パークコート赤坂　ザ　タワー　Part3

景気のボトムは、まだこれからなんだろうけど、株の大底は結局、昨年10月で、これからもう一回下げた後は本格反騰と見る向きが多くなってきてるよね。
一方で超都心の最高級マンションでいえば、戸数ボリュームがあり共用スペースがホテル並に充実している物件の供給はここが最後で、今後５年は供給されない可能性が強い。
このマクロ認識とミクロ描写がもし正しければ、赤坂界隈の転売目的物件のセールが終了した後は結構な相場上昇につながる可能性が高まってきてるんじゃないでしょうか。
実需で考えれば、6000万の住宅ローン控除、1%台の超低金利、2004年並の超割安価格といった歴史的なトリプルメリットが使える今のチャンスを見送る理由はないと思うよね。
「やまない雨はない」とか「夜明け前が一番暗い」とはよく言ったもので、皆が下がる下がると大合唱してる時に、いかに合理的に大衆と逆の動きができるかが重要なポイントになってきてるといえるでしょう。

株の大底は今年もう一回、夏場あたりにつけるかもしれませんね。震源地はシティーグループになりそうな予感があります。不動産も大底をつけると思いますが時期は株に遅行しますから昨年の取引時間中の６９８０円が大底なら不動産は６月から９月が大底圏でしょう。もし株が今年夏場に二番底、大底をつければ不動産は年末から来年３月が大底圏となると思われます。ただし、大底圏からすぐに不動産価格が上昇を始めるというのは難しいでしょうね。

プチバブル時に積極的に不動産投資をした人は、収益還元価格をベースに購入しているので資産価値が多少落ち込んで十分な収益力で落ち込み分を補える。従って、敢えて狼狽売りをする必要性がない。ゆっくりと時間が解決してくれるので遊びながら暇を潰していれば良いのだ。

個人的に期待したいのは、政府の投資関連の減税を積極的に行って欲しいことだ。消費税増税などは、絶対に行うべきではない。不動産取得税、譲渡所得税の凍結もかなり有効な投資刺激になるだろう。
不動産市況を予測するのは難しいが、政権交代の年でもあるので目が離せない。

地価再上昇は、日本への海外からの投資が再加速すること。これが最低条件。

しかし、先進国はじめ、自国のバブルが弾けたばかりなのに、日本に投資しようなんて考える輩は、さらに減少している。今も海外からの資金は、一部入ってきているが、これがいつから増えるか？そんなもの誰もわからない。

最低リートが、一年前の数字に戻らないと、値上がりにはならない。
ここに一億円使うなら、外貨預金するでしょ。実需なら、最低三年は待ってから買うべき(笑)

ワールドワイドでビジネスのグローバル化が進んでいるので、予断は禁物ですね。
現時点で日本は落ち込みが少ない方ですが、米国が復活する頃にまだ日本が落ち込みを引きずっていると確実に食われるでしょう。そうなってからでは遅いですね。
ただし今が買いどきかと聞かれても、誰でもNOと言うでしょう。いつが買いどきか、しっかり見極めが必要ですね。

稲川会、赤坂へ移転？関連会社が土地とビル取得

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090107-00000038-yom-soci

六本木はもう終わりみたいだけど、赤坂はこれからも発展しそうだね。
稲川会も事務所移転するみたいだから、間違いない。
儲けの嗅覚が発達した、人達だからね。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090107-00000038-yom-soci

これは、赤坂TRの裏の神社の近くのビルです。

もし政権交代して民主党以外に社民党までが政府に加われば、
金持ち優遇の税制にはできないでしょう。
庶民向けではない不動産関連の税制を凍結なんて、夢と消えます。

>>750さん

地図はここにあります。

http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20090107-OYT1T00452.htm

こ、これは住吉会のビルより立派そうに見えます。

でも、購入が昨年９月なのは高値掴みですね。元は還付金系資金かなぁ。凄いなぁ。

一般人巻き込んだら、事務所の相続に関わるので、一般人は巻き込まれにくい上に、

一定の治安が守られて、PC赤坂契約者としてはプラスなのですが。

一般人巻き込んじゃ警察がそれをいいがかりにして部隊送り込んできますからね。
国家権力一発で撃沈になってしまいます。

つまり立場が強いのは事務所周辺の一般人なのですよ（わらい）

地元で揉め事起さないのは当然なんだけど、住吉会の事務所側に来るのは、住吉会も気分悪いだろう。
縄張りの中だから、何があってもおかしくは無い。
こう言う時にドンパチ始まるのは良くあることだ。

今年のアメリカの商業用不動産ローンの償還(４００億ビリオンドル)のかりかえが見えるまではなんとも言えません。先だか感のはなしはそれからかな

買ったのはKS赤坂ビルかな。
どうでもいいけど、地図の住吉会の場所は間違ってますよね

赤坂ってそうゆう街かぁ。
と、一般人に広く教えてくれるニュースでした。

７５６様
はい。大変おおざっぱな地図でした。（笑）

凄い＊＊＊＊。
何が書いてあったの？

厚生労働省宿舎から入った所ですね？

この手の話になるとレスが凄いね。でも港区にはこういう事務所多いから過敏に反応しないのが一番です。

君子危うきに近寄らず

あるのが分かってる場所には近付かないのが安全。

過敏に反応しないのが一番ではなく、都合により
過敏に「反応されたくない」のでは？

乃木坂は危険地帯になったが、赤坂ＴＢＳタワーまでの赤坂通りに二つの暴力団本部だから、四課も管理できるし仕事しやすい。

赤坂署は署員増加で四課に俄然動員されるからやり易い。
暴力団抗争なんてなったら、一気にカタズけられるから都合もさらにいい。
今年は、１０月にオリンピック開催地決定される。
もし東京都になったら、石原はさらに叩き易くなる。
面白くなる・・・・・・・・・・

>>767
ここは購入するかどうかを検討する方が集まる場なので、
検討が終わって契約済みの方は住民板へどうぞ。

同じ大成建設で施工中のビーコンタワーの営業が、パークコート赤坂は制震なので、免震のビーコンタワーより安物であると発言しているようなのですが、パークコート赤坂の躯体は湾岸物件よりも安物なのでしょうか。

確かに制震より免震の方が、
作るのに金がかかるし、
維持費（修理費）も高い。

でも、PC赤坂程の高層マンションだと、
制震の方が地震の規模に関わらず機能するから
良いのかも・・。

地盤・敷地面積・建物の高さ・形
などを含めて考慮し、
その建物に合った耐震構造であれば良い、
と私は理解しています。

国交省、耐震基準見直しへ　長周期地震動対策を要件に　2008/08/23 12:01

大地震で震源から離れた場所に、数—十数秒周期のゆっくりとした揺れが伝わる
「長周期地震動」対策として、国土交通省は高層ビルやマンションなどの
耐震設計基準を見直す方針を決めた。対象は建築基準法に基づ
く「高さ60メートル以上」の超高層建築物。構造計算のコンピューター解析に用いる
地震動モデルを来年度にも改め、新築時の国交相認定の条件に長周期地震動への耐性を反映させる。
●長周期地震動により考えられる被害
１．石油コンビナートのタンクの揺れにより、タンク内の液体が漏洩する。
２．超高層建物は一度揺れ始めると揺れが止まりにくくなる。その結果、
・エレベータが停止し、機能を果せなくなる。
・建物内の家具やロッカー等の移動や転倒
・建物内にいる人、特に上層階の人は大変大きな横揺れが暫く続くことから、大変な恐怖心を受ける。
３．免震建物では、積層ゴムの大変形により基礎周辺に被害が発生する。
４．長大橋梁では、部材の変形やずれなどの被害が発生する。

免震構造は
免震装置の上に乗っかる建物自体は、制震の建物ほど頑丈に造らないで済む。と聞いたけど？
つまり免震装置に金は掛かるが、その上の建物は割安に造れる。

ビーコンは地盤が緩いから免震にしないと、リアルに倒壊のリスクがある。
湾岸に免震が多いのはそういうことです。

ここと同じ大成施工の飯田橋のタワーは、
３種類の制震装置を使ってるから、
基準が新しくなっても多分大丈夫です。
ここも３種類ですかね。

液状化するような地盤の上だと、
免震にしても意味がない様に思いますが・・・。

「強固な地盤と二重の制震設計」
ＰＣ赤坂は二重制震構造の様ですね。

「制震構造に加え、
　設計基準強度最大150N/mm2の超高強度コンクリートを採用した堅固な構造躯体。

　＊150N/mm2は、1cm2あたり約1,500kgの荷重に耐えられる強度。」

だそうです。

超高強度コンクリートは、強度計算の設計基準として使用されるため、梁が小さいとか、
PC麻布十番のように居室中央に柱を作らなくて済むなどの、住宅としてのメリットを出すために
強度が使用されていますので、強度である分、地震に強い保証があるわけではないです。

占有面積は、壁芯計算なので、高強度コンクリート等使用で、柱は少ない方がお徳です。　
（PC麻布十番は中央部にある柱分も壁芯計算として面積に入ります。）

おーい！
誰かいませんかー？

>>783
PC赤坂の契約者ですが、御呼びですか？
何かお困りのことでもありまたらどうぞお声掛けください。

>>779
地盤が緩い土地にマンションを建てた場合、
耐震対策としては、免震が適しているという事でしょうか？
すいません、いまいち耐震構造が理解できなくて・・。
制震と免震どちらが良いか、
勉強中です・・。

低層マンションでしたら、免震の方が優れています。
高層で免震の場合、建物が傾く方向に力が加わる条件下で、免震装置への負担が大きくなり、免震装置が破断すると建物が倒壊する可能性があるとも懸念されています。
ただし、免震装置に耐震構造建築物の鉄筋部分同等の引っ張り強度があれば、高層でも言うまでもなく免震が優れている事になります。

>>786さん
ご回答戴きありがとうございました。
ＰＣ赤坂は高層で制震・・。
大丈夫ですね。

地震が心配でしたら、公共性の高い物は間違いないですね。
駅や学校は頑丈にできていると聞いたことがあります。
PC赤坂お隣の三菱地所のマンションも頑丈さが売りでした。
並びの三井パークマンションは、デザイン重視で三菱よりは地震に弱そうなイメージ。
PC赤坂はどうなんでしょうかね。地震でも薬研坂に沈没しないで欲しいです。

ぶっちゃけ沈没したらおもしろいのに


・・・と素直に言えば？

免震の高層のたてものは、ちょっとした地震でもゆらゆら揺れて気持ち悪いです。

４期の販売が始まる。実際に検討対象になる物件（価格面などで）も少なくなってきているので、悩ましいです。

再登録住戸を含めると80戸から全く減っていないようですが。
もういい加減案内はいらないと、レジデンシャルサロンに電話するべきでしょうかね。さすがに気の毒になってきました。
子会社が販売に加わっている関係で、グランディオーソ・クラブからアトラスタワー六本木の案内も来てますけど、パークコート赤坂の営業にしてみればこれもたまらないでしょうな。

１２月に販売終了した住戸を合計すると、残は焼く８０戸になります。
いままで販売した住戸は全て完売しています。

↑
誤報

先着順申し込みの住戸があるのかと思って、販売センターに問い合わせたら、今はありませんとのはなしでした。
１月下旬から次回販売をする旨の話がありました。

販売住戸はすべて売れているようです。

まぁ営業は都合悪いこといって不安させるような事
わざわざ言わないわな・・・

まあまあ…哀しいほど売れないんだよ(泣)

ご愁傷様(泣)

他の物件と比べればかなり売れてる方だよ。他は悲惨。

うれてないの？　今のところ先着順申し込み住戸は無いみたいですが？
売れているという事では？

買いたいのに買えない人はどうすればいいのかな

その様な方は、お金を貯めてから買いましょう

先着順申し込み住戸があるがごとく書いてあるのはガセねた。
モデルルームにも聞いてみましたが、４期の発売を１月下旬に行うそうです（抽選らしい）

ガセネタで惑わす人の目的はなんだろう？（暇つぶし？　冷やかし？）

先着順が出るとすれば７月以降でしょ。でも三井さんは売れ残りがあったとしても賃貸に回したりして「完売です。」と主張すると思います。なにせ「ＦＬＵＧ　ＳＨＩＰ」ですから。

スマン。「ＦＬＡＧ　ＳＨＩＰ」でした。

先着順販売があるなんてどこにも書かれていないでしょう。
もしかして再登録住戸と間違えています？
モデルルームで登録したり、グランディオーソクラブに入っている人ならば、再登録住戸が何か当然知っている筈なんですが、
このスレに来ている人たちは、そういう事は一切しないで、購入検討中なんですか？
信じられないなあ。

再登録住戸ってローンが成立しない人とか希望価格で前住んでいた家が売れない人のキャンセル分ですよね？　これって、抽選で次点の人とかに優先的に回しているだけで、このマンションが売れていない売れていると言うことと無関係なんではないですか？

いずれにしろ、この掲示板は、真剣に検討している人（買える人）がほとんどいないんでしょうね？

ここの書き込みの９割がホントは買えない人の冷やかしと、ほかのマンションの住人のネガティブ書き込み　といったところでしょうか？

マンション販売の常識として、次点以下の方がいたとしたら、キャンセルが出た時点で当然声をかけているでしょう。

しかしご購入の意志がないので、広くグランディオーソ・クラブの会員などにも公開して、募っていると考えるのが普通だと思います。

従来キャンセル部屋は出来るだけ表に出さないよう、過去の販売でその部屋以外に登録していた人にも、電話などで声をかけるものですから、このように度々再登録販売のお知らせがあるのは、近年の大手物件ではかなり異例です。
しかし私は再登録住戸と先着順販売は別物だと申し上げただけで、このマンションが売れていないとは言っていないのですが？

フラッグシップというだけで会員一期に契約したけど、完成していくにつれて高級感の無い外見を見るたびに凹みます。
プールみたいな水色はちょっと勘弁なのですが
共感できる人いませんか・・・？

会員一期。３６階以上の足元見たような価格設定にはかなり悩みました。
ここもパークシティ豊洲団地と同じデザイナーですかね。

毎日　外観見ているのですが
最初は変わった建物だとおもいましたが
慣れて来たからかもしれませんが
外観はそんなに悪くないのでは？

見慣れたからでしょう。

＞最初は変わった建物だとおもいましたが

あなたの美的感覚は正しい！

だが、変な形で有名になることを狙っているとしたら、インパクトが少なすぎる。
フラットアイアンビルも変で有名になったが、森の栓抜きビルはもっと変。

低層マンションの管理費の高さがちょっとばかばかしく思っていたところにこの物件が出来る事を知って「外観がいけてない・・・」と思いつつもスケールメリットに魅かれて契約しました。毎日見ている間にやはり８１０さんのように見慣れたというか、悪くないと思えてきました。天気の良い日のほうがいいですね。夕日がきれいな日は特に素敵に見えます。曇りの日はグレイッシュでどんよりした感じに見えますが。植栽によってまた少しは良くなるのでは？

不動産はもうだめかもですね

赤坂にある三井のヴィンテージマンションでも坪単価220万円
隣の新築のPC赤坂で坪500万円の価値があるのかどうか微妙。

赤坂パークマンション 8,800万円　134.4 平米
http://www.homewith.net/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPTup653ln&sBas...

赤坂のパークマンションで坪220万円でも売れていないのは・・・かなりまずいんじゃ。

>>813
それは見慣れたというよりも、親の欲目に似た感情かも。

赤坂パークマンションって、昭和５０年（１９７０年）につくられたマンションですよ
築４０年たっているマンションがまだ坪２２０万円あるというのは驚異的な残存価値だと思います。築４０年の物件がこれほど価格を維持しているのはすごい＞＞


建物の価値は通常ゼロで評価されるので、この土地の持分評価と考えるのが正しい評価ではないでしょうか？

それを言ったら

容積率６００％のパークコート赤坂で40年経って建物評価がゼロになったら、坪単価100万円台ですよ・・(評価額：売り出し時の価格の1/5)

ローン払っていくより損失の方が大きかったりして。


PC赤坂を買って築年数経っても、立地がよければ、フルリホームなどでそこそこの価値は維持できると思っておりましたが。残念です。

>建物の価値は通常ゼロで評価されるので、この土地の持分評価と考えるのが正しい評価ではないでしょうか？

何か隠していませんか？

現在坪220赤坂パークマンションは2年前坪400万円位で取引されていたと思うのですが。

旧基準法物件を400万で売り抜けたほうにあっぱれあげよう

B1だしね〜。

貧・乏・人のデマは、紛らわしい！

>816
>赤坂パークマンションって、昭和５０年（１９７０年）につくられたマンションですよ

築40年という大台に乗せる為に1970年とデマまで流していますよね。何が目的ですか？

昭和50年は1975年です。築34年です。引渡しは確か1976年だったと思います。

つまり816さんの言う事が正しければ、35年のローンが払い終わる前に、鉄筋コンクリート建築物の上物価値が無くなったことになります。

その理屈が正しければ、パークマンションよりも1年古い「新宿三井ビル」は、使い物にならなくて取り壊しになっているんじゃないですか？

私には、立地の良い場所なのでキチンとメンテナンスしていれば、テナントも入っているように見えますが

いずれにしても、いくらネガレスしても値引きは引き出せないんじゃない！？

でも、仮に１億３０００万円の部屋買って、４０年で価値ゼロでもになっても、月２７万円で部屋借りたと思えば同じだよ
なんでそんなに騒ぐの？？？

三田のパークマンションはぼちぼち40年になるがしっかりリノベーションした部屋はパークコートタワー麻布十番とそんな変わらない額だな

>でも、仮に１億３０００万円の部屋買って、４０年で価値ゼロでもになっても、月２７万円で部屋借りたと思えば同じだよ

２７万で借りられるなら買うより借りた方が徳かもね。

買った場合はプラス２−３％の金利と管理費４万ですからね。
４０年だと金利分だけで１億円程度、管理費は２０００万。約２倍のお支払いとなります。

キャッシュで買う人は、買ったほうが徳かも知れないですけどね。

>>825
パークコート麻布十番はこれから40年後も住めるだろう。
三田のパークマンションはこれから40年後でも住めますか？

>三田のパークマンションはこれから40年後でも住めますか？

低層の鉄筋コンクリートであれば、世界的には１世紀ぐらい使用されているものも多くあるので、住む事は出来ると思います。
寧ろ海外では、築年数よりも立地などで価値が決まっているので、５０年以上の鉄筋建築物は多くあり高値で取引されています。

一方、
日本人は、頭が悪くて、立地や、躯体の作りなどの良し悪しを判断する事が苦手なので、単純に築年数が浅いか古いかで判断します。
ローン期間よりも耐久年数の低い新築一戸建てがガンガン作られるのは先進国でも日本ぐらいです。

赤坂ＴＲ、キャンセル住戸の案内きました。
まだ、完売していなかったとは。

ここが、良い物件だと良いですね。

この時期のTRキャンセル住戸は決済できなかったんでしょうけど、元値で転売もできなかったって奴ですね（汗）

ＴＲのキャンセル住戸とはどんな感じでしょう？

4101, 125.57m2, 26,700万円
4107, 112.52m2, 18,800万円

竣工から随分時間がたっているから、
キャンセル発生後、抽選外れた人に、
順番に連絡して、全部、断られたってことですね。

まあ、選択肢が増えたということではないですか？
新築未入居で売り出しているのより安いし・・・

>>822
被害妄想に見える。
愚かしい発言。

上部に照明がついた。

>>840
私の部屋からも見えました。
シンプルで綺麗だったよ。