広尾ガーデンフォレスト

金策してつないで引き渡し後どうするか決めればいいだけ

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購入者です。

なんとかローンつきそうです。正直ほっとしてます。

勤務している会社はまさにサブプライムにやられた
外資投資銀行でしたが、ローンの審査には関係なか
ったようです。

小生のexit planは、とりあえず10年は住もうと
思ってます。その後は、売却にするか、賃貸運用するか
そのときのマーケットを見て考えようと。

5〜10年で日本の不動産マーケットはどうせまた
復活して、バブル再来だの、目に見えてますからね。

ギャンブルでは？という声もあろうかと思いますが、
投資ってそういうリスク負って何ぼなのかなと。

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いかにも、この物件にありがちな購入者の方のようですね。
ローンついたのを喜んでいいのかは、まだ分からないですよ。
長期安定的収入あってこそですから、へたすると自己破産ですしね。

サブプライム、くわばらくわばら

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>>711さん

よだれが垂れてますよ。
みっともない書き込みはやまましょう。
稼ぐ人は世の中に関係なく主体的にマネーを手にするパワーが
備わっていますよ。
万一にローン返済が滞る場合でも任売にもっていくでしょう。
というか、手持ちのカネ全部持家につぎ込むような余裕のない人は
買わないし、逆に不動産担保ローンだって借りられたりする。

世の中には、自分の水準を高めるために背伸びして自分に負荷をかける
人もいるんだと思います。自己イメージのレベルの問題です。

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こうゆう話題にしかならないところが　この物件のもの哀しさを痛感させますね

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物件でなく社会

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物件でなく社会でしょ

哀れむべきは貧しい心

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この物件だけではなく、マンション買う人は
誰でも出口を考えませんか？
キャピタルゲインを期待してませんか？

話は変わりますが、野村不動産が南麻布のフランス大使館で
定期借地権マンションを分譲するそうなのですが、
坪800〜1000万との噂を聞きました。

どなたか詳しい事情をご存知の方いませんか？

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この時世、ツボ外してて　何ら興味なし

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>>716さん
こちらにやや詳細な内容がありました。
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=14128
（野村不動産（株）は29日、三井物産（株）を代表企業とするコンソーシアムで応募していた「在日フランス大使館の建替え・施設維持管理業務ならびに大使館敷地の一部を利用した高級マンション開発の複合事業」の事業契約を調印したと発表した。）

ここのすぐそばの三井の物件も、各戸5億〜10億くらいしてましたよねぇ…。

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>>718さん、
ご丁寧にありがとうございました。

絶対供給が少ないにしても、定期借地マンションのコンプを全くと言って
良いほど、目にしません。
やはりまだ中古で取引はあまりなされていないのでしょうか。。。

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ここ、超閑散としてるね。

いよいよベアスターンズ、破綻か身売りでしょ。

米国経済、特に実態のないファンドバブルで儲けてた連中に断末魔。
国内の外資ローカルスタッフの諸君も他人事ではないよ。
とくにこの物件、その関係者多そうだから、ご愁傷さまです。

夜逃げの準備でもしてたほうが賢いよｗ

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あまりに理屈っぽい方が多いのでこの先心配です。快適に生活出来れば良いじゃないですか。

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買えない連中がピーチクパーチク言ってるだけだから気にすんなって。
オレも含めて。

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はじめまして。私も購入者です。
契約から入居まであまりにも時間がある（普通こんなものなのでしょうが）ので、少し気になってサイト検索していたら、ここにあたりました。
買ったのはＡ棟です。運よく抽選にあたってくれたと思っています。家族が気に入った街で快適に生活できることが目的で、転売や賃貸は考えていません。でも、不動産不況の折、市場での評価は気になります。

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たしかこのスレだったが、欧米の不動産投資信託の利回りが各国の国債流通利回り下回ってたので、こんなのバブルで経済合理性から絶対長続きしないと諭したことあったよ。

そしたら奴ら、現物不動産の値上がりによるキャピタルゲイン織り込んでるからモーマンタイなんてノー天気なレスしてた輩いたけど、いまや昔、実に懐かしいねぇ。

あれだけ高値で仕込んでしこたま損失かかえて顔面蒼白、くびになって路頭に迷ってる愚か者どもの、暗く沈み切った間抜けヅラが、手にとるように、容易に想像できて、笑えるね。

ちゃんと人の親切な助言きいてれば良かったのに。まあ、聞いてたところで、結果は同じだったかも知れないが、すくなくとも心の準備なり、転職活動なりやれたんだろうがね。外資のリストラ激しいからね。

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ここって注目度下がり気味？　定借地より分譲かな

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ネットで掲示されてる青山パークタワー中層階の７５平米、
最初は１億８千万円、次は１億５千万円、いまでは１億３千万円台まで下げてるけど、
とうとう１億２千万円台まで下げて、なお野ざらし雨ざらし店ざらし状態。

坪単価でいえば、８００万円→６６０万円→５７０万円から、５００万円台前半へ。

人気の青山パークタワーが、所有権でこの値段なのに、広尾くんだりの定期借地権
物件がこの値段なんて、どうなんでしょうかね？？？

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↑
そんなに単純に坪単価だけで比較できないのでは？

このGFの坪単価は平均で確か530万円台だったと思うけど、Executive仕様の坪800万円からする物件が平均値を上げているだけで、かなりの数の良質な物件が坪400万円台のリーズナブルな値段で出たはず。

それと、青山パークタワーはよい物件だけど、パークコート赤坂などと同様にバルコニーは猫の額くらいしかなくて狭いでしょう。

それに比べて、このGFはほとんどの物件に奥行き2.4メートルのワイドスパン、リビング一体型のバルコニーがついているから、例えば70㎡ちょっとの物件でも実質100㎡近い居住スペースが確保されていて、バルコニーまで含めた実質居住スペースの坪単価で見ると坪300万円台の物件がかなりある筈。

それに青山PTは特に広い中庭はないし、電話一本ですぐにベッドをアレンジしてくれるような医療提携なんてないし、、、、などと比べるとやはりここはまずお得と思いますけど。
定期借地がいやという人にはそもそも不向きですけど。

まあ好みは人ぞれぞれなので、坪単価だけで単純比較はできないのでは？

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そうやって必死に反論しているところが、
高値掴みだったことを認めたくない、自己防衛本能ゆえのこと。

定期借地権物件にしては坪単価が割高である事実を認めたくないのは
分かりますが、見苦しいだけなので、どうでも良い書込みはやめましょうね。

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この物件の坪単価が割高なんていうのは明らかに素人ですね。
まあ近くの不動産屋さんにでも聞いてみてください。

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７２７はマルチポスト。

別のスレでも言われているけど、この話題にされている青山パークタワー物件は5年落ちの中古だし、西向きで販売当初400万円台の物件。

東五反田でも坪400万円を超えるなかで、青山PTが500万円台の前半の値段であればまず売れるでしょう。


それと、この広尾GF物件が割高か割安かは、現在出ている同じ50年定期借地権物件のパークコート神宮前の今後の売れ行きなどを見るとわかるのでは。

広尾と神宮前のどっちがよいかの議論はあると思うけど、両者を比べると物件価格自体は大体同じ。
でも例えば70㎡台の物件で、月額の地代は広尾GFが8,000円に対してPC神宮前が83,000円と概ね10倍。

これでもPC神宮前は３８５戸悠々売れてしまいそうだし、そうなったら７３０さんのおっしゃることも確かかなと思います。

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借地のメリットって何でしょうか？できるだけ完結に言うと？

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土地は買わずに借りること、でしょうね。
なのでプロファイで言えば、初期と期中のCashflowが全く異なります。

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このマンションはホントにスゴいお金持ちの人しか住めないと思っています。
なので定借地代か気になる人には向かないのでは？
と勝手に思っています。

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さっきまで、住民訴訟のことが載っていたのに削除されたようだ。
販売時に隠していたら「重要事実の告知義務違反」ということになるんじゃないか。
何しろ住民勝訴の場合、最悪、原状回復＝マンションは取り壊し、ということになるんだから。

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>>737
最近デベの削除が本当にむごいからね

裁判？
周辺住民＆向かいの学校の訴訟は販売時に既に和解していたと記憶しているが

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裁判途中で、東京女学館は降りた、（文科省の圧力？）
住民たちは訴訟続行、先日も第１７回の裁判があった、
今、東京都の自然の保護と回復に関する条例に定められた、
手続きをしないで、日赤の庭の樹林を伐採したことが、
明らかになってきた。裁判は現在、東京地裁で継続中。

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日赤高層マンション訴訟が起こされていることは契約時の重要事項としてちゃんと説明もあったし書面でももらいましたよ。

その後、バスルートなどでもめていた東京女学館は合意したようですね。

http://www.tjk.jp/notice/index.html

上で指摘されている「住民訴訟のことが載っていたのに削除されたレス」というのは、こうした当該物件に関する話ではなく、羽沢ガーデンの保全を訴えた、この物件とは全く関係のないものだったので、削除されても仕方ないのではないですか。

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羽沢ガーデンがなくなると、
ガーデンフォレストの住環境も
ずいぶん悪くなるでしょ。
第一眺めが違うよね。関係なくないぞ。

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羽沢ガーデン好きだったんだけどなぁ、残念。

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今は亡き日赤病院のお庭も素晴らしいところだった。
散歩の時、よく寄ったものです
桜の木がたくさんあって春はお花見に行ったもんです。
さすがに宴会はできないけれど。
患者さんやご家族のためにも惜しいことです。

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東京女学館はどうして裁判を途中でおりようとしたのですか？

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女学館の事情については、
下記の、ウェブでわかります。
日赤・高層マンションから環境を守る会
http://nisseki.hoon.jp/main.html

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羽沢ガーデンがなくなった後は何かビルとかできるのでしょうか？
空き地のままじゃ心配です。

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羽澤ガーデンについては、開発計画があり、丁度一年前の、
２００７年６月３日第一回の、説明会がありました。
その後、羽沢ガーデンの保全を求める住民が、
開発許可差し止めの行政訴訟を提訴、
以来、着工予定をすぎても着工されておりません。
いわゆる、こう着状態です。
くわしくは、以下のブログが、参考になります。
羽沢ガーデンの保全を願う会　http://green.ap.teacup.com/hanezawa/

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わかりましたが、これ以上羽澤ガーデンのことを論じたかったら、すみませんが「羽澤ガーデン」の別スレを立ててやって頂けませんか？

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５月中旬に案内すると言っていた引渡しに向けたスケジュールってどうなったんだろう？

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今後の引渡しに向けたスケジュールは今週届きましたよ。

基本的に契約時に聞いていた通りで、特に変更はありませんでした。

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内覧に同行の専門業者頼みます？

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内覧はまだ気が早いでしょ　笑）

内覧のチェックポイントぐらいネットにたくさん情報があるだろうから、
それらを自分で確認するのとあまり大きな違いはないかな。
自分でチェックするのが面倒だったら使えばいいんじゃない程度かと思います。

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入居前リフォームを計画しているのですが、何か情報をお持ちの方いらっしゃいませんか？

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入居前　っていうか、引渡し前はリフォームできないでしょ？
引渡し後（お金払った後）に業者の人を呼んで
リフォームの相談したら？
それ以前は　デベの所有でしょ？

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武蔵小杉と広尾や高輪では、カローラとベンツクラス以上だと思った方がいいです。

>カローラよりスカイラインの方が速い、と発言してはいけないんですか？
>両者の差が大きいと比較してはいけないんですか？
>比較とはもともと異なるものを比べるものですから、その考えでは比較自体できないことになります。

両者の差が大きいと比較してはいけないのではなく、比較する意味合いがないんですよ。
カローラを購入しようとしている人がスカイラインと比べますか？
武蔵小杉の物件を決めるとき、広尾のマンションと比べましたか？

今回のような話の場合、本来、比較対照にするものは同等レベルのものでなくては話にならんですよ。

だから元々持っているポテンシャルが違うんだから、比較対照にする意味がないと言っているのです。

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これって武蔵小杉の人に対しては侮辱では？どういう根拠で？

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No.754の匿名さん、レスありがとうございます。

＞入居前　っていうか、引渡し前はリフォームできないでしょ？

そうですね。ですから「入居前」です。「引渡し後、入居前」ってことですね。

＞引渡し後（お金払った後）に業者の人を呼んで
＞リフォームの相談したら？

引渡し後に動き始めては、少々時間がかかりすぎるので・・・。
売買契約前にも販売担当者に相談し、系列のリフォーム会社と話をしましたが、それだけでは情報不足と思い、書き込んだ次第です。

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ここはまだ完売ではないだろうけど、販売情報は？

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完売したと出ていますけど。

http://www.hiroo-gf.com/

ひょっとしてキャンセル物件が数件程度は出たかもしれないけど、個別に売れる範囲ではないんですか？

ネットにインフォメーションデスクの電話番号が出ているから、そこにかけたら教えてくれると思いますよ。

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投資で買った人は竣工とともに
売るんでしょうか。何割増しで？

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>>761
http://www.stepon.co.jp/center/omori/A7873102.html

・・・・・。

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もとの値段はどの程度だったのだろうか？

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いよいよ暴落前の投売りか、残金支払い目処立たず手付け放棄解約が噴出しそう。
投機目的なら尚更のこと。昨年、サブプライムなんて他人事てしたり顔でほざいてた輩　全滅？

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>>763

この値段はもとの値段の4割増ですね。

少し高い気もするけど、ここから１割も引けば買い手が着くと思いますが。

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あり得ません

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↑

そうですかね？

結構売れているパークコート赤坂やパークコート神宮前に比べたら、この値段の1割引きとか、ましてや2割引だったら、かなりお得に見えますけど。
冷静に比べてみました？


まあこれだけのお金をそろえることができる人は、しょせんフツーのサラリーマンではありませんが、値段が折り合えばどうしてもこの場所を欲しい人はいるものですよ。

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おめでたい

定借のくせして

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そもそもここの価格帯を買う客はある程度ドンブリ勘定だと思うけど、
2億で買うバカはいないだろ。こういう売主見てるとなんか腹が立つ。

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デベが利益をだすのはいいけど、個人がこんな値段で売ろうと
しているのはすごく不快。投棄失敗未入居物件がたくさんあるから
きっと売れないと思う。

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心配してくれてありがとう。でも大丈夫よ、ここの住人さん達はみんなお金有り余ってるからね〜。
使わないと増えすぎちゃって大変なのよ、不労所得が多いから（笑）
リアルの世界だと711,712さんみたいな人はセキュリティーがいるから入ってこれないんだけど、
ネットの世界だと間違って入ってきちゃうのよね〜（汗）

そうそう、小岩にあなたに丁度良さそうな物件があったわよ。

http://www.apamanshop.com/search/RstDtl.asp

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本当にお金持ちだったら、どこに住んでようと平気なんだけど、
小金持ちくらいだったら、たとえ定借でも、銘柄地の「すごいねー」って
言われるところに住みたいものなんですよ。損得の問題じゃなく。
自分がそうだからわかるｗ

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真の正統派富裕層は、資産をいかに守るかの知恵が家訓のごとく代々蓄積・引継がれ、派手・華美・豪奢な生活態度はとらぬもの。
しかも銭金勘定には極めて細かく、無駄金は無駄な税金含め一切払わない道理。

ぼったくられても無邪気に喜んでるような不逞の輩は、にわかなり金かその二代目ドラ息子てゆうのが通り相場。

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ここに書き込んでいる皆さんは、私を含めて、おそらく最大でも個人の資産がせいぜい1億円とか2億円までの方で、相続税上、いろんな控除もあるので税金のかからない方。


一方、この物件を買った方の多くは、おそらくは資産が10億とか20億円以上ある方で、放っておくと資産のかなりの部分に相続税をかけられて困るほどのお金持ち。


だから、普通のサラリーマンにとって定期借地権物件の相続税上の評価額が所有権物件とどう違うかは関係のない話であって、むしろ50年後などの孫子の時代まで資産を残せるかという論点の方が大事。定借のくせになどと書いている方のほとんどが、私を含めてこのパターン。

だから定期借地権の物件が相続税評価上、通常の所有権物件の評価額の60%程度まで減額査定されるなんてことは関係のない話。所有権物件に比べて相続税上、相当に有利なことを理解されていましたか？

でも大金持ちにとっては、これは大変大きな問題。

定期借地権条件で買った2億円の物件が、５％のネット収益をあげてくれる場合で、その元金にあたる物件価格が相続税評価上で60%の1億2千万円にしかならないのであれば、子孫に残した後の資産価値で見ると投資収益は概ね倍の価値になる。

ここの物件とほとんど値段は同じでも、地代が10倍ほど高いパークコート神宮前物件は、物件価格が2億円でも相続税上の評価額が相当安い。でも、賃貸に出した場合の値段が高い割に、地代として控除できる経費が大きく、相当なお金持ちにとっては、とっても魅力的な物件（これはプロの不動産屋さんにとっては常識）。

そもそも、私を含めてこのスレに書き込んだりしている人のほとんどは、こんな相続税まで考える必要にない状況だけど、全くここを読まないような人が、平然と数十億円とか数百億円の資産の運用上、こういう物件を買っているのだと思う。
だから、悲しいかな、この物件を2億円出しても買う人は実際には存在してしまうのです。
これが今の日本の現実。悔しいですけど。


もっとも、実需でここに住みたいから買った方もかなりいらっしゃるとは思いますので、この物件を投資用物件のように言わないでといった議論もあるとは思いますが。

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思い切りあほな講釈どうもありがとう。

定借の相続税課税対象評価が低いのは、通常の所有権物件と異なり、定借期間満了時に問答無用で無価値になる、つまり、長期的に見た場合、真の不動産価値自体が本当に低いから。

所有権物件であっても、賃貸物件にしておけば（将来自家使用する可能性を残しつつ）定借物件に比し不動産価値の一定の永続性を温存したうえで相続税課税対象評価を下げることが可能。

真の正統派富裕層は、したがって、先祖代々引継がれる土地に、地味ながら賃貸アパート・マンション等建て相続税対策するのが一般的で、そういう土地をわざわざ切売りして、将来確実に価値がゼロになる定借物件に手を出したりしませんよ。

とくに、こんな立地の新築物件、たっぷりデベや地権者の利益がのっており、割高・低利回りの極み。自らが地権者でもある真の富裕層が、こんな物件に当然に手を出すと考えるのは、まさに素人、非富裕層の妄想。

こんな物件に手を出すのは、代々の正統派富裕層なんかではなく、アドレスにひかれて寄ってくるミーハーなりきん、つまり外資金融やらIT株長者やらの新興富裕層で、まだ本当のお金の使い方分かってない幼稚な椰子等。

そういう連中は、世界的株安や不動産バブル崩壊で、解雇・リストラや保有資産激減等の多大な痛手を蒙っており、この物件でも、残金払込み期限まで青息吐息な椰子等が非常に多いことでしょう。

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てか、定期借地権の相続税メリットは、個人の土地所有者がわの話でしょ。
土地を継続所有できる地主がわのメリットであって、
定借で土地借りるがわのメリット強調するなんて、
どんだけピント外れなことか。

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その新興富裕層、まだまだ景気のいい連中はたくさん居ますよ。
むしろ多大の痛手を負っているのは、ほんの一部でしょ。

まあここの２億が高いのか安いのかはともかくとしてね。

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当スレ脂肪中

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ここでいきがってた　自称富裕層さんや、俄か投資家さんら、全滅ですか？　　

リーマンも破綻寸前で、外資金融はどこもリストラの嵐。　


御愁傷様です。

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マタアンタカヨ・・・

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>>788さん
いいじゃないですか定期的にスレッドをあげてくれて
この人がいなかったら本当にこのスレッドは死亡中なんですから　笑）
787にも一定の存在価値が認められますよ

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そうですねｗ

でも、投資や転売目的で購入された方、ご愁傷さまでしたｗ

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いや、この777は恥ずかしいすぎるね。
FPとか勉強して中途半端な知識を広げたんだろうね。

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3ヶ月ぶりくらいでこのスレを見てみましたが、７８８さんのご指摘通り、いろんなひらがな名で名前をつけている方くらいしか投稿していないようで、それもこの方はよほどこの物件に恨みでもあるのか批判する投稿しかないですね。

これではスレも確かに死んでしまいますね。

この物件に関しては、最終的な提携ローンなどの確認も終わってそろそろ最終内覧の時期と聞いていますが、大型物件の割に、ずっと上の方にある1件が売りに出たくらいで、本当に売ろうとしている人もいないですね（またひらがなさんは、売りたくとも売れない塩漬け物件などと書き込むでしょうが）。有栖川パークハウスなどは相応売りに出たようですが。

もともと買った人の多くが上場企業の役員とか幹部、弁護士、医者などとも聞いているので、結構実需なんではないですか。そもそもこの物件を買った人の大半は、このスレは見ていないでしょうけど。

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でも投資目的が大半なんでしょうか？この物件。

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外資金融、リーマン破綻、メリル身売り、

もうダメだね。特に、ここ含む港区・渋谷区は悲惨。。

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ストックオプションで購入予定だったんですが…
手付け金戻してキャンセル出来ますかね？

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というより、就活がんばったほうが良いよｗ

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この物件、立地からして外資系の方々の購入も多かったと思われます。キャンセルでまくりだったりするのでしょうか???

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しかし暗い世の中だねえ
外資金融に勤務している人も相当数いると担当者から聞いています
（といってもせいぜい１、２割でしょうが）

自分達の収入の不確実性は自分達が良く分かっているから
そんなに無理して購入している人は少ないと予想します
よってそんなにキャンセルは出ないんじゃあないでしょうか
僕も金融資産目減りして楽ではないけれどキャンセルするほど辛くはない

あと、投資目的を転売目的と読みかえるなら、そういう人は殆どいないんじゃないかな
短期転売目的には全く適さないからね
だから竣工しても赤坂TRとか目黒PTみたいな恥ずかしいことにはならない、と期待する　笑）

暇なんで煽りにマジレスしてみました

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御愁傷様

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このスレで　ほんの一年ほど前、サブプライム問題は　アメリカのびんぼうにんだけの話　ってうそぶいてた間抜けカキコが　いま思えば可笑しく哀しく懐かしい

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外資勤務の割合って2割以上では？

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定期借地権付きなのにこの価格とは...
５０年後には何が残るんですか？

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>>798
ここは別の意味で転売市場には出て来ないでしょうが、地元日赤通りの住民の評価は低いですよ…
通りから見て左端の棟なんて道路にはみ出しそう。あんな端近なマンション、この界隈で初めて見ました。

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しょせん定借ですから

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ね

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で、サブプライム問題の深刻さをまったく理解できなかった連中、ちゃんと謝罪と釈明、懺悔しなさい。

こちらがあれだけ親切に忠告してやったのに　ばかな奴らだよ、ホントに。

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