シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン　Part6

有楽町線はすぐ遅れたり止まったりイマイチですね

この物件、かなり気に入っています。
豊洲駅徒歩５分圏内では、最後の物件ですね。
内廊下というのもポイント高いです。

ただし、共用施設がほとんどない事は賛否両論分かれるでしょうね。（私は否定派です）
ＭＲで営業さんに聞いた話では、シンボルの共用施設も使えるとの事。逆に、ＣＴＴ内にある６戸のゲストルームはシンボルの住人も使うとの事です。

シンボルにはどんな共用施設が出来るのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

○の内勤務の30代です。雨の日も有楽町から地下道で徒歩可能です。
大田区駅まで徒歩15分なので通勤時間を短縮して、もっと自分のために使いたくて近い豊洲を検討中です。
否定的な質問は、買った後に後悔したくないので、いろいろな不安を解消したいのと、我慢するものを覚悟するためです。
豊洲は新しい街と聞きましたので、同世代の人が多く、今後のマンション建設が限定的で、一戸建てもないのであれば、近々人口流入がストップして、豊洲全体が20年後、50代、60代ばかり？
そんな不安がよぎったからです。住居環境に、老後若者がいない街の想像は、検討するに及ばない項目なのでしょうか？
城東の情報を取り難いし、何回もマンションを購入する余裕もありませんので、前向きに教えてください。

>>363
有楽町線に加えて東京駅までバスもあるし、タクシーでも2000円くらいなので、通勤には便利ですね。
懸念されている点については、大企業のオフィス、大学があり、賃貸も多く、人の入れ替えは激しいので心配は無用だと思います。

この地域は年々中国人、韓国人が激増しているので人の入れ替えは激しいかもしれません。
豊洲地区への転入者の内、21％が中国人、韓国人でした。

大企業のオフィス：IT系ばかり＋IHIでどちらも斜陽。湾岸オフィス余りの実態もご存じですよね？
大学：レジャーでしょ。
賃貸：ガラガラなの知ってますよね？

心配して当然。

>>363

豊洲の現在の街づくりは３０〜４０代の一次取得ファミリー層
の利便性について最大化した街だから、ある程度年数がたち
住民のコア層の年齢が上昇した場合、ニーズと街のコンセプト
がずれてくる可能性は確かにあります（多摩ニュータウン化）

未来のことは分かりませんが、リスクヘッジとして１５年、
ないし２０年後に自分の生活と街のコンセプトが合わなくなった
場合、どうするかというシナリオは考えておくべきでしょう。
つまんない話ですが、将来が不確定なニュータウンの場合資金に
余裕があるなら楽観シナリオにに賭けてもＯＫ（危なくなりそうなら逃げる）
ギリギリローンで買うなら最悪動きが取れなくなり取り残される
危険性が高いということかと思います。

>賃貸：ガラガラなの知ってますよね？

ロイヤルパークスも値下げしましたね。賃料は約10000円／坪です。（それでも空室が目立ちます）
これだと分譲価格は坪200万以下でないと表面利回り6％は確保できない。
実質利回り、空室率などを考えると、このエリアの分譲価格は坪150万以下が望ましいと思います。

ロイヤルパークス豊洲ですか？
空室4部屋しか見つかりませんが

月島、勝どきあたりを歩いてみると、とりあえず爺婆中心の街の雰囲気は味わえるよ

確かに豊洲の将来は全く未知の部分が多く先行き不安なのは分かります。
しかし、この先人口が減少して都心回帰が加速度的に進むことを考えれば、早急にベストな物件を抑えておくという考え方もあるのではないかと思います。
タワーマンションの建設がピークの今は即ち駅前の土地の確保に手詰まり感がでてきているということでもあります。

このスレ物件の売りはまさに「希少性」なのだと思います。

私は前向きに検討中です。

多摩センの高齢化は諸説ありますが子供がもっと便利な場所へ出て行ってしまう要因もある
この要因に関しては豊洲に関しては場所が便利なので抑えられるのではないかと思う

あと、>>367さんの意見に同意です
終の棲家に考える事と並行しながら
10年単位での他地への移住も視野の片隅に入れながら検討した方がよいです
とくにららぽーとの期限が終わる18年後、
ここが最初のターニングポイントになってくるのではと感じています
期限延長があるのであればそれに越したことは無いですが
無いようなら跡地に出来るものによっては豊洲が激変する可能性があります

海辺の町で癒しの空間があるため、終の棲家とすることは検討に値すると思います
住んでみて分かりましたが豊洲は都心から近く本当に便利ですよ
重要なのはネガティブポイントを自分でしっかり理解して納得しておく事
ここの掲示板に出入りしている限りネガティブの把握には苦労しません(苦笑)
私の場合はネガティブが享受できる範囲だったので決断しました
今のところ私のライフスタイルではメリットがそれに勝り快適に過ごしています

たしかに、都心の新築マンションはもう手が出ないですし、
こんだけインフレだと工事費もさがらなそうだしね・・
確かに、この界隈はもはや希少ですよね

豊洲・東雲地区は未入居を含め2年未満仲介物件たくさん出てますよ。しかもここの３割安。
「希少性」を謳うにはちょっと厳しい状況ですね。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...

>>375さん
横レス失礼しますが
新築でなければ意味が薄れるのではないでしょうか？
あまり知られていませんが、未入居であっても売主からの保証部分の一部(1年アフターサービスなど)
は購入した人への引継ぎはできない所が殆どです
もちろん瑕疵部分に関しては対応していただけると思いますが
俗に言うサービス部分に関しては無理でしょう

また、税等の減免措置も利用できない場合が多いですし
ローンに関しても中古と新築では条件が違う事も良くあります
よって新築にこだわる方は多いのではないでしょうか
特に一次取得の方は新築のほうが良いと思います

希少性というのはもちろん新築物件でということになりますね。
中古ならば、豊洲に限らずいつでもどこでも探せますから。

豊洲エリアであれば、CTTが最後の豊洲駅徒歩5分圏内物件ということになります。

住友もこの物件は豊洲エリアで最高級物件にしたかったはず。世間の予想もそうでした。
市況を考えると妥当性はあるのですが、なぜ隣とほぼ同額にしたのだろう？というかできたのだろうか？

数年前から計画されていたものを市況の変化に合わせ急遽仕様を下げることなんかは無理なはず。と考えるとかなりお買い得な物件なのかも知れない。なんて、勝手な想像をしながら、購入検討中です。

>>374

おそらくは新築の残りの数が少ないという意味で”希少性”
があるとおっしゃっているのだとは思いますが、不動産に
おける希少性ってのは将来人に貸す場合、または売却する
時点になって初めて実質的な意味を持ちます。

豊洲はほぼ同時期に多数のタワーマンションが竣工しま
したので、将来（例えば１５年後）に自分が売却する場
合においては他の物件含めてもライバルも多数です。

またこの地区はほんの１−２年で分譲価格が大きく上昇
しました。その分仕様も高級化しているといえますが、
築１５年の物件ともなるとリフォーム前提となるので細
かな仕様や設備の差は中古価格に新築時ほど反映されま
せん。

またＰＣＴ以前の物件はそもそも最初の取得価格が低い
ので、価格競争となった場合に値下げ余地が大きい分有利
です。（逆に分譲価格が高い分ＣＴ豊洲は下落場面では不利）

もちろん豊洲が２０年後も繁栄し続けるというシナリオ
のみを想定するのであれば上記のような心配は無用ですが
363さんが悲観シナリオを想定しつつ検討を行いたいという
冷静かつリーズナブルなご意見をお持ちでしたので
参考意見として書いてみました。

いやはや、本当にみなさん必死ですね。

＞376
おっしゃる通りですね。
新築と中古（未入居含む）では色々な点で違いはあります。
ただ、金利、減税分を考慮しても総金額的には中古のほうが有利です（特にここの地区は）。
毎年のアフターサービス点検も、壁紙の小さなはがれ、隙間、床の小さな傷など、生活していると
発生するような内容がほとんどではないでしょうか？（そのぶん価格が安いわけです）
仕様についてもほとんど変わりません（むしろ、Wコンの仕様のほうが上）。
立地的にこの地区の中で優れているとも言い難いですし。

>377
>住友もこの物件は豊洲エリアで最高級物件にしたかったはず。世間の予想もそうでした。

結局、我々の勝手な予想だったようですね。
もともとこの仕様で「最高額」物件を目論んでいたのでしょう。
ただ単に住友さんが利幅を削っただけです。

普通に住む人が満足できるマンションに住めば良いだけなのに

部外者が　あ〜だ　こうだと言い出す

ココを選んだ人は　ここで満足してるのに

何で他人がイチイチ否定しにくるの？

地味な周辺地区契約者のやっかみ

>またこの地区はほんの１−２年で分譲価格が大きく上昇
>しました。その分仕様も高級化しているといえますが、

仕様はまったく高級化していません。
逆に2000年〜2005年の他地区の物件と比べると明らかに劣っています。
土地取得価格が上昇してしまったことに加え、建材価格の高騰がその理由です。
この地区の特性として分譲価格を坪単価200万円台に抑える必要があるため、
フローリング、トイレ、エアコンなど、目に見える部分の仕様までコストを抑えました。

ついにシティタワー品川販売のようです。
スミフがどこまで価格を上げられたか興味深いですね。
価格次第ではこの物件にも影響でてくるかな？

>>385

そうなんですか。外見が高級化（？）しているから中身もそうかと思って
いました。だとするとますます不利ですね。
結局不動産は最後は割高か割安かそれだけです。ＰＣＴまでに購入できた
人は豊洲のリスクを考えても割安の買い物だったといえましょう。
値下がり時のロスも少ないでしょうし将来多少のゲインもでるかもしれ
ません。それ以降の物件はゲインはちょっと無理、ロスがどれだけ大きくな
るかは豊洲の将来によりますね。まあ資金に余裕がありこの物件と豊洲が
が気にいっているのであればいいんじゃないでしょうか。

>>387
本当みたいですよ・・・
そもそも当初の販売予定ではそろそろいつ販売してもおかしくないでしょうし。
あなたがそんなに否定する理由はなに？

いやはや、本当にみなさん必死ですね。 ♪

>>390
内容が本当みたいだからだと思うんだが・・・

388さん
私は東京出身ではないので豊洲に執着はありません。
広範囲で物件を探しています。CTTは数ある候補の一つです。

割安な物件はどこだと思いますか？
いや、変なん意味ではなく、素直に教えて欲しいです。

>>394さん

誤解があるといけないので補足しますが、私がいう割高／割安というのは
収益還元価格に対するもの、もしくは１０年ないし２０年後に売却する場合の
減損率のことをいっています。

私はサラリーマン大家でもあるので、割高／割安はかなりシビアに見ます。
ただ自己居住用不動産の場合は自分が住むわけですから、いくら割安でも
生活のスタイルに合っていなければ意味がありません。だから不動産自身
の価値や満足度と割高／割安は必ずしも一致しないと思っています。
ただ自己資金が少ない場合いくら気に入った物件を手にしても、その物件が
割高だった場合、その後の人生のさまざまな場面において、選択肢に著しく
制限がかかる可能性が高いと考えています。

とまあそういう前提のもとに話をすると、これから分譲される新築物件での
割安筆頭はこのスレでも紹介されているシティータワー品川でしょう。
もちろん当初のうわさどおり４５万／㎡で分譲された場合に限ってですが。

ただこれは特殊な案件なのであまり一般性はないですね。
減損率が低そうだなと思う物件は三井不動産の赤坂のタワーですかね。
絶対価格は高いですが将来もそれなりの中古価格と賃貸に出した場合の
家賃額をキープしそうな気がします。

基本的には新築で割安物件は数少ないです。
湾岸タワーマンションは割安物件多かったですが、それは今までにない新しい
企画だったのでデベロッパーの価格設定が弱気だったというのが大きな要因の
ひとつだったと考えます。ある程度再開発＋タワーというマーケットが成熟して
きた今では割安物件がでることはないだろうなぁというのが現在の感想です。

割安物件は基本的には逆張りです。ぱっとしないというだけで実力以下に評価
されている物件が狙い目です。
ですから中古にこそお宝が眠っておりますがそれこそ玉石混合です。
（もちろん石のほうがはるかに多いです）
このスレの趣旨とも外れてくるので割愛します。

スレよごし申し訳ない

395さん
ご返信ありがとうございました。
勉強になりました。

やはり、マンション探しは奥が深いのですね。
本当に悩みます・・。

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20080606A/

ゼファーが利益確保に販売価格上げたら売れなくなって破綻しちゃいましたね。

http://www.shinsei-sec.co.jp/pdf/Vol220_2008_ShinseiSecResearchReport_...'ゼファー%20破綻'

http://www.mansion-hyoka.com/index.php?pagecode=kobore69

こんにちわぁ♪
シティタワーズ豊洲の外観にひかれて
購入を検討しています
いろいろ見ましたが、
あんなに立派な外観のマンションは
はじめてです
早く住めたらいいなあと思います
まわりのマンションと比べても
ひときわ目を引きますね
（周辺にお住まいの方　ごめんなさい＊）

いろいろと欠点を指摘する方もいますが
周辺の物件を買った人のやっかみかしら？
全然気になりません(^^)/
最後まで購入を我慢して（抽選に落ちて）
ホントによかったで−す

高層階を希望しています
子供もいますので
せまくても内廊下がいいですね
今日もモデルに行ってきま〜す

>>400
子供がいるんですか。
へえ…

私も購入を検討しています。
◎外観
◎駅４分
◎内廊下
◎シンプルな共有施設（シンボルの共有施設利用可能）
◎２４時間有人管理・コンシェルジュサービス
◎鹿島施工
◎住友（財閥系）デベ
◎サイクルトランク付（もちろん分譲価格に反映されてはいるが）
◎タンクレストイレ
◎大理石・御影石
◎ディスポーザー付

私も購入を前向きに検討中です。外観かなりツボです。小さい子供もいるので、リビングにベランダがないのも安心できそうです。それと、都心に近いので、通勤に便利だと思います。

なんとかスレを前向きな流れにもっていきたい気持ちはよくわかります。
が…
400さん、惜しい！
主婦を装うという目のつけどころはよかったのですが、うっかりデベ用語が出てしまいましたね。

休日近くなると、突然前向き肯定派が続々。

どうも、外観しかつっこまれても大丈夫そうな材料が無いという認識みたい。

◎ばかり書かれると、宣伝としか読めない。
問題点も書かれれば、まじめに検討している人に見えるだろうに。
（柱の多さ・低い天井高・お見合い・センタービルと近距離のため日当たり影響・ビバの裏手・カ幹線通り沿い・結露シングルガラス）

というか◎のうち最近の他の大手デベのタワーにないのは
どうでもいいサイクルトランクぐらいであとは特徴なし

住友ですよ！

まさかそんな宣伝しますかね?

ただ、外観を売り口にした宣伝文句は最近よくみかけますね。

住友は事業部長が変わると、方針が180度変わったりするから。
最近変わったのかも。