23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

２３区でも北部はもう駄目みたいだな。
＜東武百貨店＞池袋本店の改装計画凍結　投資効果見込めず
12月1日18時57分配信 毎日新聞
東武百貨店が０９年度から実施予定だった池袋本店（東京都豊島区）の改装計画を凍結することが、１日分かった。消費不振が長引き、十分な投資効果が見込めないと判断した。７３億円を投じ、婦人雑貨や紳士服売り場を３年間かけて改装する計画だった。今後の消費動向を見定めたうえで、延期して着手するか、中止するかを判断するという。

＞646
このニュース一つで「北部がダメ」とはスゴい判断ですね

まぁ妄想大学教授に与えたいエサではある

練馬は今後どう転ぶか微妙な位置にいるなぁ
簡単に大根呼ばわりするのはナンセンスだよ。
但し練馬駅周辺だけですが…

ブルームバーグより

◎リーマン日本法人：不動産担保付き債権、最大6000億円売却へ−日経
12月３日（ブルームバーグ）：３日付の日本経済新聞は、米リーマン・ブラザーズの日本法人で９月に民事再生法の適用を申請したリーマン・ブラザーズ証券が年度内にも不動産担保付き債権を一括で売却すると報じた。売却規模は5000億−6000億円規模（簿価ベース）に達する見通し。破綻企業が保有する関連不動産の大量売却が進めば、低迷する不動産市場にも影響が出そうだとしている。取材源は明らかにしていない。

日経の記事によると、主な担保不動産は首都圏中心のオフィスビル、商業施設、マンション、アパートなど多種。
売却規模は９０年代後半、邦銀大手全体で年間２兆〜２兆５千億円規模の売却を実施していた頃以来。

各エリア別の新築マンションのキャップレートだそうです。
空室リスク等を考慮しているそうなので、該当マンションの想定家賃を下記該当
エリアのＣＲで割り戻すと適正（？）価格が導き出せます。

例えば高輪にある（山の手南部エリア）想定家賃２５万のマンション新築マンション
の適正価格は25万×12ヶ月÷4.155%=7229万、これ以上の価格で購入するとキャピタル
ロスが大きく割高と考えます。ま、ひとつの指標ということですが最低ここまで下が
るまでは待ちじゃないですかね。

1、隅田川流域エリア　[基準となるC／R]　…　7.45 %
明治維新直後に軽工業や化学工業から近代化が始まったエリア

2、臨海再開発エリア　[基準となるC／R]　…　6.68 %
明治後期から大正にかけて重化学工業により近代化が始まったエリア

3、山の手北部エリア　[基準となるC／R]　…　5.56 %
（中央線より北側にあることが分類の基準になっています。）
江戸期から武家屋敷の下屋敷や近郊農業地帯が展開していたエリア

4、山の手南部エリア　[基準となるC／R]　…　4.15 %
　 （中央線より南側にあることが分類の基準になっています。）
江戸期から武家屋敷が展開していたエリア

5、東急系エリア　[基準となるC／R]　…　6.17 %
多摩川河口流域や臨海工業地域に密着して下請け工場などが展開していたエリア
大正末期から丘陵地などで高級住宅地が開発されてきたエリア

6、小田急・京王系エリア　[基準となるC／R]　…　6.67 %
大正末期から住宅地が開発されてきたエリア

7、中央・西武新宿系エリア　[基準となるC／R]　…　7.08 %
明治期から陸軍や軍需産業が展開し、下町と高級住宅地が混在しているエリア

8、東武・西武池袋系エリア　[基準となるC／R]　…　7.80 %
戦後、農地または、飛行場や軍需産業の跡地がホワイトカラー層向けの住宅に
開発されたエリア

各エリアの詳細はhttp://www.zaicon.co.jp/cr/index.htmlまで

>>651さん
これって、単に平均利回りですよね。
これから読み取れるのは、山の手南部エリア、北部エリア、東急エリアなどが、
そもそも割高ってことですね。

>>652

そうです。あくまで平均です。

>山の手南部エリア、北部エリア、東急エリアなどが、そもそも割高

ちょっと違いますね。651さんは割高か割安かというのは住み心地や
利便性に対して価格が価格が高い／安いといっているのだと思いますが、
ここでいっている割高、割安は意味が違います。

ここでの割高、割安は想定家賃に対しての分譲価格が高いか安いかです。
家賃は不動産価格に関して相対的に変動が少ないのでその地域のポテン
シャルに対する比較的安定したベンチマークになります。

計算してみればわかりますが、キャップレートの高い地域のほうが実は
割高物件が多いです。都心部で２５万の家賃は普通ですが、郊外では
１５〜２０万が上限です。例えば東武・西武池袋系エリアのＣＲは
７．８％ですから家賃２０万取れる物件でも適正価格は約３０００万
家賃１５万しか取れない地域だと適正価格は２３００万です。
でも練馬のあたりは５０００万以上の物件が平気で売られてます。
こういうのを高値つかみというのだと思います。

>>646
百貨店大苦戦は池袋に限った話ではないと思うが・・・
むしろ過大な投資を中断したのは英断でしょう

>>653
だから、想定家賃に対して、山の手南部エリア、北部エリア、東急エリアなどは、
そもそも圧倒的に割高ですよね。

割高というよりは、ブランド、信用力が高いと言ったほうがいい。

債券の利回りと同じで、利回りが高いのは、利回りの低いものより、割安なのではなく、なにかしらリスクがあるから高くなるだけ。
そのリスクに目を潰れるかどうかは、投資家次第ということ。

不動産のリスクって何よ？考え過ぎだよ。
単純に考えて、割高エリアは購入には適さない。賃貸の方がお得。

不動産に割安なし。
本当に割安なら資本をもつ者が買い占めて価格高騰し収斂していく。
そうならないのは安い地域にそれなりの理由があるから。

物件価格に対して家賃が高いところは、
利便性など何らかの理由で短い期間だったら住んでもいいけど
その場所に長期間コミットするのはご免だと多くの人が思う地域。

不動産リスク？
価格リスクに決まってんじゃないの。

こんなに流動性低くて、取引コスト手数料も高くて、
保有するにも売却するにも一々大きな税金かかる資産で
かつ価格変動リスクがでかいんだから、利回りもっと
高くていいと思うよ。

>>657

不動産のリスクはいろいろありますよ

・自然災害による想定される被害の大小
・人口減などによる街の衰退、利便性の低下

不動産は基本的には長期保有で流動性が低い（売りたいときにすぐ売れるわけではない）
から、同じ物件でも賃貸で住むリスクと、保有して住むリスクはイコールではありません。
これらのリスクは地域により異なり、それがキャップレートの差に現れます。
賃貸で住むリスクに比べ、保有するリスクが高い地域はキャップレートが大きめとなり
長期保有するリスクが相対的に低い場合はキャップレートが小さくなるのです。

ＣＲが高い＝割安、ＣＲが低い＝割高ではありません。
その地域のＣＲに対してターゲットとなる物件が高いか安いかで判断すべきだと思います。

>657
逆だと思うが。

何が逆なのぉ？

ここまで流動性枯渇してんだから、流動性プレミアムがたんまりないと
（価格が安くなって、利回りが上がる）とても買えませんがな。

つまり、
■現在利回りが低い→将来賃料が上がって利回りが高くなる
という考え方と
■現在利回りが高い→将来賃料が下がって利回りが低くなる
という考え方が対立してる訳か。

しかし前者は
■将来地価が下がって利回りが高くなる
という可能性もある訳で。このシナリオの可能性が一番高いだろ。
つまり現状はプチバブルで地価が高騰してるだけ。
ちゅうことは、今買うのはバ・カ。地価が下がりきってから買うのは良し。

誤解をまねく書き方で申し訳ありません。
私が書いた各地域のＣＲは現在の実質平均利回りではありません。実質平均利回りは
もっと低いです。ＣＲと平均利回りの差はバブルです。

それぞれのＣＲを適用した場合の理論価格を計算してみました。数値はＨＯＭＥＳで
集計した３ＬＤＫ（２０〜２５坪と想定）のファミリータイプマンションの募集賃料
平均を採用しました。計算間違いあったらごめんね

最寄駅（エリア）　　　　月額賃料（万）　　Ｃ／Ｒ（％）　　想定価格（万）　　坪単価（万）
白金台（山手南エリア）　31 4.15 9000 350-450
豊　洲（臨海エリア）　　25.5 6.68 4580 180-230
学芸大学（東急エリア） 24,2 6.17 4700 190-235
千駄木（山手北エリア）　23.21 5.56 5000 200-250
経　堂（小田急エリア）　22 6.67 4000 160-200
中　野（中央線エリア） 20 7.08 3500 140-170
練馬　（東武線エリア） 14.4 7.80 2200 88-110
北千住（隅田川エリア）　13.3 7.45 2150 85-110

（雑感）

・山手南エリアのキャップレート4.15%は実態に比べ低すぎる気がします。特殊な高額物件が
　多いからかもしれませんが。理論価格で９０００万はちょっと高すぎですね。修正が必要
　と思います。
・豊洲の坪２００前後は初期の分譲価格とほぼ同等で妥当かなと思います。
　ただ現在の新築価格はチャレンジ価格でバブルでしょう。
・残りの地区は２００２年前後の底値の時代の中古価格とほぼ一致しました。練馬、北千住が
　低めですが足を引っ張る地域を抱えているのでそんなもんかもしれません。
・データをもう少し精査して選択すればより精度が高まると思います。狙った物件については
　周辺の賃料データを集めて計算してみてください。

今待ちという方は、底値買いを目指してがんばりましょう。下がるまで待てない人は中古で
指値をするなり、新築なら値引きを迫るなりして理論価格を目指しましょう。
お金あるから別にいいよという方は定価で買ってください。デベも喜びますし日本経済にも
貢献できます。

高級マンションの「条件」は、まずは立地。都心から2〜5キロ圏で最寄り駅から徒歩10分弱、買い物に便利、公園が近く、周囲の住宅も相応の広さがあり、閑静なことだ。そして重厚な外観、設備や内装。最近はインターネット環境やセキュリティも重視される。たとえば、渋谷から2キロ圏のある新築マンションは、正門前にゲートキーパーを配してセキュリティも万全。約30坪の2LDKとバルコニーが付いて1億3000万円の値段が付いている。