ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞ってどうですか？その３

実際に住むとなると、奏の杜の内か外かよりも、
マンションか戸建てかの方が、はるかに生活に与える影響が違うと思います。
なので、まずはマンションか戸建かを決めるのが先では。
どちらも一長一短だし。

谷津駅より下だと土地も安いのでは？

まだ新しくできるマンションの情報は出ないのでしょうか？
今年中に出ますかね？

新しくできるマンションってなかよし幼稚園跡地のことかな。アソコってこことデベが一緒だから、ここの販売外と区切りつくまでは情報出してこないでしょ。具体的な情報出したら待ちの人がでてきちゃう。

計画が公表されたのだって市の公募案件で選定されたからでしょ。デベとしては出して欲しくなかったはず。

いや、一丁目のマンションのことでしょ。

このマンションもかなり大規模なのに、近くに新しいマンションもできるのですか。住民が一気に増えますね。だいたいどのあたりからの住み替えが多いのでしょう。都内への通勤圏だからいろいろな場所から移り住んでくるのでしょうか。間取りや広さから考えるとファミリーが中心だろうから、街も賑やかになりそうですね。子供も多くなって保育所や学校の受け入れも大変なのでは。

>350
奏の杜初心者さんかな？
過去レス、読んで勉強してください。
隣のパークハウスのスレも読むとたいへん参考になると思います。

>350
統計的には知りませんが、パークハウスあたりは、
結構近く（谷津～津田沼あたりとその周辺）から越してきた人が多いような気がします。

保育所や小学校、特に小学校はもうさんざん揉めた後なので、過去の投稿を読んでください。
小学校に関しては、習志野市のホームページに公式情報があります。（JR津田沼駅南口児童増加）

今日モデルルーム行ったら、今度できるマンションはモリコアよりもっと高く売ると言っていました。
ほんとにそうなると思いますか？

>>353
安くなる要因はあまりないのでは。

大変になりますね。

>>353
将来の販売価格がどうなるかは分かりません。仮にものすごく不景気になってマンションが売れなくなれば値段を下げるしかありませんのでその時は安くなるかと思います。
あるいは資材が高騰し職人さんの賃金も上がり、販売価格が高くなることもあります。
そんなことを考えてもあまり意味がないのでは。
自分が気に入るかどうかだと思います

需要はあるのかな？供給過多ではないですよね？

地区における供給過多というのは全くもってそぐわないいい方ですね。
そのマンションが良いもので、値段が相応なら売れるんです。都心、地方問わず集まります。
しかし、希少価値がなくなれば言い値での売却は難しくなるでしょうね。でもこれも値段相応で売れるはずです。

立地条件や価格が魅力的であれば供給過多はないと思います。幕張新都心を見てくださいマンション群です。
あれに比べれば奏の杜は数十分の1に過ぎません
私は立地条件や価格等は奏の杜の方が優れていると思いますのでタワーマンションができたとしても供給過多になることがないと思われます。むしろ人口が多くなることによって街が活性化し発展して行くものと思っています。

19日と20日日に開催された事前登録説明会はどうでしたか参加された人います。
情報よろしくね。

凄い大型マンションですね。
ひときわ目立ちそう。
低層と中層と高層とから構成せれているのも面白い。
西向きでも個人的には低層のアライズがいいですね。
主人と2人住まいなので。
防災対策を見ても、ここはいいほうですね。
発電機や浄水装置なども完備されている。

新しいマンション二つにタワーマンションですね。いつごろホームページできるのだろう？何が情報をお持ちの方は教えてください。

ここのマンションって年収いくらだったら買えるのでしょうか？
ちなみに私は450なので、買えないかなーと思います。
皆さんはどう思いますか？

大丈夫だと思いますよ

450万の年収だと、MAXで4000万弱は借りられるのでは？
ただ、毎月の支払いは結構厳しいですよね。

4000万近いローン組んだら常に破綻の文字がチラつくと思います。頭金、親の援助、合算など使える手段を使って3000万前半くらいまで落とした方が良いかと。

>>365

まあ上限2000万円までです。

>>363
20代で450万円の年収なら全く問題ないじゃないの。

>>363
銀行によって審査は様々ですが、概ね10年固定の金利で計算して返済比率が35～40％が上限だそうです。
この場合だと3200～3600が借入のMAX。
4000万円借入るには年収500万円以上無いと厳しそうです。

今、金利低いから大丈夫ですよ

今日抽選だっけ。
もう残り少ないんだよね。

この前久しぶりにギャラリー行ったら結構売れてるみたいね。もっと苦戦して赤花がスカスカかと思ったけど。
で、青い花ってなんだろう？

右肩上がりで給料が上がっていく状況ではないからね。ローンいっぱいだと、破綻リスクもある。破綻して、管理費・修繕積立金を未納されるとその人だけの問題だけではない。分譲マンションって住民同士、運命共同体。

売る側は引渡しして、ローン実行されて代金決済されればあとのことは知ったことではない。

秋頃情報出るみたいですよ。
ブランズと、また三菱、野村、？の3社が共同のマンションです。

東急が200戸程度、3社ＪＶが300戸程度。
東急の方は敷地のまわりの道に歩道がない。
どちらも昔は池だった場所でかなり盛土している。

情報ありがとうございます。
秋からですか。待ち遠しいですね。
でもこういう情報はどこから入手されているのですか？

何を期待しているの？
安くなると？

資材費や人件費といったコストは上がっているが、今後の奏の物件に関しては値上げし辛いんじゃないの。
ここの開発を評価、期待いていた購買層は徐々に減って行く訳だし、大規模２物件と比較すると立地も劣るし。

そうでしょうか？モリコアの立地はそんなにいいとは思えません。南向きはパークハウスビューだし、公園側は限りなく西向きだし、東なんてベルク駐車場丸見え〜。

今後の2物件が建つ場所は、地元の人間ならちょっと躊躇すると思う。
特に東急の方は元々このエリアで最も低い窪地で、相当の土を盛って成形した土地。
日常使いのお店からも少し距離があるし、津田沼駅への導線もよくない。

マンション販売のセオリーとして良い場所から先に売り出すけど、この２物件は奏の杜の残り物感が強い。
その分、価格は期待できるかもしれません。

>378
>380
それを期待してホームページ公開を待ってるのですか。
モリコアの価格で躊躇してる人は、多少下がっても今後も買えないと思うけど。いくらくらい下がると期待してるんでしょう。

ここも斜面に作ってるから傾斜をなくすため、相当土をもっているのでは？

ここも斜面に作ってるから、傾斜をなくすため、相当土を盛っているのでは？

森川には斜面なんかないんじゃない。

Ａ棟のあたりの盛り方はすごいよね。
Ｂ棟もＡ棟寄りの２／３くらいは盛ってる。
みればわかるでしょ。
まあ、くいは盛り土のずっと下まで打ってるけどね。

建物は支持層まで届いた杭の上なので沈まないけど、建物の周辺の盛り土は踏み固められて沈んでいく。ってことで不等沈下が起きる。

>381

待つって戦略もありでしょ。

買えないなんて揶揄するのってどういう立場なんだろう。検討者なら厄介。将来のお隣さん候補。

何に重点を置くかで次の物件がお買い得になる可能性もあるけど、人件費は資材費の上昇傾向はしばらく続きそう。

駐車場の数が妥当かどうか知りたかったら、近隣の仲介業者に中古物件の空き状況を確認するのが一つの手。ここに対するコメントを求めるなら地所の系列は除外して、より客観的な情報を得たいなら複数に当たるのがポイントかな。

第2期の次に第3期とせず第2期2次とするのはどういう意味があるのでしょうか？
この物件に限った話ではないですが。

売れないから細切れで販売？

387さんに同意見です。
モリコアと比較して購入したいというのは値段だけではないと思います。
裏を返すとモリコア物件が決め手に欠けるとも思えますが。

>>392
待つんなら待てば？
パークハウスの時も次に出る方が安くなるって話しをこの掲示板で信じた方は今回も待ちですか？(笑)
いつ安くなるんだろうね。
10年後に今の価格の２割安位になるといいね♪

パークハウスのスレでは、「次は高くなる」という話がほとんどだったような気がしますが。

パークハウスのスレで高くなると言ってたのは、購入者で営業から次回は条件も悪く高くなりますよと言われそれを信じて買ったくち。安いと言っていた人達は冷やかしか、または信じて判断を誤ったくち。

>>387
別に揶揄してないですよ。
むしろ待つというのは、具体的にどんな戦略なんですか？

要は学区問題や地権者問題で煽ってた荒らしが、ひと段落して、新しいネガキャンを持ち込んでるわけです。

>396
この物件を見送って、次の物件に期待するってことでしょ。
ここよりも安く買えるかもしれないってことで。

今の状況下上がるとしか思えません。

>>398
それは戦略とは言いがたいです。待つなら、きちんと掲示板つくってもっと情報集めてみてはどうでしょう。本当に次に期待している検討者ならば。

安くなる期待からの待ちなんてほとんどいないでしょ。
モリコアで決めてにかいて、でも奏の杜に住むことを希望してる人もいるだろうし。
例えば地権者の割合高すぎだからとか。

まぁあーだこーだ言ってる煽りなんて流せばいいと思うよ。

とは言っても地権者だけで1/4以下の議決権しか無いけど。
まして、今後の物件も学区は谷津南。

2～3年待って年収が上がって借入金額が増えてやっと買えるなら待てばいい？
って事ですよね？

まぁ買う理由も待つ理由も
様々なので
買いたいところ買えばいいですよ

うちはもう待っていられないので
今一番条件がよいと思えたここを
買いました

私も買いました。

契約者専用スレ立ててみました。よろしくお願いします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/519323/

>>405
GJです

夜に写真とってみました。
迫力が出てきましたね。

>>402
確かに。数年後新しい物件が値上げして出た時、それを賄えるくらい年収が上がってたらいいですね。

>402

管理組合総会の特別決議となる議案については3/4以上の賛成が必要。裏を返すと1/4の反対があったら可決できない。ある意味地権者は彼らにとって都合の悪いことについて拒否権を発動できる。

管理規約に地権者優遇の規定なんかあったりすると、後で気づいてもひっくり返せないからちゃんと確認しないと。

＞＞409

「彼らにとって都合が悪いこと」って例えば何があります？

409でもコメントしてるけど地権者が管理規約で特別扱いされてるケースもある。例えばペットの制約が緩いとか。

そういうのは不平等ってことで直そうとしても容易ではない。

ここって駐車場、地権者割り当てがあったんじゃなかったっけ。そういった特権は永久ポイントに等しい。

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/bc-tsudanuma/index.html

ブランズシティ津田沼奏の杜

413
情報ありがとうございます！
業者さんかも知れないけど。笑

値段は高くなるかもだけど、マンションの中身同士を比べることができるかなと。

マンションは立地です。

>>413
情報ありがとうございます。
リンク先のＨＰ見てみました。

まだ全然情報が少ないですけど、
ここと比べると落ち着いた（渋めの？）雰囲気で
好みが分かれるかもしれません。
先に販売したモリコアの向かいのブランズもそんな感じでしたが、
いかにもファミリー的な方向性のこことの差別化なんでしょうか？
それとも東急不動産のブランズがそういう考え方なんですかね。
個人的には「専用カーポート付き住戸」というのに興味です。

モデルルームとかはまだ無いようなので、
とりあえず資料の請求と様子見しかできませんけど。

マンションは立地なのでモリコアのほうがずっと良いかと

>>416
東急リバブルさん、分かりやすい。

マンションは立地かぁ。
確かに、駅近とか、商業施設近いとかありますね。
でも奏での杜内なら大差ないのでは？

>>419
その差がでかいんですよ。

リセールバリューとなると地域ナンバー１とナンバー２では段違い。奏の杜ではどこがナンバー1になるんだろうね。

ただ、リセールバリューって立地や設備でけでなく、管理や修繕がしっかり行われているかといったことも重要なファクターになる。管理や修繕は入居後の管理組合次第だから、新築物件だと予測するのは難しいんだよな。

ブランズシティの場所って元々沼地の場所じゃないですか？
検討される方で地盤気にする方は古地図とか調べた方良いかも。

ブランズシティは地盤に難ありの土地ですね。

モリコアの土地は大丈夫なんですか？

>>424さん
元々畑で、少なくとも沼地でも田んぼでも埋め立て地でもありません。
私は営業さんにボーリングデータも見せてもらいましたが特に強くも弱くもなく。
(千葉で地盤の良いとこはなかなかない)

東日本大震災では我孫子で周りはなんともないのに元沼地のとこだけ液状化したということがありました。
さすがに今建てるマンションはN値が小さいところは液状化対策するでしょうがね。
京葉線沿いのマンションは新浦安があれだけ話題になってのでやってますね。
もう完売済みですが総武線の西船から西は埋め立て地にも関わらず液状化対策してないマンションがあったので大丈夫なのかなーと思っちゃいました。
ハザードマップ見ても真っ赤だったし。
まあモリコアとは関係ない話ですが。

>>421
入居すれば分かります。
今予想してもしょうがありません。
無駄な事は止めましょう。

ここはそれぞれの棟で管理費、修繕費がわかれているそうですが、こういうことが普通なんですか？
小さい棟はそれだけ管理費等かさみませんかね？

424さん
425さんが書かれているように、もともとは畑です。
ただ上の方にもあるように、谷津小に向かってのバス通りと同じ高さなのはセンターレジデンスあたりまでで、そこから１中に向かって斜面になっていました。
したがって、だいぶ盛り土はしています。それをどう判断されるかはお任せします。
あと、425さんのおっしゃる総武線西船以西は東西線の海側のことではないですかね？
江戸時代でも行徳・浦安は海沿いの町でしたから、市川はやや内陸で埋め立てではないのではと思うのですが。
認識間違いでしたらご容赦を。

>427

多分、珍しい部類。実家の近くのマンションも同じパターンなんだけど、大規模修繕のときに一棟だけ壁の色変えちゃった。まあ、ここは吹きつけタイルではないからそこまで極端なことはないけど、全体として足並みが揃わないことは想定しておいたほうがいいかも。

>429

管理組合は分かれてないので、そのような心配は全くありませんよ。

そうしたら、戸数の少ない棟はランニングコストかかりますね、免震構造でただでさえ、コストかかるのに。。

ホントに検討してる人？
モデルルーム行った？
大してコスト変わらないよ

それなら大きい棟を買っておけばいいだけ。

モデルルーム行って棟毎の修繕費見せてもらいましたが私はけっこう違く感じました。
差額×12ヶ月×30年とかの値段考えると数階上の部屋買えますよね。
特に拘りがない限りスケールメリットが効く戸数が多い棟を買った方が得ですね。

え？そんな差ないですよ
30年の計算でいくら差が出てます？

売主の作成する長期修繕計画にはいくつか落とし穴があって、その一つに３０年目以降にエレベーター、機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が控えてるってのがある。そういうことを考慮したら差はもっと大きくなる。

>430

大規模修繕って管理組合の下で、修繕委員を設けて実施するケースが多い。棟ごとに積み立てが違うから、一律にはできなくて、面倒なので棟ごとにやりましょうってなるのが落ちかも。

436はこの議論の中身や差の意味を理解してないようだ

私も差は大きいと感じました。
大体、修繕費を別会計にするなら、大規模を買う意味があまり感じられない。しかも、地権者が多くてまとまらなそう。

私はほとんど差がないと感じました。
他の小規マンションと比べると管理費等は同じぐらいか安いぐらい。それでいて敷地内に緑や共用施設があるので、やっぱりお得感ありますね

>>436
そもそもここは自走式。
一般論ならいらないです。

ルームタイプが豊富で迷いますね。なによりバルコニーが広いのがいいですね。
このくらい広ければ子供がいたら水遊びができそうですね
アウトフレームがあることによって部屋の中が見えにくくなっているのはちゃんと配慮されていますね

営業さんに棟毎の修繕積立金のメモ貰ったんだけどなくしちゃった。
最初は差小さいけど15年後とかは3000円くらい差なかったでしたっけ？
10年間で36万円。
小さいと感じるか大きいと感じるかは人それぞれでしょうか。

４０００万円以上の物件を買う人が１０年で３６万円の差を重視するのかね。