シティテラス目白 Part3

＞200
管理組合って、修繕委員会じゃないんですけど、
規約改正とか、管理会社への委託内容、住民の生活面のクレームとか・・
契約して引き渡しが終了したら、売り主とは保証くらいしか関係がなくなます。
生活面での改善は、分譲マンションの場合管理組合しかないんです。
管理組合が結成できないと、どうするんだろう。

>>売れ残りはスミフ

言いえて妙ですな。

この調子じゃ１期１０次まで行きそうだ・・・・

近くのガーデンヒルズの中古物件は、ちらほら出たと思ったらすぐ売れて、ほとんど新築なわけですしすぐ入居できるしで、なかなかの人気のようですね。（常にチェックしてないとわかりませんが、かなりよい物件も結構出てるようですし。）

こちらの物件も将来そのようになればいいのですが、どうでしょう。
雑司が谷の駅の周りは発展すれば、同様のことが起こりそうな気もしますが。。

目白プレイスより少しいい程度ですかね、不思議なことに目白駅には
こちらの方が若干近いんですよね。

高値によるやっかみを集める、豪華マンションであることは相違ない。
この価格帯で、この規模で既に三分の一売れていれば、売れ行きは決して、悪くないのでは。
第１期を延々と繰り返しての販売は、新々価格で更に新築マンションは上昇局面を迎えると予測だったが、顧客がついてこれない現状をあらわしている。

注目は価格を上げる予定の第２期販売を何時うてるか。
もし、値段据え置きならスミフの販売戦略全体の見直しを迫られたということで、そのことは他のマンションの値付けにも波及しうる。

第３期は完成売り。
明治通りからの目立つ立地がそのまま宣伝広告の役割を果たすし、新線開通後にはメディアにも露出、十分さばけるという魂胆だろう。
その時期に都心のマンション価格が高値維持、もしくは未だ上昇局面を迎えていないと厳しそう。

万全のセキュリティーや、坂を上手く利用した車、人分離型エントランス、防音に万全を期した構造などは、ＧＨの発展後継。
豪華なメインエントランスの両脇の元地権者の家が非常に気になるし勿体無い。
マンション工事の飯場のよう。
完成後にプレミアム住居にでも入ってもらって、跡地を植え込みでもいれれば、メインエントランスの美しさは倍増する。

近くに、高級マンションが出来ることを地域活性化で喜ぶ
マンション住民が多数いるのが普通だと思っていました。

一方、高級マンションだと思いこんで買ってしまったマンション住民は
自分達より、ハイグレードのマンションが出来ると心中穏やかでなく
やたらとバッシングする場面が掲示板ではよく見られます。
平均の坪単価が100万円以上違うと、別の住民層ですから
張り合うこと自体が滑稽であり、無駄な抵抗ですね。
学校も同じ学区なのですから、将来お付き合いすることもあるかも
しれないから、仲良くすればいいのにと思います。

一方戸建ての住民は、無関係な出来事だと思うのか冷静です。

ガーデンヒルズと建物構造を比較する人がいますが、外壁が似ているだけでナンセンスでしょう。
あちらは大使館レベルのセキュリティーと強固な地盤によるベタ基礎で
杭さえ打ち込んでありませんし、せいぜい10階程度の中層マンション。
スラブ厚も南棟は30㎝近くあり、北棟は通常の20㎝だそうです。
エレベーターの数も全然違いますから、同じマンションでも別グレード。
ガーデンヒルズの北側と、シティテラスを比較すればこちらが上かもしれません。

シティテラスのよいところは。
・ルーフバルコニーが多数あること
・18階建てで、10階以上の高層階の眺望は素晴らしそう。
・専用庭付きの部屋も多数あり、子育てには良さそう。
・エントランスがより豪華で、複数あること
・買い物の利便性はよく、複数のスーパーが徒歩圏にある
・来年開業の新駅は目の前で、夜道も明るくて安全
・駐車場もバイク置き場も考えられた設計で出し入れがしやすい。
　（屋根なしで雨ざらしの機械式駐車場のマンションもあるからポイントは高い）
・

また再浮上した住不販売のＷＣＴは販売中止した分を再販売。
レスは大繁盛！
湾岸沿いが好きな購入者も沢山いるのでビックリ。
最寄の駅はモノレールの天王洲アイル。（何も無い！）
ここも住友はあらゆる手を使い、入居までには何とか売り切るでしょう。

>>211
やりますね、さすが貸しビル業が本業の財閥系住友不動産。
全部売らずに値上がり待ちなんて、体力があるから出来ること。

池袋の高級タワー、西口駅前のタワーグランディアも2年もしてから
子会社に販売していた分を、売り出してました。
あちらは売れなかった売れ残り、住友は売らなかった隠し球なんでしょうか？
目白ガーデンヒルズも、最後になって最上階のプレミアム住戸が
驚きの大幅値上げで出てきましたから話題になりました。
（まだ売り渋りでいくつか持っているのではないかと思うくらい）

＞ここも住友はあらゆる手を使い、入居までには何とか売り切るでしょう。
それは120％ないでしょう、プレミアムグレードのマンションで
完成後1年経過しても40％しか売れてないシティハウス世田谷なんて
ありますから。
ガーデンヒルズが、竣工後1年で売り切ったのがむしろ早過ぎたのだと
思います。

最後に焦って、あらゆる手を使ってやっと完売した、
タワー＆レジデンスとは違いますね。

ところで、学習院に高層の新しい（おそらくはここより高い）研究棟ができるようですが、このマンションの西側の眺望への影響とかはどうでしょうか。。

>>210
いちおう間違いを訂正しておくと、
北側は２５ｃｍだったはずです。南側は３０ｃｍというのは正しかったようですが。それでも、シティテラスの１８ｃｍとかよりはずっと厚いですね。だからどちらが上とかはいう気はさらさらありませんが。
しかも、エレベータの数が違う、というのも間違いですね。

>>213さん
匿名掲示板だと思って、作為的に間違えた投稿は控えましょうよ！

それともガーデンヒルズの掲示板でも、北と南でスラブ厚が250㎜と300㎜で
違うとか、誤った書き込みがありましたから真に受けてますか？

ガーデンヒルズは契約手前でやめたので、手元に図面集もありますから
よく知っています。（GHの図面には階高が明記、シティテラスには記載なし）
【ガーデンヒルズ】
北向き南向きに関係なくA〜C等の階高が立面図に記載されており
北棟南棟共通で、たった3,070㎜で共通と記載されています。
だいたい、A棟とC棟では南北両方に部屋があるので同じ建物で
わざとスラブ厚を変えるなんて、非合理がある訳もありません？？
（南側1F部分が半地下になっているところに、高さの苦労を感じます）

この記載が正しくて、スラブ厚に差があるとしたら、南棟が北棟より
天井高が低いことになりますが、実際にはどちらも2450㎜で共通です。
普通、二重床二重天井なら天井200㎜、床下200㎜は必要ですから、3070（階高）-2450（天井高）＝620㎜　つまり、300㎜のスラブなんて
不可能ですね。多分200〜250㎜
また300㎜のスラブにすれば、重たくて構造的に無理があるのでは？
近所のプレイスのように、経済設計で直床にすればもう少し天井高が
とれると思われます。

エレベターは学習院側の北向きと南向きで、歴然と差異があります。
北：3〜4戸で1台設置、南：2戸に1台設置
つまり南向きでは、同じ階では隣同士しか会わないように
プライバシーの配慮が完璧にあります。

【シティテラス】
パンフによると
天井高は2,500㎜（12階以上）〜2,550㎜（ガーデンヒルズより高い）
スラブ厚は、200〜220㎜（ガーデンヒルズと同等？）
エレベーターは3〜4戸に1台（ガーデンヒルズ北向きと同等？）

>>215
私も資料は持っていて言っていますが？

エレベータについては、私が言っているのは、同じエレベータを使う可能性のある戸数について（同じ階で使う人、という意味ではなく）でした。
そういう意味であれば、たしかにおっしゃるとおりです。
（でも、そう書いてもらわないとわかりませんよ？）
しかし、エレベータの待ち時間は、全体の戸数に比例しますから、北側の方が少ないはずです。（逆に南はその戸数が多いため、セキュリティを増やした、と聞きました）

スラブ厚に関しては、私が言っていたのは壁の厚さでした。（これは南３０ｃｍ、北２５ｃｍ、というのは正しいと思います）
スラブ厚に関しては、南北同じでしたね。すみません。

いいよ。
いいよ。間違いはあるさ。
他のマンションのことだしね。

＞216さん
壁の厚みは、戸境壁とでも言うのでしょうかお隣とはそれほど関係ないのでは、マンションの場合響くのは上下ですから。
しかし、30㎝とは何のためなのか疑問ですね（笑

そうですね、エレベーターも3次元で考えれば使う利用人数ですね、
一般的には30〜50戸程度だと言われていますから、GHの南向きは10階×2で
20世帯で1つということになって、贅沢でプライバシー重視ということでしょう。北棟は15戸で1台という場所もありますが、EVが小さいですね。

＞逆に南はその戸数が多いため、セキュリティを増やした、と聞きました
南側は、95㎡超のプレミアム住戸が圧倒的に集中しているからですよ。
95㎡以上のプレミアム住戸の、配分を見ると驚きますよ。

当時契約しようとして図面で調べましたが、プレミアム住戸数（Mだけ）が
全体では38％（148戸）です。（当時は1億超が30％弱？）
Mクラス：148戸　Pクラス：69戸　Sクラス：177戸

北棟には、プレミアム住戸がわずか13％しかなくて残りの87％はSクラス住戸。
一方南棟は何とプレミアム住戸が51％、中間のPを含めれば75％にもなります。（最低のSクラスは、たった25％）
北棟は、中間のPが5％、82％がSクラスとなっており同じマンション内でも北棟と南棟で、大きな格差が生じることがわかりました。
最低のSクラスは全体では、45％（177戸）もあるのですが65％が北棟に
集中しているのです。
住んでいる部屋の向きと階数で、部屋のグレードだいたいわかります。

シティテラスは、一般向けというか大きな部屋は全体ではわずかです。
80㎡超（実際には95㎡超）のプレミアム住戸は、わずか35戸（10％強）
しかなくて残りの90％弱は80㎡未満の普通の部屋ですから、
ガーデンヒルズとは全くコンセプトが違うことがよくわかりますね。

>>218
ガーデンヒルズの壁が厚いのは壁式構造のマンションだからですよ。
建物を壁とスラブで支えるため下り天井や部屋の凹凸がほぼありません。

壁の厚さは南棟は３０ｃｍ、北棟は２５ｃｍです。
これはグレードの差ではなく単に高さが異なるので必要な厚さが異なる
ためです。

構造が異なるのでシティテラスの壁の厚さとは単純に比較できないと思います。
説明を聞いた限りでは、個人的にシティテラスも防音に優れていると思いました。

ただガーデンヒルズは免震構造になっていますので、その点は羨ましい点です。

＞219さん

そうなんですか、鹿島建設が施工したからなんですかね
壁構造というのは、加賀レジデンスと同じ感じでしょうか？

ボイドスラブならわかりますが、スラブ厚30㎝なんて無駄だと思いました、
階高が3070㎜と低いから、そうするしかなかったのかも。

こちらは用途地域が違いますから、シティテラスの階高は高いのでしょう
天井高が12階までは2550㎜というのは、高いですね。

坂道が気になりますが、古くて暮らしやすそうな場所だと思います。
ブルカラーの街だと揶揄されることが多いですが、高田1丁目方面に
行く用事はあまりないですね。
有楽町線を使うにしても、新駅や都電の方が便利ですから。
神田川の遊歩道は、江戸川橋公園まで続いていて絶好の散歩コースです。

殊に目白絡みのスレではある側面を誇張して書き立てたり、果ては明らかな虚偽でさえあたかも事実であるかのように書かれている投稿が多く見られます。ここでの情報を鵜呑みにしないで、良いことでも良からぬことでも自分の目で現地周辺を歩いて確かめることが大事だと思います。

>>220
そうそう。加賀レジデンスを見たとき、ガーデンヒルズの構造を真似たな、と思いました。

ガーデンヒルズの売りは「世界初」の「フラットプレート免震構造」でしたが、そこまでは真似てないようですが。。
ちなみに、このフラットプレートとかいうのは、建物の地盤全体を免震構造の地盤で覆って、その上に壁式の建築物をたてる、というものでした。
ですから、Ａ，Ｂ，Ｃ棟と分かれていますが、免震構造はひとつだったので、３つの建物に分かれているように見えても、実際はひとつの建物であるとも言える不思議な建築物でしたね。

＞224さん
そうなんですか、だから地下からの水漏れが1年以上も治らなくて
職人さんがいつも前のコンビニでお昼にお弁当を買ってました。
最近は、職人さんはいないから治ったのでしょうね。

学習院下の目白プレイスは、売り主もゼネコンも同じで
相当利益が出たようですがガーデンヒルズは、スミフだけが
儲かってゼネコンは赤字かもね、
比較すると建物のお金のかけ方も、素人が見てもかなり違いますから。

ガーデンヒルズの設計は日建設計（WSTや泉ガーデンタワー）
シティテラスの設計は協立設計（銀座コア、銀座のクラブビル多数）

226の

×WST
○WCT（ワールドシティタワーズ

>225
株木建設より鹿島建設の方がいいと思うけど・・・
外装のタイルや内装のことを言っているの？それとも免震構造のこと？

＞228
ご縁がないんですね、プレイスもGHも鹿島建設が施工です、
株木建設なんて、GH目の前だからほんの少しシェアーインしただけ。

日建設計は有名だけどマンションには向かないよ！
オフィスビル専門。
見た目だけだよ。

＞230
詳しそうなんで質問。

協立建築設計はどうなんですか？

だいぶ出来上がってきましたね。
既に１５階付近までの外観は出来てきました。
勇壮です。

>>231
散歩コースなので知っていますが、シティハウス南大塚も
ここと同じ、協立建築設計で前田建設施工ですね。
規模もコンセプトも違いますが、住友で同じくらい完成です。

最近は、週末にも現場見学の人達を見かけないね
掲示板でも、契約者と思えるような投稿はごくわずか
本当に売れているのかな？

まだ、100戸未満しか売れていないような気がする。

協立設計は事務所は銀座だから銀座近辺の店舗とかクラブの設計が多いんじゃないですか。
マンションも設計しているけど住友のマンションも結構多い。
売上が多いのは日建設計・日本設計・三菱地所設計・山下設計でしょうか。

第1期販売戸数が９６戸で、販売が５６戸ということは、
４０戸しか売れていないということ？
えっ〜！！

＞２３７
40戸も売れてるんですね。どこからの情報ですか？。
300近くで40戸、という事は入居の時期にまでに春の人事異動の時期がある事を考慮しても、まあ、1/3ぐらいが良いとこですよね。本当に購入しちゃった人どうするのかね？。新々価格と批評され、スミフがライバルと目して、近くに看板建てた本郷Phでさえ既に8割売り切ったのにね。

ほかのスレにあったけど、入居されても管理組合も組めないみたいで、何も決められないみたいですよ。スミフももう少し、購入者の事考えて、半分ぐらいにはなる様に、来春ぐらいから値下げでもすれば良いのにね（期待してないし、値下げしても買わないけど、こんな場所）。

完成してもまだ販売しているのは、現物見られるからいい。
しかしいくらセキュリティ高めても、たびたびの引越し搬入で破られる。
某マンションではガードマンをつけていたが、一日中一人のガードマンでカバーできるわけも無し・・・。

あまり長期で完成売りしていると、一年もたつと今度は引越しする人も出てくる。

それより、住んでない建物って自然と傷むでしょ。結果として購入者が修繕費を支払うことになるわけですよね。修繕積立金って、入居してない部屋の分って、スミフが払っていてくれるのかね、管理組合に。そうでないと、スミフが持っている分は建物が傷むだけで、修繕費用が入ってこないことになりますよね。

私は個人的には、入居当初当初支払われるはずの分と、それを預金に回した場合の金利とかも、たぶんスミフぐらい大手で顧客に親切なデベなら支払ってくれるとおもいますけどね。

入居のときに、スミフが管理組合に立て替えて払って、（その後は毎月積み立てて、）当初支払い分は、購入者がもしまちがって将来出たら払ってもらえば良いのだもんね。

販売中の管理費、修繕積立金等の支払いは重説に明記されています。スミフが倒産しない限り問題ありません。

MRにさえ、行かれない事情の人が推測で書き込んでいるから仕方ないよ。
最近は、空いているから一度足を運んでください。
アンケートは怖くないですよ（笑

まだ売れ残っていたんですか。

＞アンケートは怖くないですよ（笑

こんなこと書いてるのも相変わらずですね。
しかし、なぜこうも住友の物件は売れ残りが多いの？
やはり購入は見送るべきかなあ・・・

>>243
あなた、検討できるのかな？
坪/4000万円〜のマンション
それともただ、「見てるだけ〜？」

>>244

坪/4000万円〜のマンション

坪/
400万円〜のマンションの間違いでした。
掲示板世代や、サラリーマンにはかなり縁遠いからね。

MRは週末はとっても、混雑していましたよ。

>>243は、MRに行かないのに、購入見送るも何もないんじゃないの？

金持ち万歳！
ご購入おめでとうございます。

これからのカキコは、その高級マンションの住人版で頑張ってください。
購入しなかったＭＳのスレ全てで、悪口を書くのはあまりにも大変な作業でしょう。
ご苦労様です。

>>247

何であなたは、永いことこのスレに粘着質に住み着いているの？
高級マンションの55㎡に引っ越すのを楽しみにしてれば、いいじゃない。
さようなら！

坪443万円のマンションもバーチャルだったりして、文京区？

>247

坪443万で金持ち気分に浸れるんですか？！幸せですね。
ご契約おめでとうございます。
さっさとこちらからも引っ越して下さいね☆

＞250

お宅の、賃貸アパートやママの家とは違うのでは？

第２期は来年１月にまたまた延期。

＞２５０
　２４７には自分が金持ちとは書いてないですよ。入居される方の事を考えてスミフが値付けを考慮すべきと指摘しているだけと思いますね。
　この額の物件を検討している人って、坪４００でも５００でも自分を金持ちと思ってないでしょ。
おそらく普通のサラリーマンでこの価格帯の物件を購入出来る人って、親の援助とか、宝くじと、特殊な事情の人だけだからね。
　逆に、このスレで、この物件の批判をしている人の事を、お金がないから買えないだろうと卑下しているスミフか、購入者の事を批判しているのだと思います。

埼玉、立川の「シティテラス」は絶好調。
ニューブランドの確立のためにも、ここも好調に販売を進めたかった。
ところが、想定よりも周囲の価格が上がってこない。
とはいえ、後発競合物件も特に無く、周囲動向を見ながらゆっくり行きましょうというところで、第２期販売も順延。
都内のポジションが大きく変化し、契約率が著しく低いままなら本契約前に値下げしてくるかもね。

さいたまのシティテラスは直床なんだって、
パークスクエアーの高級版という位置づけなんでしょうか？
数年前に竣工の、パークスクエアー文京音羽なんてここより高級そう。

しかし、目白ガーデンヒルズの前を通るとエントランスホールはまさに
高級ホテルという感じで立派です、中古価格もグングン上昇してます。

一方目白プレイスは、外見は公団に見えるレジデンスとオフィスビルに
豪華なエントランスという感じのタワーで対照的です。
本日のチラシに、両方の中古物件が載っていましたが明暗を分けている感じ。
シティテラスは、どうなりますやら。

目白通りに向かう急な坂は夜、奇声を上げながら急速度で下る車・自転車が時々いるそうなので、気をつけた方がいいと思います。多分、ジェットコースター気分を味わっているのだと思います。

マンションの工事車両が、敷地近くで人身事故を起こしたって本当ですか？

のぞき坂はなんとかしたいね。
事故が頻発しないと、行政は動かないでしょうね。

ここのせいで、新宿方面の景色が完全に失われた今は、名所であるのぞき坂にもポールを植えるなど、安全性に考慮した配慮が必要そうですね。

事故の件は、Part１を参照してください。

誰かが踏み切りや線路際、明治通りに住んでくれなきゃ困るわけで、このＭＳを買ってくれた皆さんには感謝。

どう見ても割高な価格ですよね
70㎡で8,000万円超は高すぎです。
6,000万円台半ばくらいが適正ではないでしょうか？

＞70㎡で8,000万円超は高すぎです。
＞6,000万円台半ばくらいが適正ではないでしょうか？

って、㎡辺り100万円以下と言うことですね。
現在のマーケットではありえない価格ですね。
山手線内でそんな価格なら皆買えてしまいますね。
70㎡で6000万円台半ばのマンションは少し郊外へ
行けばいくらでもありますよ。

＞70㎡で8,000万円超は高すぎです。
＞6,000万円台半ばくらいが適正ではないでしょうか？

って、㎡辺り100万円以下と言うことですね。
現在のマーケットではありえない価格ですね。
山手線内でそんな価格なら皆買えてしまいますね。
マンション購入をご検討ならもう少し相場の
勉強をされた方がよろしいかと。

高田２丁目にタワーマンが出来るって本当ですか？
５８階建で、来春工事開始だって。
どなたかご存知の方いますか？

＞263
高田3丁目の誤りじゃないですか
高田2丁目にそんな広いマンション用地は思い浮ばない。

俗称のぞき坂、ジェットコースターのように楽しんでいる人が
大勢いますが理由が少しわかりました、以前は20㎞制限だったのですが
道路の字が消されているので、一般道で制限なしで都内の場合60㎞
新目白通と同じ制限スピードです。

そういえば、ガーデンヒルズの前の坂道も昔は30㎞制限でしたが
やはり同じように無制限になりましたから70㎞程度で走行しても
捕まらないこといなります。警察は不思議な規制をするものですね。

最近、現場見学をほとんど見かけないな
MRも立派なのにちゃんとお客さんは入っているのかな？

売れている気配がないと思うのは、自分だけ？

坪300くらいが妥当ですね。上層階でもいいとこ350くらい。

>>246
MRに人は来るのに先着順で何時までも売れないって、販売側は費用が嵩むばかりの一番嫌なパターンじゃないのか・・・

＞268
願望はそうかもしれませんが、それはないでしょう（笑
2年以上前に売り出した、外観は公団風でシンプルな作りの
目白プレイスだって、そのくらいでした。
ここより、目白駅も新駅も遠くてもこの価格でしたからね。
最近は投資で買った人がとんでもない高価格で売り出すけど売れないみたい。

買ってない人は妥当価格をやたら安く見積もるし、
買った人は所有効果が働いてやたら高く価値を評価するんだよね。
足して２で割るくらいが結局妥当な価格になる。

第1期販売が消えた！？
住宅情報ナビからも公式ホームページからも1期販売分の情報が消えました。
あれだけ残っていたのに、2期の情報だけ提示。
しかも、金額未定。
全部売れたのでしょうか？
それとも、住友不動産販売に委託したのかな？

先日、この物件の売り込みチラシが住み替え相談のチラシと共にポストに入っていました。少しはチラシをバラまくエリアを考えて欲しいものですね、スミフは。こんな都心場末の身の程知らずの高額物件（高級ではない）に金を出す気はありません。とは言いつつも、ここがこの値段で売れると個人的には含み益が激増しそうなので、応援しちゃいます。

坪４００万円ですが、お金が余っている人の中には買う人がいます。
値引き販売よりは、４，５年かけてもこの値段で売った方が、住民の所得レベルも同じになるから安心。

お金余ってる人はもっといいところ買うでしょ。

芝と比べると。。

スミフはどこでも売れ残りばかりですね。
一度モデルルームにいっただけなのに、担当の方から手紙、電話がよくきます。まあ、売れないと思っていたけどやっぱりって感じですね。
東京の不動産は下落傾向なのに。

「目白」ってつけちゃダメだよね。
正直に「雑司が谷」で仕様落として格安で売るべき場所なのになあ。

都電と高級は両立しないでしょ

真の目白立地の東急近衛町物件、残り２戸だそうですよ。

そろそろ急がないと、買いそびれますよ。

東急の近衛町の物件の方がエントランスの数では負けるけど、遥かに豪華な造り。
しかも、竣工1年以上経過したので、割引販売開始。
販売元はお客さんのことを第一に考える姿勢が、高値で売りつけるスミフとは、まったく違う。
スミフを解約してこちらを買うことを勧める。
手付金を失っても、車の維持代が今後発生しないことを考えれば長期的に考えて損ではない。

２８４さんは何を批判されているのですか？。

　２８０さんの指摘は殆ど合ってますよ。ここがどれだけ売れたかは、私は知らないし、売れてないから２期で価格を下げれば話は違うけど。

　まあ、ここの値付けは、価格が頭打ちになるという相場を読めずに値付けをしてしまったからなので、スミフ君は相場を読めないのは明らかである事を、それこそここの価格が証明してしまっていますからね。

今のところ契約は50戸らしいです。
住友不動産は今年は増益だったので、来期の決算に残したいため、
今は一時店じまいらしいです。
絶対に、価格は下げないみたい。

駐車場の希望が通りやすくなるかな？
管理費は全て住友不動産が出すので、管理組合は問題ないようです。

管理費に関しては私もそう聞いたんですけど、管理組合の議決権の行使に関しては言葉を濁されて、ちゃんと答えてくれなかったんですよね。聞いてらっしゃいますか？。


駐車場に関してはおっしゃられる様に入居の時はみんな当たりになるのですかね。でも、もし、入居順に駐車場をうめちゃうと、ドレッセ目白みたいに、駐車場が無いから売れないみたいな事に逆になってしまう心配もあります。この物件を購入される方は駐車場をほしがる方多い気がするので。

５０戸契約済みね。
微妙だな。
竣工は来年4月なら、もちろん好調とはいえないだろうが、まったく壊滅的とまでは言えないかな。
比較検討物件も特に強力な所は無いしね。
結局それなりに売れそうだよね。

＞＞３０６の文章が壊滅的。

よくわからん。

本郷PHの現地に行くと春日通りを下って行くところにシティテラス目白の看板が馬・鹿・でかく出てますよ。

いくらセキュリティ高めても、ぱらぱらといつまでたって引越しが続けばまったく意味がない。
そのうち引っ越してくるどころか転出する人も出てくる。

落着かないし、オートロックが何重にあっても無駄。
デベも入居者も、そのへんちゃんと分かっているんだろうか？

わりとコンスタントに目白ガーデンヒルズや目白プレイスの中古物件も出ているようですし、ここを検討する人はまずはそちらをチェック、でしょうな。特に目白ガーデンヒルズはいいの出てますからね。。

購入しましたが、なにか（＾＾；
ヒョードル並に歓迎していただけるのか、Ａ山並に叩かれるのか・・・

わたしも「本郷パークハウス」と「プラウドタワー」を検討しましたが、本郷パークハウスはやはりあの絶叫が毎日聞こえるのもしんどいなぁと。後は、水回り関係が以外と「本体価格の割に」貧弱だと感じたことです。毎日使うものですからね。あとは水道橋から通うことになるので、坂が（＾＾；

プラウドタワーは、たまたまかもしれませんが、モデルルームに行ったときにいかにも「お金持ちでございます」的な人たちばっかりだったので気持ち的に引いてしまったことと、あの場所が環境的には微妙だったことです。飯田橋駅を通過する中央線の軋み音も凄いですからね・・・

シティテラス目白は「高いなぁ・・・」と思いつつも、日々使う内装が良かったことと、たとえ都電ではあっても駅前だと言うことと来年通る地下鉄への期待。車でも意外とどこに行くのにも便利だったり、子どもが小さいので、学校が近いことがありがたい。
（子どもにとっては道草もできずにあまりありがたくないかもしれませんが）

現地には昼間夜間と時間帯を変えてちょろちょろ行っていますが、明治通りは思ったほどの交通量ではないなぁというのが正直なところです。
むしろ都電の本数の多さにびっくりしています。８階なので踏切の音や走行音はどうなることやらですね。どちらかと言うと、裏通りの車や自転車の速度に気をつけないとと思ってしまいました。

近くのスーパーは便利そうですね。ただ、結構フローな方が入り口近くにいつもいらっしゃる（＾＾；

後の心配は医者ですね。近くをうろつき回ったとき「ピンと来る」病院がなかったんです。
もし小児科、皮膚科で良いところがあれば教えていただけるとありがたいです。しかし、これから入ろうとするところがこれだけ叩かれると正直萎えますね。

自分は別に目白ブランドに惹かれた訳でもないので、正直なんで目白という名前にこれだけの文句が出るのか不思議でなりませんが、目白の方々からすると、許せないんですかね。

でもまぁディズニーランドだって「東京ディズニーランド」なんですから、なんとかこらえていただければ。

これまた叩き材料の「価格」ですが、そのときどきによって変わるものだと思いますし、そのときの自分の懐具合収入具合でも変わるし、その他イロイロな事情も絡んだりするので、これもまたなんとも・・・でもまぁ高いのは高いですねウン・・・

まぁそんなシティテラス目白に住むことになりますので、
地元の方々、これからよろしくお願いいたしますm(_ _)m

ここ高いんですね。まぁ便利ですからね。

ところで、私は以前このマンションの５分圏内に住んでいました。多くの方がご指摘の通り、馬場・目白ともに行くには坂を登らなければならず、結構面倒でした。下りは坂でいいんですが。また、大昔、この地域は大雨の日よく神田川が氾濫していたとのこと。今は無いと思いますが。

という訳で、高級住宅街ではないと思いますが、ただただ便利です。池袋までなら散歩がてら歩けますし、新宿へも無理すれば歩けます。新宿で終電が無くなっても1000円ちょっとで帰れます。地下鉄が出来ればより便利になるものと思います。スーパーよしやも近いですしね。

なので、３ＬＤＫが６，０００万円台なら買いですね。でも、もっと高いんですよね。
これ以上って、私のようなサラリーマンじゃ、ちょっと大変です。

＞サラリーマンの1馬力だと、親と援助でもないと無理でしょう


たしかに１馬力では無理ですね。こんな便利なところにマンション持てる方が羨ましいです。
親の援助が無ければ、自分の年収が1000万円以上かつ、嫁さんも同じくらい稼ぎがあって、初めて考えられるって感じですもんね。しかも子どもが私立の学校に行くようにでもなったら、本当大変です。

それにしても、もう少し安くならないもんですかね。

と、他業者（とおぼしき方）が言っておりますが私は無視して
購入することにします。

もういいんじゃないここは。

１年近くかけてもこんなに売れ残っていて、お金持ちも、普通の人も、日本国民はMSの様な高い買い物をする時に価値判断を誤る程　愚　か　では無い事が明らかになっているわけで、もう既に特別に批判をする必要も無いと思いますよ。

まぁたしかに売れ残りが多いのは皆が正しい価値判断ができるようになってきたということかな。もしくはこんな高い物件を買える層が居なくなりつつあるということか。いずれにしろ、この資産バブルも分譲マンションの販売状況などを見る限り、そろそろ終わりだと思います。私のように「持たざる層」からすると地価の多少なりの下落はありがたいですね。

決して高級住宅街といは言えない高田のマンションなら70㎡で6,000万円台が妥当なところでしょう。

高田で70㎡で6,000万円台？
下落を期待する割には控えめですね。
３〜４年前なら見向きもされない価格ですよ。

じゃ高田なら70㎡で5,000万円くらいが妥当ですか。そりゃちょっと安過ぎるでしょ。
駅からちょっと離れてるといっても、山手線の内側で結構便利ですからね。

＞３〜４年前なら見向きもされない価格ですよ

馬場から徒歩５分圏。２００３年〜２００４年頃というと新築相場は坪２７０〜２８０万くらいでは。

７０㎡なら６，０００万円弱。

今後、このエリアで供給される物件は軒並み坪４００万前後（というかオーバー）ですから
それらとくらべてシティテラスがどうかってことですよね・・何をもって「妥当」というか
はひとそれぞれですが、今の相場観で考えて坪３５０万以下を山手線徒歩圏で期待するのは
難しいのでは。

>今の相場観で考えて坪３５０万以下を山手線徒歩圏で期待するのは難しいのでは。

そうですね。ここは350ぐらいが無難でしょう。徒歩圏内の定義が難しいですが、山手線の駅まで徒歩10分以上で閑静な住宅地でもなく、周囲の利便性も低い。山手線からの物件としては異常に条件が悪いと考えると、今の相場ではこのくらいが無難で、豊島、文京の物件が売れ残っている現状では、それでも見向きにされないという現実をデベに見せつけた物件という事ですね。相場的には３５０が無難。でも市場の評価はもっと低いと言う事で、売れ行きが現実を物語っていますね。

多くの方が多かれ少なかれローンを組む事を考慮すると、購入されて、転売しなければならなくなったときなどに、今時値下げしないと売れない珍しい物件とあと３ヶ月程度でなるでしょう。

どう、望もうとこの周辺地区で３５０以下で売り出す新築は暫く皆無だろう。
確かに坪３５０を以下であれば、即日完売だったかも。
でも、スミフの販売方法はそれを狙っていないようだね。

また、転売時にどのような評価をうけるかは、即日完売したか時間を要して完売したかとは比例しない。

＞転売時にどのような評価をうけるかは、即日完売したか時間を要して完売したかとは比例しない。

その通りだと思います。しかし残念なのは相場の動きには関係するというのが現実。
過去５年程の物件の様に上昇基調の時期の物件であれば、完売するのに時間がかかったかは関係ない。

しかし、相場が頭打ちになると話は別。そして300近い戸数で10戸残りならそれも別だろう。

この物件の残念な所は、
１）多く残った。
２）利便性が低い
３）市場からみて高すぎた。
４）デベが新築相場が頭打ちになるのを読めなかった。
５）サブプライムのお陰で金利が上がらなくなり、購入検討者が待ててしまう。

などの中古転売物件の価格が下がる要因があまりにそろってしまった事だね。
まあ、売り出した今年の春先には分からなかった4と5という要因があるから仕様がないのだが、消費者はより賢いという事ですね。

316番さん、情報ありがとうございます。
実際に住み始めたら、利用してみたいと思います。

さてさて、みなさまのおっしゃいますように、バカでオロカなわたくしでございますが、自らの見識の無さに袖の裾を噛みしめながら、泥水をすする覚悟でこちらで暮らしていく所存でございます。

なので、このあたりにお詳しいが故に本マンションを叩きまくっておられる方々に、もう少し地域の詳しい情報などをお聞かせいただけると、ワタクシ非常に助かります。

そもそも、交通の便の不便さをみなさまは鬼の首を取ったようにいわれておりますが、自分は目白駅はまったく使うつもりはありません。基本的に都電で有楽町線か大塚でＪＲと言うことを考えております。

まぁ山手線であれば、高田馬場駅の方が遙かに便利そうに思えますが、いかがなものでしょうか。

神田川が意外と深く掘ってあるので、ちょっと高所恐怖症の自分には恐ろし目に映っております。

あと、都電の始発は意外と遅いですね。

東京駅で朝イチの新幹線に乗ろうと思うと、意外と不便。

このあたりの皆さんはどうされているのでしょうか？

私めも、高値掴みをして家族を不幸のどんぞん底に陥れたAHOでございます。
年老いた母親が近隣で一人暮らしをしておりまして、ファミリー向けの中古物件でも良かったのです。
しかし、ご存知のように並みいる高額で新築のここと比較しても、お得感無くここを選択しました。
皆さんに罵倒されながらも、この地を、このＭＳを愛しんで生きてくしかない少市民でございます。
どうか慈悲のおなぐさみを・・・・・

329です。

５年後のことは誰もわかりませんが、この業界、少なくとも来年のことはだいたい
わかりますよね・・。この物件の周辺エリア、という意味では上でも書いたように新規供給は
単価が高くなるのは勿論ですが、デベ側も少しでもグロスを抑えるために（特に幹線沿いは）
部屋の面積を絞ってきます。だから５５㎡未満の１〜２ＬＤＫばっかり供給されてファミリー
は激減する。小さい部屋を買う層は子供もいなく排気ガス云々はそんなに気にしませんからね。

７５㎡超のファミリーはというと、幹線から奥まった立地で坪４２０万〜４５０万。

こういう新新価格が市場にでてくるこの物件がどう動くか、ですよ。

そもそも住友不動産は他のデベと違い、竣工完売を目指していない。竣工時に完売している
と値付けが甘かったということで担当者はマイナス評価とか。

みなさん、デベがゼネコンに払う工事費の支払い方法ご存知ですか。もちろん会社によって
違いますが住不クラスになれば工事費の７〜８割は竣工後の後払いです。下手すると半年後支払
なんてケースもある。加えてこの低金利。空き住戸の管理費負担なんてデベにしてみれば屁みたい
なもんですし、売れ残ったって彼は痛くもかゆくもないんですよ・・・

>>334さん

都電は始発が遅くて終電が早いですね。
利用者層のせいなのか、騒音の関係かはわかりませんが。
でも普通に動いている時間なら乗り降りしやすいし意外と早くて便利です。
（ただし巣鴨や鬼子母神の縁日の日には年配の方で激混みになりますのでご注意を）

早い時間の新幹線は私も時々利用しますが、
高田馬場から東西線で大手町、地下道を通って東京駅日本橋口へ行けます。
始発の新幹線にも楽々です。
乗り降りとも先頭車両なので歩く距離はそれほどでもありませんよ。
羽田へ行く時にはひとつ先の日本橋で都営浅草線に乗り換えて空港まで一本です。

ＪＲまでの道のりは・・・。
平日は学生や専門学校生が多くて歩きにくいですよ。
夕方から夜にかけてはとくに。
電車に乗りやすいのはやはり目白だと思います。個人的には。

えっと、３３８さんは何がおっしゃりたいのでしょうか。
マンション評論家さんなのか住友ファンなのか、建築関係者なのかわかりませんが。

そんなに利益出せた人がなぜ高田の割高物件に粘着しているのかが解らんw

＞349
いい賃貸にお住まいのようですね。
資金力があってかつ気に入られたのであれば、349さんにとっては正解なんだと思います。

投資目的で損得勘定の達人の方々とは、そもそもニーズが異なるので気にされる必要もないでしょう。
その他大勢は、（私も含めて）単に手がでないだけですから（苦笑）。
あと2割安ければ何とか手が届くのですが、そこまでは絶対に安くならないでしょうね。

349さん
何で削除されたんですか？

住民版書き込み無しですね。

339さん、貴重な情報ありがとうございます。
東西線一本ならば、当該マンションからも入り口が近いので便利ですね。

ＪＲは目白ですか。なるほど高田馬場はたしかに学生多いですね。
数年前は西武新宿線で高田馬場乗り換えしていたので、よく分かります。
してみると、目白までとつとつと歩いた方が良さそうなのも分かります。

都電は楽しみですね。まぁぼちぼち使って、良さを理解していくのも楽しみにしておきます。

ご近所さん、またいろいろと教えていただけると助かります。

今後ともよろしくお願いしますm(_ _)m

あけましておめでとうございます。

私は小さな部屋を購入しました。
皆さんの情報が（ネガティブなご意見もそれなりに）参考になっています。
将来的に良いマンションになれば良いと思っています。
入居まで間近になってきましたね。宜しくお願いします。

最近　この界隈通り掛りましたが　坂上から見下ろした景観は壮観ですね。

これほど大きな建物とは思いませんでしたが　スケール感があります。

外観はかなり高級感溢れるもので、実物見ると印象変わるかもですよ。

通勤通学でどこに行くかによってはJR駅近く（住所が目白や新宿区になる）に
住んだ方が良い方もいるでしょうが、都電はとても便利です。
有楽町線、南北線、JRに乗り換え容易です。
池袋や新宿も都バスですぐです。
近くに良いスーパーがありませんが、西武、伊勢丹、高島屋まですぐです。
タクシーも都心のどこから乗っても3000円以内です。

住所（地名）などの変な付加価値を考えず、ただ住む場所として考えるなら
とても住みやすい場所だと思います。

>359
たしかに便利は便利。以前私も高田に住んでたんで良く分かります。
でも、価格にはなぜか住所の付加価値が上乗せしてある。本来は上乗せ出来ないはずなのに。

売れる売れないは関係なく、高級マンションに関しては、目白、高田あたりでも今後坪５００は行くでしょうね。マンションは二極化の時代ですから、いいものはより高くなっていくでしょう。
このマンションが果たしてどちらになるかは不明ですけど。

＞361
さすがに価格調整されるのでは？
坪500が長期間に渡ってキープされるとは思えません。（あくまでイメージですが）

しかし、都内屈指の優良住宅エリアであることも確かだと思いますので、それなりに高値キープできそうな気もします。
（坪400くらい？80㎡くらいの部屋でも約1億円になる計算ですからね。いいところこれくらいの水準でしょう。下手すれば坪350くらいが妥当な感じもしますね）

私も購入しちゃいました。
外観はほぼ完成ですね。
早く植栽とフェンスを見たいですね。

＞都内屈指の優良住宅エリアであることも確かだと思います

おめでとうございます。

ちなみに、近所の目白ガーデンヒルズなんかはすでに坪５００前後で取引されている例もあるようですから、坪５００というのはすでに現実だったりします。
まぁあのマンションは（某夫妻関連とかで（笑））特別なので一概には言えないのかもしれませんけど。

ここの人はやはりGHと一緒にしたいんだね。

素人でも分かる違いが沢山ありますよ。

１、目白駅からの距離
２、明治通りの騒音、排ガスの有無
３、相場が上げている時か、頭打ちと言われているか？。
４、御存知の夫婦の存在
５、ガーデンヒルズとシティテラスの相違
６、窓無し部屋の多さ

でも、おめでとうございます。

でも、ガーヒルより高級、低級の差がないのはいいことだと思うんだよね。
色々いいたい暗いマンションマニアは沢山いると思いますが、ここのマンションを買える（買った）ような富裕層にとっては、些細な問題なんでしょう。
本当に嫌になったらまた別のところへいけばいいんだし。

確かに＊＊＊は買えないマンションですよね。
「買えないのでなく、買わない」と言い張る輩もおりますが、実際には「買えない」だけかもしれませんしね。

「買えない」人より

ガーデンヒルズがあるからこのマンションの価値も上がるのではないですか。
そういうものだと思いますが？

実際に買う人はＧＨやプレイスと販売時期が重なっているわけじゃないので、どうでもいいことですね。
築浅中古にしては、両者ともかなり強気な値段設定で、数も少ない。
好きな間取りを選べて且つ新築なら、こちらを選ぶって人もいるでしょう。

GHの2LDKが中古で出ていますが、3LDKなら買うんですけどね。。。
若干高い気もするけど、明治通り沿いに住む気はないので。。。

先日モデル見てきました。雑誌、ホームページの写真でみるよりモデルの方がずっと良かったです。あまり期待していなかったせいなのか、少しビックリしました。何故あんな写真を使うのか不思議です。外観が非常に似ていると、近くで住友さんが売られたという目白ガーデンヒルズも案内してくれました。雰囲気があり静かに暮らせそうな印象でした。シティテラス目白も同じような雰囲気で暮らせるでしょうか。日当たりはすごく良さそうでした。もう少し検討してみたいと思います。

私も以前は、割高ということしか考えていなかったのですが、そういうことを除外して見ると、副都心線ができて立地も便利ですし、外観や仕様もかなりいいので、検討してもいいかなという気になってきました。
ただ、この価格帯のマンションだと、最近は各戸光ケーブル引き込み済みなのに、そうではないようなので、将来的なことを考えると、躊躇してしまいます。

このマンションができて明治通りの景観がグレードアップした気がします。
すぐ近くで見るとすごい存在感ですが、
早稲田通りや目白通りからですと「本当に18階？」と思うくらい街並みに溶け込んでいます。

ただ、今日は初めて西側から見たのですが、
ほかの角度から見るのとは少しイメージが違いました。

もう１枚。もう少し離れた所から。

東側の（立体駐車場なのでしょうか）
タイルが貼ってないように見える、
空にむかって一面茶色細長い部分はあのままで終了するのでしょうか？

他の部分のようなタイルははらないのでしょうか。
なんだか惜しい気がします。

なかなか仕様も良く高級感のあるマンションでした。見学している人も結構いましたね。価格的には、港区、渋谷区が坪当たり６００万円とか７００万円なので平均４２０万円は、この辺では当たり前なのかもしれません。新線が６月に通ることを考えると穴場かも知れませんね。私には、もともと手がとどきませんが買える人が羨ましいです。

>>380
港区、渋谷区の坪600万とか700万がそもそもおかしいとは思わんのかね？
地価が高騰したのは実需じゃないんだよ。そのあたり勉強したら？

以前HPに出ていた価格を単純平均すると約410万円
プレミアム住戸を除くと平均で400万円未満でしたよ？

平均420万円とはどこから出てきたのでしょうか？

>>港区、渋谷区の坪600万とか700万がそもそもおかしいとは思わんのかね？

ホントに土地価格が高騰してた時代は＠１０００〜１５００万だったよ。
そのくらいの価格なら実需じゃなく投機価格も納得できるけど
当時から比べれば半額程度。
確かに一部は実需じゃなく投機価格かもしれないが、多数は実需価格
ということも分からんかね。
そのあたり勉強したら？

今更バブル時代の話してるアフォ発見。

土地価格が高い時代というとバブルしか思い浮かばない
無知なビギナーもいるので追加しておきますが
バブル以前でも渋谷区の価格700万ほどしていましたよ。
平成以前の昭和60年代後期に＠400万くらいは普通でした。
バブル以前の経済情勢あたりから勉強し直してから
書き込め、アフォ。

戦後60数年間で都心部に
一般サラリーマンが普通に
購入できたのは最近までの
2〜3年だけ。
それ以外は昭和時代も含め
一般庶民は郊外しか買えなかった。
ここ最近の都心回帰で庶民が
買えた時代に買わなかった（買えな
かった？）奴らが今の価格に
不満なんだな。
都心部は一部の階級だけが買えれば
いいんだよ。

むかしの地価をいちいち持ち出すことに
何の意味も無い上に、昭和60年代後期って、
昭和は64年までしかなく、さらに
平成初期としてもそれはバブル崩壊後なのに
いちいち今更変な書き込み
してる奴はもう書き込むなアフォ。

3年前のマンション価格を持ち出すのもやめようね

>>386
それならそれでいいんだけど、
この物件はサラリーマンがターゲットなんでしょ？
まさか富裕層ターゲットじゃないよね。あんな立地で。

富裕層がこんなクソ物件買うとは思えんが。

この板で再三登場する長屋ですが、現地を何度か下見に行ったのですが見当たりません。
確かに、古いアパートはありましたがどの地区でもあるようなもので、昔の懐かしい町並みを期待した分拍子抜けです。
昭和初期のような商店は見つけましたが、嫌悪施設というほどではありませんでした。
それより気になったのが、白十字社の工場（跡地？）を含む、当ＭＳの東側が再開発をするという張り紙でした。
古いアパートが無くなって綺麗になるのはいいと思いますが、どのような計画化か不明なのは心配です。
どなたかご存知の方おりますか？

>>389
購入層がサラリーマンと富裕層しか思い浮かばないのも
クソだな。
自営業、勤務医、外資系社員などサラリーマンより
ちょっと所得は上だが、富裕層でもない層は多い。
共通項は利便性とそこそこのグレードとセキュリティ
を好む。

なんで急にこんなに盛り上がってる？
あなた方、買う気ないくせに。

勝手に変換されてる。だからあふぉあとか書くのか。

担当営業の方のお話ですとお医者様、自営の方、上場企業高額所得の方のご検討者が多いとのお話でした。確かに来られている方の雰囲気や駐車場の車がほとんど外車であったり、そんな感じはじます。上品そうな小さなお子様連れの方やご年輩のご夫婦が多かったように思います。３月に竣工ですので、今度は、現地を平日や夜など研究してみたいと思います。晴れて少しでも暖かければよいのですが。

このマンションって年収いくらぐらいあれば買えるんですか？

年収400万のおいらがきましたよ。

あはあは

＞確かに来られている方の雰囲気や駐車場の車がほとんど外車であったり

古い話ですが、こんなフレーズが目白プレイスの掲示板でも見られました
あちらはレジデンスなら当時坪250〜280万円、「7000万円超えるとサラリーマンは・・・」
の声が多かったようです。
竣工後見ると、一目瞭然ですが、結局外車組の多くは検討しただけで、国産車組が多く購入したようですね。

確かに、目白ガーデンヒルズは外車が大変多い感じですが、当時の分譲価格は南棟でも300万円前後
シティテラスよりかなり安い価格でしたよね。
現在のシティテラスの普通の部屋が、ガーデンヒルズのプレミアムクラスの坪単価だったと思います。
スミフでもシティハウス文京護国寺はここより更に高いし・・・

プチバブルも早々と終了したようなので、住友不動産は実物が見られる完成売りで2〜3年かけてゆっくりと売るのでしょう。