オークプレイス京都北大路ってどうですか？

先日（２日ほど前）プラカードもって社員らしき人がいましたね。
現地へ行けばわかるが、落ち着いた街らしいが、交通量が多い道路、両側に目障りな建物（失礼）があり、
地元に住んでいる者としては、何千万もだしてわざわざ引っ越ししてくるところではない。

>>82さん
公式ホームページも第1期2次登録申し込み受付中になっていましたよ。
昨日が抽選だったのでこの情報も少し遅れている事になりますが、
チラシや宣伝に力を注ぎ、あまりホームページには力を入れていない
体制なのかもしれませんね。

現在売れ残っている部屋の数ではなく、第1期2次の発売戸数が12戸ですか？
総戸数は83戸ですが、どの程度期分けしていく予定なのでしょうね。
入居は来年3月下旬となっていますが、それまでに完売を目指すスケジュールにするのかしら。

このスケジュールだと年度内完売はあまりデベ側も考えていないのでは？
間取りとか設備とかはごく標準的なマンションだと思いますので
価格面でアメイジングがあるといいのだけれど。

屋上のテラスあるんですね。
天気が良い日とかは気持ちが良いだろうな。
でもあまり使われなくなったりもしてくのでしょうか。
イベント時くらいで。

地元の情報です。

ネガ要素
・北大路駅が遠い。歩きは17分ぐらい。
・学区が人気ない（嘉楽）
・近くに救急病院がない
・広くて綺麗な公園が近くにない
・北東角のビルが景観を損ねている(がんばって塗装したけど)
・買い物が不便
　・薬局が微妙に遠い(南に少し行けばある)
　・北大路ビブレが思ったよりしょぼい
　・大宮商店街が寂しすぎる
　・地域に子供用品、おもちゃ屋が一切ない
　・頼りのエムジーには子供のカートがない

ポジ要素
・バス停が近い、本数多い(大徳寺前は観光名所なので)
・100円ローソンとエムジーが近い（品揃え悪いけど）
・来春イズミヤできる（千本まで坂がきつい）
・児童館、図書館が近い
・北大路駅の駐輪所3時間以内無料 1日200円
・治安が良い
・植物園、鴨川が癒される
・大宮商店街の夏祭りが凄い
・小児科は近くにある

総合的にみてファミリー向けとしての環境(治安、施設)は良いけど、
買い物と駅だけが不便（イズミヤに期待）
地域に拘りなければ生活面は上桂、西院の方が良いかもしれません。

正直ここをイズミヤにして欲しかったです。

大手によるまずまずのマンションが、ほどほどの価格で買えることが
最大のポジ要素だと思いますよ。
駅に近くて住環境が良くて日常の買い物に困らないマンションを探すと
あと１０００～２０００万円ぐらい高くなるのでは？
それぐらい京都のマンションは値段が上がってます。

この価格で駅近・住環境にこだわる場合は
郊外の大規模マンションなどに目を向けてみるのもいいかもしれません。

北大路駅がもう少し近ければ良いですが
以外に歩くと１５分はかかるかと思います。
それでこの価格帯はちょっと・・と考えてしまいますね。
８９さんが書かれているように、生活面で考えると桂などは便利かも。

89さん、参考にさせていただきますね。

やはり価格と合わせながら希望の立地って

なかなか難しいものだなと思いますが、諦めずに探そうと思います。

郊外はちょっととか思ってましたけど考えてみるのも悪くないかもしれません。

エントランスのデザインは、好きですね。
駅から遠いですが、駐車場少ない。
どちらにしても今は、管理費は安いですが駐車場は機械式ですし、将来、管理費もかなり上がりそうですね。
住戸数が少なくないのが救い。
屋上テラスは、５階建てですからね。
どうなのかな。眺望は。

完売御礼ですか？
確かにあまり周辺環境は便利ではないかも。
私も外観デザインはいいとなと思いました。
自転車は、1日200円だとかなりのコストになりますね。
天候が悪いときは、利用できないですし。
朝の通勤をどう考えるか。

結局、どれくらい売れているんだろう。
30戸売れてれば良いのかな。

駐車場は、理想は自走式です。
ここだと立地的に車は確保したいところ。
個人的には、南向きの間取りがいいですね。
やはり、午前と午後トータルで採光が望めるのは、南向きですよね。
それと、収納が広い間取りがいいですね。

高いかなぁというのが結局はあるのかな。
イイところもあるとは感じられますけれど
ポジとネガのポイントを書いてくださった方がおられますが、
まさしくその通り、という事なんですよね。
突出したアピールポイントというのはあるかどうかは
見る人の感性次第だとは思いますが、
もっと判りやすいものがあるといいのかも。

>96さん
機械式は注意した方がいいんですね。
しかしほとんどのマンションが青田売りで竣工前契約が
一般的になっていますし、運良く見学できたとしても
素人目ではトラブルが起こる造りと判断出来かねるのでは
ないでしょうか。

入り口の高さめっちゃ低くないですか？
背の高い人だと頭ぶつけますよ

機械式駐車場だと、敷地内に多く車が停められて良いなとは単純に思いますが、
メンテナンスなどの事を考えるとまあ一概には、という事なんでしょうか

多くのマンションが機械式のものを導入していると思われますので
ここが特別、という訳ではないです

周辺環境の良し悪しについては本当に好みがわかれるところですネ

>>103
入り口というのはマンション入り口のことですか？
駐車場のことですか？

そんなに低いんですか？
長身なのでとても気になります。
いまどきそんな低い設計はしないと思うんですけど
どういうわけなんでしょう。
ホームページの外観写真ではわかりにくいですね。

バス停マンションは値下がりが厳しい。地下鉄まで１３分はきつい。マンションは利便性を買うべき。

地下鉄北大路駅まで徒歩１３分程度は
まぁ凄く遠すぎて困るということはないと思いますが
気になるのは、周辺は車両が多いことです。

排気ガスが気になりますが、洗濯物を干したり
窓を開けていても大丈夫なのかなと悩む部分です。

>>108
パラドール四条葛野大路
の書き込みをなぜあちこちにコピーしまくってるんですか？

19時にモデルルームが閉まって、帰路での書き込みが終わったと思ったら・・・
今度はビール片手に自宅からですか？

売れないマンションの営業って大変なんですね

便利そうな立地なのかと現地を見てみましたが
北大路駅まで割と歩かなくてはいけない感じです。
となると自転車を利用するかなと思います。

でも、駐車場の確保も少なく、駐輪場も各戸２台分しかありません。
せめて駐輪場は３台分くらいないと、子供の分も置けない気がします。

マンションはどこも1世帯当たり2台分という駐輪場の配分が多いんじゃないかと思います。
郊外のサイクルポートがあるようなファミリーマンションはともかく…。
折りたたみの自転車を使用したりとか
あとは管理組合で話し合ってレンタサイクル作るとか、駐輪場のスペースを作るとか
そういう必要は出てくると思います。

一世帯2台分の駐輪スペースが確保できているのは、まだ良い方だと思います。
現実には、自転車に乗らない人や1台分だけでよい人もいるので、
その余った分を3台目の自転車が利用できることになると思います。

しかし、数年経てば、家族構成も変わってくるので、また、駐輪場の事情も
変わってくるかもしれません。

ただし、このような駅から遠いマンションには、子供の友達や、ママ友などが
自転車で来ることも多いし、また、介護サービスを使っていると、
ケアマネージャーが自転車やバイクで来られたりします。
来客用の駐輪スペースをしっかり確保しておかないと
後で揉めがちです。
マンションの前の路上や共用廊下に停めだすと、途端に資産価値が落ちます。

来客用の自動車の駐車スペースが3台あるのって、珍しいですね。
うらやましいです。

>114
>来客用の自動車の駐車スペースが3台あるのって、珍しいですね。
うらやましいです。

確かにそうですね。
１台、多くて２台確保されている物件もありますが
無い物件のほうが多いくらいだと思います。

>>115
京都市は来客駐車場の数は条例で決まっていて、いやでも多くなります。
古いマンションは知りませんけど。

中京のマンション住人です。古いマンションですが、来客用は6台分(内1台分は車椅子用を兼ねる)あります。
駐車記録簿にきちんと記入しておりトラブルはありません。たまにプレート(訪問先の部屋表示)がない車があれば、
ワイパーに注意書きの紙がはさんであるのを見ますけど・・・。

＞京都市は来客駐車場の数は条例で決まっていて、いやでも多くなります。
＞古いマンションは知りませんけど。

そうなんですか。教えていただきありがとうございます。
京都だけの条例はいろいろ決まっていますね。高さ制限とか。
もう少し勉強しておこうと思います。

駐車場では来客用スペースを設けると、住人が無断で使ってしまう事が多いというトラブルの内容を聞いたことがあります。駐輪場では同じような問題は起こったりしないのでしょうか？

来客用駐車場は管理会社がしっかりしていればきちんと管理してくれると思います。
うちのマンションの例ですが来客用駐車場は時間制限があります。一日ずっと駐車できないように注意をうながしますので、みなさん守っていますよ。
駐車する方はどの部屋で何時から何時まで止める予定なのかを車に貼らなければいけないようになっています。

119さん、
3月に竣工して、もう入居が始まっているようです。
来客用の駐車場、駐輪場についてどのような運用になっているのか、管理会社や
営業の人に聞いてみてはいかがでしょうか。

そろそろ管理組合も発足してルール作りができているかもしれません。
住民のマナー次第なので、共用部分、ゴミ置き場や駐輪場を見れば、
どんな人が住んでいるのか、管理会社の姿勢等ある程度わかりますよ。

121さんが書かれている通りですネ
もう既に住んでいる方がいらっしゃるのって、どういう方と同じマンションで暮らしていくかというのが判るという点では良いのかしらと思います。
すごくマナーが悪かったりしなければOKじゃないかなーっていう判断基準になります。

ルールを守らない方ってどこのマンションでもいると思いますが、
そこをどう改善していくかが、重要なポイントになりますね

たしかに、現地を見れるなら重視したいポイントを見たらいいと思いますよ

>119
>駐車場では来客用スペースを設けると、住人が無断で使ってしまう事が多いというトラブルの内容を聞い>たことがあります。駐輪場では同じような問題は起こったりしないのでしょうか？

確かにそういう話はよく聞きます。
でも、ここの限らず勝手に使う人はいると思います。
管理費も支払うのだから、そのあたりも考えてほしいですよね。

来客用駐車場も管理の仕方次第で、
きとんとマナーが守られているみたいです。
でも、駐輪場となると、気軽にとめてしまう人も
多そうな気がしますが、どうなんでしょう？
特に、子供の友達とか知らずに勝手にとめてしまったりとか、
大丈夫なのかな？

自分のマンションでの話ですが、
来客用駐車場を利用する際は「利用者のマンションの部屋番号」と「駐車する予定時間※3時間位までと決められてます。」を記入した紙を、見えるように置いておく措置をしております。
もし、紙を置いてなかった場合は管理人さんが注意の紙を車に貼ってくれます。

きちんと管理組合で話し合えば、勝手に止めるなどということは起きないと思いますよ。

そもそも、こちらでは管理人さんがずっと２４時間居るのでしょうか？
マンションによっては日中だけという所もあります。
２４時間管理人さんがいて、しっかり見守って頂けるのなら、大きなトラブルになる事はないと思うのですが、管理人さんのいない時間にいつも無断で駐車されるという事が起きると気持ち的にもストレスになります。

通常、管理人は日中だけだと思います。
住み込みなら別でしょうけど。
マンション敷地内の無断駐車は警察が介入できないので厄介ですね。
同じ車が頻繁に停車を続けた場合は警察も介入してくれるようですけど。

最近のマンションは、２４時間待機管理人を置いているケース
割と少ないように思います。
住民の立場からすれば、管理費を払っているのだから、
ちゃんと管理してもらえれば良いだけなのですが。

その代わりと言ってはなんですけど、ALSOKが入っているので24時間監視されているので安心ですね。
どれだけ迅速に動いてくれるかですけど。
最近はセキュリティ強化されてきているので、外部の侵入者もなかなか侵入できなくなっているのではないでしょうか。
このマンションもかなりセキュリティ面が厳重ですね。

>>67
そもそも中学に紫野なんてないですよ。

近くに住んでいる者です。
とにかくこちらのマンション売れ行き悪いです。近所でも評判の売れ行きの悪さです。
管理人さんは24時間はおられません。夕方など定期的に外回りを巡回したりお掃除されてる姿をよく見ます。
あと、たぶん、販売会社かその委託をされてる会社の方なんでしょうが、喫煙されるのですが、外で吸われているのはよいのですが、マンションの反対側まで渡ってきて吸われており、あまり感じがよくありません。
その辺でも質がわかるかなという感じがします。

>>107
近くに住んでいますが、排気ガスなど気になりませんよ。大通りには自宅が面してないのでわかりませんが、大通りから少し入っただけでも、気にならない程度です。
騒音もありません。
北大路駅までは正直遠いです。
13分とありますが、よほど必死で歩かない限り無理だと思った方がよいです。
歩くのが健康のために好きという人以外は通勤通学では厳しいと思います。
たまの休日のお天気よい日に散歩がてら歩くことはありますが、それ以外はバス利用です。
自転車でもよいですが、路駐取り締まりが厳しく、お金を払って駐輪場に停めることになります。
通勤などで毎日利用だと、バスの定期買った方がよくなりますよ。

営業マンにこちらの情報を教えた途端に強引に購入を迫られました。
こちらの都合や状況は全くお構いなしでした。

結局、あまりに強引なやり方と不快なパーソナリティに一家で激怒、検討を中止しました。
彼らは相手が人間であることを忘れているような振る舞いです。

私も見かけましたが、物件近隣でのタバコのマナーも最悪です。

物件自体も、残りの部屋を安くで投げ売りしているようですが
駅からも遠いし、もともと割高の価格設定のため、お買い得感は無いです。

とにかく何よりも、売る方々の「クオリティ」をなんとかした方がよいと思います。

しかし、完成してから１年近くになるのに売れ残ってるなんて異常だね。
思うに、条件に比べて価格が高すぎるんじゃないのかな？
せめてあと500万円は下げないと、適正価格じゃないと思うよ。

そこなんでしょうね…
でも値下げしちゃうと、先に買った人の心情的にどうなの？とか、
元々の土地の取得時にかかったお金がすごく高かったとか、
諸々の理由があってのこの子なんだと思いますんで。
１３５さんがおっしゃられるように下げられればすぐにでも動きが出そうなのに。

完成後1年経過すれば未販売でも中古扱いになりますので安く売ることが可能になると思います。

病院跡地なのに、何でこんなに高いの？

>>138
それ、言った途端に営業マンが豹変して
「そんな考え方はおかしい」的なこと言われたなぁ…

なるほど・・・。多くの購入者が満足して買っているのだから、
今さら病院跡地のことにはふれてほしくなかったんだろうな。
今度、ショールームへ行ってみるよ。

病院跡地がマイナス要因になるのですか？あまり気にしない人のほうが多そうだけれど…。
土壌汚染などがなさそうな分良いんじゃないでしょうか。

１年近くたっても販売しているのは、駅までの距離と価格面のバランスというのが
大きな要因に挙げられるのではないでしょうか。
もう少し下げてくれば違ってくるんじゃないかなーって。

小学校区や環境は良さそう
中学は微妙
駅までは歩くと遠いかなー

紫野って地名の由来が気になる人もいるみたいよ

ヒュウウウウウ　　　　　　出た～！　てのがなければいいけどね。

不動産の表記上１３分となっているのですよね＞駅まで
実際に歩くと１５分以上はかかってしまうということになります。
自転車使わないと厳しいんじゃないかなという距離。

小学校は良いのですか。
子どもいないとわからないのですが、良いと知るとなんとなく印象は良くなります。
学区が良いと治安が良いと聞いたことがあります。

もう今は先着順で13戸という状況でいいのかな？駐車場の空きはあるのでしょうか。　もう竣工してから1年位は経っていると思いますが、なんとなく値下げをしているような雰囲気はないのかなぁと感じました。　このまま粛々と販売していく雰囲気？　小学校の話が出てきますがお子さんがいらっしゃる方多いのかしら

ここの一階、裏通りの共産党に面した一室で宅配弁当か寿司か何かの営業やってない？

中に何人もの男たちがいて、庭の扉から配達に出たり入ったりしてた。

売れ残り部屋の販売に来てる営業マンが
その部屋の見える場所で喫煙してたから、明らかに見て知ってるはず。

私なら買った部屋が、あんな盛大に営業してる部屋の近隣なんて絶対に嫌だけど、
規約的には問題ないのかな・・・

＞146
ここに住みながらであっても、人の出はいりが多い営業目的に
使用するのは完全に規約違反でしょう。

そのうちにゴキブリとかが出てきそう。
大量の生ごみも出るだろうから、営利目的のゴミの処理を
管理費から支払うのは問題ですよ。

そもそも、保健所の許可が下りているの？
居住目的の分譲マンションの一室で出前専門店の営業許可が下りるか？？

もし、本当だったら、管理の甘いマンションということになり、
今後もいろんな規約違反の商売をしそう。
民泊、エステ、事務所とか。

理事会と管理会社がしっかりしないといけないと思う。
黙認していると資産価値も下がりますよ。

ちゃんと裏付けしとかないと、騒ぎ立てて結局違ってたってことにはならないようにしないとね

事務所使用可とか営業可とか何か規約にあるのかもしれませんね。よほど気になるようなら調べてみると良いのかもしれません。

ちょっと高いような気もしたり、駅からが多少遠いような気がしたリ。南向き、東向き、西向きそれぞれの間取りが公式サイトで見られるので、部屋の向きによって売れ行きが違うわけでもないのかな。

西向きワイドスパンはさすがにどうかなと思うのですが、コンパクトなわりにはうまくまとまった間取りが多いように思います。

このマンション購入者です。私自身としては通勤にも不便ではなく、間取りや価格も納得のいくものだったので購入したのですが。住んでみてわかること、ありますね。 共用廊下での足音、子供の泣き声がかなり響きます。団地か、と思うほどで、窓を開けていると騒音です。 音の気になるならないは個人差がありますが、静かな環境を求めておられる方にはオススメできません。

子供がうるさいのは我慢できるが、その親のうるさい声は我慢できない。

売れないね、ここ。
基本値段が高いから仕方ないか。
コスモス○ニシアの物件は初期設定値段高いからね。

立地が、悪過ぎるわけではない。
価格が、高過ぎるわけではない。

でも、購入を決断する決め手があるわけでもない。そんな印象です。

共用廊下での足音や子供の声はマンションだったら響くのは仕方ないのではないでしょうか。外廊下ならとくに当たり前な気がしますが。
下の音って上に響きますから中層階以降に住んでいる方は特に気になると思いますよ

子どもの声が嫌だ、廊下の騒音が嫌だとしたら、内廊下をお勧めします。声も響かないです

>>154 匿名さん
建物の構造上、建物に囲まれる中庭のようなところができ、反響するという意味です。一棟であればこれほどひどくはないです。