シェルゼ砧

こちらと烏山の書き込みに販売業者の書き込みだと煽っているときになぜか豊洲周辺の書き込みが多い。気のせいだろうか。

こちらの物件は坪280万ほどなのでしょうか。こちらの希望は２，３階のＡＢＣを希望しています。いくらなのでしょうか。詳しい方は教えてください。

>43
もらった価格表では、
301 A 10,400
302 B 8,480
303 C 11,550
201 A 9,900
203 C 11,050
です。

202には、「会員期第5次供給済」と書いてある。

このスレを立ち上げた者です。
　去年の，まだ事前案内会でＭＲを見たので，随分時間が経ってしまいました。
　比較的最近，ダイレクトメールでまだ売れていない部屋の販売価格が掲載されたものが届いたりしていましたが，私がＭＲを訪れた際に手書きで入手した販売予定価格のものと比較して，あまりの価格の下落にただただ唖然としてしまいました。
　私は，同業他社ではありませんし，ＭＲを訪れた際も，冷やかしのつもりはありませんでした。そして，ＭＲのとおりの部屋に住めるなら，それはそれで優雅な生活が送れそうな気になるような素敵なマンションだと思います。外断熱も，説明を受けた限りではとても魅力なものと感じました。
　ですが，私は，不動産等は全くのド素人なので無知な意見かも知れませんし，もしかしたら不動産業界では当たり前なのかもしれませんが，同じ部屋の販売予定価格が，半年近く（ぐらいだと思います。）経過していざ販売となると一千万円単位で価格が変わることに，どうしてもマンションという高額な買い物をするかどうかを悩んでいる一庶民として，？？？な気持ちになります。
　ＭＲを訪ねた際の「砧で坪４００なんてこの時代当り前ですよ」という趣旨のことを言いのけた超強気な女性の販売員と，当初の販売予定価格のとおりにこのマンションを購入した方に，この一千万円単位で価格が変わることについて，率直な御意見を是非拝聴したいものです。

>>45

財務諸表見てみればどうですか、なんとなく理由がわかる。

＞同じ部屋の販売予定価格が，半年近く（ぐらいだと思います。）経過していざ販売となると一千万円単位で価格が変わる

本当ですか？
契約済の人は値引きしてもらえるのかしら？

値下げが決まった時は、契約済みの方にまず連絡したそうですよ。
それで、階を上げたり、広い部屋に移ったりする方も多かったと聞きました。

同じ売主の物件スレがガンガン上に上がってくるけど・・何かあるの？
大丈夫？

シェルゼ千駄木のように適正価格でいけばよかったのに・・・。
あそこは平均坪350万で順調に完売しました。

シェルゼ千駄木、申し込んだけど抽選で落ちた。
ほとんど広告していない段階で、売れていて、私が申し込んだ時
は大体決まっていた。ＭＲも予定より３ヶ月早く閉めたそうだ。

外断熱工法気に入ったので、この物件も見に行ったけど、場所の割に
坪単価が高いので見送った。坪３００万円以下だったら再考するかも。
とても千駄木を上回る価格設定では買えない。

ちなみに、シェルゼ千駄木は一部屋、不動産屋が契約した物件があって
未入居で坪４００万円で売りに出されていたので業者に問い合わせたら、
値段はいくらかはわからないがすぐに売れたそうだ。まあことはこの
スレに関係ないのでこのへんで。

ありがとうございます。安心しました。
＞値下げが決まった時は、契約済みの方にまず連絡したそうですよ。
それで、階を上げたり、広い部屋に移ったりする方も多かったと聞きました。

４８さんは販売関係者さんですか？

45さんの書かれていることに全く同意見です。

こちらも当物件を真剣に考えていたので、
値下げ幅を初めて聞いた時、怒りがこみ上げました。
1000万円余分にローンを返済するのが庶民に取ってどれだけ大変か・・・

ご存知の方に是非教えて頂きたいのですが、
販売代理がいる場合、物件価格は誰が決めるのでしょうか。
勿論、最終決定は売主なのでしょうが、販売代理がどれだけ
価格決定プロセスに関与するものなのでしょうか。

今回の“ミスプライシング”は、販売代理の
東京建物が強気に行けると売主に進言したのか、それとも
売主の資金繰り等の緊急かつ不可避な事情でもあったのか、
どなたか明快に読み解いて頂けないでしょうか。

まあまあ
そう熱くならないで
今回の価格改定はＭＲ閉鎖の利益還元ですし、契約済の方にも配慮しているのですから、
何も問題ないと思いますよ。

>>54さん

冷静さを保とうとすればするほど、逆に会社内部は穏やかじゃないんだろうなぁ？！
って明日どうなることやら・・・と心配になって株価を見てしまうよ。
もう説明できない状況だから営業は「問題は無いと思いますよ。詳しくは分かりません。」の一点張り、苦しいね！！

シェルゼ杉並高井戸が、もうすぐできるようですね。こちらの値付けはどのようになるでしょうか？

＞今回の価格改定はＭＲ閉鎖の利益還元ですし、契約済の方にも配慮して
＞いるのですから、何も問題ないと思いますよ。

おそらく関係者の方の書き込みだと思いますが、ＭＲ閉鎖の利益還元では
説明できない何億円という値下げ額ですよね。契約済の方にも配慮（契約
してた人は本当にいたのかな？）とありますが、そもそもの価格設定が高値追求
し過ぎて、売れなかった挙句の値下げという訳ですから、資産価値は
風評被害も含め相当下落してるのではないでしょうか。

値下げでギャーギャーいうな。自己責任だっつーの。

最後は逆ギレですか・・・

逆切れって言うのは、非のある側がそれを指摘されて、怒り出すこと。
売れ残りを値引きするのは当たり前。
それにギャーギャー言う方に非がある。
それを指摘されて、更に逆上する「59」が逆切れ。
これが正しい使い方だ。覚えておけ。

60のような下品な書き込みを見ると
きっと販売関係者さんは泣いてますね。

皆さん、冷静になって。こんなところで
ファイトしても生産的なことはありませんぞ。

値下げ→自己責任、
値下げ→消費者にも利益、
確かにその通りです。

ただ、この値下げにより、消費者側が持った
売主に対する不信感は長い目で見ると、
売主・消費者双方にとって影響甚大かもしれまれせん。
もし今後のシェルゼ物件において消費者に
「外断熱＋SI＋オール電化」による高付加価値
→価格高め、という売り方が出来なくなるとしたら・・・

購入後に万が一売主に何かあった場合、
結局損害を蒙るのは消費者ですから。
それは、それでも購入してしまった消費者側の
自己責任でしょうか？？

そうですね。
売れ残りを値引するのは当たり前かもしれませんが
尋常じゃない額の一斉値下げは売主に対する
不信感を持ってしまいますね。
値段が下がるのは消費者に利益があるとはいえ
今回の値下げ幅は逆に引いてしまいます。

大手に対抗して差別化を推進する為に、外断熱を売りに業績拡大を計ったけど、
経営陣、実務部隊が判断ミスしたのでは？
ここのデベさんの書き込みが多いと感じるのは私だけでしょうか？

>購入後に万が一売主に何かあった場合、
>結局損害を蒙るのは消費者ですから。
>それは、それでも購入してしまった消費者側の
>自己責任でしょうか？？

そういう物件を買った人の自己責任。当たり前。他に誰が責任とってくれるの？
マスコミ動員して、国に圧力掛けて税金で補償してもらうつもり？

そう、６５さんの言う通りだと思います。
なので、やはり今回のような事が起きる売主は不安ですね。

いくらマスコミ動員してもなかなか国では対処してくれないでしょう。
耐震偽装マンションの人たちも悲惨ですよね。
となると売主への信頼がなかったらマンション購入へ踏み切るのは難しいですね。
でも私の場合、この値下げで心が動いたのは事実です・・・・

まあ、物は悪くないから値が下がれば食指はうごくよ。
千駄木が平均坪350万で完売ということは、ここなら坪250くらいが適正だろ。
あとは千駄木は予定より早く完売（つまり値が安い）ということだから、坪270万くらいでもいいかもしれん。
そうすりゃよかったんだよ。それだけのこと。

悪いがこの近辺の地価を見て言いましょう。坪250万ってあまりに低すぎだと思いませんか。例えば木造戸建で坪いくら掛かるか知っていますか50万は掛かります。世田谷区で大手のハウスメーカーですと80万以上はしますよ。それにこのあたりの地価は250万は超えています。構造自体も将来を考えているスケルトンインフィルだしどう考えても坪250万はおかしいでしょ。前にも書きましたが戸建派の自分から見ても280万では売り切れると思うし300万でも完売するかもしれません。この地域が都心部と違ってバブル化した地域じゃないし大幅な下落は考えにくい。人気がある地域ですので。

駅徒歩圏内ならね。
チープな仕様と傾斜地、駅遠を
考えれば、３００万はないでしょう。
２５０万で早期完売目指した方が
傾きかけた会社にとっては良いんじゃないですか。

皆さんの書いていることはどれもある意味正しい。
それぞれ正確さに欠けてはいるようだが、それは
匿名版なのだから、余暇を使って書き込んでいるだけ
だから、ご愛嬌だろう。

当物件は勿論構造が売りだ。内装もいい（反対意見も
あるようだが）。一方、この立地をどう見るか（マンション
としての）。自分としては、水道道路沿い、急傾斜、
駅から遠い、バス亭からも坂を登って５分近くかかる、
これが引っかかった。
“適正価格”をどう見るか、意見が分かれるのは仕方がない。

問題は、売主が２度の大きなミスをしたことだ。
一つ目は、相場を見誤った強気過ぎる価格付け。
二つ目は、余りにも大きな幅の一括値下げ。

急激な値下げは、誤った（もしかして正しい？）シグナルを消費者に
与えてしまった。自分が担当者なら、プラウド千歳船橋
のように、一括値下げをするならばそれとなく
数百万円下げるだけだったろう。
後は、来た客に個別に大胆値下げに応じれば良いのだ。

>問題は、売主が２度の大きなミスをしたことだ。
>一つ目は、相場を見誤った強気過ぎる価格付け。
>二つ目は、余りにも大きな幅の一括値下げ。

これはやはり、不動産業界的に見ても常識では考えられない、ということですね。
モデルルーム無くても売れれば正しい判断だったと言えるのでしょう。
あと何戸あるか、分からないので予測つきません。
まだ良い部屋あるんでしょうか？

シェルゼさんからは毎日のように色々なご案内を頂いています。
ありがたいです。熱心で感服しています。

「最終期第一次」「会員期最終」「会員キャンセル」「会員先行」「モデルルーム　プレオープン」
「モデルルーム　グランドオープン」
などなど、マーケティングの面でもいい勉強になります。

ＤＭ発送費用もかなりかかるんじゃないかなと少し心配ですが、大きなお世話ですね（笑）

気に入れば購入を検討すればよし、
気に入らなければ他を検討すればよし。
それだけのこと。

東京くらいの気候だと外断熱も宣伝ほどの効果はないみたいだから、
このポイントにどれだけお金を払えるか。
シェルゼはいいマンションだと思わせる部分もあるけど、
価格を上乗せしすぎだと思う。

>東京くらいの気候だと外断熱も宣伝ほどの効果はないみたいだから
根拠は？

正確にいうと、外断熱でも内断熱でも大差ないということだろ。
あまり目くじら立ててると、デベと言われるぜ。

＞No.77,79 東京くらいの気候だと外断熱も宣伝ほどの効果はないみたいだから、正確にいうと、外断熱でも内断熱でも大差ないということだろ。

外断熱マンションでの生活経験無しで、いい加減で、アホな事を言うな！
東京の冬でも歴然とした差があるぞ！。

外断熱のマンションは、暖房費はほんの少々でほのぼのと暖かい。エアコンを回してもすぐに部屋は温まるし、長く運転させる必要が無い。
しかし、全く火の気が無ければ（照明なし、人気なし等々発熱体が全く無ければ・・・）いくら外断熱でも部屋は冷える。
内断熱マンションも戸建住宅と比べたら断熱特性は良いと思うが、外断熱はヒートブリッジが無いから、コンクリートの床も外気から断熱され保温されているので、部屋の床が冷えないってのも特徴。
以上、外断熱マンションの居住経験なしで憶測で物を言っている奴の言う事は信用する必要なし。

外断熱にもプラシーボ効果があるのか。

初心者の単純な質問をお許し下さい。
外断熱ってとてもコストがかかると聞きました。
にもかかわらず大変な低価格ですよね？このマンション。
外断熱以外は、あまりお金をかけていないと言う事なのでしょうか？
（例えば内装とか、建材なんかにです）

>83
好みはあると思うが、かなりいい感じだよ。
内装とか、建材なんざたいした値段じゃない、当初が高すぎたんだよ。
今はちょいと心動いてる。
郊外物件でこの価格（改正後）なら内装とかはある程度のレベルにないとね。

>外断熱のマンションは、暖房費はほんの少々でほのぼのと暖かい。エアコンを回しても
＞すぐに部屋は温まるし、長く運転させる必要が無い。

なんで？コンクリートを暖める必要があるから、内断熱より時間がかかるんじゃない？

外断熱は熱を逃さない。よく魔法瓶にたとえられます。よって温まりやすい。ただ熱を逃しにくいということは夏場はクーラー中心で生活することになりやすい。マンションは開口が少ないので風通しが悪い。風通しで部屋を冷やすことを考えないのなら効率的だと思いますが。

外断熱マンションに暮らしている人のブログを読むと、夏は暑いみたい。
エアコンフル稼働であまり省エネでもないとか。
ただ冬の内廊下側の部屋や、洗面所などはかなり暖かいらしい。
内断熱と外断熱のマンションそれぞれの室温のデータを掲載している人がいるけど、
リビングは内断熱でも外断熱でもさほどかわらなさそう。
外断熱効果はあるにしても、宣伝ほど際だったものではないというのが現状では。

実際は、ほとんどのマンションが最上階と
最下階は外断熱工法で建てられています。
外壁が違うだけです。
外断熱がコストがかかると言っても、とんでもなく
高い訳じゃないですし、効果としても寒冷地でもない
限り大差なし。

明豊エンタープライズって住まいサーフィンの売り主評価によると3.9点（5点満点）みたいです。
コストパフォーマンスが3.1点と低い…。

実は、自分を含めて殆どの人が、外断熱の理屈を
本やネットで読んだり人から聞いたりして
分かっているつもりになっているだけで、
本当のことは分からないんだよね。

魔法瓶の中とヤカンの中、どちらが暮らしやすいかと
いうことだろうかね。室温の変化が、内断熱に比べて
少ないということなのだろうから、冷房や暖房が不要と
いう訳ではなく、室温が一度その温度に到達すると、
冷暖房をオフしても効果がかなり持続するということか。

自分としてより興味あるのは、部屋の湿気が、内断熱
と比べてどうか、という点。やはり一定に保たれやすいのだろうか。
風呂場は乾燥せずとも乾くのでカビない、とか、説明された。
除湿機や加湿器は不要とも。本当だろうか？

体感には個人差があるのは、仕方がない。
セールスポイントはあくまで構造そのものなのだから。
ただ売主側の問題だと思ったのはMRで長期修繕計画を聞いた時。
外断熱であるにも関わらず内断熱マンションの30年の修繕計画を
モデルにしたものを見せられた時だ。あれはいただけないぞ。
いくら、国内にデータが蓄積されていないとしても。

あと、内断熱は、躯体と断熱材の間に湿気がたまり
やがてそこにカビが付着して、健康被害の可能性もある、
ともどこかで聞いたか、読んだ。もし本当にそうなら、
外断熱の売りになろう。
内断熱マンションに住んでいる私としては
この点は大いに気にはなる。

上の書き込みで、外断熱はヒートブリッジはない、
と書かれていたが、これは不正確だろう。テラスが
出ているのならばやはり対策は必要のようだ。

外断熱を売りにしているマンションの広告はちょっと不誠実だと思う。
内断熱のマンションはまるで躯体のコンクリートをまったく保護していないような書き方をして、外断熱なら長寿命だと書いている。
実際はタイルや吹き付けタイルで躯体を保護しているわけで、30年以上時を経たマンションでも十分強度を保っているものもある。欧米ではもっと古い断熱など関係ないコンクリート建築が現役で使われている。
外断熱ならではのメリットがあることもわかるが、誇張は良くないな。

文春によれば、１千万円以上値引きしたらしい。
購入済みの人まで、さかのぼって値引きしたとか。

それで、値引きの効果はあったの？

もしかして、再度値引き、なんていうことがあったりして。

＞文春によれば、１千万円以上値引きしたらしい。

ウチにかかってきた電話では最上階１億８４００万円の部屋は
１億５４００万円にしますと言ってたから３０００万円の値引
ですね。
値段が安くなるのは嬉しいけど３０００万円って・・・
元の価格は一体何だったの？と突っ込みました。
さすがにドン引きでした。

元の価格が高いだけだよね

そうそう、95さんの言う通り。
しかも法外にね。

私も外断熱の様子をブログで色々と読みましたが、

夏は思ったほど涼しく無い。
冬は思ったほど暖かく無い。

という感想が多いかな、と思いました。

住む前の期待値にもよりますが、
標準的な内断熱の家よりは
エアコン稼動率は低いみたいですね。

昨年の夏は暑かったですから、我が家はエアコンをそれこそ
一日中２４時間つけていました。

これだけ暑ければ、
外断熱だって暑いでしょうねぇ。

我が家は家族そろってアレルギー体質なので、
目に見えないカビ（壁など）が少ないという点で
外断熱がいいかなと思ってます。

窓の結露なら拭けば良いけど、
壁紙の下ははがさないと撤去できないので。


カビや結露よりも懸念材料は
乾燥です。
ブログを見る限り、乾燥でひどいとのこと。
まぁ、それでも内断熱に比べて冬が暖かくて
助かるという内容が多いので、
やはり良いのかなぁ、と思います。

周りに外断熱に住んでいる人がいないので、
生の声が聞けないので、想像ですけどね。

外断熱が躯体の長寿命化に貢献するのは
躯体の熱による膨張、縮小を抑えられるから。
その点については、内断熱は外断熱に及ばない
のは確実です。

>>98
マンションも含めて外断熱ではない築30年以上のコンクリート建築物で、
まだまだ余裕で使えるものがたくさんありますよ。
そうした建物で問題になるのは躯体の寿命より、耐震強度。
現在の技術で建てられたものであれば、内断熱でも適切な修繕をしていれば
60年以上はもつはずとも言われます。
外断熱による長寿命化は、上乗せされた価格分のメリットはあるのかな。

結局、外断熱って何がいいの？
あんまり、違いがわからないんだけど。

わかろうとしないだけでしょう。

そんなこと言わないで、分かるように
説明してください。

躯体の寿命は、耐震強度とイコールとはいいませんが
躯体がもたないというのは、コンクリートの中性化など
で強度が足りなくなることを意味しますから、対立
する概念ではありません。

私は構造の専門家ではありませんが
外断熱にすると建築費は10−20％上がるといわれています。
ただし、外断熱を標準としているドイツは共同住宅での
躯体の維持期間が200年ですから、費用分のメリットは
十分にあるといわれています。日本で外断熱が進まないのは
気候の問題ではなく、建物の超寿命化をはからず
スクラップビルドで建物の回転を速め、採算を
とることが、建築関連で暗黙の了解に
なっているからだといわれています。

>>103

外断熱マンション業者の言い分、そのまんまじゃん。

同じコンクリートを使った構築物で、外断熱と外壁にタイルを貼った一般的な内断熱では
どれくらいコンクリートの中性化の進行が違うのか、きちんとしたデータを提示すれば
もっと説得力あるのに。

既出ですが、普通の内断熱のマンションでも
最上階と最下階は外断熱工法で建てられています。
違いは外壁部だけですが、一般的に外壁部分の相当量は
サッシ等の開口部で占められています。
よほど寒冷地ならともかく、東京などでは外断熱も
内断熱も何ら変りませんよ。

外断熱マンション住民より

シェルゼはシェルゼ木場公園が早期完売したことで、知名度アップ、外断熱が幅広く、社内的にユーザーに認知されたとの感触を得て、強気の用地仕入れに繋がったようです。
モデルルームで渡される資料は、外断熱に関する営業ツールばかりです。
そこに「世界が認める外断熱の家。シェルゼが日本のマンションを変えます。」とかかれている。
しかも「ご購入前に外断熱の良さをお確かめください。」を謳い文句に外断熱を体感する為だけに多額のコストをかけて宿泊ルーム２室、シェルゼパビリオンを目黒区にオープンした。

ユーザーとの認識の大きなズレが大きな痛手となっているようです。勘違いが大きな誤算、多額の損失となった。
世間的には耐震偽造で安全なマンションを求めている時期に１人で「外断熱！！」と大きな声を出しても誰も聞いてはくれなかった、という訳です。

あとオール電化を謳ってるけどエコキュート370リットルだと
4人家族だと湯切れするね。
結局安い深夜電力以外の時間帯に湯沸しするケースが多く
ランニングコストはガスより割高になっちゃうんだよね。
あ、深夜に風呂入れば別だけど。

１０８さん
あんまりうそを言うのはどうかな。戸建でエコキュート３７０のオール電化にしていますかいまだに湯切れをしたことがありません。湯切れ防止のために４７０リットルにする人もいるのは確かです。あと湯沸しではなく湯増しです。ただマンションの場合はエコウィルのようなもののほうがいいかもしれません。

戸建の人がここ検討してるの？

昨年モデルルームを見学し、ちょっといいかなと思ってました。
ちょくちょくこの掲示板をのぞいてて、大幅値引を知り
グラっとしてましたが、皆様の意見を見ていると外断熱工法とか
オール電化とかがとりたてて素晴らしい訳でもなさそうですね。
駅距離と南側の将来不安もありますし、見送りかな〜。

>>109さん

購入者でもないのにムキになるのは何でかな？
108さんは実例を話しているのだから、勿論各家庭差異があるので、参考までに留めればよいのでは？
ここに立ち寄る人は、価格値引後の価格なら買っても将来的に後悔しないかどうか、が関心事だと思います。今のところ、それでもリスク多くて価格は高い、という印象を持ちました。

＞１１０　割り込みますが、一戸建てからの買い替え検討中ですが、何か？

外断熱はよいとして、ここって制震構造や免震構造になってるのでしょうか？

>>113さん
今更何を？？？　それでよく検討してる、って言えるよね！
構造は基本中の基本！！　構造気にするくらいなら、安心の設計で戸建を建替えるよね。
エコキュート370リットルが気に入らないみたいだけど。

他のマンション買った人が、いつか買いたいなんて苦しいこと言ってますね！！
入居してないなら、解約できるのに、本音はそこまでして買いたいと思わない、じゃないかな。

>>115
同意。


【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

何で、こんなにレスが伸びているんだ？
どうでも良い物件なのに、

一番早く値段が下がったからか？

シェルゼが耐久性がいいとか、環境に優しいとか、客観的なデータを下さい。

>>119さん
　
本当にモデルルーム閉鎖してました。
これは結構、衝撃受けました。
モデルルームが無ければ、ますます売れないことを分かっていて、そこまでしなければならない状況はかなり切羽詰った危機的状況だということだと思います。
シェルゼの行方がどうなってしまうのか、という注目度が大きいからスレが伸びてるのではないですか？

騒音と振動が気になって家にいられない。。。

ご近所の方どうしました。
シェルゼの工事でそんな状態なのですか？

家が揺れます。。。
平和な時間はお昼休憩と思われる一瞬です。
妊婦にはとても辛い状況ですが引っ越す事も出来ずです。
住民説明とかがあればこんな所に住まなかったのに。

>>１２７さん
お腹のお子様と母体に物理的な影響が無いまでも不安がストレスとなるようでしたら、少なからず、何かしらの影響が出る可能性が高いですから、黙っていては駄目ですよ！！　
同じ妊婦としてがんばりましょう。応援しています。

なかなか良さそうな物件だと思ったのですが、あいかわらず売れていないのでしょうか。
康和がこうなってしまったいま、明豊に期待なのですがね。

あれ? ここ販売会社が変わった??
野村不動産アーバンネットの看板になってるよ

あらら、卸しちゃったか？