マンション管理士に質問しよう！

ここのスレは、マンションの住民が知識を吸収する場です。
又、相談や悩みを解決する場でもあるのです。

マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務が回答しているとは思えませんが

＞ここのスレは、マンションの住民が知識を吸収する場です。 又、相談や悩みを解決する場でもあるのです。

その為にはスレッドのタイトル名が不適切です。
このタイトル名では誰も信用しません。
本当のまんかんしならば正々堂々名前を語ってホームページで質問を受けるはずです。
他の管理会社名を使っての宣伝を真似てまんかんしの宣伝するつもりなら方法が間違ってます。

回答者に求めているのは、
>マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して真剣に答えていきましょう。

そしてスレ主（マン管士）のスタンスは、>>12 だそうです。

名前を名乗らないまんかんしは、信用される事はない。

匿名掲示板だから顕名するかしないかは自由。
相手に強制するならまず自分の氏名を名乗りなさい。
参考になる投稿は多い。お前の言動は参考になりません。

マンション管理士永久不合格組か？失礼致しました。以上

>名前を名乗らないまんかんしは、信用される事はない。
責任が伴う発言ではないから、信用はないでしょうね

マンカン士も一般の理事さんも知識は変わらないから名乗るほどじゃないよ。
現実に営業活動してるマンカン士は皆無に近い、皆別件のおまけコンサルだよ。
実務経験皆無の資格者ばかりだからね。

このスレッドの書込みはまんかんしによるものではありません。

注意して読まないといけませんね
嘘を書いて喜んでいる輩がいるのも事実、フリー掲示板とはそういうものです

匿名なら同じ事、恥かくから名乗らない方が良いかもね。

私は有資格者なので、その嘘がよくわかります
こういった輩は反論すると喜ぶので放っておくのが一番です
　
ただ、それを読んで騙される人が出ないように
自分のマンションの管理組合か、有資格者の責任ある言葉で確認するように促しているだけです
　

嘘がある？　それを指摘できないなら同じ事、無能なだけ。
嘘を上手に書ける人は優秀かな。　笑

>自分のマンションの管理組合か、有資格者の責任ある言葉で確認
間違ったことではないし、指南するのは自由
読む人が好きにすればよいだけのこと

電子ブレーカーの交換で電気の基本料金が大幅削減できます。
１０年以上前から、マンションで取り入れられまして、現在も急成長を続けています。
電気料金の値上げが予想されていますが、その対応策として、電子ブレーカーの交換や
高圧一括受電を取り入れ、経費の削減を検討しているマンションが増えてきております。
これは、マンションの共用部分の動力２００Ｖの基本料金を削減しようというものです。
（エレベーター、給水ポンプ、排水ポンプ、機械式駐車場、集会室のエアコン等）
通常のブレーカーと電子ブレーカーがあります。電子ブレーカーは、普通のブレーカーが切
れる電流容量よりも数倍の電流を規定時間まで流せます。
電子ブレーカーを取り付けて、負荷設備契約を主開閉契約に切り替えると、かなり電気
料金の削減ができます。削減率は４０％以上ともいわれています。。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊多くのマンションが低圧契約になっています。低圧電力契約には契約方式が
　２通りあります。

　１）負荷設備契約
　　ＥＶなどの動力設備に必要な電力の合計を、契約容量とするのが負荷設備契約です。
　　契約容量の決め方は、共用部にある２００Ｖの設備の総合計から算出されます。

　２）主開閉器契約（ブレーカー契約が必要です）
　　設備の容量に係らず、実際に機械が稼働している時に流れる電流値をもとに契約　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　容量が決められます。
　　負荷設備契約よりも、契約容量を下げることができますので、電気基本料金の　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　削減が可能となります。
　　ブレーカーの容量を小さくすることにより基本容量が小さくなり、基本料金が安くなります。
　　＊ブレーカー交換費用としては、管理会社経由で４０万円程度というところです。
　　＊ブレーカーの保証期間は７年ですが、耐用年数は１５年以上あるとのことです。

　　＊６年以内に償却できるマンションが導入条件となりますが、導入する前に調査が行われます。
　　　（無料）。これに合致する所が設置対象になります。（例）４１種類のブレーカーから選択します。

　　＊ランニングコストは一切必要はありません。
　　※電子ブレーカーの設置については、低圧電力のマンションが対象となります。

それ、マンション管理士に質問なの？

ほかにそういうスレ有るんじゃないの。

個々のマンションで好きにしたらいいことだし、なんでしょう？

>338
ここのスレはマンション管理に関するもの全てが含まれます。
当然、大規模修繕工事に関するものも含みます。
それに、ここのスレは、マンション管理士だけでなく、建築士、
管理会社、理事、業者の方を含めて、いろんな方が答えてくれる
スレです。
スレタイの内容を読んでください。

>339
それから、質問だけでなく、マンション管理に必要な情報の提供も
していきます。

電子ブレーカーについては、もうメジャーになっているので、
５０戸前後のマンションであれば、つけた方がいいでしょうね。
取り付け料は、３０万程度に下がってきていますので、いい業者を
選んで早く取り付けた方がいいでしょう。
取り付けているマンションはかなり多いので、問題はないと思います。

それぞれのマンションで総会を経てやる事、大きなお世話。

うちのマンションはまだ導入してないけど、トラブルとか故障とかの心配はないですか。
総会にかける場合は普通決議でいいんでしょうか。教えてください。

>343さん
電子ブレーカーは、電力会社のブレーカーと同じで故障とかは
まず考えられません。
その点は、安心して取り付けていいと思います。
総会決議は、普通決議でオーケーです。

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。

　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみの給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する保証額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

専有部分内の配管は、そこの区分所有者がすることになっていますが、
それでは、いつか必ず劣化する配管に対しての対応が心配です。
できることなら、管理組合が一斉にするにこしたことはありません。
ただ、修繕積立金の値上げが必要になりますが。
みなさんのマンションでは、どのような対応がされていますか教えてください。

専有部分内の配管工事を、管理組合が修繕積立金を使って
やることには、判例通り可能ということになっています。
共用部分の工事と一緒にやれば、工事費が安くなりますし、
使用制限も一度で済みます。
仮設トイレの設置や騒音、在宅しなければならない等、
居住内での工事ですから、大変です。

値上げが難しいでしょう。やはり、専有部分のことはそこの区分所有者がするしかないですね。
一緒にやりたいけどできないというのが本音かな。

>専有部分内の配管工事を、管理組合が修繕積立金を使ってやることには、判例通り可能ということになっています。

間違い。特殊な構造に限られます。
判例では専有部分の配管が階下の天井裏に配管されている構造では専有部分の区分所有者が維持管理が出来ないので共用部分の配管と例示されたに過ぎません。
えせまんかんしは慎みなさい。

>349さん
３４５の判決は、それとは別物ですよ。
確かに、今までは階下にある配管での判例でしたが、それとは別に
裁判があり、判決が出たのですよ。
決めつけるのはいいですが、批判だけではいけませんよ。
しっかり勉強しましょう。

それを例示しないで尚書き込む恥知らずは止めましょう。

気の毒なマンションです、希少なケースは参考にはなりませんよ。
メジャーな管理事例でたのむね、意味無いから。

>349
３４５の判例は、平成２３年９月という新しい判例ですよ。
階下の判例はずっと昔のことであり、そんなのは常識であり、
みんな知ってますよ。

>349
懐かしいですね。
えせまんかんしという言葉を使う者はいないから、多分あなたのことでしょうね。
まだ、マンション管理士を毛嫌いしているのですか。
何故か分からないけど、もうそんな時代じゃありませんよ。
いいじゃないですか、資格を取っても。
ただ、資格を持っていれば絶対ダメというのはおかしな発想ですよ。
資格と知識はないよりあった方がいいと思いませんか？
まあ、あなたに付き合うつもりはないですけどね。

しかし、専有部分の配管から水漏れがしだすのは築何年経過後からなんですか。

昭和３７年に建てられた団地、去年雑排水配管の劣化で漏れ、修理承りました。
排水管は全て鉄製、交換は塩ビ管ですが５０年は持ったんですね。
この工事は専有部だそうで皆さん自費でのお支払い、縦に４フロア全部の交換でした。

５０年、元とるどころかお釣りきますわ。

５０年もつのですか。
うちのマンションはまだ１２年ですからまだまだ先のことだから考えなくていいですね。

でも５０年もったその配管は全てスチール製でしたからね、お間違えないように。
塩ビはジョイント部、何年持つかな～　壊れてくれないと商売もね…　笑

みなさんに質問します。
当マンションは、一般居住者の他に、不動産会社が２６戸所有しています。１１０戸中
総会には、不動産会社の社員が委任状をもって出席しています。
規約では、代理人を組合員の同居者、賃借人、他の組合員とその居住者となっています。
不動産会社の社員の出席は問題ないのでしょうか。教えてください。

>>345
>「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」
>　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
>区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。
　
わざわざマンション管理士の試験をトレースしなくていいですよ
　
上記の記述は間違っています　
ひっかけ問題の典型的なものです
枝管部分（専有部分の給排水管設備）も長期修繕計画に含まれることがあります
つまり、適切な時期に適切な修繕や更新を行うのです

345さんは、わざと嘘の情報を流して遊んでいるのでしょうね
詳しくは、ご自宅の管理組合か有資格者に確認してみてください
　

>枝管部分（専有部分の給排水管設備）も長期修繕計画に含まれる
今はこれが標準です

>361さん
専有部分の枝管部分が長期修繕計画に含まれるのが標準なんですか？
ということは、修繕積立金はかなり値上げしないと難しいでしょう。
専有部分の枝管を管理組合がやるとしたら、それだけで大規模修繕工事に近い
金額の積立金が必要ですから。
ところで、その基準はどこが出しているものですか。
国交省が出している、ガイドラインにはそんなことは記載されてませんが。

現在のマンションは、ステンレス管やプラスティク管が使用されており、
更生工事が必要なくなり、取り替え工事も遅らせることができるようには
なりましたが、築１０年以上前のマンションでは、それは無理じゃないですか。

>362
>363
専有部分と共有部分を分けてメンテすることが禁止されている訳ではないので、ご自由に
管理としては亜流で古いというだけ
　
マンション毎に異なるので
詳しくは、ご自宅の管理組合か有資格者に確認してみてください

>364
私がいっているのは、専有部分の枝管の更新工事をするのに、修繕積立金で
やることをいっているのです。
雑排水管等の高圧洗浄はどこも管理組合がやっていますよ。

＞現在のマンションは、ステンレス管やプラスティク管が使用されており、
そんな高価なステンレス製の管使うマンション有りませんよ、ウソはダメ。
プラスチック製なんて尚更聞いた事無いよ。　塩ビが主流、規格はピンキリ有るけどね。
今は薬品や高温にも強い製品有るんだよ。

>366
私のは、マンション修繕積立金に関するガイドライン（平成２３年４月）から
引用したものです。国交省発行のものです。
国交省は、うその情報を流しているんですかね。正式な書類なんですけど。
ちなみにうちのマンションは塩ビ管を使用しています。

ステンレスは加工に手間がかかり過ぎなうえ素材が高価、
プラスチックとは通常硬質プラスチックを指すんですよ。
マンションの配管のほとんどは塩ビ管。
塩ビもプラスチックの一種ですから国交省の言うのも間違いでは無いけどね。
塩ビ素材をプラスチックという設備屋は皆無。

＞正式な書類なんですけど。
そんなもん有りません、なにをもって正式？　おかしなこと言わないの。

>365

標準管理規約第２１条に
構造上一体となった部分の管理を・・・管理組合がこれを行うことができる

とあり、コメントには
配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係る・・・区分所有者が実費に応じて負担すべきもの・・・

とあるから

修繕積立金で行っても問題ないと考えられます。

その程度の事規約で決めれば問題無いでしょ。
揉めることは無い、各マンションの勝手だよ。

>369さん
区分所有者が実費に応じて負担すべきものとは、修繕積立金のことではないのでは
ないんですか。
勿論、裁判事例では、専有部分の枝管工事を、管理組合としてやる前に済ました
者には、それに応じて支払えという命令が出てますので、修繕積立金を充当するには
問題はないとおもいますけど。

>368さん
国交省という文言を入れた書類で発行されたものですから、国交省の正式な
文書にはいるんではないですか。