THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCE　その３

そもそもの値付け失敗がアクアテラス。
アクアの教訓を生かしある程度健闘したグリーナ。
グリーナの健闘を教訓に価格設定したのが今回。
但し、グリーナ建設時期と比較し、資材や人件費高騰のため、グリーナでは標準だった仕様が、このタワーではオプションかな、とのこと。
某不動産営業の話しですが。

ベイタウン分譲物件からここに住み移る世帯が多いのなら、
来年のベイタウン中古は完全に価格破壊になりそうですね。

比較対象又は買い替え者の多そうな某海沿いマンションや某似たような構造の物件は大幅下落必至と思います。

それくらいの変動があるかも。

他のマンションの批判は違うところでやってくれ。
そんなのどうでもいいことだ。

中古って言うけど、入居した時点で中古だよ。
中古になったら、駅からどれだけ近いか、管理が良いかどうかで売れる売れないが決まる。
ここは駅遠いよ。
現実は徒歩10分を超えると中古は殆ど売れない。

多くの地区で、震災前後での価格差が大きい。

このベイタウンも例外ではなく、震災後に施工された物件は、過去の相場とは大きく異なる考え方のもとでの価格設定になってる。

ベイタウンラストの物件が震災後の相場での価格設定になったために、今後のベイタウンは今後数十年はこの幕張ベイフロントの価格設定を標準にしていくか、または少しこの価格水準よりは多少戻るか程度だろう。

これまで坪単価が高かった物件であればあるほど下落率は高くなるのは避けられない。

すでに、どんな中古物件も過去の値付けに拘るが故に、ぜんぜん売れなくなっているんじゃないか。

東・北頑張って。

新浦安は上がってる。ベイタウンはまだ下がってる。
分譲か借地の違い。

グリーナ以降が安すぎた。

逆に言えば、それまでの中古マンションが実は高かった事にみんなが気付いた。

だから古いマンションほど下がってる。

新浦安はどんぞこまで落ちたからじゃないの？？

新浦安はあまりに過去のイメージとかけ離れた本当に大変な状況に陥ったので、どんぞこまで落ちた。

ベイタウンはそこまでではなかったので、下がり続けてるけど、ここにきてグリーナなどの価格帯まで落ちたので、下げ止まった。

ここはグリーナの価格帯をよく勉強した。

このスレの方って戸建は考えないのですか？
ベイタウンや海眺望にこだわる方はここしかないのでしょうけど・・・

私も最初はこの物件一本で考えていたのですが、
ランニングコストの安さや自由度の高さから、戸建を検討し始めました。

ベイタウン+眺望（海でもシティでも良い）拘りなので、ここ。

戸建ては、近所付き合い面倒くさい。冬寒い。階段昇り降りが面倒くさい。

いちばん買ってはいけないマンション「郊外に立地する駅から遠い新築の…」
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20140112/ecn140112073000...

「お父さんの通勤さえ我慢すれば」という物件に手を出すのは辞めておきましょう。
http://diamond.jp/articles/-/33864

私も以前は戸建派で、15年前くらいに購入し今はそこを賃貸物件として貸していますが、自分は分譲マンションを借りてます。

戸建は色々面倒です。その点、マンションは管理費を払わなければならないけど、自分でやらなくても良い。

仕事や子育てに忙しい世代は勿論、高齢者にとって住みよいのはマンションだなと実感してます。

ベイタウンは、大きな公園も多く、道路も車道と歩道が分離していて安全。道路も真っ平ら。

戸建て街は一般的に細い路地でゴミゴミしてるけど、ベイタウンはスッキリしてますよね。

それになにより、ここだと眺望が素晴らしい。

たまに実家の戸建から今のマンションに帰ってくると、まるで、真っ暗な洞窟から、天空の明るい世界に来た気分になり、気分が明るくなります。個人差あるでしょうけど。

290です。
294さんありがとうございます。
私、どうしてもここのランニングコストを払いつづけていく自信がないので、迷ってます。
友達が戸建で素敵なおうちで住んでいて、空間も広く、窓からの見晴らしも良いところで、面倒なこともあまりないとのことだったのですが、ご意見を参考にさせていただきますね。

戸建てはランニングコストは掛からないように思うかもしれませんが、修繕のための資金を自分で蓄えておく必要があります。

このマンションの分譲価格がリーズナブルか？の一つの判断材料は、近隣の比較的条件の近い、URミラマールが参考になると思います。

計算するとわかるけど、結構坪単価がリーズナブルですよね。

>293
アクアのスレでも同じソースを引用していますね。
榊さんの言ってることは間違ってはいない。資産価値という面を見れば駅近は最優先の条件でしょう。
ただこのソースは面積が言及されていない。そもそも日本の一般的なマンション(特に都内､大都市圏､大都市近郊)の主流は70～80平米台で、マンションに対する考え方の傾向としては仮住まい(家族が増えたら一戸建､定年後は故郷に帰る等)、いずれは売却することを前提にするので資産価値が重要になるのでしょう。
ここは100平米超が基本でベイタウンにあることに意義を見出す方が終の住家として検討する物件です。
要はベイタウンは例外なんです。なぜ例外なのかは住んでる人はわかっていただけると思います。(ベイタウンの良さがわからない人には理解できないかも知れませんが)

>298
ミラマールって購入できるんですか？

確かに例外。
こんなに借地権の物件だらけなエリアは、近場では中国だけ。

なぜ借地権なのかわかって言ってる？

転借地権がある近場のエリアが中国だけ？？

何言ってんの？

東京都内の麻布などいっぱいあるじゃない。もっと勉強してね。

大体、不動産=資産価値という考え自体がとても古い。

不動産は今や利用価値。だから利回りや賃貸マンションとの対比で分譲価格や地代の高低が判断されるわけ。

分譲マンションにおける土地の持分割合がどんだけか、分かってますか？

ほんの小さな土地の持分割合を資産だと思ったとしても、それ自体には大した価値があるか分かりませんよ。何十年も経って、その小さな持分割合はどうなると想像してますか？

永久的な資産だと思ったらおおきな間違いです。

ミラマールが購入出来るわけ無いでしょ。

そうじゃなくて、ミラマールの賃料が一つの価格目線になると言ってるの。

同じような広さのミラマール住戸を例えば40年住んだと考えた場合の累計コストとこのマンションの分譲価格や地代、修繕積立金とを比べてみたら。

そうすれば、このマンションの値付けが如何にリーズナブルか分かるから。

言えてる。少ない面積で上に上に伸ばして、戸数を確保してる今のマンションで、個人に割り当てられる土地なんてお風呂場くらい？笑。

紛らわしい。最初からそう言えばいいじゃん。

今のマンション購入は、長期に亘って住む権利を買うものというくらいに割り切って考えるべき。

だから、近隣の賃料が参考になる。具体的には、

ベイタウン駅近（徒歩10分）UR物件
85平米：147,900円／月

ベイタウン海側（徒歩16分）UR物件
90平米：184,500円／月

ベイタウンに限って言うと、駅近だから坪単価が高いという事にはならない事が同じコンセプトで作られたURで比較すると良く分かりますよね。

このベイタウンエリアでは、海側マンションが如何に人気かという証左。実際ミラマールの海側住戸は極めて短期間で賃貸契約されますからね。全くといっていいほど空きがない。

借地バンザイ！

293はホントにアクアの掲示板からやって来たんだね。
グリーナの掲示板にも書いたらどうかな？
ネガ行脚ご苦労様。

登録説明会行ったんだけど〜第一期のもうしこみは見送りました、なんだか営業の必死さが伝わったので、
やはり引っかかるのは莫大な維持費です。
修繕は最初一万だか、30年住むと月に三万以上。
管理費と合わせると、月に7万ですよ‼︎奥さん
さらに駐車場かかります。
みなさんはタワーマンションに住むための必要経費と割り切れますか？
ご意見お願いします。

維持費そんなに高いんですか？

＞311

30年住んだときのトータルコストで比較したときに、逆に言えばどこが魅力的でしたか？

私も現在登録しようか検討中なんですが、私は逆にこの幕張Bay Frontが安く感じているので、何がそんなに違うのかなぁと思いまして。

修繕積立金は、結局マンションの品質を維持するための必要経費なんで、最初に少なく払うか後で纏めて沢山払うかの違いで、マンションごとの違いは実はそんなに大きくないと思います。

ポイントは、分譲価格＋地代のトータルコストがどこと比べると高いのか？ということかと。

なんか他に良い物件なんてありました？？ぜひ教えて下さい。

管理費と修繕費と駐車場、そして年間の固定資産税で、３０年後はだいたい１００万円くらいかな。

年金生活でもなんとかなるでしょ。借地だし、頭金少なくて済む。

維持費が高いなんてぜんぜん思わないんだけど。他のベイタウン内マンションと比べてもそんなに変わらないですよね。

それに維持費（ランニングコストのことですね）だけを比べてもしょうがいないんじゃないかなぁ。物件価格が安ければ、その分維持費は高くてもいいわけで。

３１１さん

申込をやめてどうされるおつもりですか？私も興味あります。どっか違うところを買われるのであればそこを推薦お願いします！

年金生活でマンション維持費が１００万円/年か。

大丈夫かいな。。。

うちも311さんと同じで、第１期は見送ります。
先々の維持費と収入を計算してみた結果、毎月の支払いが10数年後には行き詰まりそうだからです。
この物件は高値で売却できるような気もしませんし・・・
私はこの物件は気に入ってますが、旦那がやっぱり通勤がキツイからやめたいと言い出すし・・・

年金支給額が減額のなる事が濃厚ですが、ランニングコストも減額にしてくれないですかね？

敷地の一番近い所から駅の敷地まで徒歩21分。部屋のドア出てマンション敷地を出るのに5分掛かり、駅敷地からホームまで3分。電車飛び乗るところまででほぼ30分。バス乗るにも、部屋出てバス乗り場まで5分、飛び乗って7分、ホームまで3分、バス乗り過ごすと10分。丸の内南口勤務でも通勤1時間半。丸の内北口で1時間半越え。

都内勤務じゃ通勤厳しい。でも仮に海浜幕張勤務だったらいいのかも。

まあ、住環境の優れたベイタウンに住む事自体、お金の掛かる事ですから。

お金の心配がある場合は、ベイタウン以外で探された方が賢明。このマンションを買うかどうか、それ以前の問題ですよね。

維持費に資産価値が見合っていればいいんだけどね。

千葉県のマンションや土地なんかを資産価値と考える時代は終わってます。

それに維持費と資産価値は直接的に関係ない。

毎月費やす維持費と購入価格の月割分の合計が利用価値に見合うかどうか。

今時、マンションなんかに資産価値なんて言っててはダメですよ。だって、絶対に将来無くなる（減少し続ける）価値でしょ。

資産価値を求めるなら、金融商品か教育にお金を使いなさい。

そうすれば、お金がお金を生んでくれるから。即ち、増えていく価値。

私はこのマンションに＂利用＂価値（日々のゆったりとした生活や眺望を手に入れられるという毎日の満足感）を見出してるので前向きに検討してるだけ。

この時代の不動産を将来子供や孫が資産価値とか言って無理やり相続されても誰も喜びませんよ。

それなら維持費（ランニングコスト）はもっとかかるけど、子供の教育費を掛けて勉強させなさい。

ローンは家賃と思いなさい。

タワーはエレベーター乗るのに待つでしょ。
朝は10分くらいは覚悟かな？
電車に乗るまで40分以上かかるね。

もっとじゃない。毎日、朝の綺麗なオーシャンビューをボンヤリ15分は眺めてしまうだろうし。

部屋も広いから、家の中の移動にも時間掛かるかも。（笑）

綺麗なビューバスがある部屋の場合、

毎日朝風呂にも入りたくなるかもね。

夜景も勿論綺麗だけど、朝も気持ちがいいもんね。

さらにもっと時間が掛かるかな？（大笑）

海岸の散歩も気持ちがいいから、

そこまでやると、

そもそも電車になんか乗りたくなくなるかもしれん。。

困った・・・

当たればね。。。

311です。レス遅くなり申し訳ありません。
千葉だと土地付きの高台に6000万位だと200平米の住空間ある豪邸が立ちますので、悩みます。
一戸建ては煩わしいこともあるかと思いますが、庭があったり、当方車を三台所有のため、マンションだと維持費諸々と、駐車場で、年間120万の維持費と出ました。
もし引っ越しとかしてマンションを貸し出すと月に家賃とっても20万が限界でしょう。
はたしてペイするのか？
30年の維持費を足すとマンションは4000万のもので7000万だから月の家賃20万と同じになります。
なぜなら4000万の物件でも、維持費30年で3000万かかるから、

322さん

たった6000万円で豪邸って、どっか千葉県の山奥の話ですか？私と趣味が似ているきがしますが、そんな場所があるなら教えて下さい。

但し、せめて千葉市中央区よりは東京寄りで、このマンションのようにせめてバス便が便利か徒歩20分前後のところで。

ところで、車を3台も所有しているなら、マンションの選択肢はあり得ないとおもいますから、先ずは土地探しをしては如何ですか？

このマンションは一番広くても4LDKの142平米しかありませんから、家族構成が合わないのでは？

就学児童2人+親がぎりぎり。

ここは4000万円の物件なら、車1台の場合、

地代や管理費、修繕積立金、駐車代全部合わせても、

41,740円+7,000円=48,740円／月

30年間合計だと、17,546,400円。修繕積立基金を入れても、18,183,400円。

従って、総合計58,183,400円です。

7,000万円なんてなりませんよね。

4000万の物件って広さは？

さまざま。

>334
どんな計算してる？
もしかして、修繕積立金が30年もフラットだと思ってる？
修繕積立金は数倍に上昇するよ。

MRの説明で、修繕積立金は１０年後からぐっと上がるといっていたが、、、、。それは計算してないようだが？

実際いくらあがるの？感覚じゃなく、数字で教えてくれない？

>338

で、いくらになるの？

みなさん、細かいランニングコストの計算に大変そうですね。

そんなに大変なら買わなければいいじゃない。もっと安い中古物件はそこらへんに沢山有るし。

心配なら買わないことだ。

打瀬内の住み替えが多いのなら、来年には打瀬の中古は暴落するでしょうから、それを狙っても良さそうです。

抽選に外れたら、暴落後の中古物件狙いにします。

私も抽選に外れたら、暴落後の中古物件狙いにします。
次期に別の部屋に申し込むことはしないです。

ちなみに、私は希望の向きや階数が抽選後空いていれば、第一期2次でも申込みますけど。要は希望するところ以外は買うつもりはないということ。

うちが希望する向きや階数は、最初の販売ですべて出てしまうだろうとの話なので、次期だともう無いっぽいです。

第１期２次と第２期って何が違うんですか？

311です。
維持費は高めに見積もりした方が安全だと思います。
モデルルームで聞いたら、修繕は10年ごとに一万アップおおよそです。
30年後は四万近かったと思います。
当方の狙いは110平米の部屋の計算です。

角部屋の抽選はスゴイだろうね。

で、倍率さげるためにネガに走る。

いつものマンコミュのパターンだよ。

角部屋もそうですが、実際には北中とか南中、西中なども凄い倍率ですよね。

東側は階数によって随分違いがあるようで。

今回、一番のお値打ちは、中層階とおもいました。

高層階やプレミアム住戸は価格差が正当化出来ない。

>343
暴落かどうかは分からないけれど、
グリーナとここは大半が周辺からの移住。
賃貸から移住も多いらしいが、
これからここを買うための自宅売却も多数出てくる。
中古価格の下落は必死みたい。

だから抽選落選しても、自宅売却不成立で、
資金繰りに困る当選者が出て、
繰り上げになるかも。

実は私も買い替えが多いだろうから、実際には審査を通らない人が一定割合出てくると思ってます。

みなさま、期待してますよ。我が家は真剣に欲しいので。

抽選怖いなぁ。
ハズレたら立ち直れないよ、たぶん。

うちも5-6年間待ってたからなぁ。

>355
どこに住みながら、ここを出来るのを5-6年待っていたのですか。
ディープですね。

本当にこのマンションは悩ましいところです
最初は安いが維持費が高いプリンターと似ているね
みなさんは一番値段落ちないリセール高いのはどの向きだと思いますか。
やはり西向きでしょうか？
西中の低層階なら、手頃な割にオーシャンビューも手に入るし、売りやすいかなと
当方は5年住んでから、貸すか、売却予定です
みなさんのご意見沢山お願いします‼︎

あたるもはっけ。あたらぬもはっけ。だよーん。

抽選ってほんとうに厳正に行われるのかな。
現金で即金で買うと言ったら、こっそり当選とかあるかな？

ここって完売するんですかね。
とりかごの状況を見ると、売れ行きの初速は出ると思いますが、どうしても東中低層階が売り切れる気がしないです。

現金は分かるけど、即金はないんじゃないですか？今から全額現金で払うと言われても、三井は手付金以外は引き渡し時しか受け取れないと思います。むしろ提携ローンの事前審査が通っている方が信頼されると思います。抽選自体は厳正に行われると思いますが、三井側ないし買い手のダミーが入る可能性は排除できないと思います。

売れ残るなら安くしてあげればいい。まあ、自分には関係ないや。

売れ残って値引きするなら、最初から安くして値ごろ感から倍率が出るようにしたらいいのにね。その方が他の部屋の売れ行きも良くなると思うけどな。素人考えだけど。

>356

ベイタウンの海沿い分譲マンションに賃貸してます。

海沿い最高です。オススメ。

某隣のマンションを検討していた際に隣にタワーマンションが計画されていると聞いたので、それまで近隣海沿い分譲マンションを借りてました。

賃料で比較すると、この幕張ベイフロントの方がリーズナブルです。間取りもかなり良いです。柱が少なく、視界が広いですよね。

待ってて良かった、ほんと。

値上げしても買うとか
言ってなんとか抽選なしで
買う方法はないものか。

ここは値段安過ぎです。

あと5百万くらい高くてもいいのでは？

同感です。出来るなら本当にそうしたい。

ランニングコスト含めて、全然高いなんて思わない。

いわゆる、衝撃プライス。

西側安すぎ、東側高すぎ。

廉価版タワー

分譲価格が当初高いと、その後の値下げ率が高くなりますので、廉価版の方が良いですよ。

廉価版なのに、この質・満足度の高い住空間が手に入れられるとは。

廉価版、最高。分譲時に高級版とか言われて浮かれてしまい、今もその幻想から目覚められない奇特な方もいるようです。某エリアには。

もっと高くてもいいから買いたい、という投稿は本気なんでしょうか？
コンプライアンスがしっかりしている(であろう)天下の三井さんが成りすましで投稿しているなんてことはないだろうし、単に面白がって煽ってるだけ？
抽選を避けたいという気持ちはわからないでもないけど、本気で買う気のある人が販売価格を目の前にして「もっと高くていい」なんて言いますかね。

＞368

廉価版コメント。

＞370

すいません、ぜんぜん三井不関係者でもなんでもない、購入検討者ですが、実際希望住戸が手に入れられるなら、もう少し高くても良いと思ってますよ。

まあ、とはいっても、実際入札みたいにはならないだろうと思っている部分もありますが、でも今の値段は本当にびっくり価格だと思ってます。

私は中層階のある方面狙いですが、これ以上はコメント控えます。すでに倍率は一桁前半の倍率と聞いてますし、まあそうだろうなと納得も出来ます。

本気だからこそ、多少値段が上がっても良いと思うんじゃない。かくいう私もそうですが。