パークシティ武蔵小杉はどうですか？【１１】

>>420
賃貸価格には問題なかったようですよ。
半分以上ぐらいは契約ついてたみたいですよ。
都内でも強気のダヴィンチですから、そんな事で売却転換はしないのでは・・・。
むしろ２０数年かけて利回り取りにいくより
高値で分譲して目先で利食っちゃえぐらいの感覚じゃないんでしょうか？
根拠ありませんが・・・・。

ただ、分譲か否かも未定のようですよ。
でも、だとしたら何のための賃貸中止なのか？
それでいてＥＡＳＴは予定通り賃貸のようです。
契約がはいってたのはＷＥＳＴなのに・・・・。
何がしたのかよくわかりませんね。

ガス橋から１枚。

同じくガス橋から、2007年1月に見えた壮大な小杉バリ３。なつかしい。
(コスギタワー—リエトコートEAST—パークシティMST)
思わず写真を撮ってしまった。

こういう写真やリエトコートWESTが賃貸中止とかは、
武蔵小杉地区の今後について・・・
の方に記載した方が良いと思いますが… > 契約済建築業界殿

リエトコート分譲とすると、オプション全て不可で販売ですよね。
それこそ、本当に完成してるし。そして入居順が
セントスクエア、リエトコート、コスギタワー、ＳＦＴ、シティーハウス、ＭＳＴ
の順になりますね。
分譲の場合には、シティハウスの価格に影響しそうですね。
売り渋って、高値で売ろうとしたスケベ心の報いですね。

> リエトコート分譲とすると、オプション全て不可で販売ですよね。
それを言ったらMSTもかなりな部分がオプション全て不可だったからね。あんまり問題にならないかと。
逆に、4月からの新年度を前に即入居可や今からタワー購入で住宅ローン減税に間に合うを売りにすればいいわけだし。
小杉にタワー購入したいならMST高額部屋を除いたら、今はココしか選択肢は無いわけだし。

むしろ問題なのは、価格設定の難しさですよね。
駅からの距離といった立地ではあまり有利でなくEASTタワーみたく新駅への距離という売りは無く、
設備面でもオール電化みたいなコスト説明は付かないし。免震とも制震とも記載が無いし。
逆に良さそうなのは、パークシティではほとんど売り込みの無かったエントランスの豪華さ(無駄に割高に成りかねないが)やエレベータの速さ。
でも、総合的にはパークシティより高い設定が成り立つような売りに欠けるような気がするが。

ＰＣＭほどの魅力は無くても、セントスクエアだって、あの坪単価で完売したわけで、リエトコートも坪単価でなく販売価格を、ある程度抑えられれば売り抜けると思います。
　５０００〜７０００を中心価格帯にできれば、武蔵小杉に需要が残っていれば可能だと思います。逆に１億近い販売価格の物件を用意するとＭＳＴ以上に残ることになるでしょう。
　入居までの賃貸（とすれば）費用と住宅ローン減税分を考えると、お得感はあると思います。
　あと、通常では考えられない、内見をしてでの新築タワー購入は魅力かもしれません。私自身、眺望について想像して、これは無理でも、これぐらいは、なんて考えていますが、結局入ってみないとわからないってのが実情ですし。

ＰＣＭが欲しくて買えなかった人がたくさん居ますから本当に分譲するのであれば特別広い部屋以外は売れるでしょうね。
武蔵小杉の立地条件からすると坪280万くらいをベースに階数割り増しですかね。
だけど分譲と決まったわけではないですよね。

契約済建築業界 様

過日この掲示板で書いていた天カセエアコンについて質問があります。

天カセエアコンのコスト・設置費用等を調べる事ができました。
ですが実際にこの物件に関して施工可能なのかどうかが気になっています。

天井裏のクリアランスがどの程度かによるのだと思いますが・・・・・。
ご存知でしたらお教え頂けますと助かります。

＞４２８さん

天井カセットエアコンは高級マンションに多く採用されていますが、
標準で採用されていないマンションに後付で取付ける事例はほとんど
ないはずです。
理由としては以下のような問題点が想定されます。

■大掛かりなリフォーム工事となるため
　単純に天井に穴を開けてはめ込めばよいというわけではありません。
　ドレンなどの天井裏隠蔽配管工事や電源の隠蔽配線が必要になりますし
　天井裏は軽量鉄骨が無数に走っているので、配管をうまく通せる保障もありません。
　その場合には壁天井面のボードを一旦壊して配管をするというような
　百万単位でのリフォーム工事となります。現実的ではありません。

■天井裏のふところ高
　天井カセットエアコンはふところ高さを２０センチ以上必要とします。
　通常マンションの２重天井で２０センチ以上確保しているケースは稀です。
　根本的に、本体を入れ込むスペースがないと考えられます。
　※標準で天井カセットエアコンを採用しているマンションは除く

■躯体工事となるため
　カセットエアコンはアンカーボルトで躯体スラブ(上下階を区分ける厚いコンクリート)に
　打ちつけ、落下しないように強固に固定します。
　マンションの場合、この「躯体」というものがネックになります。
　左右上下を隣接住戸と区切っている天井・壁は全て「共用天井・壁」というくくりになります。
　ようは、躯体に穴を開けるということは、隣接住居の天井・壁に穴をあけるようなもの
　なのです。ですから、躯体に穴を開ける工事をする場合には、必ずマンション管理組合の
　承認が必要となります。

上記のような理由により、マンションへの天井カセットエアコン工事は
非常に困難ですし、そこまでして納めるのであれば無難に壁掛けエアコンを
取付けたほうがよいのでは？

また、パークシティ武蔵小杉は図面を見る限り、
エアコンの隠蔽配管が非常に複雑で距離が長いです。
え？この居室のエアコン室外機がこんなに遠くに設置されるの！？・・・みたいな。
隠蔽配管で室外機をつなぐため、今はやりの空気清浄機機能付高性能エアコンは
殆ど取付不可なはずです。空気清浄機能付エアコンには空気清浄専用の専用配管が
一本増えるため、先行隠蔽配管の管の直径に入らないのです。
ですから、エアコンを選ぶときは基本性能のみのエアコンで選んだほうが
よさそうです。
家電屋さんで必ず取付可否を確認しましょう。
　
　

　設定のないマンションに関しては、基本取付不可となります

＞＞４２８　さん
実際わたしもリビングに関しては天カセを取付けるつもりで居ります。
知り得る限りではお答えします。

先に申し上げておきますが、三井さんに問い合わせると「付けられません。」と
答えてくれます。

この建物のスラブ構造は床面は水廻りの配管スペースを確保する為に段をつけて
建物中心側が低くなっています。
その分天井内は斜めに建物中心側に向ってハンチになって下っていきます。
その結果外梁（ベランダに面したサッシの上を横切っている梁）のすぐ際では
凡そですが250ｍｍ近く懐が空いています。
スプリンクラー配管も中心のシャフトからバルコニー側へ放射状に配管されているはずなので
外梁の際でその配管と干渉することはほぼあり得ないですから、
メーカーによって寸法も異なるでしょうが、一般的ハウジングタイプの天カセ１方向吹きなら
まず間違えなく取付可能です。

ちなみの私はダイキン製の天カセ１方向を考えてますが、機器の厚さは約180ｍｍですので
楽勝に納まります。

＜注意＞
天カセは壁掛と同じ能力でも200Ｖな事が多いのでご注意を・・・。
でも壁についているコンセント（クーラー用）の配線を取付用に明けた天井の開口から引き出し
機器につなぎ、玄関の分電盤で小さなバーを裏返せば簡単に200Ｖになります。

部屋のタイプによっては配管の通り道の一部が室内に露出してしまう可能性もあります。

＞＞４２９さん
この物件の内装は木軸組ですよ。

軽量鉄骨は全く使用されてないはずですが・・・・。

天カセ１方向に関してはダイキン・三菱電機・日立・・・名だたるとこるは
すべて200ｍｍ以下ですが・・・？？？

アンカー打設も仮管理規約上可能になってますが・・・？

皆無では無いかも知れませんが、タワーマンションの特質上
バルコニーから遠く離れて奥まった部屋は少ないはずで
従って先行隠蔽配管を敷設してある住戸も少ないと思いますが・・・。

>>429 様
ご意見ありがとうございました。

契約済建設業界 様
ＭＳＴの為、まだ先の話となりますが壁面収納を考えた時にエアコンを壁に取り付けるか天井につけるかによってデザインが変わってきます。
天井に取り付けてスマートに収めたいと思っていたのでお聞きさせて頂きました。

ご回答頂いた内容から前向きに天カセエアコンを検討することにしてみます。
最終的には業者に図面を見て頂き判断を仰ぐ事となるかもしれないですね。

入居近くにまたご相談させて頂くかもしれません。
心強い回答でした。
本当にありがとうございました。

＞＞４３２　様

せっかくのＭＳＴですから
後に不満の無き様にインテリアこだわってみるのは
大変良い事に思います。

私もこだわり症なので、引渡しまでの待ち期間に
いろいろと試行錯誤して楽しみたいと思って居ります。

そういう情報交換が沢山交わされる板になって欲しいですね。

＞４３１さん

おっしゃるとおり木軸組です。
訂正いたします。
通常は軽量鉄骨組みが多いので、
先走って表記してしまいました。
また、天カセの本体高は１８センチが多いですが
メーカー推奨懐高は２０センチ以上が望ましい・・・
とのことで、２０センチ以上必要という表現をしました。
ご容赦下さい。

＞＞４３４　様

ご意見に水をさしてしまって申し訳ありません。

同じそれらに対しても、積極的か消極的かで意見は異なってしかるべきです。

私の場合、どうしても取付たい願望が

状況を強引にポジティブにしてしまっている部分もあろうかと思います。

方向は違えど、貴重なご意見ありがとうございます。

天カセか壁掛か迷ってる者です

４３４さんや４３５さんのような

色々知ってらっしゃる方がいて

私みたいな素人にはとても勉強になります

リエトコート分譲の噂が出ていますね。ダビンチの決算報告書をみると明らかに利益の伸びは落ちているし、ここでいったん利益確定ってところですかね。供給過剰の影響はMSTにとって大きそうですね。さらに、地価のピーク感、世界的な経済減速が拍車をかけるのでしょう。入居した時に初めて高値をつかまされたと気づくのでしょうね。やだやだ・・。

まともに受けるのはやめて

皆さんスルーしましょう

スルーは439に対してもですね。

441さん、余計なお世話かもしれませんが現実を直視しましょう。賃金上昇を伴うインフレであればマンション価格も上昇するでしょう。近い将来はスタフグレーションでしょう。買い手がつかない価格上昇は暫く続きますが、そのうち暴落です。私も経済状況を読めない愚か者です。も少し冷静に考えればと後悔しています。

あの販売価格で天カセ標準装備ではないのですね。
驚きました。

440さんは不動産ファンドの仕組みを理解されていないようですね。

>>445
440は株と間違えているのではないでしょうか。

いくら立地条件や価格に魅力があっても、タワーマンションが人気(資産価値)を維持・継続できる
かどうかはエレベータ次第です。
ファンドや株の仕組みや動きよりエレベータがタワーマンションのアキレス腱なのです。
大きな地震が来た後でも再び人々がタワーマンションを求めるのでしょうか、それとももうこりごりと言うのでしょうか。

>>440
>>443
不動産業界で働く者の意見を書かせて頂きます。

ここの物件に限り高値で購入ではないでしょう。
ＳＦＴとＭＳＴは若干差があるにしても妥当かつ良心的な坪単価だと思います。
武蔵小杉の立地条件や駅からの距離や今後の再開発計画などを考えるとむしろ安いと思えます。
妄想や願望ではなく生活が始まればわかる実態です。

本当の高値物件とは現在たくさん販売になっている豊洲エリア・有明エリア・東雲エリア・或いは都内近郊の駅近タワーマンションではないでしょうか？
坪単価300万を超えているのをたくさん散見します。
現在販売が冷え込んでいる物件こそが本当の意味で高値と言えるでしょう。

ＭＳＴは高層階だけ売れ残り物件ですが高層階としてのプレミアを含んだ単価と平米数が広いのが相なって販売価格が高くてなかなか買い手がつかないだけです。
とは言ってもあと７戸です。

>>447
エレベーター？
それだけではないですよ。
もっと勉強してきて下さいね。

大きな震災が年に２度３度起るのだとしたら仰るとおりだと思います。
万一の大災害は万一で一生に１度２度の事です。
それが全てではありません。

大災害がおこらない可能性だってあることを考えて下さい。

万一の大災害は万一で一生に１度２度の事です。
↑
訂正
エレベーターが使えなくなるほどの大災害は一生におきたとしても１度２度の話です。

>>440
＞あの販売価格で天カセ標準装備ではないのですね。
＞驚きました。


ここの価格程度で天カセ標準装備の物件を教えて下さい。

>>448
私もこの不動産市況が冷え込んでいるこの時期に、リエトコート分譲の噂は、再開発計画地域とはいえ供給過剰になるのでは？と心配しています。業界に詳しい448さんは如何お考えですか？

天カセだけではありませんが「欲しければ付ける」「要らなければ取るか交換する」という考えを持つと理想的な物件選びに幅がでてくるのでは無いでしょうか。いくつかリフォーム業者の方に相談すれば理想的な住まいを提案してくれます。

再開発地域で怖いのは一気に流入でその後、続かないというパターンだと思います
多摩ニュータウン予備軍の筆頭は東雲と武蔵小杉、次位が豊洲です

豊洲より武蔵小杉だとは思いませんがね。

>>454
住居周辺だけで全てを揃えるという発想だとそうなります。
多摩ニュータウンのほか、板橋区、北区あたりにもありますよね。
ただ、予備軍として上げているところは、交通の利便性を売りにしているところなので、話が違うと思います。
都心、繁華街への乗車距離が長かったり、駅からバスなどを利用するが、大型集合住宅の下にスーパー、医療など日常的に必要なものがほぼ揃っているのが従来型、
都心、繁華街への利便性を売りにして、スーパーぐらいは併設しても、美容院などは住宅の下でなく、交通アクセスが便利なのを利用するというタイプだと思います。
ここならば、横浜、自由が丘、渋谷あたりに出ることを前提にしている。
多摩ニュータウンは、新百合ヶ丘、調布、八王子？あたりに出るのかなぁ。

＞４５４「購入後ろ向きさん」様

多摩ニュータウン予備軍とは全く思えませんが。
状況が違いすぎる。

>>446
440は株と間違えているのではないでしょうか。


株式市場と地価の相関は高いですよ。しかも今はグローバル市場との連動が高かまっています。実際徐々に日本でもサブプライムの影響がきているじゃないですか。金曜のNY市場の影響を受けて明日の日本株は暴落です。

>>454
は、今すぐ多摩ニュータウンに電車で行って下さい。
そして都心方面と横浜駅方面に行って下さい。
利便性を身にしみて感じてください。

ニュータウンのようなエリアでなければ、街の活力が落ちません。
それは、街に過去からの連続性があるからです。
転入者だけで街ができると、街の活力が失われます。
人間のライフサイクルがそのまま街のライフサイクルになるからです。
活力が落ちないようにするには、常に人口が流入する要因があるかないかです。

多摩ニュータウンは、あまりにも離れています。
あそこまで郊外に住む理由が今はありません。

新興都市という意味で、東京近郊で該当するのは、
豊洲、新浦安です。
豊洲は、都心に近いため、街のブランド力が定着すれば、
今後も需要があり続ける可能性はありますが、新浦安はどうでしょうね。
新浦安は京葉線だけで不便です。
豊洲も、ゆりかもめは特殊で、鉄道力が有楽町線頼りで、
心もとない部分があります。
他にはつくばエクスプレス沿いの新興エリアも危険な部分はあります。
舎人ライナーは、既存の街をつっきっているので、
街の魅力は上がっても、以降ニュータウンのような衰退が見えている、
ということはありません。

というような議論になり、武蔵小杉がここに入ってくる余地はありません。
それは、武蔵小杉は街として過去からの連続性があり、
その上で再開発が起っているに過ぎません。
法政通り商店街が消えるわけでもなく、また交通の利便性は首都圏屈指です。
再開発マンションもファミリー層〜団塊世代層とバリエーションもあります。
つまり、武蔵小杉がそうなるような要素はありません。

と、マジレスしてしまいましたが、
ここなパークシティ武蔵小杉のスレなので、武蔵小杉エリアネタは場違いですね。
それに、3/17でMRも閉鎖され、基本販売終了なので、
以降は住民板で原則住民だけの平和なスレとなりますね。荒らし目的の連中は、注目物件も減っており、居にくい環境になりますが、
頑張って新しい荒らし先を探して下さい。

私は、もっと不景気になると予想しているので、
パークシティーを筆頭にコスタやレジの中古を狙っています。

同じように考えている人は多いかもしれません。
そう考えると、武蔵小杉の物件は暴落しないのでは。

１年半前のSFTの１期の抽選が懐かしいなー。それにしても凄い熱気だった。
そして安かった。４０００万台の部屋も７０平米台なら結構あったし５０００万台
で９０平米も買えた。それにしても安かった。

ここがバブル価格と言ってる人はどんだけ安くなっても買えない人だと思うな。
武蔵小杉はマイナーなだけに意外と都心も近いのに周辺の人しか安いとは思えな
かったんだろうなー。

東横線で武蔵小杉からさらにいい場所に引っ越そうとすると同じ広さで倍の価格
を払わなきゃいけないから中古はあんまりでないと思うなー。
駅２分に住んじゃうともう駅５分でも凄くと遠く感じるようになってしまうしね。
コスタも安くていいなとは思ったけど歩いてみたら自分はちょっと遠く感じましたね。
人によっては少し歩いたほうがいいという人もいるけど。

東横線もそうだけどやっぱり駅２分は多少うるさくてもとてつもない魅力だなー。

パークシティは駅２分は便利だけど、東横（西側）と南武線（北側）はかなり騒がしい。
東側は中原消防署から出動する救急車や、夜中に綱島街道を爆走するダンプが騒がしい。
南側は東京機械跡地の工事始まったら相当騒がしい。
５〜６年は騒音と仲良く暮らす日々が続く。。。

コスタは比較的静かな環境。
但し、ペアガラスじゃないのが難点。

今日は抽選日ですよね。
何戸か売れたのでしょうかね？

>>463
まあ人それぞれでしょ。

どんなに静かでもマンションならできれば駅徒歩5分以内、マンションで10分近くはイヤという考えもあるわけだし。
徒歩10分前後〜15分になると静かな場所が結構あるんだけど、そこはもう既に戸建てエリアだよね。
駅近の利便性は欲しいけど騒音を考えて徒歩1分以内の線路沿いは避けたいと考えれば、
徒歩2〜3分にペアガラス採用のココが最有力と考える人も多いのでは？
しかも、東急線・南武線・横須賀線3ホーム有るけど、どれかのホームに近いだけでは不便。
ココではそれらがいずれも徒歩5分に収まってしまうから、○○線は遠くて不便と思わずに済むし。

線路沿いで構わなければ、A地区(東急)、C地区(三井)などまだ有望な土地は有るけど、
騒音については犠牲にしないといけないよな。
南武線ホームまでの距離を犠牲にして東京機械第2工場跡や横須賀線ホームまでの距離を犠牲にして
日本医大武蔵小杉病院跡の暮らしとにぎわいゾーンとかは便利なのに線路沿いで無くそこそこ良さそうに思える。
けれど、いずれも竣工が先過ぎて、現在の購入検討者がココと比較して選ぶような状況には無い。

>東側は中原消防署から出動する救急車や、夜中に綱島街道を爆走するダンプが騒がしい。

パブリックコメント発表になってます。（現在は終了?）
1．綱島街道の舗装は低騒音舗装。
2．ジョイントなしの架橋仕様。
3．フェードイン機能つき救急車　など市からの約束です。
防音壁設置のリクエストには。のらりくらりでした。

もう一点、東京機械の跡地はどうなるかというと、中小企業婦人会館付近から
斜めにリエト・熱帯魚屋の交差点まで植栽つきのオープン歩道に
なり、駅から直線に近い感じでリエトのゲートに入れそうですね。

>>461

この地区はこれからしばらくは住宅供給が続くんですよね。
投資目的で買った人は中古価格を見てショックを受ける可能性ありますね。

>>461
レジなどの過去の事例からして、15〜20%増しで新古がまず出て、その後は周りの相場次第でしょう。
景気が後退して世間一般の相場が下がっても、再開発の進行に伴って小杉の有望性が明確になり、
開発初期価格で抑え気味な相場だったパークシティー・コスタ・レジは横ばい以上は確保で、
値下がり期待は難しいだろうね。

>>468
急速に市況が悪化してきてることを考えると、相当楽観的な予想じゃないでしょうか。
まあ、周りの相場次第ですけど。