THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCE　その３

新浦安のジ・アイルズもモロに埋め立て地だが。

今の空き地に建つ可能性が一番高いのは同じくタワーマンション。
駅近のパークタワーとシータワーに対し、駅から一番遠い対角線上のツインタワーが一番あり得る。
用途地域変更により充分建設可能になる。

海岸沿いには高層マンションが勢ぞろいするのが普通。店舗併設型タワーマンションが一番需要あると思いますよ。過去の事例をみても明らか。

>>827
パークタワーの中古見に行ったけど１０年落ちでぼろぼろだったよ　
安かったけど♪

>>831
今、社会的ニーズと資金調達力高いのは、医療介護系施設だよ
公益性が高いので千葉県も認可出しやすいし

>826
>ここ１２０−１４０m２が一億以下でリーズナブルだよ。

ここもほとんどは、100m2以下。
ウサギ小屋か？

キャンセル住戸いくつありました？

>833
ここも10年後には10年落ちでぼろぼろだよ♪

>>837
その頃にはパークタワー20年落ちでもっとボロボロ♪

となると、１０年後のベイタウンは全部のマンションがボロボロですな。

幕張最後の住居提供じゃなかったでしたっけ?

結局なんかんや完売。やるね。

完売ってどういう意味だ？
一期一次完売という意味なら、要望書を取ってるんだから当然でしょう。
ちなみにこのスレを信用するなら、キャンセル住戸が発生している模様。

１次は売れる部屋を売りに出すのが普通。1次で完売じゃない物件だったらリアルにヤバい。

東向きなどを含めて全て完売するには7年くらい掛かるでしょう。隣と同じ道を辿る。
ずっと販売中、モデルルームオープンという垂れ幕を下げたまま、長期に亘って売れ残りマンションと揶揄されるのは耐えられないなぁ。

築年数の議論をしてるけど、内装や設備など築年数に依存する部分が占める実質的な価値は大した事は無いんです。

全て、10-15年くらいを目安に最新に変える（プチリフォーム）出来るもの。大事なのは、マンションの場合、利便性、即ち、駅からの距離や周辺施設。それで資産価値は大きく変わる。特に築年数が経ってくると大きな違いに。

だからパークタワーはそんなに資産価値が落ちない。

でも、ここは最初はいいけど、数年後は特異な場所だけに特異な人にしかニーズが無いので、需給バランス的に価値が維持される可能性は極めて低い。5年くらいで様子は見えてくる。

ここをどうしても欲しい人がいるなら、5年後くらいに買えば安く買えると思います。最初は永住するつもりでも、絶対一定割合の方々が移住せざるを得なくなるのが実情です。5年後くらいで今より3割引きくらいじゃないかと予想します。駅からの距離の2乗くらいの割引率で、中古販売価格は下落して行くもの。

人気物件ならば、売り出し回数は3回程度。会員期(かなりの初期から申し込んだ人向け)、一般一期、一般最終期、ってな感じ。一期一次と言う事は、一期二次があって、一期三次もあるのかも。全部で9回とか、はたまたエンドレス。

「一期一次」って言ってる時点で、人気物件とは言えない。

ここの人はみんなこのマンション、というかベイタウンが嫌いなんですね。
千葉市はこの付近にお金を投下するみたいだけど。

>846

根拠・証拠示してね。
ただのあおりやほら吹きはやめてね。

>846

このマンションが嫌いとかベイタウンが嫌いとかではなくて「いくらそこそこ人気の幕張ベイタウンでも、いくらほぼ最後の物件でも、いくら眺望の良いタワーでも、こんなに駅遠でしかも強気の値付けマンションは、どうかなぁ？」って懸念を表明している人が多いと言う事だと思います。

知事や議員のツイートやHPに書かれてるよ。
海沿いの活用や京葉線とりんかい線の直通やIR構想など。

間違えた。知事ではなく熊谷市長。

ちなみにＪＲも羽田への直通を発表したね。

ここは賃貸なら一時的に借りてみたい気はしますけどね。

海側の空き地を商業施設にしたら、かなり利便性と資産価値上がると思います。
湘南の海沿いにあるカフェやレストランキボンヌ

駅から遠い賃貸はあり得ないでしょ。

距離を考えると、海側100平米で月12-15万円くらいだったら考えるけど。

まあ、現実的には土日だけなら数回借りても良い。

あっ、でもそれならアパホテルの方がいいか〜

確かに駅から徒歩２０分超で賃貸は有り得ないのですが、個人的な事情で（今住んでいるところに長くいることができず、他の物件が見つかるまでのつなぎとして）一時的に借りてみたいって感じです。
逆に言うと、買うのは・・・ってことです。

なんかビンボーな方のレスが増えてきた
逃げろー♪

854ですが、855さんが私を指しているのなら、明らかな見当違いです。

>855みたいな差別主義者がこのマンションにいるとしたら嫌だな

キャンセルした方は、いませんか？

みんな、契約しちゃったのかしら…

>858
このスレで確認できる範囲でもキャンセル者はいますよ。

抽選にハズレた方は、２次に申込みする部屋は見つかりました？
うちは、ずいぶん妥協することになりそうです。

ウチは日曜日に契約です。もちろんハンコ押しますよー！

>861
なぜオバサンは自分の事を「女子」と呼ぶのだろう

徒歩20分で懸念されてますが、女性目線から見れば、徒歩5分ヒールで歩くより、バスで7分で着くのでよいと思います。
どうでしょう？

バス停から、家のドアまで5分近く歩くのでは。

ウケル

まず、徒歩20分ではつかないですね。
シャトルバスは時間帯が限られていて、しかも平日しか走ってないので。
近隣バス停がありますが、本数が限られてますし。
いずれにしても、徒歩で駅まで行かないといけないシチュエーションがありそうです。

あと、徒歩を懸念されている方は、資産価値も考えていると思います。
これについては、>844さんの書き込みが参考になります。

>>865
あのー、一応20代なものですから♫

ヒールなら徒歩40分。

平日朝や夕方であればバスでdoor to stationで30分。

土日や昼間夜なら、バスは非現実的。バス停で15-20分は待つので、駅との移動には45-50分掛かる。

これが現実。毎日経験し始めればすぐわかること。

一回経験してみて下さい。

近くにお住まいの方々に聞いてみればすぐ分かる。なんで隣があれだけ苦戦してて、今でも空いているか。

子供の事聞いてるんじゃ無いよ。

自転車や原付で行けばいいじゃん。

それにここの住民はクルマ通勤の人も多いでしょ。地元企業が大半でしょうから。

まさか都心への通勤でもあるまいし。

働く20代の女性がタワーの高層階買ったら傷付くショボいおっさん？

確かに電車乗ること3ヶ月に1度位しかない

よくある間違った思考。

どうにかして駅から遠い事を正当化したいが故に、自転車とか言い出す。

なぜ、そこまでして駅から遠いところを選ぶのか。

ちょっと盲目的すぎて危険。ありがちな間違い。初めて不動産を買う人にありがちだけど。

ほんとウケル。

本当に若い人はわざわざ年代の事はいわないの。ショボいとか、何言ってるかよくわかんない。

>>876
だーかーらー、車通勤で、いざという時は会社の車で運転手が迎えに来てくれたりするし。タクチケも使えるしさー。アメリカやヨーロッパの生活歴あると、駅近イコールごちゃごちゃしてて低階級向きってイメージあるから。そんなに心配してくれなくって大丈夫だって。

ほんと、面白い人達が多いな。なんで、中流階級の方々だと、車自慢とか運転手とか、つまらない話してんだろ。客観的には余計ちっちゃく見える事が何でわかんないんだろ。かわいそうにすらなってくる。その価値観。

もしかして、いい年して私より低収入なのかなー？ひがまずに頑張って♪

ここを買う人は地元企業勤めでしょ。
クルマ通勤なんて当たり前だよ。もちろん自分で運転だけどね。

都心へ通勤する人なんてほとんどいない。地元ラブだからここを選ぶんだよ。

都心通勤なら都心のマンション買うさ。

あと、都内通勤でも、都心の狭苦しいマンション苦手な人や、子育て世代で海や公園で子供遊ばせたい人にニーズあると思うよ

871さん、いい加減なこと言わないで。

>ヒールなら徒歩40分。
老人か？

>平日朝や夕方であればバスでdoor to stationで30分。
バスの時刻表チェックしないでバス停到着したら運悪くバスが今出たばかり、かつ信号全部引っかかればそのぐらいはかかることがあるかも知れないが極端過ぎる。
そもそも平日朝と夕方はシャトルバスがある。マンションのバス停位置は未定だけど当然エントランス付近にできるし、駅はﾀｸｼｰ降車場なのでそんなに時間はかからない。

>土日や昼間夜なら、バスは非現実的。バス停で15-20分は待つので、駅との移動には45-50分掛かる。
そんな奴はいない。雨天でもない限り15～20分待つくらいなら歩いて行くよ。山手線じゃないんだから普通はバスの時刻表チェックしてちょうどいい時間に家を出るだろう。

>一回経験してみて下さい。
あなたは経験してないよね。あるいは1回たまたまバス乗ったら無茶苦茶時間がかかってそれがトラウマになってるとか。

近くにお住まいの方々に聞いてみればすぐ分かる。
>近くに住んでいますがそんなことはありません。

>>880
なんか勘違い女がいるな。荒らしか？

そいつはスルーでお願いします。

モデルルーム行く時一度でも駅との往復歩いてみたことありますか、ほんとうに。

私は何度か実際に歩いてみました。天気の悪い日も含め。夜も。

結論、全く歩ける距離じゃ無いですよ。

実際には、今のモデルルームよりも更に奥にタワー入り口があり、且つエレベーターでも待つんです。

イメージとしては、ベイタウンの最も駅から離れたどこよりも一番遠い花見川河口付近から、延々と駅まで距離があるんです。

直行バスなんていつまでも続く訳ないし、そのうち地元企業・自営中心の管理組合からの反対により、無くなる可能性は高い。

最初は眺望や広さに惹かれて何度かモデルルームも見ましたが、モデルルームでは全く分からない、駅との距離を理由に、これはさすがにないな、と。

私は東京駅周辺勤務なんで、残念ながらあり得ないと感じました。まあ、あくまで都心勤務の場合。車通勤とかリタイヤ組なら関係ないのでいいんでしょうけど。

シャトルバスはアクア（252戸）と共同運行。遠いからこれはなくさないでしょう。
アクアのそばに都内向け高速バスのりばもありますよ。

直行バス、管理費で一部賄うのは受益者負担の原則からもおかしい。車だからいらない人が大多数。直行バス無くして、管理費を少しでも減らして貰った方がいい。

周辺住民だが、883が正しい。
まだいたのか、嘘の情報でdisる奴。

シャトルバスはなくさないでしょうが、888さんのような方が多く出てきて紛糾するでしょうね。
そういう私も、シャトルバス不要派です。

２０分歩いても到着しない物件なんだから、徒歩圏内とは言わないな。

ある程度売れるまでは、徒歩圏でも無く、且つ最寄のバス停も遠いことを必死にカバーするために、三井不も何がなんでも直行バスを無くそうとはしないと思うけど、有る程度売った後は、直行バスはすぐに見直し廃止対象だろう。

要はそんないつなくなるかわからないもので価値を正当化するのは絶対後悔するよ、ということなんだけどね。

>>892
頭の悪い文章だなー

>893

892さんのコメントは当たっていると思う。ここの直行バスは、隣のアクアテラスの売れ行きが良くなかったので、対策として費用の多くをデベ負担で運行始めたと思う。

隣のアクアテラスは、5年目に突入してやっと完売見えて来たらしい。だからデベはバス運行から手を引きたい筈。でも今度はこのタワーの販売を始めた。ここの販売に大きな影響があるので、今はまだバス運行から手を引く訳には行かない。

でもここの完売が見えてきたら、その時デベは運行から手を引く可能性があると思う。

そもそもあのマイクロバスで何人運べるんだ？
需要が多いなら、定員オーバーで運び切れない。
あのマイクロバスで足りる程度の需要なら、ごく一部の人のためにみんなで管理費を負担していることになる。
どっちにしても良いことないな。

経営者してるので、事業で使う送迎車両数十台所有してるのですが、あの程度のマイクロバスのリース代と人件費はごく少額で済みますよ。経営のご経験の無いサラリーマンの方の書き込みが多いのかご心配されていますが、管理費を圧迫する程では無いですよ♪

>897

あれ〜、おかしいなぁ、そんなに低コストならば、何故バス便マンションにもかかわらず専用バス運用している物件って少ないんだ？ 稲毛海岸のブリリア稲毛海浜公園なんて明らかに専用バス候補だろうに。

897さん、金額を具体例でご説明いただけると嬉しいです。運転手の人件費、マイクロバスの経費、保険費用、もろもろ。

購入できたものです。すごくほっとしています。手続きもマンダリンホテルのビルで近日中予定です。

バスたしかに朝夕のラッシュ時間（通勤メイン時間）は乗りこぼれあるでしょうね。
どうするのでしょうかその場合。
THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCEだけで運転しないのはなぜなんでしょうか？

またふと思ったのですが、毎回100円徴収するのなら、きちんと行政に営業申請とか必要なんですかね？

いずれにせよ、自動車メインの生活になりそうなので（高速入り口すぐなので便利です）運転回避必要な行事の時などに
利用させてもらう予定です。　独自バス乗れない場合は近くの普通のバスに乗るしかないですね。

皆様同じ建物に住む住民としてよろしくお願いします。うちは恥ずかしながら自己資金（７５％）＋身内援助（２５％）で
やっと購入資金＋経費資金（管理費など）　ねん出した状況です。

営業マンの話だと家具などのオプションは11月くらいに分厚いカタログ出来上がるそうですね。
なんか楽しみですね。

購入できた方でいろいろ意見交換できるとうれしいです。

バスの運行の継続を決めるのはデベではなく管理組合です。

なので紛糾しそうです。

バスの運行費用がかなりかかるようです。
説明会で聞きました。
管理費が高いのもかなりのウエイトをバスの運行費用が占めてるようです。

車通勤の我が家は逆にバスなしにして管理費安くしてくれたほうがいいです。
まあそれでも購入しましたが・・・

直行バス運行はやめましょう。意味ないし。

バスの負担は１住戸あたり、5千円くらいですか？

８５㎡くらいだと管理費は２万円/月ってとこでしょうか？

入居後一年目は管理組合は三井不動産のサービス会社採用縛りですが、管理費は精査しましょう。直行バスのコストも議論の中心ですね。使わない人もいるので公平性に欠けますし。

あのマイクロバスの大きさでは、使わない人が大多数。

入居日翌日の管理組合の議題、マイクロバス廃止について。副題、もういらない、お役御免。

バスちゃん嫌われちゃったね
私も使わないからいいけど♪

第一期で購入した方の多数は、駅までのアクセスは関係ないのでしょうね。

ただ、本当にバスを廃止して大丈夫でしょうか？
入居者を車通勤者に限定してしまうと、完売が難しいとされている状況のなかで入居率はますます下がり、駐車場も埋まらず、管理費自体がアップしてしまうことはないのでしょうか。(売る時も苦労しそうですし、)

現状の管理費では定期的な窓ガラス清掃も賄えなかったりして・・・
管理費の精査は必要ですね。

第一期購入者のみのゴーストマンションにならないことを祈るばかりです。

バス運行は、同じマンション内でも賛成派と反対派がいる。更にアクアテラスとの共同運行だから、より複雑。100%受益者負担にすれば話は早いけど、コストかかり過ぎて現実的でない。

管理組合は苦労しそうな予感。

確かにこれからの販売住戸は大苦戦確実。

すぐに大幅値下げしないと東側なんてほとんど売れ残る。

売れ残りマンションが並んで建ってる事になって、

ベイタウンの売れ残りエリアなんて、揶揄されそうで嫌。

マイクロバスの有り無しに関わらず、駅からは遠すぎて電車通勤者には売れないでしょうから、マイクロバスいらないですよ。それより窓掃除の方が大事。特に海側角は。もっと窓掃除に管理費使って欲しい。年4回程度の掃除じゃ、四半期の後半半分くらいは塩で曇ってる事になっちゃう。

ここの住民になる人は都心に行く人はいないでしょう。
基本的に地元企業へクルマ通勤だと思う。
だから駅から遠くても問題ないし、逆にマイクロバスなんて不要ではないかな。

バスを使用したいのですが、、、、

検見川浜徒歩20分/海浜幕張徒歩21分の物件は結構厳しいな。
バスが無ければ無理。でもバスが故障した日はどうなるのかな。
自称20代のおばちゃんにバス出してもらうか。

駅から遠い事がそもそもの最大の要因だが、なんか今後が思いやられる。。立地は変えようがないし。

駅から遠い物件で、バスが共同運行（共益費からねん出）ということ、
いろいろな懸念点を考慮したうえで、買う人は買う。
いまごろ何言ってんねん。何言っちゃってんねん。

心配ある人はそもそも買わなければいいこと。掲示板に書く労力も無駄。
人気の物件なので、買いたい人にとっても都合がいい。

都合の良い書き込みだけだったら、ここの存在意味無いじゃん。良い事づくめのデベのホームページだけでいい。

良い事づくめの物件なんてまず無いから、悪い事も敢えて知りたい。920は勘違いしてね？

さすがに人気の物件とは、かなり無理があるけど

特異な物件だとは思いますね。西側くらいじゃないでもその良い意味での特異さを持ち合わせてるのは。その他は全くマンションの基本から外れ過ぎ。

私もそうだけど車通勤の方には、駅から遠いからだけど値段も手頃で良い。

ただ、３００戸程度も売れるとは思えないんだよな。そんなに車通勤世帯があるとは思えんし。

特異な物件だから、買う人は喜んで買う。
そして、満足度もきっと高い。
しかし、徒歩２０分を超える物件を心配なく買う人は、明らかに少数派ですわな。
920のように「心配ある人はそもそも買わなければいいこと」と切り捨ててしまうと、ゴーストマンション→スラム化の流れをたどるだろうよ。

買ったけど、他の住戸の売れ行きがとても心配。

今回登録したのは、人気がある方角だけだし、

今後、売れ残りがどれだけ出て、それが何年続くのか。

売れ残りがあると他の住戸の中古価格に大きな影響を与えるし。イメージが何より悪い。

前例がすぐ近くにあるだけに。

売れ残りマンションと言われる前に（できれば今から）不人気の方角や低層階の値段を大胆に下げるしかないですよ。
それをしないと、お隣物件とセットで語られる日が来るでしょうね。

バス便で、この坪単価は。。。

なんかすでにお隣とセットで語られてませんか？ベイタウンでは。

幕張ベイタウン飛地

幕張ベイタウン飛地はうまい表現ですな。