レコシティTOKYO（リ・トーキョー）その３

私も３割引程度が妥当だと思う。
５０万円や１００万円程度の値引きだったら、黙って見送ります。
モデルルームの経費、チラシ代、人件費、金利。。。
これらを負担し続けることを考えれば、竣工前に値引きを開始すると考えます。
モデルルームに置いてある家具なんか欲しくありません。
訳の分からないポイントも魅力ありません。
とにかく３割引きが値引きスタートでお願いします。

３割引はありえないでしょ。
確かに元の値付けは高すぎだけど、３割引いたら
即日完売したステージオと同じか安いくらいになってしまう。
ステージオより土地の落札価格が高くて資材も値上がりしていて
なおかつ、広告宣伝費が大きいんだから。
１．５割〜２割引きしたら完売するでしょう。
「３割安ければ・・・」って人は他探すべし。

>>162
価格はコストで決まるのではなく、
需給バランスで決まるんだよ。
経済学の基本。
どんなにコストをかけようが売れなければ
採算割れでも値下げするしかない。
しなければ在庫を抱えるだけ。
しかも減損会計を導入しているから
在庫不動産の評価損が発生するから
売らざるを得ない。

３割引、期待できそうですね。

個別に値引き額を提示するなら、３割引もあるような気がしています。
個別なら、「●●００万円なら買います」と交渉するのだからステージオを尺度にしても何の意味もありません。
個別ではなく、大々的に新価格発表会なんてことをやれば、１．５割引でも完売するかも知れません。
オプション会、そして駐車場の抽選会が終われば、それなりの値引きをせざるを得ないでしょう。
いずれにしても、第２期で３５戸のうち、２０戸が売れ残っているのですから、焦らないことが肝要だと思っています。

ハートアイランドＷＷＷのＭＲに行ったらココの話題になって、
「駅近・再開発といえども所詮東武伊勢崎線でしょ。京浜東北線
・南北線が最寄のウチの方がステータスは上ですよ。」って言われ
ました。ＷＷＷは160万円/坪です。

新田じゃ、王子から最寄と言われてもかなりあるでしょ。
王子駅近だったら圧勝だけど、
駅からあれだけ遠かったらね〜。
東武伊勢崎といっても大手町近辺に勤務している人間には便利だよ。

>>163
需要と供給のバランスで価格が決まるなら3割引きはないよ。
2割引けば完売するだろう。

でも東武１本だと浅草までがだね。

上野まで伊勢崎線の本線があればいいね。

通勤で使うのには、必ず他社線に乗り換えないといけないのがネック。

半蔵門線を乗り入れを使うのも現実的ではないし。

>>169
浅草行きなんてあんまり本数はない。
ほとんどが日比谷線か半蔵門線直通。
日本橋に行くときには、半蔵門線を使っていた。
空いていてなかなか使いやすかったよ。
時間は５分ぐらい多めにかかるがゆったり新聞が読めた。


>>170
大手町まで行くのに
おれは千代田線は混んでいるから
茅場町まで行って、東西線を使っている。

来年の秋ぐらいまで相場は調整になりそうですね
その後も急激な騰がりが起きる気配も感じられません
調整期の売り出しと比べれば
2割とまではいかなくても1割以上、坪30万程度は
高かったなと来年には分かりそうですね
住宅要求の高い6000万程度の購入層は
既に隅田川より西に購入済みで
この価格帯では時勢がら西新井で需要の掘り起こしは難しいでしょう
インフレの前にただの物価高では
高額消費財が売れるわけありませんね
いまは賃貸で後一年待つのも選択肢と思えるこのごろです

先ほど書き込みをしたものですが。

日比谷線直通、半蔵門線直通は必ず２社分の
乗車運賃がかかるということです。

まあどうでもいいことだけど・・・

東武ってけちだね。

たしかに東武線はケチだと思います。
エレベータが設置されている駅が少な過ぎます。
さらに踏み切りが多いのも困り者です。
踏切がなければ、助かっていた急病人・怪我人も多いことでしょう。
弱者に対する思いやりが感じられません。

たぶん、ＣＳＲに対する認識レベルが低いのでしょう。
儲かればＯＫという考えは、西新井駅前のの某ぼったくりマンションと似ていますね。

まだ西新井に住んで半年くらいですが
日々雰囲気が変わっているのを実感しています。
公園には昼間はたくさんの子ども、
夜にはジョギングをしている社会人の方、
土日はアリオが賑わっています。
まだまだ「おや？」って人はたくさんいますが
確実にかわってきています。
新しくたくさんの人が来て、意識が変われば
町の雰囲気は更にかわるでしょう。
建つのは来年の冬ですし、焦らなくても
どんどん出来上がって行く町を見て購入者も増えるのでは？

>>175
いろいろな施設ができる予定の西新井ヌーヴェルですが、確かに建設予定とかオープン予定だと急遽計画が変更されて、そんなはずじゃなかったってことになる可能性もあるわけで。
そんな中でアリオがオープンして、フィットネスクラブ棟も工事が終盤に入り、町が変わっていく様子を目の当たりにすることで購入意欲が出る人もいらっしゃるでしょうね。
週末だけじゃ分からない西新井の日常レポート、また宜しくお願いします。

どうでもいいことだけど、「暴れん坊ママ」にレコシティTOKYOのモデルルームが使われてるぞー。

昨日のワールドビジネスサテライトで西新井ヌーヴェルのマンション売れ行きについて放送されてました。
駅前の分譲マンションについてはまずまずの好調ぶりとのこと。
一方、駅遠マンションがモザイクかかった画で空室が目立つと紹介されていました。
利便性が低い物件については、買主側もかなり選別するようになってきたようです。

ワールドビジネスサテライトは市川の事件を全く取り上げないなど、恣意的な臭いがしますね。

＞駅前の分譲マンションについてはまずまずの好調ぶりとのこと
ここの売れ行きが好調というのはかなり恣意的ですね・・。
在庫はかなりだぶついているみたいだし、東武の物件が
安い価格で売り出したら値下げするのかな？

まあ、値引きは亀有の物件を見ても金額にして１０００万くらいが
上限なのでは？
３割はあまり現実的ではない気がする。
あと、上にもあるように東武の物件の価格が目安になるんじゃない？
ここの売れ行きを見て価格決めるでしょうから・・。

＞１８３
だったらここ売れなくなるじゃん！！

レコと東武は立地や周辺環境がまったく違う。

レコの場合は土地の入札はまさに投機っぽい入札。
購買客にその分上乗せ。

東武は自分の土地を宅地にして売るだけ。

原価が違いますよ。

東武はオール電化、全戸分駐車場完備。戸数が全然違う。

初回はいい場所を平均単価坪１９０万台で出してみて、
売れ行きイマイチだったら、坪１８０万位でしょ。

チームも東武＋清水建設＋三井で不安要素ありあり。

レコの場合は神奈川でやらかした、三井住友建設がやばい。

レコっ実際に坪２００万オーバーとかで売ってるの。
売れないところはもう値引き合戦が始まってるよ。

１５％程度なら、環境がよくてと買う人がいますね。

同じ駅の同じ側の出口だし、徒歩距離もそんなに変わらないですよね。
たとえば、ステージオのパークフロント棟だったら、南が公園に面しているので別格の価値を認めるという考え方は理解できますけれども、ここは、南側の賃貸のほうが高さも高いですし、低層階のほうは、あまり南側との間で距離も確保できていません。　
　免振とか、オール電化とかの売りもなし。　15%の価格差があれば、レコの75㎡が、東武のだと、88㎡とかになるわけで、1部屋減ってもかまわないと思えるほど、こっちの仕様面になにかの売りがあるようにも思えません。 今回の情報で安心して、ここは見送りでもいいかなと考えました。

同じ値段なら、どっちかうの？　こっちというのなら、１５％というのはその人の価値観だけだと思うのですが。

＞185
＞レコと東武は立地や周辺環境がまったく違う。

そんなことはないだろう
同じ区で、同じ駅を利用していて全く違うとは思えない。
185のような書き込みは、情報交換に向かない。
今後は、充分に注意していただきたい。

同じ価格なら、こちらを買う人のほうが多いはず。だから、皆、東武のほうが安いに決まっていると思って、東武をまったのでは？ということで、価格差は価値観だけ。

南千住のMRに行ったら、ココのチラシを何人かで配ってたよ。
よっぽど売れてないようだね。

公式ＨＰを久しぶりに見ました。
変わりましたね。
レオ様はいませんでした。

現地の航空写真のようでした。
20階のＭＳと14階の賃貸ＭＳに埋もれている建設中レコが悲哀に思えました。

相変わらず、毎週毎週・・・・
ＤＭも届くし、よっぽど売れていないのでしょう。

ウチも今日またＤＭ来たよ。
ここのＭＲには他によくあるバラを付けたボードがないね。
あまりに契約数が少ないので出せないようだね。
東武アトムが170-180で出してくると、さすがにここも価格
下げないと苦しいね。

全450戸中、何戸くらい残ってるの？

レオ様いなくなっちゃったね！

広告宣伝費もなくなっちゃったのかな？
「ニシアラ〜イ！！」

少し前のＣＭ乱発は最後の断末魔だったのか…

>>199
＞全450戸中、何戸くらい残ってるの？
200〜250戸でしょう。
購入意志のある方にとっては充分残りがあります。

>>200
今日、ＭＲの前通りました。
レオ様いませんでした。
ＨＰにもいないし・・・
５割位しか成約していないのに。

レオ様の起用はなんだったの？

>>203

>レオ様の起用はなんだったの？

「ムダヅカ〜イ！！」

今日、建設現場を見てきました。
肖像権の契約切れなのか、レオ様は一掃されていました。

そうそう、午前10時過ぎだっただろうか
レコのＭＲの傍に駐車していた産業廃棄物関連車両を2名の警察官が調査？していた。
パトカーはＭＲの対面側に駐車していた。
産業廃棄物関連車両には砂利が積まれておりドライバーはいなかったように見えた。
あの地域には、いまだに土壌汚染が残っているのだろうか？
単なる砂利だったのか？

おっと、１戸売れたみたいだ
５１８０万円、お買い上げ
これで、第２期３５戸のうち、売れ残りは１９戸
営業、完売を目指して頑張れ


営業、３割引してでも頑張れ

↑
内装が安っぽいので、有償プラン・ＯＰ＆リフォームに相当経費がかかりそう。
40％引きして下さい。

応援してるらしい。

http://sakakimr2007.blog15.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたblog-entry-7.html

40％引きか。
値引き交渉をする時期によっては、そこまであるのかな。

駐車場の空きがないとか、オプションが間に合わないとか、元気地区や南千住に客が流れたとか、手付け没収のキャンセルが出たとかだったら、あるかもね。

南向き中層階中住居で坪220万円。
1割引で坪200万円切ったら抽選販売になるなると思うよ。

そもそも企画が失敗したんだから。しょうがない。
オリックスの不動産部門は今期相当儲けたんだかいいんじゃない。

残りは赤字でも処分特価でよしとする？

それだと外人の株主が怒り狂うのでしょうか。

グランデでもまだ竣工まで10月近くあるし、残りは100戸そこそこ。
月10戸売れれば竣売りは避けられるし、坪220程度のままだらだらいくと
思うな。　これで、なんとか損はださないで済むだろうし。

残りは２００戸を超えているな。
ようやく半分まで、到達だ。

ここから折り返しの半分を売るのは大変だろう。
すでに買い手不在の状況だ。
早くサプライズのある値引きをしてくれ。

一回いっただけでもう何か月もモデルルームにはいっていないけど
今日のチラシだとグランデだけだと
300-会員限定108-1期81 - 2期ファーストステージ27 + 先着順残り17
だから、残りは101戸だといっているので、ちょいど2/3通過かなと
思ったんだけど、勘定間違えているのだろうか。

グランデの場合は、残り１００戸弱。
プライムは１００戸強。
合わせて２００戸超えかな。
総戸数４５０戸だから道半ば。

日経ネット

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20071128d3000d3.html

ここは西新井駅の天井だな。
坪２０万値下げしても買わないだろう、坪３０万値下げが妥当でしょう。

価格を変えない限り買えない人は買えないのだから。
買える人は既に購入済み。

東武の値下げを待つのも手かも。

東武はレコの売れ残り見てるので売れる価格にするでしょう。

西新井の価値が高まるようなA街区の開発計画がはやく具体化するといいな。あと西口駅前の整備も。オリックス、東武、がんばってくれ〜。

日本経済も失速しそうだし、ローン金利も下がってきた。
「今買わないとこれから値上がりしてもう買えませんよ」といわれて買ってしまった、250戸近くのチャレンジ購入者の人は、今どういう気持ちでいるのだろうか？
スーパーで1円でも安いものを見つけたら、別の店でさっき買ったものがすごく損したという気分になる。
1000万円単位で高値掴みしちゃった心境はどうなんだろう。

220さん
これからキャンセルが続出するでしょう。なぜなら、
①外資系の連中のリストラが始まり、マンションどころではなくなる
②条件のよい物件が続々出てくるので、手付金（5百万円程度）放棄
　してもいいと考える人が増える

↑
外資系の人達はこんな所買わないでしょ？

外資系もピンキリ。キリの人なら買うでしょう。駅近だし、日比谷線
通勤にも便利だし。
レオさまファンもいるかもね。

手付金にオプション代プラスされれば、キャンセル時の損失は６００万円か。
まだ、オプションのキャンセルは間に合うのかな。
現在、住んでいるマンションの売却をしていれば、手付金放棄だけでは済まない。

すでに契約している人は、ここの売れ行き状況、他の物件の価格等を見ないことだ。
そして、今後は買い替えを考えないで、一生住み続ければいい。
そうしなければ、夫婦仲も気まずくなる。

チャレンジ購入者、ローンを抱えて資産価値が激下がり、カワイソス。
でも足立区ではお金持ちだから良いか。

購入しましたがキャンセルしませんし、
一生住み続ける気もありませんし、
スーパーで一円安いのを見かけても
たいして気になりません。
一体とんな購入者像を持っているんだろう…。
自分で見て判断して価格に納得したので
特に問題ありません。
ちょっとした景気の浮き沈みを気にして購入時期を決めるより
今自分の環境のなかで購入時期だったから買っただけです。

２２０さん、値下げして差分を返せ、ってな心境だと思う。
でも買った人は多分この物件が自分に合った条件だったってだけでこの時期を選んだのも人それぞれの事情でしょう。どんなマンションでもデメリットはあるわけだし、購入者は批判される筋合いはないと思うよ。
それより高値掴みのしわ寄せをエンドに押し付けようとしたデベに矛先を向けるべきだと思う。

>>226
　>一体とんな購入者像を持っているんだろう…。
226さんは、足立区レベルの小金持ち（金融資産２億円以上、年収1500万以上、35〜45才）

今後この物件デベの言い値で買った人は、高値掴みの代表例のように
言われ続けるんだろうな。
でも、あまりに売れ行きが悪いと、こっそり値引き販売もやりにくい
だろうから、既契約者に一律5百万円程度還元した後、「10百万円
値下げしました！！」なんて派手な広告出して売り切ろうとする
可能性もある。

>>228
ハズレです。
平均よりちょっと多いくらいの普通の会社員です。
20代後半ですよ。親の援助もありません。
都内でこの価格なら普通の人が
ちょっと頑張って購入する所だと思いますが。
他の方はどうなんでしょうか？
小金持ちマンションってことはないと思うんだけどなぁ。

>231

20代後半で、年収が平均より少し上というと、600万円くらいでしょうか。
親からの援助もなしで年収(600万円)の8倍というと、随分と無理をされていそうですね。
高額のマンションを購入したがために、自家用車の売却など生活レベルを大きく下げることはもっての他ですね。

さて、マンションを買って返済できる人は多いでしょうが、高額な資産の購入ですから良い物件を安く買いたいのが人情でしょう。
一生住み続ける気がないなら、なおさら良い物件を安く買いたいことでしょう。

何はともあれ、高値掴みを自省して頑張って下さい。

高値掴みかどうかはまだわかりませんよ。

利便性では若干北千住に劣りますが、立地としてはなかなかのものです。
資源など物価高騰で結局安い買い物だったっていう結果になる可能性もあります。
ただ、間取りなどいまいち高額物件らしからぬところもあるので、苦戦しているのは価格だけの問題ではないのかもしれません。

>利便性では若干北千住に劣りますが、立地としてはなかなかのものです。
>資源など物価高騰で結局安い買い物だったっていう結果になる可能性もあります。
>ただ、間取りなどいまいち高額物件らしからぬところもあるので、苦戦しているのは価格だけの問題ではないのかもしれません。

うーん。
さてと、立場が変われば、次のようになる。

立地については、いくら駅前物件といえ、東京の外れに位置している。
北千住と比べれば、利便性は大幅に劣る。
いずれ、投機的な原油高騰もピークアウトし、割安な物件が目白押しとなる可能性は大きい。
さらに土地の高度利用が進めば、都心の一等地に建つマンションも手の届く範囲になるかも知れない。
ただ、莫大な宣伝費の使用することで、思ったより善戦しているかも知れない。
価格だけではなく、宣伝力で売れ行きが幾分かは左右される。

文句ばっかり書く人は、思いきりの足りない人。
高値つかみだろうと、払えて住んで満足なら問題なし。
値下げしたら買うとかいう人は、値下げしたってまだ安いのが
あるんじゃないかと迷って買わないんですよ。

＞立地としてはなかなかのものです。
マンションの価値って立地だけじゃないんだけど。
足立はやはりイメージが悪いから安いだけよ。

戸数が多いし宣伝満載だから普通はもっと盛り上がるのに、
高値掴みということで終わっちゃいました？
煽りもいないとなると悲惨なのですが、ほとんどの人の結論が一致したなら仕方が無いですかね。

ＤＭの返済例。

あと何戸くらい売れ残っているのでしょうか？竣工いつでしたっけ？

駅近で大きな通りに面していないのが気に入って購入決めました。
確かに、足立区なのに高過ぎという評判にずいぶん迷いましたが。。
今は足立区がオシャレな街に変わっていくことを願っています。
西新井駅西口の階段のところが花屋に変わっていましたね。

＞あと何戸くらい売れ残っているのでしょうか？
価格未発表も売れ残りとすると
グランデが100超、プライムが110超、合計220戸弱と思いますが・・・

>>241さん
他所の雑音は無視して自分の決断を信じましょう。
きっと幸せが待っています。

>>239

年収800ぽっちで借金5000は無茶ですよねぇ。

年収６１０万ってなってますよ。
こういう客に売ろうとしてるんだ・・・・銀行大丈夫？
営業サイドも相当追い詰められてるようですね。

＞こういう客に売ろうとしてるんだ・・・・銀行大丈夫？
審査が厳しくなってキャンセルが増えるかもしれませんね。
日本版サブプライムローンはありえないでしょう。

226ですが言葉が足りないようでした。
共働きなので世帯収入としてはDMより
だいぶ余裕がありますね。
共働きだからこそここが気に入りました。
予算内での優先順位は土地ブランドより
便利性だったので通勤が楽。
ずっと共働き予定なので駅に近い、
日比谷線直結、
遅くまで営業しているスーパーがある。
フィットネスが近い。

たしかにDMのような年収600だとかなり
厳しそうですね。
ローンに圧迫された暮らしになりそう…。

↑
デベのフォローっぽいな〜

このスレ参考になります。
ttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/23ku/

東京都23区 住宅地の平均地価 （１㎡あたり、2007年）　

1位　 千代田 227.50 万円
2位　 港 　 　 148.75
3位　 渋谷 　 115.90
──<↑90超　神↑>──
4位　 文京　　89.76
──<↑80超　優↑>──
5位　 中央　　78.25
6位　 目黒　　73.76
7位　 品川　　70.70
──<↑70超　秀↑>──
8位　 台東　　65.45
9位　 新宿　　63.24
10位　世田谷 60.73
──<↑60超　良↑>──
11位　中野　　53.56
12位　豊島　　52.80
13位　杉並　　51.37
14位　大田　　50.16
──<↑50超　可↑>──
15位　荒川　　44.30
16位　北 　 　 43.47
──<↓40未満　＊＊↓>──
17位　板橋　　39.45
18位　江東　　38.00
19位　練馬　　37.22
20位　江戸川 33.26
21位　墨田　　31.80
22位　葛飾　　30.99
──<↓30未満　＊＊＊↓>──
23位　足立　　28.87

↑足立区最低なの？
それにしては、このマンション高すぎる！！

入札価格でみないといけないもの。　
何度もでてきているけど、ここの入札価格は 1坪338万。
＊＊＊な土地を、神クラスの値段で買ってしまったわけだ。

それじゃあ、買ってくれる人も神だね。

デベの言い値で買ってくれた契約者はデベの救世主。
賢い消費者は悪魔のごとく値切り倒して、2-3割引の
適正価格でgetしよう。
そういえば、きょうも京成線の某駅前でこの物件のチラシを
配っていたな。宣伝広告費を値引きの原資に回した方がいいと
思うが・・・。

うちも夫婦共働きなのでなんとか購入を決めました。
自分一人だったらあきらめていたと思います。
デベは広告費使って値下げせずに共働き世帯をターゲットに
ねばっていくのではないでしょうか。

いままでのレオ様の広告費のギャラが５億としても余り効果がなかった。

そこでレオ様のギャラが、が浮いたので、残りの部屋を５億円分引いて売っても大成功ですよ。

本当に欲しい人に最初から、適正な価格で売ればよかったのにと思います。
アンケート結果で、購買層が見えてたのに強気な価格設定で失敗。

亀戸の物件はアンケートにより中心価格帯を１千万以上下げて販売。
それに伴い広告費も余りかけてないですね。

先着順が１９戸、新規売出しが４３戸、来週の締め切り後には何戸残っているのだろうか。
とりあえず、売れ残りは３８戸と予想しておこう。

10数戸前後売れて、
先着順は50戸前後と予想します。