マンション管理士に質問しよう！

本来は一棟であるべき連担棟型マンションを複数棟の団地型マンションとして
取り扱うことにより、不利益を被る区分所有者がでてくることに留意が必要である。
たとえば、複数棟の内の１棟が全部滅失した場合は、その棟の区分所有者であった者が
区分所有者でなくなるという事態が発生する（その棟の区分所有関係が解消するから）。

単棟型管理規約から団地型管理規約に変わることにより、
各区分所有者の共用部分の範囲も変わる（全体 ⇒ 個別の棟）。
したがって各区分所有者の共用部分の持分割合も当然変わることになる。
それを知った住宅ローンを貸し出して抵当権を設定している金融機関は・・・

>941さん
専有部分はなくなっても、敷地利用権は残っていますので、
それをどういかすかが問題となるのではないでしょうか。
団地型に変わっても、共用部分や敷地の持分割合は変わらないのでは？
住宅ローンの問題は考慮しなくていいでしょう。

>>943
>団地型に変わっても、共用部分や敷地の持分割合は変わらないのでは？

各区分所有者の有する共用部分の持分割合は必ず変わります。
（なぜならば、分母の数字が変わるからです。）

>住宅ローンの問題は考慮しなくていいでしょう。

金融機関に確認されることをお勧めします。

>944さん
持分割合は、殆ど変らないとおもいますけどね。
金融機関が、もし単棟型規約を団地型に変えたとしても、
何もいってこないでしょう。
敷地の持分割合がかわらないのですから、全然問題はないでしょう。
共用部分の持分割合に、抵当権は設定されていませんよ。
あくまで抵当権は、専有部分に対してでしょう。

>>945
>持分割合は、殆ど変らないとおもいますけどね。

【連担棟型マンション】
・住戸数：Ａ部分７０戸、Ｂ部分３０戸の合計１００戸（専有面積はすべて同一）
・区分所有者数：１００人
⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合＝１／１００

【団地型マンション】
・Ａ棟（７０戸）⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合＝１／７０
・Ｂ棟（３０戸）⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合＝１／３０

>>945
>共用部分の持分割合に、抵当権は設定されていませんよ。
>あくまで抵当権は、専有部分に対してでしょう。

【区分所有法】
（共用部分の持分の処分）
第十五条　共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。
２　共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない。

【標準管理規約】
（分割請求及び単独処分の禁止）
第１１条　区分所有者は、敷地又は共用部分等の分割を請求することはできない。
２　区分所有者は、専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して譲渡、抵当権の設定等の処分をしてはならない。

第11条関係コメント
① 住戸を他の区分所有者又は第三者に貸与することは本条の禁止に当たらない。
② 倉庫又は車庫も専有部分となっているときは、倉庫（車庫）のみを他の区分所有者に譲渡する場合を除き、住戸と倉庫（車庫）とを分離し、又は専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して譲渡、抵当権の設定等の処分をしてはならない旨を規定する。

>946さん
団地型にすれば、持ち分割合は、Ａ棟、Ｂ棟どちらが増えるんですか？
どちらも増えるようにも思えますね。
１００分の１から、７０分の１と３０分の１になるんですから。

>946さん
やはり同じのようですね。

>948さん
Ａ棟の敷地持ち分＝70/100
したがって
・Ａ棟（７０戸）⇒ 各区分所有者の敷地部分持分割合＝７０／100×１／７０ ＝１/１００
・Ｂ棟（３０戸）⇒ 各区分所有者の敷地部分持分割合＝３０／100×１／３０ ＝１/１００
で同じとなります。
ところが
建物についてはＡ棟の共有部分とＢ棟の共有部分が７対３になっているかはわからないので変わります。
各棟別に管理なら下のようになります。全体で管理するなら変わりません。
・Ａ棟（７０戸）⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合＝１／７０ ×（Ａ棟の共有部分／全体の共有部分）
・Ｂ棟（３０戸）⇒ 各区分所有者の共用部分持分割合＝１／３０ ×（Ａ棟の共有部分／全体の共有部分）

>950さん
敷地の共有持ち分割合は、団地も連担棟も同じじゃないんですか。
敷地面積は一緒ですから。

建物の共有持分割合は、抵当権と関係あります？
専有部分に抵当権を設定するんじゃないですか？
当然専有部分には、敷地の持分割合はついてきますけど。

>>946 の例を簡単に説明する。

連担棟型マンションのＢ部分の各区分所有者は、共用部分の全部（Ａ部分および
Ｂ部分の法定共用部分＋規約共用部分）について、持分割合に応じた共有持分
（１／１００）がある。

一方、団地型マンションのＢ棟の各区分所有者は、Ａ棟の共用部分について、
共有持分はなく、Ｂ棟の法定共用部分およびＢ棟の規約共用部分についてのみ、
持分割合に応じた共有持分（１／３０）があるだけである。
なお、Ａ棟およびＢ棟の各区分所有者は、団地共用部分について、持分割合に
応じた共有持分（１／１００）がある。

ペット禁止の分譲マンションで、ペットを飼っている人がいて困っています

アレルギーがあるため、ペット禁止という点を確認してマンションを購入しましたが、
そのペット禁止の分譲マンションで、ペットを飼っている人がいて困っています。
理事長も黙認している状態です。
このような場合、違反をしている区分所有者そして理事長にどういう過失がありますでしょうか。
適切な処置を取ってもらいたい為、違反している区分所有者と理事長に、法律（規約）等の形式的な表現で伝えたいと思っています。
ご教示をどうぞよろしくお願いいたします。

>953さん
Ｂ棟の住民は、Ａ棟の持分割合はなくなるけど、Ｂ棟の持分割合は
Ａ棟の者がなくなるので、その分が増えるのじゃないの。
それに、抵当権とは関係ないようでが。

>954さん
ペットの問題は、どこのマンションでも大なり小なり悩みがあると思います。
理事長（理事）の頑張り次第ですね。
口頭で注意したり、規約や細則違反というのを伝えたりしますが、中々解決
は難しいようです。
解決策としては、一代限りという約束をしているところもあります。しかし、
これはやった者勝ちという気がしますが。
義務違反者として裁判までもっていくには無理があるような気がします。
理事長の善管注意義務違反も無理があるようです。
ペットアレルギーの方がおられれば、提訴しても勝てるかもしれません。
繰り返し理事会に問題提起や苦情をいうしかないですね。

ここは、皆さんがいろいろアドバイスしてくれると思いますよ。

匿名さん・・・柱が４本もあって邪魔だったから、３本切っちゃいました。
えっ？　家が傾いたりしないの？
匿名さん・・・大丈夫、大丈夫、残りの１本は太い柱に変えたから。

お後がよろしいようで・・・

>953さん
Ｂ棟の住民は、Ａ棟の持分割合はなくなるけど、Ｂ棟の持分割合は
Ａ棟の者がなくなるので、その分が増えるのじゃないの。
それに、抵当権とは関係ないようでが。
これについては、どう思います。

どっちにしても、共用部分の量は変わらない。
これ分かるかな？
どっちかが少なくなれば、どっちかが多くなる。
ということです。

現状、単棟となっているマンションを団地にしようとすれば、共用部分の持分の変動なんかより、移転登記の手間が恐ろしいことになりそうな予感がするのですが。
区分所有者全員の実印＋抵当権者全員の承諾を貰わないとならないのでは？

>>958 さん

１．専有部分に抵当権が設定されると、抵当権の効力は共用部分の共有持分に対しても当然及ぶ（法１５条１項）。
２．各区分所有者の共用部分の共有持分は管理規約で定まっている。
３．これを前提に住宅ローン契約が締結され、抵当権が設定されている。
４．ところが、規約の変更（改廃）により、共用部分の共有持分の範囲、持分割合が変わる。
５．新旧の管理規約を持って金融機関へＧＯ！！

>960さん
共用部分の登記はしません。
建物の登記の場合は、建物の不動産番号、所在、地番、地目、地積などが
記録されます。
登記事項証明書は、建物と専有部分の建物部分、それに敷地権の表示しかありません。
単棟型から団地型に規約を変更しても、登記は関係ありません。
登記は、一つの建物をいくつにも分割登記できます。

>961さん
共用部分は、規約共用部分をいうのであって、それは駐車場や集会室等の
付属施設の持分割合をだすことができます。
登記をしなければ、第三者に抵抗できないというだけのことです。
登記をしなくても問題はありません。

>>962
こんなの実際にやった事ないんで、よく知らないんですけど、
専有部分の登記簿の表題部【一棟の建物の表示】に、共有されている建物が記載されているので、ここを書き換えないとマズいんじゃないでしょうか？

>961さん
所有権以外の権利に関する登記の登記事項としては、
抵当権、地上権、地役権、賃借権があります。

>>963
>共用部分は、規約共用部分をいうのであって、
意味不明・・・

>登記をしなくても問題はありません。
意味不明・・・

>964さん
１棟の建物の表示については、Ａ館、Ｂ館は分けて記載されていますよ。
登記は、便宜上やりやすい方法でやる場合が多いですから。
それから、登記と管理規約は関係ありません。
抵当権に出す場合は、専有部分と敷地利用権です。

>966さん
別棟の集会室を登記してないマンションはあるでしょう。
登記がされてないと、第三者が間違って購入するとかの意見も
ありますが、間違いますか？誰が売るんですか？

>>967
例えば、101号室がA館にあるとして、101号室の専有部分の登記簿の表題部には、A館・B館の両方が記載されていますよね？
建物を分割したところで、101号室の区分所有者がB館に対しても持分を持っていることには変わらないんじゃないかといういう話ですよ。これをB館の区分所有者に譲渡しない限りは。

>966さん
増設した駐輪場を登記しますか？

>969さん
建物を分割するんではなく、規約を単棟型から団地型に変えるだけですよ。

>970さん
細かい条件はさておき、登記できるような駐輪場を作るのってかなり大掛かりな話ではないかと思いますけど。それくらいのものなら登記した方がいいでしょうね。

>>963=>>970 さん

規約共用部分の対象となるものを正確に理解していますか？
団地共用部分の対象となるものを正確に理解していますか？

>>971
規約を変えても、所有権が動かなければ、所有権の方が優先されますよ。
少なくとも、区分所有法でいうところの団地管理組合は成立しないです。

>973さん
規約共用部分には、建物内の管理員室もあるでしょう。
又、付属施設の集会室もあるでしょう。
管理規約の中にいろいろ記載されているでしょう。

>972さん
全て登記はしないでしょうという一例を述べただけです。

>974さん
所有権は登記されているでしょう。
個人の資産として抵当権が設定されるのは、専有部分の所有権と
敷地利用権ですよ。

>>975 さん

回答ありがとうございます。

では、>>963 の
>共用部分は、規約共用部分をいうのであって、それは駐車場や集会室等の
>付属施設の持分割合をだすことができます。

を詳しく解説してください。

>>976
もともと登記されていないものならまだいいですけど、一棟の建物の表示は、既に登記されているわけで、それと合わない規約を作っても仕方がないって話です。

>979さん
元々、単棟型規約を団地型規約に変更したほうがいいということから
スタートしているんです。
そこで、登記と管理規約は直接的には関係ないと書き込んだのです。

>978さん
共用部分についての書き方が悪かったようですね。
要は、抵当権を設定するのは、専有部分の所有権と敷地利用権ですよね。
ちょっとした相手のミスに乗じるというのは、ここのスレではやらないで
間違っていれば、知っている方が書き込んでもらえればいいのです。
あなたの持分割合の理論についても、追求はしてないでしょう。

要はここでの問題点は、単連棟のマンションで、片方だけが倒壊した場合の
対応のためには、団地型規約に変えていた方がいいのではということだったのです。

>>981
>あなたの持分割合の理論についても、追求はしてないでしょう。
意味不明・・・

>>980
>>981
所有関係をそのままで、団地型っぽく管理しようとするなら、一部共用部分と決めるしかないのでは？

大まかにいうと、所有権が棟ごとなので棟ごとに管理するのが団地、所有権は全体を全員で持ってるけど、一部の用に供されるからってことで一部の区分所有者が管理するのが一部共用部分

どうしても区分所有法でいうところの団地管理組合にしたければ、所有関係をそれにあわせなければならない。もちろん、登記は絶対必要って訳ではないけれど、実態と違っていたら、抵当権の設定の際に問題が起こるかもってところかな。

>983さん
登記が絶対必要でなければ、団地型管理規約に変更はできますね。
元々、団地型管理組合の成立要件としては、一般的には、敷地および付属施設が、
その数棟の区分所有者全員の共有になっているのかが前提条件ですよね。

>>984
登記は絶対条件じゃないけど、所有権の移転（棟ごとに共有関係が独立するようにすること）は絶対条件ですよ。そうしなければ、独立した1棟ではなく、1棟の建物の一部です。

>985さん
所有権の移転登記をしなければ、団地型管理規約は作れない。
個人の抵当権の設定もできないということですか？

984 さん

教えてください。
ある日突然、地震が団地型マンションを襲った。
被害の程度は、Ａ棟が大規模一部滅失（法６１条５項）、Ｂ棟は小規模一部滅失（法６１条１項）であった。
どのように対応すればよいのでしょうか？

>987さん
単棟型の建物を単棟型管理規約で管理しているのなら、当然全体の中で５０％を
超えているかどうかで判断をすべきでしょう。
それについては、事例を出していますよね。
連担棟のマンションで、小さい方の建物が倒壊して、片方が
被害がなかった場合どうするかと。
これを今まで論じていたんではなかったんですか？

>>986
所有権の移転をせずに「団地管理規約」という規約を作ったり、「団地管理組合」という団体を作るのは勝手ですけど、区分所有法でいうところの「団地建物所有者の団体」にはならないです。それでいいなら、名称の問題だけなので、それでもいいと思います。
たしか、団地ではない管理組合が「団地管理組合」と名乗ってはいけないという規定は無かったと思います。（法人はあります）

実質的に所有権を移転していて、登記に反映されていなければ、登記と実態が合ってないということになります。そのせいで担保価値に不安を覚える債権者が出るかもってことです。極端なことを言えば、「この土地は登記上は他人名義だけど、本当は俺のものだからこれを担保に金を貸してくれ」って話に近くなります。

>>988 さん

>>987 は、あなたが強く推奨する「マンション管理規約（団地型）」では
どうなるのか？　という話です。

当然、あらゆるケースを想定して「マンション管理規約（単棟型）」との
比較検討、整理をされていると思います。
ぜひ教えてくださいね。