大崎ウエストシティタワーズ

もう要望書だしてるんだ。
やっぱり相場とか関係なく買えるリッチ層はいるんだ。すごいです。

ここ坪いくら？投資用に検討してます。

>>524

投資用にしては利回り悪いです。キャピタルゲインを狙うのもこのご時勢だと
難しいんじゃないでしょうか。

http://www.mansion-hyoka.com/index.php?mode=details&id=271&mor...


「平均坪単価は３９０万円程度の予定」ってなってますね。
あれだけ向きによる差が激しいのに、平均で390ってことは
高層階南西側ってどんだけするの・・・？

そのとおりです。
とくに高層W西向きE南は市場動向関係なく買いたい層むけです。

平均坪単価３９０万？
７５㎡でも９０００万近く？
そこそこ収入のあるファミリーでも６０㎡前後の部屋がやっとじゃないですか。
都心物件ではこれが当たり前なのでしょうか。

ここは都心じゃないよ品川区。
よく確認してカキコしてね。
物件データ：
所在地：東京都品川区大崎2-247-1

また、つまらない細かいことのこだわるのがでてきた…。都心って区分の仕方（３区だったり６区だったり７区だったり）いろいろあるんだよ。意味のない議論しようとしないでくれますか。

>>531は存在すらしない方が良いと思うけどね！

五反田や大崎あたりを都心というのは違和感あるね。
価格はリアルに都心並みかぁ。どんな層が買うんだろう？

532
子供かよ…

掲示板のレベルをサゲるようなカキコは控えましょう

まあ都心というのは相対的な意味でつかってんでしょう。
＠３９０というのは大崎・五反田地区の相場としてはべらぼうに高いと
思うが、少なくともこの場所はオフィスにしても坪２〜３万は取れる立地なので
相当高額で販売できる見込みがなければそもそもマンション開発する意味がない。

それとも総合設計制度による容積率割り増しのボーナスの条件に住宅つくること
が入ってんだっけここ？

1LDKで3000万台の部屋はありますでしょうか？

ないですよ。たしか5000万くらいだったんじゃないかな。

最小１LDKは第1期でたしか出てないので、可能性がまったくない訳ではないけど、3000万台は厳しいかな。最小の40平米だと坪330万未満だから。個人的には低層、周りビルはそんな価値ないと思うけど。

大崎で　坪300万以上って異常に高くない？

坪３００は高いとは思わないな。
４００に達するとさすがに・・・

300は安いです。後半にいくと少し考えてしまいます

いまどき＠300ってどのへんなんでしょうかね？

とよす

豊洲はそこまで高くなかったような

ところで要望書も出てるようだけど、正式価格発表は再来週くらい？

豊洲は安くて悪くはないのだが、鉄道路線がマイナーで如何にも使い勝手が良くないのがネック。
ここ大崎とはその差が決定的に大きい。

結局　豊洲とどっちがいいの？将来性として。

とよすとくらべられてしまうとは。。。

くべられると思ってるのは豊洲の人だけでしょ。

豊洲には豊洲の良さ（悪さも）があり、
大崎には大崎の良さ（悪さも）がある。

そもそも。山手線と有楽町線と比べること自体がどうかと思うけど…

豊洲よりは山手線の上野、日暮里の方がいいな。

つくりは豊洲並みだけどね。

ていうことは？　ある程度仕方ないの？

店舗の情報はご存じですか？コンビニなどの出店もあるでしょうか？

基準はわかりませんが、価値が下げるような店舗はいれないとのこと。具体的には決まってないらしいです

要望書は結構入ってるんですかね？

入ってないでしょ

この外観のマンションは、こんなプアな間取りです。って、分かりやすいシリーズになってしまいましたよ。
　専有面積×面積あたりの期待賃料でもとめたＤＣＦしか見ないで、物件の暮らし良さを考えないデベであることが、はっきりしたと思います。
　ここのデベは不動産会社ではなくて、銀行の下請け会社にすぎないとしか思えません。

鹿島よりはマシ

大崎五反田３兄弟のなかではハードだけみればプラウドがいちばんよさげだね。
この地区を重点開発している三井のグランスカイはなにしろでかいのがとりえかね。
室内はしょぼいが規模を生かした共用施設などに期待？
ウェストシティのアドバンテージは駅直結だけど都心方面の眺望はないし、
自慢のモダンな外観も駅から見えなくなるしでどうなんだろう。

プラウドのハードっていうのは仕様のことだけでしょ。
規模は小さいし、ランドマーク性がなく、半分賃貸というのは最悪。

>>561

仕様というのがどこを指しているのかわかりませんが、ハードというのは
具体的には専有部のことです。
あと賃貸といってもここは高額所得者向けなので、イメージとしては近く
だと御殿山ハウスとかに近いのではないでしょうか。
一般にマンションが賃貸化するとオーナーは管理に無関心になり管理コスト
をかけなくなりがちですが、ここの賃貸のオーナーは法人なので高額家賃を
継続的にとるべくむしろ物件のバリューアップには関心が高いのでは
ないでしょうか。それが最悪というならその通りですが

おっとプラウドのスレではなかったですね。失礼

>>562
そういうことじゃなくて、
ハードだけ見ればプラウドがいちばんよさげ→仕様だけ見ればプラウドがいちばんよさげ
ってことでしょ？って言いたいの。

ハードって言ったらモノ全部だから、当然規模やらランドスケープやら全部含まれる。
そうするとプラウドなんかカスみたいなもんでしょ。

ハードはどこもたいして良くない気がする。
グランスカイも大きいけど、ぎゅうぎゅうに建つわけだし。
シティは後でソニーが建つし。
プラウドは目立たない。

ハードの定義が曖昧になってるから話がかみ合わないね。
よくわからないんなら無理にカタカナ使うのはやめましょうや。

春に建設現場みにったら、土壌汚染の除去作業中だったけど、この場所が坪３００万？？？？
除去費用どんなにかかるのか知らないけど、高すぎるにもほどがあるよ。
近隣の一戸建て購入できるよ。

この大崎って場所、みんなは、昔からは知らないでしょ？
というより「大崎って駅は知ってる」といわれ続けてたけど・・・。

はい。おわりー

この物件を検討してるんですけど
こんなにいろんなデベさん方がスレしていると
わけがわからなくなってしまうので、
実際にモデルルーム行ってみようと思います。

要望書のほうも受け付けているみたいなので
良かったら出してみようかと思ってます。

五反田には、もともと興味が無いので
ここでそんな会話をされても・・・

買えない方々のボヤキですよね（＾＾）ｖ

>>566
ペンシル戸建には興味ないんだよね。
防犯面でも、ルックス的にも。

そんなこと言わないで

これ5年後の中古価格はどうなってるんだろ
この周辺は比較的安定していると小耳にはさんだが

ここ5年後の中古価格はどうなってるんだろ
この周辺は比較的安定していると小耳にはさみました

必死ですな。

どうみても供給過剰…

供給過剰に脆弱な地域（すなわち割高地域）ですから、大変なことになると思いますよ。

うーん。そうなのかな？

リーマンショックの震源地に近いからもろ影響受け末世
五反田、三田もな

完全なるバブル崩壊！

こことグランスカイは竣工までに完売しないだろうね

スミフはもともと完売しないつもりだろうけど

三井が１期に販売対象と出来たのが２割出会った現実を考慮すると、ここもそんなに違いは無いと思うので恐らく1年後の竣工時は300売れてると上出来という感じでしょう（１本分あまり）。

５年後だったら未入居のあまりがそのころも100以上あるでしょうね。

住友は長期戦前提の販売手法だそうですので、販売価格には、売れるまでの全戸分の管理費などを分担して頂く事になるので、大事な御客さんですよね。

400戸竣工時売れ残っているとすると１戸平均２万として月に800万。1年で１億。この分、販売価格に入ってるんだからすごいね。

こりゃ大変だ。

579さん　お気楽でいいですね。5年後はリーマンショックもどこ吹く風だと思いますが…
買いたい人が買うのだから、買えない人は他へどうぞ〜

＞581

マンションって1期販売が一番売れるのが一般的であろという事。
三井の物件とそれほど売れ行きは変わりないという事。
住友は値下げしないという事。
来年末頃まで景気が下降線をたどるという事。
今後も地価は下がり続け、ここが更に割高になって行くという事。

これらの点にもし同意出来るのであれば、ここが竣工後数年感にわたり大量に売れ残っているであろう事は用意に予想出来ると思います。

確かに地価は下がると思いますが、建築費は高止まりしますので、
地価の下落ほど物件価格は下がりません。

また住友は今後分譲を減らし、オフィス、賃貸のほうにシフトするらしいので、
そのうち、なくなるでしょう。

多少の割高感はあるとは思いますが、現在販売中のものは、条件が良い部屋だから
というのはあります。お見合い側の部屋は安くなるみたいです。

建築費は高止まり？。

鉄鋼系は既に下がり始めてますよ。車が売れないのは世界的な事はご存知ですよね？。車も鉄鋼系の材料を大量消費する分野なのでここが落ち込んでいるので一部ではダブついてるくらいです。米国の不動産市況もご存知ですよね。日本も建築資材ピーク越えてますよ。原油一時期より落ちてるの知ってますよね？。資材高騰の原因の一部は原油高騰による輸送費、原材料としての原油高騰であったのですよ。

それにもまして、マンションは都心の物件のでは販売価格の7割以上を土地部分が占めるものが少なくありません。土地が下がっているというのは資材価格以上にマンションの価格に影響します。

>583 オフィス、賃貸のほうにシフトするらしいので

東京ど真ん中のオフィスでさえだぶついてるのに、オフィス中心はないでしょう。
いい物件を末永く実需の方向に修正する、が正しい。

日本のマンションの耐久率が世界に比べて低すぎるし、日本の政治も今後そう動く、
というよりさまざまな事由によりそう動かざるを得ない。

私は少しは金銭的に余裕あるがこの物件をこの価格では絶対に買わない。

物件自体は悪くはないが。

関係ないが、「買えない人は他へどうぞ〜 」なんていっている方こそ買えないのではないかな。

>>582
シティタワー大崎もいまだに売れ残ってるしね。

まあ、会社が倒産すれば、原価がいくらであろうと、
「売れる値段」で売るしかない。そのときには半値
とは言わないまでも、4割引きぐらいになってるでしょ。

>>586ここも話題です。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43663/

CT麻布十番が予算より高くてここと三井の五反田を検討してきましたが、
PC麻布十番スレみてびっくり！まさに価格が今後の市況をあらわしているね。
向きに寄るとはいえ、坪４００切っているところも出てきたよう。

ここだって西・南以外はビルに囲まれているわけだから、お見合い覚悟で
あれば麻布十番も検討できるかな。
でも上で皆さん議論しているように、いずれにしても当面は待ちですかね。

麻布十番と五反田だと地上からまともに空も見えない穴蔵暮らしになるから、やっぱここかな？

長期戦の場合は販売価格に売れるまでの全戸分の管理費が分担されているのですか。
それが本当なら、ひどすぎるじゃないですか。
長期戦販売かどうかは第１期での販売戸数をみれば分かりますね。
五反田のプラウドみたいに最初から８割ぐらい一気に出してくれればいいですのにね。

結果には必ず原因があるように、高いにも必ず原因が。価格に転嫁されてます

だってここの購入者以外誰が払う人いないじゃない。

担当に聞いてみると本当か分かりますよ。売れ残った場合の、入居後の管理費、修繕積立金は誰が払うか。当然売り主が払うと答えますよ。売り主が払うという事は言うまでもなく、あなたが払ったお金がそこに回って行くという事。利益削る分けないじゃん。

>>590
ちゃんと探せば都心に近くて安くて、便利なとこありますよ。

というかここも相当に穴倉暮らし感ありありでしょ。E棟南向きとW棟西向き以外は。駅からエントランスまでも見上げればどこかのビルだし。

>>595
実際見たところ五反田、三田よりは数段ましですよ。
どっちもファミリーが住むには不向きな環境ですが。

どっちもどっち。
というかそもそも郊外の1種住戸じゃないんだし。
タワーや都会が好きならいいんじゃない。
ただパークコート麻布十番の値段見ると高いといわざるを得ないね、ここ。

591さん、ここはもともと長期戦と営業自ら言ってましたよ。
竣工時に完売していることは想定してないってね。このデベはそういう売り方ですよね。

投資目的で買うにはいいのでしゃ？

↑
何故？

このご時世、投資対象に不動産というのは
何とも心もとなくありません？

>>597
同じタワーでも広々感がある立地のとこも沢山在るから、ファミリー層はあえて、大崎、五反田、三田を買う必要はなったく無いでしょ。ＤＩＮＫＳならいいけど。

地形が谷底で周りに高層が建ったら、空は見えなくなりますよ。
その分安いんですから文句言えないよ。

ところで、ここは販売スケジュール、
決まったの？

問い合わせれば？
ある程度は分かるんでは？

>>602
ＤＩＮＫＳだけで大崎、五反田、三田はうまるのかな？
苦戦しそう。

どんな層向けでもいまの市況なら苦労するね。このあたり供給過多だし。今後も大崎・五反田エリアは出そうだしね。

実需にあった価格設定をすれば
普通に完売するでしょう。

それができれば苦労しないよｗ

価格表が届きましたｗ

以前行って聞いてたよりも安くなってる！！

我が家でも検討できる範囲になりましたので、
早速営業マンに電話した所、
予約殺到中ですって；；

どんな人気ぶりなのかしら；；

来場者にしか送ってないみたいでした。

＞予約殺到中ですって；；

すごい釣り・・・
それだけ必死なんですねー
当初の予定価格より安くなったのはきいてます。
でもこの市況、購買意欲減退だね。
殺到というなら豊洲なみですかw

地震というデフォルトリスクに加え、この不況によるデスマーチ状態を鑑みると、手は出しにくいですね

>>価格表が届きましたｗ
>>以前行って聞いてたよりも安くなってる！！

610さん
価格表が届いたのですか？

できれば70〜100㎡の価格を教えてくださいな。
家にはまだ届いてません。

1億ぐらいですね

楽しみにしてたけど、うちにも届いてなかった；；
坪３３０〜４７０とはだいぶ開きがありますね。
あす営業にきいてみます＞＜

価格表は我が家には来てません。
本当に送られているのでしょうか。
多少、価格は下がることは聞いてましたが
もとより予定価格がとんでもなく高かったので
期待はしておりませんが。

HPでは？

地震のデフォルトリスク

高値掴みですか？
待つことの難しさを痛感

このご時世でCT品川イメージの価格設定なら予約殺到もわかるが今の価格で予約殺到なんて
有り得んでしょう。

CT品川？

価格表届きました　劣悪なプリントなので見づらいし字も小さすぎる