マンション管理士に質問しよう！

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領

大規模修繕工事を計画されているマンションの方へ
工事のときは、必ず元請業者に瑕疵担保保険に加入してもらうようにしましょう。
管理組合の経費は一切かかりませんし、手続きも関係ありません。

大規模修繕のときに、瑕疵担保責任保険を業者に要求するのは
当たり前になってきているので、皆さんご存知だったんですね。

滞納金に対して、少額訴訟をやろうと思っていますが、弁護士とかに依頼せず管理組合でやろうと思っているんですが、

自分たちでできるでしょうか。どんな点に気をつけたらいいのか教えてください。

少額訴訟は６０万円以上はできません。

>605さん
ものすごく基本的なことなんですが、理事長が平日の昼間に裁判所に出向けるのでしょうか？また、平日の昼間に裁判所から問い合わせが来た場合に対応できるでしょうか？

それさえできたら、あとは専門家のアドバイスを受けながらなら十分できると思います。
書類だけ代書してもらうって手もあるし

少額訴訟ぐらい専門家は必要ないよ。
簡単簡単、誰でもできる。

>607さん
ありがとうございます。
そうですよね、いつ裁判所から呼び出しがくるかわかりませんよね。
それに、日曜・祭日は裁判所も休みでしょうし。

誰でもできるってのは間違いじゃないけど、こういう手続きをやったことが無い人が一からやるのは結構大変。

専門家に聞かずに、ネットで調べる＋裁判所に問い合わせるだけでも何とかなるけどね。

実際理事の方でやられた方はおられませんか。

裁判よりもその先のことを考えておいた方がいいですよ。
要は、差し押さえられる財産があるのかどうかです。なければ勝訴したって一銭も取れないので。

相手の支払い能力までは分からないでしょう。
相手にプレッシャーをあたえれば、支払うのでは。
裁判所から支払い命令が出れば、普通の人間はビビリますよ。

裁判まで考えているなら、その住戸の登記簿を取るくらいはしておかないと。
抵当権が設定されていて、すでに市町村の差押（固定資産税の滞納で差押られる）がついていれば、高確率でローンが払えずに競売にかかります。
稀に抵当権が設定されていない場合があるので、そういうときは裁判する価値もありますけどね

少額訴訟で気を付けること
1.相手方の反論があると、本訴訟に移行します。
　万一の場合、本訴訟の覚悟が要ります。
2.　一方の反論がないと、その日に結審します。
　理事長が出席できず、相手が出席すると、相手側の言い分が100％認められて結審します。
3.勝訴しても、時効が停止し、債権が一般債権になり１０年の時効になるだけです。
　裁判所が回収してくれる訳ではありません。
（弁護士談）

よって、明確な目的、必要性がないのに費用が安いからと提訴するのは危険です。

管理費積立金は債務を承継しますので、５年の時効が近づいて来たときに弁護士に依頼して、「支払督促」を起こすのが費用対効果の面で、良いと思います。

規約に、延滞利息が明記されていれば、その利息で、記載がないときは年利5％（法定利息）で延滞利息（遅延損害金）を含めて全額承継者に請求できます。５年近くためていると、延滞利息（遅延損害金）で弁護士費用が賄えるのではないでしょうか


この訴訟は４件行った経験があります。
競売にかけられて、悪質な業者が、「利息をまけて「今までほっておいた組合も悪いから半分だけ払う」などと言ってきましたが、管理会社に一切妥協しないように、減額したら管理会社がその分支払うよう厳命し、全て全額回収しました。

>615
支払い督促と少額訴訟、どちらも同じような効果がありますよ。
それに、支払い督促も自分たちでできるでしょう。
少額訴訟の経費は、訴額の１％だから、５０万あれば５，０００円程度ですよ。
支払い督促も同じような金額だけど。
まあ、どっちにしろ滞納者負担だろうけど。

まさか滞納金ごときで、競売ができると思っているんじゃないだろうね。
滞納金で競売はできないよ。

>615さん
債権は裁判所が回収してはくれませんが、弁護士は
回収してくれるんでしょう。
少額訴訟より支払い督促の方がいいという根拠は何ですか。
それに競売をされたことがあるんですか？

管理費等の未収納者に対して法的手続きを取るのは、相手へ本気度を示すか、時効を停止することが目的です。
通常訴訟なんかしたら、未収納金より裁判費用の方が掛かるケースが圧倒的に多いと思います。
抵当権を確認して、他に大口の債権者が居れば、競売はそちらに任せて、承継人に未収納金を払って貰うが一番楽です。
少額訴訟や支払い督促は、普通の管理会社ならやってくれますよ。もちろん、実費以外は無償で。

>615さん
支払い督促も弁護士を使うんですか？
支払い督促の申し立てをする場合は、２通の書類を記入して裁判所に
送付するだけで済みますけど。簡易裁判所の窓口にもらいにいってもいいし、
ネットから書式をコピーしてもいいし。
１枚目は、滞納金額と申し立て手続き費用、と債権者（組合）の住所と名前を記入。
金額は簡易裁判所に電話すれば教えてくれます。
２枚目は、債権者と債務者の住所と名前を記入。
たったこれだけですよ、記入するのは。
おまけに郵送するだけですからね。