自然が多い、それだけの所です。
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297
匿名さん
蚊はうようよいるよね…でも湿気も含め、
それも水辺の豊かな自然環境とのトレードオフなんじゃない？
まさに好き好き。
ところで、丸子川を境界に標高？海抜？が５Mでも１０Mでも上がるにつれ
物件価格が加速度的に変わってくのは、多くの人がそこに
安心料を払っている部分もあると思う。
自治体側は洪水対策をちゃんとしてるんだろうけど、こうも気候の変動が続くと…ね。
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298
周辺住民さん
注意すべきなのは、
価格には、川の増水などによる水害の危険だけでなく、
地下水脈と地表との高低差、暗渠化された川との位置関係も関係しています。
特に若い方や、都会育ちの人は、
地所・不動産を利便性だけで見る傾向がありますが、
目に見える部分、隠れている部分含めて、安全性、
長期にわたる安定性をよく検討された方がいいと思います。
価格が高い物件の中にも、崖地で決して褒められたものでないものも
ありますので、価格が万全の指標でもないので、非常に難しいですが。
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299
匿名さん
富裕層のみなさんは今はマンションどころじゃありませんよ。
もう大変なんっすからｗ
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300
匿名さん
世界恐慌になろうかっていう時期にこの超強気価格でうれるんだろか？
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301
物件比較中さん
無理です。
駅からの途中の開発計画もまとまっていないし。
センスのない内装。
川沿い。
適正価格でないと売れません。
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302
匿名さん
-
303
匿名さん
-
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304
匿名さん
-
305
匿名さん
何度も書かれていますが、
ここの採算はどんな売値でもとれるのです。
土地の簿価がめちゃくちゃ低いので。
ごくごく普通だと、
売値100のうち、土地簿価40、建物40、粗利20ってとこですが、
ここ数年のマンションは土地仕込み時からの地価上昇分のっけたりして、
粗利30にちかいところもでていた。
まぁ、ここはそんな数字は、はるっかに上回ります。
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306
匿名さん
アンチさん相変わらず頑張ってるみたいですけど、ここ買う人はこのスレ見てないと思いますよ。
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307
匿名さん
-
308
匿名さん
まぁ、株価もすっかり5年前に戻りましたから、
不動産もそうなるんでしょうね。
楽しみなような怖いような。
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309
匿名さん
あー、欧米市場も下げ足早めだしたよ、また。
ダウ欧州-7%
SP500-3%
今週末、何か出ないと、東京の週明け火曜日の市場が、、、、、
ほんと瀬戸際なんだけど。世界恐慌への。
ブッシュ政権末期で無責任化してるし。
リーマン他の資産オークションが今日うまく行って、
G７が力強い声明だして、銀行への直接資本注入をブッシュが約束しないと、
来週また株3割下げも十分ありうる。
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310
匿名さん
〉306
買う気ないのに見てるの？興味だけある人に聞きたいんだけど、いくらだったから買う気になる？
諸条件は好みだろうけどこの不動産の価値を今いくらとみてるか教えて。
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315
住まいに詳しい人
>>303-305
５年ぐらいの計画では＠250ぐらいが損益分岐点だったよーな
色々コストアップしているとしても＠300なら、まだギリギリ利益はあるでしょ
今の価格なら、暴利というほどの設定とは思わないが
マーケットアウトしているのは確かだな
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320
購入検討中さん
FTSEもブラックマンデー以来の下げだね。
シュローダー30%下げ
ロイヤルバンクオブスコットランド-20%
バークレイズ、スタチャンも-15%か。
うーーーーむ。
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321
社宅住まいさん
ま、基本的には投資銀行および不動産金融がらみが嫌われてる感じ。
米国は消費関連結構つよくて、上げてる株ある。
欧州も消費関連が結構しっかりしてるが、それでもほとんどは前日比下げてる。
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322
匿名さん
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323
住まいに詳しい人
>>317
こりゃ失礼
マーケット・インの進化形をマーケット・アウトという
ハイカラな言い方もあるんだね
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324
匿名さん
モルスタ36%安
ゴールドマン20%安
きてます きてます。
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325
契約済みさん
ウヒャー！
一月くらい前までは40ドル以上してたのに、もう一桁か！モルガン・スタンレー。
GSもMSも格下げ懸念からか。
まぁ、市場はインターコネクトしてるからこの相場じゃ下がるわな。
買いでしょ、ここは。
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326
ビギナーさん
SP500の下げが一時の5%超から3%台まで戻ってきた。
何かポジティブサプライでないかなー？！
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327
サラリーマンさん
MSまた一時45%安まで追い込まれたね。
GSは17%安。
SP500また5%安程度まで下げてる。やっぱり-5%か今日は。
来週きつそー！
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328
銀行関係者さん
G7
全く何も協調策はないようだな、、、、、
いい加減にしろよ。何が蔵相・中銀総裁だよ、、、、
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329
匿名さん
世界経済が最悪の中、この価格で売れれば大したものだ
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330
匿名さん
世界景気とマンションの売れ行きが無関係とは言わんが、盛る巣田やごーるどまんの話は
別のスレでやってくれ
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331
物件比較中さん
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332
匿名さん
-
333
匿名さん
この手のマンションを欲しがる層がどういう属性かってことが
KYな株式ネタの連発で計らずも明らかになったってことか、、。
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334
匿名さん
具体的な購入についてのレスがほとんどない件
欲しがる奴が必ずしも買えるわけではない
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335
匿名さん
＠３００万くらいに価格改定してくれたら即買うのに。
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336
匿名さん
値下げしたみたいだよ。昨日担当から電話がありました。
週明けに新価格表届くみたいなのでどれくらい安くなったかはわかりませんが。
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337
匿名さん
ここにきて保留床処分価格の減少は、床面積・戸数が多いだけに
組合の再開発事業全体にも影響を与えていきそうですね…
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338
匿名さん
>>336
本当？一度値下げでミソのついた物件は、もう売れないよ。
まだ下がるんじゃないか、まだ下がるんじゃないかという
消費者マインドに火がつくから。
かと言って、このままの値段だと永遠に売れないから、
進むも戻るも地獄でしょう。
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339
３３６
電話で聞いただけなので何とも言えませんが
「価格が変更されましたので希望のお部屋の変更がございましたら連絡いただけますか」って感じでした。
まさか値上げはないよね
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340
匿名さん
確か東急って、「予想以上の反響」とか「販売に自信」とか言ってなかった？
今更値下げって、やはり虚言だったか・・・こういうのを「売れてる詐欺」と言う。
不動産業界では誰も罪の意識を持たずにやってる。
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341
匿名さん
>>338
値下げはしないでしょ。
おっしゃる通りで、だれも買わなくなるよ。
待てばどんどん下がるってことですから。
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342
匿名さん
ざっくり半額でないと買わないでしょ。
株価も半額コースなんだし。
いやもともと割高だったから、6割引かな。
先安感が支配している市場では、この値段だったら、
先安の中でも損はしないかなと思わせる値段でないと
売れないよ。
バブルがあれば、逆バブルもある。
思いっきりアンダーシュートするよ。
誰かが言ってたように、この辺の超長期平均は
坪200万前半。そのレベルは数年で必ず見る。
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343
サラリーマンさん
342
こういう根拠ある相場観の披露は面白い。
250万を数年で見る言うのも、今はは可能性あるように思う。
でも、本当に逆バブルなら、平均値を下回るってことだから、
200万ちょうどあたりも一時的にはあるってことでは？
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344
投資ファンド勤務
＠２５０位まで下がったら嬉しいけど、需要はもっとあるんじゃないかな。
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345
都心住民
ここが200万なら都心が250万、埋立地あたりは150万ってところ？
夢は広がるけど、その時はもう国自体が終わってない？
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346
匿名さん
終わらんだろ。株価７千円台でも終わってないんだし。不動産は株ほど急激に下がらんしね。
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347
購入検討中さん
私のところにも価格下げの電話が入りました。ただし全戸ではないようです。週明けに確認してきます。
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348
匿名さん
＞ 336 週明けに新価格表届く
販売開始前の価格改定は殆どの物件で行われている事ですの、珍しい事ではありません。5％程度はよくあります。ここは8％ぐらいいくんじゃないですか？、10％いったら、東急もヤバいと読んだんでしょうね。この価格改定は単なる正式価格の最終決定でしかなくて、いわゆる値下げとは根本的に違います。嘘だと思うのなら様々な物件見てみたらどうですか、第1期販売前はそんな話ばっかりです。
ただ、ここは市況がこの状況だからどの程度かが見物ですね。
もうしわけありません、up load 御願いします。
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349
匿名さん
-
350
匿名さん
価格表出しといて価格改定って、それはやっぱり値下げだろう。
正式価格の最終決定は価格表出す前なんじゃないの？
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351
匿名さん
380万の8％ダウンだと約350万。そんなものかね。
ほぼプラウドタワーと一緒。まぁ、ある意味落ち着けどことしてはアリかもね。
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352
匿名さん
周辺相場が下げても揺るがない吸引力を発揮できるかどうか。
沿線のフラッグシップとしてこの物件の価値を未来永劫維持して行く、という決意を東急から
もう少し感じることができれば買い。今でも相当がんばってるとは思うんですが、
まだちょっと不安になるんで今のままなら見送り濃厚です。今のままなら。
とにかく再開発の全てを早く明らかにしてほしい。公園がどんなタイプになってどんな活用の
仕方ができるのかなど知りたいことだらけです。
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353
匿名さん
＞350
このスレのNo 05 に価格表のupload があります。それにも予定価格で改訂の可能性があると書いてありますので確認して下さい。もちろん今回発表されるものも最終のものでは無い可能性がありますが、少なくとも値下げとは言いません。
おそらく、予定価格の段階では渡してもらえず、購入者が写すパターンの会社からしかマンションの検討をした事がないからそういう主張をされるんだと思いますが、予定の段階で表をプリントしたとこを渡しちゃうとこもありますので、特別な事ではありません。
どのくらい下がったか確認することで、売主がどの程度の売れ行きと読んだか良くわかるので、売れ行きを予想する上でも参考になりますよね。
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354
匿名さん
380→350万って値下げじゃないでしょ。
予定通りの戦略でしょ。戦略になってないけど。
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355
匿名さん
それだったら450→350とかの方がインパクトあるのに。
380→350だと売れそうにないから弱気の値下げにしか見えん。
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356
匿名さん
予定通りの戦略かな？
金融不安がここまで深刻化せず、日経平均が11,000円程度で踏みとどまっていたら
普通に＠380万円平均で売るつもりだったんじゃない？
今は8,200円ですからな〜。ここが底だといいんですが…。
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357
匿名さん
2003年の底が日本だけの金融危機で7600円だったでしょ。今回は世界の金融危機ですよ、輸出企業が主体の日本の産業は全敗。日本の金融は体力があると言いながら今の株価では含み資産が−になって行くでしょ。私は今回は年末で倒産が増えて、6500円ぐらいまで行くと見てます。
とりあえず、7000円台に入ったら株は買いで、5年待たないうちに1.5倍ぐらいになるでしょ。
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358
購入検討中さん
>＠２５０位まで下がったら嬉しいけど、需要はもっとあるんじゃないかな。
そうでしょうか？
日経が9000円切っても、下げ続けるように、昔の一時に比べて安くても
下げトレンドが続いてるうちは普通手が出ません。
ロットが大きく、上げ始めても、本格上昇まで時間のかかる不動産では
特に、底を確認してから買いがはいるもの。
@250は（このマンションどうのでなく）このあたりでは非常に現実味の
ある価格帯と思います。
何で利回り7-8%のREITが放置され続けているのか、そのあたりも
同じ理屈と思います。
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359
ご近所さん
ココは大量に売れ残り確実ということでいいのですが、気になるのは周りの商業施設、オフィス予定地など。
ここまで景気後退すると進出してくる計画白紙にしてくるところも多いのでは？
ゴーストタウンになってしまわないかと心配です。
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360
匿名さん
>ココは大量に売れ残り確実ということでいいのですが
アンチさんの脳内では変わった未来が確定しているようです
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361
匿名さん
>>360
多分あなた以外全員売れ残り確実で確定してますが。
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362
匿名さん
>>358
ここが250万になるようだったら
遥かに地ぐらいの低い埋め立て地や川向うの再開発地域は
150万位になりますねw
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