BEACON Tower Residence [豊洲×東雲×辰巳]　Part11

それでも賃貸の方が得という現実。

Ｗコン信者が多いようだけど、同じ値段で中古のＷコンと新築のＢＥＡＣＯＮだったら
ＢＥＡＣＯＮ欲しい。
東雲タワマンの中では一番かっこいいし、買える人が羨ましい！！
うちは宝くじでも当たらない限り買えません・・

あとこの辺り、排気ガスすごいから黒い外観も汚れが目立たなくてメンテが楽そうなのも◎。

オプション券は一年前からだし。
CTTが値引かない限り、値引く必要はないよ

東雲でマンション「購入」。有り得ない。住めば納得。ホント賃貸で十分な土地。

>>805
残念ながらキャナルコートは分譲の方が多いですよ
野村ができたら、3,000世帯の分譲エリアになります。

>>803
営業マンの釣りにマジレスも恥ずかしいが、あえて書く。
君は、そういう考えだから、BEACONが買えない程度の人生しか送れないのだよ。
外面だけ良い若いお姉さんに金を貢ぐオヤジと同じ。
40、50になれば容姿なんて皆おばさんになる。
それくらいになると一緒にいるのに教養のある育ちのある人の方が良い。
マンションも1年経てば同じ。
キャナルファーストの中古価格が、ｗコンより下なのは調べれば即座に分かること。
要は、駅まで距離、分譲会社の格、安全性、この３つだよ。

Ｗコン中古も見ましたが、
やっぱ新品は良いですよ（笑）
ここもやがて中古になりますがねぇ〜

元請負人が長谷工っていうのは資産価値、評価的にはいかがでしょう？
ハセコータワーというのはあまり芳しくないと思いますが、
実質は大成と言うことで帳消しにできるのでしょうか。

言い訳にはなるでしょうね。でも内容がぜんぜん違うよ。←すでに

割と単純な経済合理性で賃貸の方が有利と言ってます。

仮に収益率を5%として収益還元法で賃貸物件と坪単価で比較すると、

■サンプル比較
東雲アパートメンツ（143.42m2、東向き、31万円）⇒171.2万円/坪
東雲アパートメンツ（97.09m2、西向き最上階、25.6万円）⇒208.8万円/坪
東雲キャナルコート（80m2、南向き、18.1万円）⇒179.2万円/坪
東雲キャナルコート（54m2、西向き、13.2万円）⇒193.6万円/坪
BEACON（81.27m2、南向き、5820万円）⇒236.3万円/坪
BEACON（87.40m2、北西向き、6880万円）⇒259.8万円/坪

ここの平均坪単価は260万円/坪じゃなかったでした?

デフレ経済・人口減少というマクロトレンドにあって、これから先の湾岸地区
再開発による地価上昇圧力は限定的ではないでしょうか？キャナルコートは
ほぼ開発終了ですし、今後の開発による供給過剰も心配されます。

更に管理費は倍以上、修繕積み立ても必要で、諸費用・税金・ローン金利も
含めて考えると、収益率をあれこれいじってみても食指は動かないんですよね。。

賃貸有利というかキャップレートからみて割高ということ。将来の値下がり率がたかい

所有する喜びですよ。ちょっと古いかもしれませんが。
ベンツだってレンタカーじゃ満足できないでしょう。

賃貸って同じ広さでも分譲より仕様が低いよ。
だから住んでみると快適さが違う。
俺は持ち家がいいなんて全然思わないんだか、住心地も考えて買ったよ。

私も今後の家族構成の変化や災害、公社などはこれからの費用が読める点・固定資産税が不要なところなど賃貸のメリットは購入するよりも絶対リスクは少ないです。しかし購入することにしました。なんというか・・・・816さんの言うとおりです。

>814
買う人全てが「自分のオウチ」という夢を買うわけないでしょう。
恥ずかしいから一緒にしないでください。
購入にあたり価格が適正かどうか検証する、検証の方法として賃料を指標の一つとするのは当たり前の話で掲示板で論じるなというのもナンセンス。

お金持ちはいいんだよ。夢でも趣味でもね。しかし住宅ローンという信用枠はそう何度もつかえない。失敗したらやりなおせないから価格の正当性を検証したいよね。そのための掲示板だから

賃貸で眺望の良い部屋って、めったにないと思う。
賃貸の貧相な部屋で満足できるならば、良いのではないでしょうか？

賃貸のメリットって・・・このスレ読んだ限りでは、
要はコストってことでしょ？単純にお金のない人の発想ですよね。

少し前までは、値上がりするから賃貸より買ったほうがお得とか、
貯金代りとか言ってデベは売ってきたわけでしょう。
それを今になって、損しても所有の喜びって、
そう都合よく納得はできないんじゃない？

所有物件が値下がりしていくのを感じながら住み続けるって、
かなりストレスな事ですよ。
よくよく考えて買わないと。

割高を掴まされるよりは、賃貸がベター。将来的な値下がり率を試算することも間違っていない。
＜立地、耐地震構造、分譲会社＞
ＢＥＡＣＯＮ：駅10分、免震構造（戸建て多くの実績あり）、ニチモ（株価5円）、有楽土地（債務超過）
ファースト：駅9分、チューブ構造？、丸紅（一流商社）
アップル　：駅7分、耐震構造なし温泉付き、アパ（他の物件で偽装発覚）
ｗコン　　　：駅6分、制震構造（横浜ランドマークタワー等と同じで信頼性ある）、三菱地所（超一流）

>>825を見れば分かるように
駅から最も遠い、BEACONが将来、最も値下が率が高いことは言うまでもない。
そのことは、現在のキャナルファーストとＷコンフォートの価格を比べれば分かる。
多少の新しさは、すぐに吹っ飛ぶ。
1年住めば、市場価格は　キャナルファースト　＞　BEACONとなるであろう。

お金を豪快に使うって気持ちいいからここ買うんじゃないの

あがり続けると思ってあせってしまったんだね。気の毒に。買う理由の脳内変換中なんだよ。きっと

結局連投するほどここを検討している訳ではないということで。

賃貸との価格差も自分のリサーチでできてるんだしね。

すみません、否定的な文章でしたね。

具体的な数字を計算していることからわかるとおり、実際は営業さんに伝える指値をいくらにするか、いくらなら本当に契約するか真剣に検討しています。外観・内装の意匠は（東雲タワーの中では）そこそこ気に入っているんですが、売主が危ない状況で今までの定価で買うことは（自分は）ちょっとパス。

車持ってますが、車の満足度ってリセールバリューで大きく変わるでしょ?

東雲タワーの売り出し平均坪単価はWコンフォート160万円/坪、アパ・キャナルは200万円/坪弱だと思いましたが、最近のWコンフォートの成約坪単価は北向き160万円/坪だと思います。で、設備・眺望など、いくらのプレミアなら納得するの？って感じかな。

>>831
ｗコンフォートの北向きってそんなに安いの？
東向きは200万以上だから、BEACONも200万くらいなら有りだと思う。

>>826

駅から最も遠いのに、分譲価格は最も高いってある意味凄いよな〜。

>>833
BEACONは東雲、発展後の分譲だから妥当でしょう。
ｗコンの販売時は、イオンすらなかったから、安くて当然。
分譲時ではなく、今のｗコンの価格と比較すべき。

2?F 3LDK 112.8m2で5500万円、坪単価は160.9万円/坪。6000万円で売れず、5500万円で成約。
希望売値じゃなくて成約価格をみないと本当の相場情報にならないですよ！

裏に野村がランドマーク建てるから、そこまで下がらんな

CFT住民版も見るといいよ。

キャナルコートの中で一番優れたデザインはBTRしか考えてられない

というよりデザイナーマンションはBTRしかないが。

BEACONのセンスはきらいじゃないんですが、遠くから見ると最近はアパの色なおし版に見えてちょっと下げ気味。野村がWコン並みの角住居デザインになると、辰巳の橋からは対称的にみえちゃいそう（＝アパ組）で怖い。

>>835
ご近所さんは、業者の人？
って、まあそれは良いけど、それは一番安い例でしょ。
最も最近の成約事例では2ｘ階、南向き80平米、5000万があります。
坪単価204万です。

でも、33F　南西向き　７０平米超２LDK　４５xx万円→４０００万円って例もあるよ。
ここ最近、下落続いてますねぇ。去年末が底かと思ったんですが。

>>839
それって、BEACONの話？それともアップルですかね？
ｗコンには70平米台で、南西の部屋はないです。

あ、すみません。アップルです。
ビーコンはまだ建設途中みたいですね。
中古見て来た時に業者さんに聞いた話です。

>>841
ですよね。
アップルの南西はｗコンのEAST、WESTで眺望が潰れている上に、偽装で有名なアパの物件ですので、安くなってしまいます。
あまり、BEACONのリセールバリューを分析する比較対象にはならないと思います。

へえ、なるほど。
確かにWコンフォートタワーは、ボロい割にお高めですもんね。１Fロビーはすごかったですが。
キャナルファーストは、間取りがイマイチでないですか？なんか、田舎のマンションぽい間取りで、さっぱりタワーっぽさを感じませんでした。
間取りはアップルが好き。

って、ここはビーコンのスレでしたね。失礼しました。

>>843
アップルの住民の方ですね？お疲れ様です。
4月からよろしくお願い致します。

>>844
このエリアで買えない人ですね。お疲れさまで〜す。
いつか、この近辺でご近所になれるといいですね（笑）

wコンの坪１６０万は平均です。ｗコンは超格差マンションで坪単価も下は１００万以下上は３００近くまであった。適正価格はいくらかというと近隣賃貸価格より算出すると平均坪２００万くらいではないだろうか。

知ってます。>>782　みたいだったんでしょ。
ただ、分譲時の話はどうでもいいよ。今が重要。

そんだけ坪単価に差があって、一緒に住めるのだろうか…
Wコンの坪単価100万以下ってどんな部屋ですか？
なんか惨めになりませんか？

リセールバリュて・・・辰巳の団地軍の中にあんのに

今、急激に中古相場下落中ですよ。。。。

No.839 by 匿名さん　2009/02/03(火) 21:19

でも、33F　南西向き　７０平米超２LDK　４５xx万円→４０００万円って例もあるよ。
ここ最近、下落続いてますねぇ。去年末が底かと思ったんですが。

>>851
だから、それは偽装アップルだってばさｗ
ＢＥＡＣＯＮとじゃ無関係だから、煽りすぎ。

>>830

買った後も掲示板に貼りついている人多いと思うが…営業の人なのかな？

アップルって二年前でしょ？
それの未入居で値下げなんて当たり前じゃね

それにしても安過ぎじゃないですか？

下落ってのは値がついてからの話だ。
誰も買わない家にリセールバリューもなにもないよ。

BEACONはいいマンションだと思うよ。
ただ、買った時期が悪いだけ。
買った瞬間に、買った価格より相当安くなるのは仕方ない・・・

ビーコンが意外に安かったから、周辺相場が崩れ始めたと聞きましたが。。。。

>>855
そうかね？
俺なら、アパ偽装問題＆耐震構造＆二年落ち中古未入居4000万(500万以上値引き)より、
BTR新築＆免震構造＆デザイナーズマンション＆一流ゼネコン5000万(値引きなし)を選ぶな。

>>858
＞BTR新築＆免震構造＆デザイナーズマンション＆一流ゼネコン5000万(値引きなし)を選ぶな。

免震が制震で、有楽土地が三菱地所だったら、俺もBTRを買った。

＞８５８
大丈夫だよ。もうじきやたらモデルルームつくって、
モデルルーム特別価格（値引きではございません。）っていって売り出すから。

待ってれば安くなるよ。アップル並みに。

アップルも一流ゼネコンだし、一流販売代理店で、駅から５分も近いから、
ＢＥＡＣＯＮとあんまりかわらんと思うぞ。

>>858
5000万じゃ70㎡変えません。
私なら、4000万で高層階70㎡を買えるなら、アップルを選びます。
部屋の内装なんていくらでもリホームできます。
重要なのは、自分では変えることができない、階数、駅までの距離、耐震構造などの基礎部分、
この基礎部分の信頼性はやはり、分譲会社のレベルやゼネコンのレベルです。
アップルの分譲会社は、アパグループといって、世界レベルでホテルなでも手がける超一流会社です。

＞2?F 3LDK 112.8m2で5500万円、坪単価は160.9万円/坪。6000万円で売れず、5500万円で成約。
＞希望売値じゃなくて成約価格をみないと本当の相場情報にならないですよ！

この部屋の４つ上にある２７階は同じ間取りで、2007年11月ごろ 7980万円 で成約していました。
Ｗコンは作りがよかったので、高くても成約していたのですが、不動産バブルのあおりを受けてこの模様です。

中古の相場は、２４８０万円下がり、
坪２３４万円ー＞坪１６０万円にダウンしています。


Ｂコンを買って何かの事情で中古で売るときは、Ｗコンに近い価格で成約する事になるでしょう。

そしてヒンコン生活ですか…

２年たったらどっちも中古だしね。
アップルもキャナルファーストも値下がり中だけど、Wコンクリートは強いね〜〜〜。

>>863
比較的高額な大きな部屋は、買い手がなかなか付かず、投売りしたって話です。
80〜85平米の5000万前後の部屋は、まだまだ強気だって話です。
BTRも80平米程度までの部屋は、リセールバリューも高いのではないでしょうか。
マンションバブルが再来しない限り、85や95は一生住むつもりで買わないと厳しいかもしれません。

この環境で売りに出すんだからよっぽどの逼迫した理由があるのでしょう。
ビーコン契約者に損切りしてまですぐ売る理由がでるのを期待するのはハードルが高いと思う。
業者の値引きが牽引役となって下がる場合でも、大した下落になるのでしょうか？

ビーコンの場合 手付放棄でも中古のＷコンにした方が広くなって更に安くなり 駅も近くなり 更に三菱地所だから長谷工物件よりはリセールも良い
良い事づくめだよ！

>>869
まあそうでしょうね。BTRの場合、新しさにしかメリットがないのだからね。

ＢＴＲを買うことは、ある意味、

外面だけ良い若いお姉さんに金をつぎ込みまくる親父になるのと同じだよ。

40歳50歳になっても、いっしょに居たいと思うのは、ある程度育ちが良く、教養のある人だよ。

若さなんて一時的なものだし、美人は3日で飽きるって言うからね。

免震は縦揺れ地震に弱いことが世間に知られてきたから
ダメだね。

今だにチラシが入ってくるのだが…。

ここは広さ平均85だったと思うけど、ヤッパ狭い部屋なら都心にするのではないでしょうか？
都心に対して100近い広さが確保できるのがここの利点かと思うけど。

結局、地域的な坪単価は180万くらいってことでしょう。
中古市場では物件の出来の良し悪しではそれほど金額に差はつきませんよ。
むしろ駅からの距離のほうが金額に差がつきますので、5年後の中古市場ではＷコンのほうが上ですね。

中古だったらSIで間取り変更のしやすいビーコンのほうが上だと思うけど。距離は５０歩１００歩でしょ。

>885
HPに間取り載ってるやつは残ってるんじゃないの？
純粋に東というと角部屋だけど、
南東ならば、HPの "f85-F" がちょうど希望通り？
値段からして34階ですね。

ちなみに、私は営業でなく、上記の同じ間取りを契約した者デス。

失礼します。
ここの東南側はいいと思いますよ。
眺望阻害の可能性ないし、水と緑が多く見えます。高速も高層なら一つの眺望としてよいです。
辰巳ジャンクションも綺麗です。西側のように都心の華やかさははないですけどね。
あと、夏はあまり日が差し込まず、冬は朝とてもよく差し込みます。
近隣のものより。

887様ありがとうございます。

ちなみに音はどうでしょう。
窓あけると常時響きますか？
下の公園では結構静か・・・でもないんだな、と思いましたが。

検討中ですが、購入した方はどのあたりに通勤してるのですか？ うちは日本橋なんですが、バス乗り換えになりそうです。

損切りしてまで手放す人でるかなぁ？
少なくとも自分は坪250じゃ売らないよ。

隣に予定されてるへとへとさんのマンションには興味あるけど、今あるコーダン既存物件が同じ値段なら迷わずビーコン選ぶよ。

＞少なくとも自分は坪250じゃ売らないよ。

坪180くらいじゃないと。坪250は夏の夜の夢だったんですよ、あの夏の・・・。

Wコンクリート、結構ボロくなってきてますよ。
塩水でやられたコンクリート壁構造は、あと何年もちますかね。。。