23区内の新築マンション価格動向（その11）

堂々と「販売関係者さん」「デベにお勤めさん」で語ればいいんだよ。ごちゃごちゃ言い訳するなら。複数ならＡとＢでもいいし。立場も名乗らず、エンドの振りして誘導しようとするから余計に反感食らう。適正な利潤乗っけたらこの価格って堂々と言ってみろよ。それで客が買うかどうかはしらんが。板立てて言うのも癪だがこの掲示板のだめなところはそれ。少なくとも特定の物件の板でないなら、しらこい議論ふっかけるなっての。

東のほう買って欲しいなら、東のほうのよさを客の振りせず切々と語れ。

「ねぇ、ねぇ。『価格の天井』と『横ばい』ってどう違うの？」

「天井というのは、大きな上昇が見込めないってこと。
横ばいってのは対前年比で２％以下の値動きってこと。」

「天井⇒横ばい⇒下落という流れなの？」

「いやいや、１９８０年の頃のように、世の中不景気でマンション供給も無くなり
　インフレの局地だった頃は、天井⇒横ばい⇒上昇　だったこともあるよ」

「それじゃ、今が天井、これから先が横ばいであろうが、いつかまた上がれば
　天井如何は関係ないって話じゃない？」

「そうなんだよ。年２０％〜３０％などという上昇は長続きしない。
　だから天井⇒横ばいになるのが普通だよ。
　でも、その先どっちに転ぶかは、世の中次第ということだよ。」

「上がるとすればどういう原因が考えられる？」

「まず、インフレだ。
　物価が上がれば所得も上がる。要するに貨幣価値が変わってしまえ
ば、７０年代みたいに土地は２倍３倍になるし、所得も２倍３倍になる。
結果、所得と消費者物価と地価のギャップをつかって
うまく立ち回った人が冨を得る。なってほしいねぇ」

「本で読んだわ。一億総不動産屋時代って書いてあった頃の話ね。
　それって『土地神話』って話とイコールなの？」

「不動産ブームは経済成長期とそのあとの、
内需拡大政策『列島改造論』の効果だよ。

　それまでの６０年代はもっとのどかだ。
　輸出中心の経済活動は、農村は農業、漁村は漁業、工場は部品をつくり製品を
　まとめて海外に輸出し、日本全体が貿易差益を原資に潤っていた時代。

　所得は増えて、家電や車が普及し、生活が物質的に豊かになりつつあった。」

「６０年代はまだ東京一極集中じゃなかったの？」

「都会集中だよ。大阪も、名古屋も、福岡も、広島も、工業を中心に人が集まった
　なにしろ、まだ炭鉱で石炭がとれた最後の時代だからね。
　地方の経済もそれなりに豊かだった」

「都会の住宅は？」

「そりゃ不足したさ。だから国を挙げて公団住宅の供給をしたし、大規模団地も
　作ったわけだ。」

「高島平とか多摩ニュータウンとかよね？」

「東急田園都市とかもこの時代から始まっている。
　それが、７０年代前半ニクソンショック以来、もっと国内の産業を活発に
　しないと経済成長できないということで日本は『土建屋国家』ｗ
　に大きく方向転換したんだね。」

「そうなの？７０年代っていえば、新宿に超高層ビルがいくつも出来て、
　若者がフォークソング歌っていたあの時代よね。学生運動の連中も
　ヘルメットに角材もって暴れたらしいけど、土建屋だったの？」
「そうじゃないよ。学生のバイトといえば建設現場の手伝いだったりした訳で
　それほどどこでも道路工事や建設工事が盛んだった象徴でもあるね。

その時代に大人たちは、せっせと土地を買って家を建てたり、アパート建てたり
していたんだよ。」
「中野や高円寺にある古いアパートってその時代に建てられたものなのね」

「いいかい。ここからが肝心なんだ。
　７０年代に４０歳だった人って今何歳だ？」

「７５年に４０歳としても２００５年で７０歳。今７２歳よね。」

「そうなんだよ。１９７５年から不況をはさんで１９８５年までの１０年間
　マイホームを取得して不動産の値上がり益をうまく享受できた世代は
　当時３５歳〜４５歳としても　現在６７歳〜７７歳
　若い頃からお金があったとして　現在５７歳〜６７歳なんだよ」

「わかったわ。この人たち、不動産で儲けた世代だから、子供の不動産
　取得にも積極的なのね。
　今６７歳の親の子供は３５歳だったりするわね。」

「そうなんだ。だから１５００万なんて大金ぽんと出しちゃう。
しかし、この世代の悪いところは『不動産はインフレに強い』と妄信
　している点だ。
　自分がインフレ時代、バブル時代と不動産で「資産」を増やした
　経験が尾を引いている。」

「インフレにはならないの？」

「消費者物価が上がって給与も上がるようなかつてのインフレにはならないよ。
　土地価格、株価が上がる『資産インフレ』はありうるね。
・・・と藤巻さんや増田さんが書いてるね。銀行系のエコノミストもそういう
意見の人が多い。
なにしろインフレになったら日銀が金利を上げる。そうなると世の中不都合な
人が溢れるしね。」


「そのあとの世代はどうなの？」

「１９８５年から１９９５年に４０歳だった世代は、子供が小学校に行くようになると
　本能的に『勉強部屋』を与えなくてはと思い、男女２子なら部屋も分ける
　ということで、いきなり一戸建を買いに走った世代だね。」

「今６２歳〜５２歳。団塊世代とそのあとの組ね」

「この人たちは『バブルプアー』と呼ばれる不動産で損失をこうむった人たちだ」

「全員がそうだとはいわないが、４％〜５％の公庫金利の時代に３０代で家を買える
　所得の人は少なかった。
　親の援助がない限りは皆４０歳前後で購入という
　流れだったよ。新婚＝アパートや社宅暮らしが当たり前という時代だからね。」

「お金はめぐる。親から子へ。住み替えもめぐる。インフレリッチから底値マンションへ。
ってことね。」

それと時計周りの話は以前俺がしたよ。前回は引きも外周部から早かったでしょうが。購入層の伝播と情報の非対称性から至極当然の話で、今回もどうせそうだよ。

東が上がるって言ってる人がいる時点でマーケットは終わりってことさ。

なんでこのスレの長文レスって、「省略しました」にならないの？

じゃあはっきり言いますけど、エンドですよ。
デベに勤めたことも無ければ、販売関係者でも無い。
東に物件を持っているわけでも無い。

中立、客観的に、今後どうなっていくのか、Dataをできるだけ提示し、その上で私は強気という判断になっているだけ。

あなたはデベが嫌いで、デベが損して欲しい、だから下がれと言っているだけ、だから反感を買う。全くもって、客観的では無い。ディスカッションの基本も理解していない。

何度も言いますが、在庫が増えているなら、そういうDataを示した方が良いし、供給過剰で下がるなら、なぜ大量供給があった2004年、2005年に価格が上がったのかを論じる必要がある。

Valuationが高いから、売りだー、と言ってみたところで、過去よりまだ低い訳だし、理由にはならない。今買っている主体は、Valuationが2004年に比べて高いのを承知で買っている。知らないで買っているわけではないということが非常に重要なポイント。
しかも株と違い、不動産は住まいという実用的な面がある。放出するんですか？簡単に。

あなたの言葉の端々に、エンドごときが俺らの大事な不動産市場に参入するな、うざいんだよ、という思いが感じられる。エンドだろうがデベだろうが関係ない。市場というのはOpenなものだ。エンドごときが参入してしまって、あなたの商売がやりにくくなったのは残念なことだ。でもそれはしょうがないことなのですよ。

何感情的になってんだか。結局にわかの人ですか。
別に俺の商売にあんたの些細な動きは関係ないよ。お好きにどうぞ。
デベの協力でもエンドの振りでもしてあげなよ。
あなたは既にデベだって馬脚を現してるから必死こくなよ。

売り言葉に買い言葉。これでいいでしょうか。
ちなみに俺は全うなデベならいいと思うよ。どことかじゃなく。必要だ。
供給側の論理だけでマーケットを仕切ってると勘違いしてる奴らは嫌い。

ちなみに反感はあなたから買ってるだけ。ここはエンド板だから。

どうでも良いので、下がる論拠をもう少し定量的に語ってください。
嫌い好きはどうでも良いし、私が誰かもどうでも良い。

師匠。お言葉が乱れておりますが・・・

どこのデベのこの物件で在庫が積みあがってるなんて定量的に書けるわけないだろ。あんたが出してみなよ。こっちも知ってても言えないだろ。売れ行きが鈍ってる事実だけで十分だろ。

下がってないって、何故必死なんだ？あんたに何の得があるんだ。どうせ損得でしかモノを考えられない、語らないタイプだろ。読んでりゃすぐわかるよ。デベが嫌いだろとか振っておきながら好き嫌いはどうでもいいとか。支離滅裂だよ。エンドがババつかむのを俺は快しとしない、それだけだ。

もはやエンドじゃないセミプロならいくらでも買って損こくなら勝手にこいてくれと思う。投資は自己責任だから。ただな、エンドの実需客を「今回も」はめようとすんな。信義則にもとるだろ。営利主義ならぬ拝金主義だ。

適正利潤で適正物件を市場動向見ながら供給することに徹してくれと
消費者サイドの立場で願うだけ。調子乗ってたら突っ込むだけ。

日本国内だけを見ていると、人口横ばい、生産年齢人口減少、だから不動産価格は下落といったロジックについこだわりたくなる気持ちはわからんでもない。
でも、企業活動を繰り広げている人たちは、新たな成長市場を求め、日本国内からアジアや新興国へと活動エリアを拡大し、売上高や利益の海外比率がだんだんと高まってきているのも事実。
つまり、原油高、食料高といった生活必需品が確実に値上がりしていくインフレ局面の中で、成長市場での事業展開を成功させてビジネスを拡大していくことが、企業活動に求められる必須条件。
サラリーマンも給料が上がらないのは、こうした成長戦略がとられていない没落企業にしがみついていることが原因で、伸びる会社にいれば、確実にインフレ効果による給与上昇の波には乗っていけるはず。
つまり、勝ち馬に乗ったサラリーマンは、さらに都心部の高級物件を買いあがる余力が収入増によっても確保される。
言い換えれば、新興国の成長が引っ張る世界経済の好調な状況に変化が起こるまでは、基本的にリッチ層が好む都心部物件であれば、上昇と横ばいを繰り返す継続的な上昇局面入りとみて問題ないんじゃないだろうか。

「ねぇ、ねぇ。真っ当なデベと市場を仕切っているような勘違いデベとどう違うの？」

「お前ねぇ。朝から掲示板見すぎなよ。　しょうがないなぁ。
真っ当なデベというのは、
①土地の仕入れに際して、みんなの３割り増しみたいな傲慢な入札をしないデベ
②人海戦術で、流れ作業で客を捌いたりしないデベ
③契約したら担当者は次の販売現場に飛ばされてコールセンターでしか話を
　聞いてくれないような「お客を粗末に扱う」ようなことをしないデベ
④購入者コミュニティサイトを持たずに区分所有者の意見を口頭でしか聞かない
　管理会社を子会社に持たないデベ
⑤マンコミ掲示板にやたら広告を出さない。スレ建てしたりサクラ書き込みしないデベ
こんな感じかな。」

「そんなデベばかりじゃない？市場を仕切っている・・・・ってのは」

「まぁ、簡単に言えば高値で売り切る自信満々なデベだよね。
　詳しくはデベ・ゼネコン評判板ってのがあるはずだが、
・・・・あまり盛り上がってないようだね。」

「高値で売れるなら　それはそれでいいんじゃないの」

「そうじゃないんだよ。売る、売るって格好だけで、
　最後は専用卸で逃げてみたり
　売れ残りをずっと抱えてみたり、市場を撹乱する。」

「でも、それなりに現場は苦労しているんじゃないの？」

「そりゃそうだけど。」

「で、傲慢なデベが、マンション市場を吊り上げているって話なの？」

「土地仕入れで『馬鹿高値』入札をするデベは、結果的にそういうことだね。」

「入札って今にはじまったことじゃないよね」

「そうだよ。深沢ハウスもマスタービューレジデンスも公共用地は皆入札だ。」

「深沢ハウスは長谷工だっけ？ずいぶん売れるまでに時間がかかったのよね。
　でも売れたからいいじゃん。マスタービューは？」

「鹿島がデベだ。結構高値買いしたみたいだけど、市場が上がってきて幸いした
　みたいだね。
　好評だったんじゃないの。代沢や富士見が丘みたいなところの
　他社物件が逆に値ごろ感をかもし出したみたいだね。」

「勘違いデベってどこ？・・・ねぇ。ずばり」

「そうだね。財閥系はみんな勘違いだと思うけどね。金の威光を笠にきている。
　本来マンション市場って、大京、藤和、リクコス（イニシア）、東急、長谷工
　みたいなところが、地道にやってきた市場なんだけど、この人たち
　みんなこぞってバブルで大赤字抱えて銀行に借金こさえていたものだから
　金融再生、都市再生、ゼネコン再生の流れのなかでうまいこと財閥系に
　取りこまれていったんだよね。オリックスとかに巻き込まれたのもいたけど」

「ゴークレってどうなの？私好きよ。」

「あそこは、新興勢力だね。ニュービジネス。とにかく田の字大規模、新開地
　を中心に、土地を安値で仕入れて比較的近場で安くというのが売り物で
　急成長。主婦ウケねらいの会社だね。」

「プロパストは？」

「いいだろ。もう。・・・そういう解説するスレではないし。いい会社だと思うよ。
　若い人のニーズ掴んでいるし。」

「あなたマンションがブランド商品化したって言ってたわよね。
　デベもブランド戦略を敷いているんじゃないの？」

「ブランドといえば、パークハウス、パークハイム、グランドヒルズみたいな
屋号の話だったのが、今ではデベそのものがブランド化している向きもある。
財閥系は、会社の知名度の上に胡坐をかいて商売しているようなところが
ないとはいえない。」

「みんなマンションの良し悪しの本質を見抜く目がないからねぇ。仕方がないのよね。」

「あったって、青田売りじゃ何見て判断しろっていうんだろう。日本だけだぜ。
こんな２年も前に金利の先行きも省みずに青田買いする阿呆な客は」

「青田買いが、デベの傲慢を誘う？」

「とにかく、ひとの不安に付け込むような商売がデベの本質ではないだろう。
　この時期に買い煽るようなデベは営業停止処分がふさわしいよ。
　デベは、住宅という幸福の器を売る商売なんだからさ。」

「あなた。今日は元気いいじゃないの。どうしたの？」

＞６００
小田急線ってそんなにいいのかー。自分の状況だと千葉のほうが
ましかも。混み方も小田急ってすごくていまいちなんだよね。
少しは改善しているのだろうか？

客観的に読んでるけど、４４１のほうが分がいいな。元祖匿名はんは
やっぱり感情的で、６０５に書かれていることあたりが本音かな
って思っちゃう。都心で設けた個人エンドは他で自慢してっていう
んもなんだかな。全部つながってる話でしょう。
もっと頑張ってや。って俺も関西じゃないけどさ（笑）

小田急は、急行が止まる駅じゃないと不便。
かといって、急行は混むしね。

612とか、昔不良債権作ってた連中の台詞みたい。
日本でNPLビジネスがあるとみりゃ、大手振って今度は処理側に回ったり
リゾートだ、シニアだ、海外だーって、マーケットちらかしていっては
後は知らんぷり。何のビジネス理念もない。損得勘定のみの輩の類。

「ねぇ。ねぇ。小田急線てどうなの？」

「おまえ、掲示板やめて掃除でもしなよ。オレ仕事にならないよ。困ったなぁ。
　小田急線も京王線も、田園都市線も電車さえ間違えなければ乗ったまま
　大手町まで来るからね。いいと思うよ。」

「殺人的混雑でしょ？」

「あのさ。少子高齢化って知ってるか？団塊世代が通勤しなくなれば
　電車は空くよ。だから東急なんてそれを見越して『お客様しばらくの
　ご辛抱を』みたいに言ってる。」

「妹がさぁ　小田急沿線にしようか柏がいいかって？」

「あのさ。柏も松戸も電車乗っていたらつくのは上野。そりゃ千代田線に
乗っていれば大丈夫だけど。通勤快速だと上野。上野から先はおそらく
１０年先まで東京には乗り入れない。」

「ＴＸはダメなの？」

「お前ねぇ、ここは仮にも２３区スレだからさ。関係ない話はよくないよ。」

「男の人は自分の通勤の都合だけ考えるからダメなのよ」

「女は買い物の都合だけだろ」

「町田っつうのもねぇ。新百合ならわからんでもないが。成城って実際どうなの？」

「セレブな街だね。松田聖子が神田正樹と腕組んで成城石井で買い物しているよ。」

「そんなはずないじゃん。いつの話よ？」

「何があったら、ｏｋなわけ？」

「シネコン、百貨店、セレクトショップ、お惣菜や、デパチカ、ワインショップ、
　大型スーパー、てもみん、ディナーが楽しめるホテル、こなれた価格のビストロ
　中華はいいよ。食材が怖い。それからＴＵＴＡＹＡと・・・」

「横浜がいいんじゃないか。そごうの近くでなんかあっただろ」

「もう売れた。」

「小田急線でこれがそろっているのは？」

「新宿」

「だめ。うーーんと。やっぱ田園都市線になっちゃうかねぇ」

「なっちゃうんじゃないか。二子玉川だな。シネコンはないが。たまぷらなら
　シネコンくらいできるんじゃないの。ＳＣもしょぼいのがあるし、どうかね。」

「坪単価２４０万で川崎市宮前区犬蔵・・・ですかね。」

「いいじゃん。宮前区。とっても教育環境いいよ。生田高校は浪人多いが
中学からの進学はいいみたいだぞ。」

「そうやって、城東に向かうまえにみんな横浜・川崎へ向かっていくのかなぁ」

「おまえ、城東のどこに
シネコン、百貨店、セレクトショップ、お惣菜や、デパチカ、ワインショップ、
　大型スーパー、てもみん、ディナーが楽しめるホテル、こなれた価格のビストロ
　中華はいいよ。食材が怖い。それからＴＵＴＡＹＡと・・・
があるんだ？亀戸、北千住、町屋？日暮里？錦糸町？新小岩か？」

「だったら、やっぱ豊洲なんじゃない？」

「あのさ。　　ららぽのどこに
百貨店、セレクトショップ、デパチカ、ワインショップ、
ディナーが楽しめるホテル、こなれた価格のビストロ
ＴＵＴＡＹＡがあるんだよ？

銀座にいけばいい？
銀座に駐車場あるかよ。だれが飲んだあと運転するんだよ？
電車？いってこいよ。
オレは家で寝てるからさ。」

「妹の旦那はそんな意地悪いわないから、いいの。」

しかし、鹿島を批判してもしょうがないよね。
土地が上げ局面になれば、地主はみんな、随意契約じゃなしに、入札を実施するでしょう。
そっちの方が高く売れるんだし。3社以上入札すりゃあ、そりゃ経済原理で高値になっちゃう。じゃなきゃ談合だよ。談合で価格を抑えるしかない。

適正利潤って何だろうか。資本コストは極めて高い、金利上昇による負債コストの上昇も含めて考えると、やはり営業利益率で2桁は必要。じゃなきゃ外人株主はカンカンだ。
そうなると粗利でやはり30％は必要か。今のような訳わからんモデルルーム、馬鹿な営業マン、無駄なチラシを考えると。それをやらなければ良いじゃん、と言っても、市場原理で誰かがやってりゃやめるのは極めて難しい。

更に余裕が無ければ、建設コストを抑えるから、どうしようもない低仕様のマンションになる。学芸大学のどっかしらの物件なんか、どうしようもないね。
でもそれは、エンド（この言葉私は大嫌いです）が自己防衛するしかないよ。まともな物件はあるわけだし、それをきっちり選んでいく。それしかない。

「ねぇ。ねぇ。誰か鹿島を批判したの？」

「してない。してない。おそらく長い文章を読むのが苦手な人だよ。」

「鹿島に談◆しろよみたいなこと書いているけど」

「おいおい。ダメだよそういうことを公衆の面前で言っては。
　ゼネコンにその二文字はご法度だ。」

「鹿島が高値買いすると仕様を落とすのかな」

「企画・設計・施工・売主を一手にやるので、経費はまとまるよね。
　ＶＥはお手の物だし。むしろ価格を押さえ込もうとするのは
　販売提携の会社のほうだろうね。」

「マスタービューは仕様もよかったんじゃない？」

「なかなかだと思うよ。碓井のおっさんだったか褒めていたし。」

「なんでスーパーゼネコンが自分で分譲しちゃうの？」

「いい質問だね。
　とりにかないと仕事がないんだよ。
　大変みたいだよ。
　もともとデベの仕事なんて安値で受注するわけで
　だいたいが、土地の仕込みからゼネコンがしかけてデベに持っていく
　鹿島なんか、土地情報が豊富だからいいものは自分で仕入れて
　建てて売ってしまうんだね。
　とはいえ、デベ各社はみんなお客だから競合はさけてお先に失礼
　って線をねらう。」

「そんなこと書くと、あなた鹿島の人っていわれそうね。」

「いいよ。別に。それに間違えられたらゼネコンさんに失礼だよ。
　それにしても、ここ数年スーパーゼネコンがマンションたくさん手がけたね」

「本当はマンション市場などおかまいなしにゼネコンが仕事ほしさに
いっきに仕掛けまくったって話だったりして」

「まぁだいたいそんな線だよ。デベなんてそんなに人数いないよ。
ゼネコンは、下請け含めたらたいへんな数の人間食わせているわけで
ゼネコンが不況になるから世間が不況になるという話もある。
なにしろ、経常利益率なんて１〜３％の世界。
これがまともに叩き合いはじめたら、安値受注で倒産するところが
出てくるかもしれない。」

「デベが倒産したら抱えていた物件が安値放出されるかしらね。
　そうなったらうれしいわ。ゼネコンが倒産して、職人さんが
　放出されてもうれしくないわね」

「でも、リフォームなんか安く引き受けてもらえていいかも知れんぞ。」