パークコート赤坂　ザ　タワー　Part3

ずっと気になっているマンションなので
夕方、PC赤坂の周りを見てきました。
ほとんど、外観はできているようでした。

赤坂パークマンション、赤坂パークハウスという日本初の億ションが立ち並ぶ、東京の中でも良い立地であることを感じました。

１月から３月ぐらいで残りの分を分譲するらしいです。

この冬休みにじっくり検討しよう・・

この物件の価格について、契約時に検討した内容を投稿いたします。

ここはサブプライム後の値付けのため、当初言われていた、坪８００〜１０００よりも、
大量供給によるリスクを考慮したためか、慎重な値付けとなりました。

長くこの辺りの相場を調べると、過去の紙幣価値変動分（当時の初任給比など）を換算して計算した場合、
バブル時の坪２０００の時代を除いても、ＰＣ赤坂の値付けは新築としての価値を加算すると平均から1割程度の加算にしかなっていないのです。

ただ計算が難しいのは、近年の容積率緩和の分が、過去の相場には計算に含まれていないことです。
つまり、過去の低層、低容積率条件での価値になりますので

タワーが乱立した場合、需要と供給の関係で価格が下がり、タワーを建てる余裕のあるエリア
では、今後の供給で価格は下がるでしょう。（特に湾岸）

その為、私は湾岸の物件を一つ処分して、ここの赤坂エリアでは他を購入し、ここでは小さな角部屋を購入いたしました。

サブプライムもありましたので、竣工後に検討する事も考えておりましたが、売れ残ったとしても不人気な部屋から選ばなければならず、
中古に期待しても、不動産売買手数料を考慮すると、個人売主が1割被って安く出したとしても、往復３％の手数料で６％の損失が出ます。　限定された中古で、しかも、３％しか安く買えないのです。
（また、売主が1割以上被るならば、手付け放棄されるでしょうから、当面それ以上は考えられません）

アウトレットの場合はまた話が異なりますが、今の所三井物件がアウトレットに流れている情報は入ってきていません。

（最近は中堅どころでは、オリックスが蘇我の物件で、定価の５０％でアウトレットに流れましたが、郊外でした。都内では、中小企業になりますが、セルカディア芝浦のワンルームが2900万->1300万円（業者価格）　利回り１０％がありましたが、中小かつ湾岸でした)


皆様のご参考になれば幸いです。

ここは、立地はよいしこのあたり、この環境でタワーは当面でないでしょう。
タワーマンションが乱立しているようなところはあまり好きにはなれませんので、自分にとってはすばらしいマンションだとは思います。
ただ眺望で言うと北側は40階以上でないと厳しいでしょうし、西側は高層で良い間取りもあるようですが、日差しを考えると日常生活は厳しいでしょうし、東側の眺望は好みではないし、
内装もこのクラスでこの価格で考えると決して良いとは思えませんので、マイナス点もあります。
でも魅力は十分にあるマンションだと思いますので3月までには完売するでしょうね？
ここで高層階（眺望）にこだわらないならば、じっくり低層マンションでも吟味した方が良いのか迷いますが、希少性からいくとここはかなり評価は高くなるのでしょうね。

価格的には、場所の価値を考えれば、妥当だと思います（安いところなら坪３００万円台もありました）
選べる範囲が減ってきて、あと８０件あまりなので、（実質５０件ぐらいか）正月に検討しよう。

出来上がってみると、随分目立ちますね？　周りに余り高い建物ないから。。。

買うか？　まつか？

今日、ミッドタウンから撮りました。
外観が気に入らないまま他の条件は気に入ったので契約しました。
でも出来上がりつつある今はだんだん外観も悪くないかなと思えるようになりました。
植樹など終わればまた良くなるでしょうね。

当面言われてた坪８００万から１０００万というのは
マンションブームの余韻のチャレンジ予想価格だっただけで、
ここは慎重な値付けというより妥当な値付けだったと私も思います。
魅力ある三井さんのマンションですから安心です。

ここは三井も失敗したと思っているでしょう。
投資用の２ＬＤＫばっかりで、実需の３ＬＤＫが少なすぎるから。
限定品の３ＬＤＫが買えた人はラッキーだったね。ちょっとうらやましい。

あと、以前にも書き込みがあったが、３角形は風水的に本当に問題ある構造らしい。
香港のＨＳＢＣ本店に向かって、中国工商銀行（だったかな？）がビルを新築し、
それが鋭角的な３角形のガラス張りのビルであり、香港中が騒然としたらしい。
で、ＨＳＢＣは対応策として、ビルの屋上にまるで大砲のような形の清掃用クレーンを
新設し、それを中国工商銀行ビルに向けた。魔を払うために。
あと、１階に邪悪な空気の通り道を設けて、逃がすようにしたんだったかな？
なお、ＨＳＢＣ本店は、気の流れるといわれている場所を選んで建てられているそうだし、
中国ではかなり風水が重んじられているようだね。

ここの場合、３角形の角はミッドタウンに向いているように見える。
三井同士だし問題ないってことかな？（笑）

三井不動産が失敗などしません。
変なことは言わないように。

ここ１年ぐらい、不動産を買おうとおもって、新築（中古をふくめて）、いろいろ物件を比較検討しています。
実物を見に行ったりもしていますが、PC赤坂に関しては、ここの掲示板に書いている人（ネガティブに）の話とは相当違う印象をもっています。

TRの中古物件も見に行きましたが、同じ赤坂でも赤坂TRとは物件の性質が異なるので比較は難しいと思います。（TRは賃貸も多く町中の投資型マンションと思います。投資物件としては良いように思いますが、賃貸の混在するマンションは、マンションはただでさえ価値観の異なる人の集合体なのでいろいろトラブルが起きそうで不安があります。）

PC赤坂は、立地、建物、価格（予算が合う人なら）を比較しても、今売り出している物件（赤坂　麻布など）では最も良い物件のような気がしています。

PCのもう売り物件は、少なくなって選択肢は限られてきていますが、、、、

がいしのしがいがこれからでてくるよ

もちろんTRとは比較にならないと思いますが、ここも大量に賃貸が出ることは覚悟して購入した方がよいと思いますよ。
今のいわゆる３Aでベストというのは同じ感覚ですが、借りたい人にとってもそうなりますので。

>>447
三角形と言えば、香港自体も三角形で、確か大陸のほうに向いてるよな。
まあどうでもいい話だけどね。

三角の間取りは、使い難いかも・・。
部屋の形として見慣れないからかも知れないけど、
住んでみたら気にならなくなるとも思えない。
どんな風に家具とか置くのか、
他の人の部屋見てみたい。

部屋の間取りは三角ではないようです

三角でもデッドスペースに観葉植物を置いたりして、
使い方次第だけどね。

窓際がアールだったり三角マンションは、使いづらい(笑)

四角い部屋が一番だよ(笑)

三角のデッドスペースには、
植物かライトしか置けないか。
ま、デッドスペースは出来やすいよな。

やっぱり外観のデザインで
内装や間取りに皺寄せが来るのは、
ちょっと嫌だな。
四角い部屋が住みやすい。

>窓際がアールだったり三角マンションは、使いづらい(笑)

有明人さんいらっしゃい。

一般的に、団地サイズの狭い部屋に住んでいる貧芝人はそう考えるでしょうね。

広さと部屋の形は、
微妙に違うと思うけど。
PC赤坂は、間取りが一番気になる。
住み易いレイアウトにするのが大変そう。
模様替えも難しそう。

ま四角の部屋もあるけれど、あまり趣がないので、あえて変形の部屋を検討しています。
あまり問題とおもいませんが。。。