マンション管理士に質問しよう！

理事長になって、まずやらなければならないことは、管理規約と各種使用細則を
読むことをお勧めします。
後は、長期修繕計画と管理委託契約書ぐらいは目を通しておかれるといいと思います。
後は、４００さんが書き込まれているように、理事長は会社の社長とは違い、
人事権や命令権はありませんので、誤解のないように理事全員で物事を進めて
いかれるといいと思います。

>401さん　>403さん
貴重なアドバイスをありがとうございました。
マンションのことは殆どわかりませんが、アドバイスを守り、謙虚な気持ちで理事長職を
勤めたいと思います。2年で交代しますけど、引き継ぎも視野に入れて頑張ってみます。

＞400
何故、排水管洗浄を本来入札すべき工事とお考えなのですか？

>マンション管理士なら名乗ってから書きなよ、インチキと見分けがつかないから
役に立たないマンション管理士もいるから、名乗ることに意味はない
私のアドバイスが、質問者にとって有用かどうかが大事なのです。
これからも、理論よりも実践に基づいてアドバイスしてゆきます。
私にとっては、マンション管理士として、実際の場面で役に立てるかどうかの検証の場です。

＞誰でもできるコピペで解答もどうよ。
あなたなら、どんなアドバイスを送れるのかな？

＞４０４さん
管理会社の担当に任せきりにすると、問題が起きることがよくあります。
担当（業界ではフロントと言います）は、たとえ「管理業務主任者」の資格を持っていても、結構失敗しますから
保険の契約更新で提案を忘れていて、「理事会で決議する時間がないので、理事長のハンコください」といったフロントを私は何人も知っています。

理事会の承認なくハンコを押すのか？
それとも保険が切れても理事会決議を待つのか？
はたまた、臨時理事会を招集するのか？
スケジュールを知らないと、このような決断を迫られます。ご注意!!

＞何故、排水管洗浄を本来入札すべき工事とお考えなのですか？
短い文章にするために言葉足らずだったようです。

修繕工事は、相見積が常識で、新人の理事長さんでも気が付きます。
ところが、定期的行っている点検等は当たり前のように継続して同じ業者にさせます。
管理会社にとって楽でおいしい（つまり管理組合にとって割高な契約が多い）のです。

私の関与しているマンションで、今までと同一の様式で相見積を取ったら
給水設備点検、￥15,000→￥10,000　毎月
雑排水管洗浄、￥1,500,000→￥800,000　（２９０戸）
に、なりました。（税別）
もちろん、実績のない会社は入れていません。

唯、相場を知らないで強引な値引きを強要すると、品質の低下を招きますのでご注意
地域によって違いがあるとは思いますが、雑排水管洗浄は
洗い残し住戸の予備日を入れても大型マンション（２００戸程度）なら￥2,500～￥3,000×住戸数が相場です。

私は、管理会社と無関係な業者を複数知っていましたので、効果が出ましたが、知らなくても効果を出す方法はあります。

>>マンション管理士なら名乗ってから書きなよ、インチキと見分けがつかないから
>役に立たないマンション管理士もいるから、名乗ることに意味はない
>私のアドバイスが、質問者にとって有用かどうかが大事なのです。
>これからも、理論よりも実践に基づいてアドバイスしてゆきます。
>私にとっては、マンション管理士として、実際の場面で役に立てるかどうかの検証の場です。
資格証の提示義務違反　
この方はインチキです

偽者のマンション管理士がＨＮをマンション管理士として投稿しているようですね。
名乗らない限りニセ物ですので十分に気を付けてください、デタラメばかり投稿しているようです。

マンション管理士としてだけのコンサル営業している者は皆無ですので詐欺には注意！

>409さん
スレ主です。
無益な書き込みはやめてください。
４０６で書き込みがされているように、質問者にとって
有用かどうかが問題ということになります。
質問者は、感謝されているのですから、あなたがとやかくいう
必要はないでしょう。

管理士試験永久不合格組の愚痴ですので聞き流して下さい。
防ぎようが有りません。ためになる意見が多いです。
どしどし発言して正しく啓蒙して下さい。

>マンション管理士様
質問者です。私の質問に親切に答えて頂いたのに、批判をされ却って
迷惑を掛けてしまいましてすいませんでした。
あなたの貴重なアドバイスは、肝に銘じて頑張っていきます。
ありがとうございました。
頑張ってください。

マンション管理士、スレ主に質問します。

委任状の件ですが、ある組合員が欠席することになり、委任状を書いて同じ組合員に渡したんですが、その組合員も
出席できなくなりましたがその委任状を提出してきました。この委任状は有効なのでしょうか。

根本的に匿名掲示板でマンション管理士を名乗るのは如何なの？

投稿も出鱈目ですがそれを名乗る自体非常識ですよ。
資格者ならそのような非常識な投稿は致しません、遠慮なさい。

スレ主さんもその行為を推奨する態度はマナー違反ですよ、自重しましょう。

>>413
無効です、再委任は出来ません。　以上。

スレ主です。
原則としては無効です。
民法では、復代理人を選任することはできません。無権代理といいます。
例外として、本人の許諾を得ていた場合は有効となります。

>規約では、代理人を組合員の同居者、賃借人、他の組合員とその居住者となっています。
＞不動産会社の社員の出席は問題ないのでしょうか。教えてください。

　手元に資料がないので、正確ではありませんが
　法人が区分所有している場合、代表者、役員なら議決権の行使ができたと思います。
　規約によると、社員が占有者なら、賃借人として委任状持参で出席できると思います。

　断言して欲しいなら、調べて後日投稿します。

　余談ですが、「賃借人」は代理人としてはふさわしくありません。
　なぜなら、区分所有者（賃貸者）と賃借人の間には、利益相反があるからです。
　賃借人が増えてくると、区分所有者の権利が阻害される可能性があります。
　この規約については、一考の価値があると思います。

以前にこんな投稿がありましたが、無視していました。　
＞資格証の提示義務違反　
＞この方はインチキです
マンション管理士に、資格証の提示義務はありません。
うっとうしいので名前を変えます。

私は、仕事の参考にするため、マンション関係のサイトは良く見ますが
このような投稿を排除できないところが、ネット掲示板の限界ですね。
他の掲示板も同様で、せっかくの情報収集の場が台無しになっています。
ただ、総会でも同様の、意味不明、回答のしようのない意見が出ることがあります
クレーマー対策の練習にはなります

>407
雑排水管の高圧洗浄には、一部にカメラを入れないのですか。
それに、費用が１戸当り２，５００円～３，０００円は安すぎませんか。

>417さん
管理規約や使用細則を全面改正するときは、どのようにやればいいのですか。
できれば、具体的な方法を教えて欲しいのですが。
標準管理規約を参考にするのは分かりますが、具体的なやり方がどうもわからないので。

>雑排水管の高圧洗浄には、一部にカメラを入れないのですか。
毎年、内視鏡調査をするわけではありません
洗浄工事とは、別に協議しています。

>それに、費用が１戸当り２，５００円～３，０００円は安すぎませんか。
関西なら、業者が受け取る金額はこれが相場です。
もし、管理組合が直接発注しても、安くならないなら、委託先の管理会社とつながっている業者ばかり選択したということだと思います。
管理組合が直接発注しても、委託先の管理会社とつながっている業者なら管理会社はリベートを要求します。
他のマンションで仕事をもらうためには業者は、従うでしょう。

首都圏ならすこし高いかも

>420さん
うちは2年に1回洗浄をしています。
内視鏡カメラは200戸中15戸程度にカメラを入れています。
ただ、費用は1戸当たり４，５００円です。
他のマンションにも聞いたんですが、４，０００円前後が相場のようです。

>管理規約や使用細則を全面改正するときは、どのようにやればいいのですか。
>できれば、具体的な方法を教えて欲しいのですが。
>標準管理規約を参考にするのは分かりますが、具体的なやり方がどうもわからないので。

良く使う手法として
エクセルで、現規約、標準管理規約を２列に記載し、改正管理規約をその右側に書いてゆく手法です。
ほとんどの管理会社は無料で手伝ってくれると思います。
マンション管理士に頼むと、コンサル契約していれば無料、単独発注なら１５万から３０万くらいでしょうか

規約改正の際は規約本文の他に、
共有部分の一覧
共有持ち分（管理費等の請求根拠につながります）
占用使用権の一覧などの別表
各使用細則（マンション、トランクルーム・専用庭・駐車場・駐輪場使用規定など）
届出用紙の様式
などもセットにし、管理規約集として作成するのが良いと思います。
なお、使用細則、契約書、届出用紙などは取り外して使えるようにします。


サンプルが下記で入手できます
https://cocoa.ntt.com/cc_pc/ST055?RE_ID=5e25b712a7b722e4033145b241ac45...