トワイシア用賀

給食センターの周辺は大規模な暴走族の溜り場です。
知ってましたか？
毎週土曜日深夜か早朝に集会があって半端なくうるさいです。
ホームレスや酔っ払いなんか比ではありません。

６４０さん、６３３です。知人に確認しましたが、濃霧発生のアクシデントは今春実際にあった話に間違えないそうです。彼は永田町に向かっていて、想像もしなかった理由のアクシデントに驚いたし、ダイヤが大幅に乱れて苦労したそうです。よかったら裏とってみてください。

>>641
>>642さん

　本当ですか？
　私は購入を検討していて，要望を書くと（トランクルーム欲しいなとか）蛇蝎のごとく嫌われ（誰からかな？）非難されている者です．(苦笑）

　ところで，今回のお二人のご意見には少し異論があります．
　平日，休日の夜も周辺を歩いて調査しています．確かに高速の下に沿ってずっと歩いていると，人気の少ない場所で学生などがたむろしている場所も有りますが，トワイシアと高速の交差する辺りではそのような人を見たことはありません．
　土曜日の夜もあの辺りに行ったことがありますが，暴走族は見ませんでした．
これだけでお二人の意見を完全に否定できるものではありませんが，すぐに肯定も出来ません．
　真剣に購入を検討しているので，上記の書き込みがネガティブキャンペーンなら無視でしますが
まずは自身で調べなおしてからまた投稿します．

>>633さん
　確かに濃霧で遅れた事はありますね．そのアナウンスを駅で聞いていました．私は二子玉川方面でしたので影響はあまり受けませんでしたが．
　確かに東武につながるようになってからアクシデントの回数は多くなりましたが，率的には中央線や小田急と同じ程度に感じます．このように長い距離を走る電車としてのアクシデント発生率が飛びぬけて高いとは思いません．勿論アクシデントが無いに越したことはありませんが．

他社MRへ出張してくる方はどこにでもいるのでお互い様。
他社が来ているからって自信つけるのも良いですが・・・。

６４６さん、今朝も東武線の車両事故が原因で、上りの半蔵門線に遅れが出ましたよ。
車内放送で何度もアナウンスされてました。

暴走族の情報、もう少し正確で詳細にお願いします。気になります。

電車の遅れが心配なら早めに家を出ればいいと思いますよ。
まず、空いていて、朝から得した気分です。
早起きは三文の得、とはよく言ったもんです。

浮浪者に始まり、よくまぁこれだけネガティブ情報を探し出してきますね。
こんな遅いタイミングじゃなく、もっと早く、購入者が決める前に判断材料として出してくれればよかったのに。
情報持っている方は小出しにせずにお願いします！

まだ決めてないし・・・・事実情報は参考にします。

濃霧じゃなくて車両事故かよ。。。
頑張って毎朝皆さんのために運行状況アップしてあげれば？

このくらいの時期になると、申し込み決めた方か買えない人か、書き込み内容でわかりますね（笑）

結局どれくらい売れているのでしょうか？

第一期販売で慌てて飛びつくと大損する気がする。
角部屋や最上階が欲しい人は競争高そうだから仕方ないけど、
エアリーレジデンスの中住居なんか相当売れ残るよ。

だって首都高沿いの外廊下マンションだよ。
一応囲ってあるから内廊下って言うけど、塩化ビニールシートに吹き付け（ペンキ塗り）壁だし、
空調もなくて窓も開け閉めできるタイプだから排気ガスも騒音もガンガン入ってくる設計だよ。
平均８０００万円近くするマンションなのにこんなヒドイ設計ないだろ、普通。

売れ行きが悪いと、後から食器棚が無償で付いてきたり、寝室エアコンが標準装備になったり、
廊下にエアコンが付いたり、廊下床をカーペットにしたりするはず。
用賀ＰＨのマスターフォートも深沢ＰＨもそうなったからね。
価格が下がることはあまり期待できないけど仕様アップは確実にあると俺は思う。

・・・・

一か八かの賭けでマイホームゲットですか。ちとリスキーでは？

以前売り惜しみとのコメントもありしましたが、業界は新価格での販売動向をかなり注目しているとのこと。自信満々というわけでもないようです。この先地価が高騰しようが、購買層の購買力を越えてしまっては商売が成り立ちませんからね。

用賀ではこのあと地所の新規物件が控えているそうです。MRで聞きました。坪370くらいと言ってましたが、信憑性含めどうなんですかね。

NO665さんへ

本当ですか？私も以前ＭＲで聞いたのですが、来年は用賀での新規物件はないと聞きましたけど？

用賀で来年ないと言った担当者の意図は「ないから買ったほうが良い」
坪370であると言った担当者の意図は「今より安くはならないので買ったほうが良い」

667さん
ご賢察のとおりでしょう（笑）
ただ、坪単価はともかく本当に出てくる場合、価格と仕様のバランスによっては買い控えに繋がるリスクがあるんですが、影響ないレベルの物件ということなんでしょうか。

６６５さん、おそらく用賀ではなく「パークハウス上野毛」のことでは？
用賀近辺ではありますね。
地所さんの小規模物件が、１１月以降出てくるようですよ。

NO666です

私も上野毛の物件は聞いてます。同じくらいの値段になると思うと言われました。

やっぱ田都でしょう。渋谷から二子玉川までなら用賀が住むにはいいかな・・・住宅地としてのステータスも。
マンションじゃなく街は・・・・この物件は・・・ちょっと・・・あとで後悔しそう。

東急大井町線は、近い将来溝の口辺りまで乗り入れるという話を聞いたことがあります。
そうなると上野毛は二子玉川まで一駅だし、もっと便利になりそうですね。

>>669さん
665ですが、そのことなのかよくわかりません。
営業の方の言い方からは、最寄り駅が用賀のような印象を持ちましたが...

６７３さん、もしその信憑性が高いようでしたら、他の利用者も大いに関心を持つ情報でしょう。
今後何か分かり次第、ぜひ書き込みをお願いします。

歩いていたらたまたま拾ったような情報ですので、個人的にはこれ以上は難しいかと。
まさかトワイシアのＭＲに再度行って、担当の営業マンに「あの情報さらに詳しく教えて」と言う訳にもいきませんし（笑）
地所の営業の方でその出るかもしれない物件担当で、しかもトワイシアに関わっていない方でもそっと書いてくれないですかねぇ。

仮に本当だとしても、地所さんは同じような場所でトワイシアの販売とかぶる時期に販売するとも思えないですけどね。トワイシアを売り切って、もうちょっと値段を上げて販売、もしくは仕様を下げて実質値上げで販売というのが普通の戦略かと。

665ですが、聞いたときの印象では時期が近いかどうかはわかりませんでしたが、続いて出るようなニュアンスの話でした。
地所からの営業じゃなかったので、こっちを売らんかなということで営業上持ち出した情報のようでした。

玉川台ではなく上用賀に小規模マンションが建ちそうな最近出来た囲いがあったと思います。
ただし三菱地所が買った土地かも判らず、それ以前にマンション用地かもわかりません。万が一そうだとしても、遥かに環境がよい場所なのでかなり高くなると思います。
ちなみに上野毛の物件も建物は判りませんが、立地は格段に恵まれています。購入価格はもちろん、小規模ゆえに管理費等も考慮する必要アリですね。
私は暫く住む環境の良い物件を探しており、売却は念頭に無いので、数字上の徒歩分数にもこだわりありません。よっトワイシアは見送りです。

自分は低層棟パークの外廊下が気に入らなくて迷ってます。
最初は外廊下でもいいかなと思ってましたが、やっぱり風や雨が吹き込んで
足元がビショビショになったり、外気に晒されて寒いのは嫌だと思うようになりました。
高層棟エアーレジデンスは内廊下ですが、内容が安っぽいのを知って検討意欲が減退しました。

上用賀でも上野毛でも低層住宅街であれば大変興味があります。
内廊下設計かどうかご存じの方はいらっしゃるでしょうか？
パークハウスであれば深沢みたいにエアーテックのエアコンが採用されているかもしれませんね。
低層で坪400万円近い価格設定なら仕様もかなり良さげですね。
坪単価400万円でもトワイシア上階と価格に大差がないので気になります。
知っている方は是非教えてください。よろしくお願い致します。

No.679です。
自己レスですが、web検索で見つけたこれでしょうか？
http://www.ph-n4.com/
11月事前案内会開催予定と書いてあります。

かもしれませんねぇ。
低層・小規模なので、トワイシアとは趣向が全然違いますねえ。

上野毛だったら上野毛って言うような気もしますが...

中町４丁目に、それらしい仮囲いありますね。
施工業者はここも鉄建のようです

「中町・上野毛プロジェクト」という名称でしたから、ウワサの地所さんの物件というのは、
おそらくこのことでしょう。最近地所は鉄建さんとよく手を組むのはどうしてでしょうね。

ＤＭが来て第１期販売が始まるようですね。
その前にワンクッション希望ヒアリングの機会があるようですが。
ちなみに、期を分けて販売する物件というのは、どう考えたらいいんでしょうか。何か傾向があるのでしょうか。
新聞で人気物件は即日完売とか出ますが、それとは違うんでしょうか。

上野毛だったかどうかは、時間が経てばわかる。

>>685
だから建設費ダンピングの条件として複数現場発注の密約があるんだって。
トワイシア用賀なんて坪60万円以下で建てられてるから6824坪で40億円くらい。
土地が56億だから原価100億円を155億円で販売するわけ。利益率55％ってすごいよ。

みなさんが気にしてるマンションは、たぶん上用賀5丁目のものでしょう。
果樹園だった土地が今マンション用に造成されている状況です（やはり鉄建（笑））。
用賀西通りから一本中に入った場所で、高速とも離れており、そしてなお駅近なので
環境面での問題はゼロといってもいいと思われます。

ただ、問題は価格でしょう。
ここは20〜30戸程度の小規模で、すべて100㎡を超える設計になるそうです。
そして、坪単価は370万程度（ここも新価格）が想定されているそうなので、
価格は1.1億円以上になります。

トワイシアを検討している人で、価格にはこだわらないが設計にこだわりがある
人は、ここを検討する価値があるのではないかと思ったので、情報提供してみました。

発売時期はトワイシア次第の面がかなりあるでしょう。
早ければ、新春ぐらいでしょうか？

こういうデベに邪魔な情報は削除されるのでしょうか？
削除されるか興味しんしんです・・・

>>689
すごい近くに住んでるけど、あそこマンションになるの？古いアパートのある所でしょ？立派な樹木も根こそぎ抜いたり伐採していたのでどうするのかなって気になってました。
20〜30戸程度の小規模ですか。。。木が無くなってから高速丸見えになったので、１０階建てぐらいで高速をまた塞いでほしいんですけ、まぁ南に高速で370万はないだろうから、低層で勝負なんでしょうね。

689さん
情報ありがとうございます。
現地は見ていませんが、営業の話ともほぼ一致するし、そこでしょうね。
トワイシアとはタイプが異なるようですが、用賀を検討中の方にはひとつの判断材料になりますね。削除はないと思いますよ。
人によっては、相対的に安いトワイシアを買った方が良い、という判断にもつながる情報ですから。

トワイシア用賀が順調に第一期で半分以上売れたら、東急線沿線および
世田谷・目黒の一種低層住宅街の分譲マンション坪単価は、全て坪350万円以上が確定です。
そんな意味でもトワイシアは業界でも注目の的です。
トワイシアの動向を見てから価格設定しようとしている分譲計画がたくさんあります。

用賀に以前住んでいた者です（現在は目黒）。
この辺は馬事公苑や砧公園等緑のイメージがあるせいか、過大評価されているようですが、
実際に住んでみると決して住みやすいとは思えませんでした。
田園都市線は大混雑かつ急行は止まらないし、都心方面に行くのはいいのですが仕事で
横浜に行くことも多く、その際のアクセスは非常に不便に感じました。またこのエリアは
幹線道路が多いので騒音や排気ガスはもちろん、暴走族も結構いました。
住んだ印象で良かったと思うのは、東名が近いので車で動くには便利ということだけです。
最近この物件の広告がよくはいるようになったので興味を持ってこのサイトを拝見しましたが、
とてもじゃありませんが、この価格を出して購入するだけの価値はないように思いました。
あくまでも素人の個人的な感想ですので、購入希望の方にはお詫び申し上げます。
ですが、これだけの価格であればもっと環境が良くて都心に近い（最低でも環七の内側で）
立地の物件があると思います。

環七の内側はゴミゴミしていて嫌だ、という人が用賀あたりで検討するので
しょう。
もちろん環七内側でも世田谷区野沢や目黒区碑文谷あたりなどいい所も
あるとは思いますがね。

今日、MRに行ったら最終価格表が完成していました。中住戸を中心に若干ダウンしています。ただ検討していた低層南向き褄側や西向き褄側は高値のままです。やはり要望状況に偏りがあったんでしょう。販売担当いわく登録開始も11月2週目にずれこむ可能性があるそうです。来場者は相変わらずたくさん来てました。

需給関係と住戸ごとの商品力で価格も自ずと落ち着くところに落ち着くってことですね。

696さん、高層の上のほうはどう？

最終価格まだ発表されてませんよね？
だいたいの価格（10万単位のもの）はだいぶ前に発表されてましたけど、最終価格は申し込み直前になると聞いてます。あまり変わらないと思うと言われましたが。
要望書出された方、倍率はどんな感じですか？
私はどうやら２倍のようです。

686さん
一般論ですが、期を分けて少しずつ売ることにより期毎の完売確率を上げ、結果的に全体を上手く売り切る効果もあるようです。
確かに、小出しにして都度「○期完売！」と謳えた方が購入検討者を焦らす効果もあり、時期以降の発売に拍車がかかりますからね。
ただ、そういう販売手法をとっても期で売れ残っている物件も散見されますが。

購入検討者です。
この物件ってあちこちでけなされてるような気がします。
買わないほうが無難でしょうか？

説明不足でしたが「ほぼこれが最終価格になると思われます。」と販売員は言っていました。ちなみに高層棟も中住戸は各戸100万円前後下がってました。自分の要望住戸は倍率3倍だそうです。（さすがに人気ということで価格は変わらず）

けなしてる奴は倍率下げるためのネガティブキャンペーンだと何度言えば・・・
買いたくなければ買わなきゃいいだろ？
再来年あたりに坪600万円まで値上がりして買っとけば良かったと吠え面かくだけだろうが

701さん
大きな買い物なんですから、買うか買わないかはご自分でよく考えて決められたらよいと思います。
ご自身の希望の条件を満たすかどうかが一番大事です。
この物件はいろんな意味で話題らしく様々なコメントがありますが、一言で言うと価格と仕様がアンバランスでは？ということのようです。
詳しくは過去のコメントを参照してみてください。

今日の日経にもありますが、
『高騰する用地コストにどう対応し、高値に見合う物件に仕立てるのか。分譲会社の知恵が試されている』
そうです。
地所さん、野村さん、最後の知恵の出しどころですよ！

>>709
駅近で大規模というだけで売れるんだから知恵なんて絞る必要ない。
何も考えずに接客して買う気になった客だけ整列させて契約するだけだから、
営業担当者が経験不足でも質が低くても関係ない。
仕様も劣るし工夫もないのに価格だけはバカ高い。
文句言う少数派もいるが文句言う面倒な客は放置して買わせないようにすればいい。
こんな安易な物件でも安易に高収益で売れる良い見本。
そんなことは百も承知でここを買うつもり。
本当に欲しくない人は買わなくていいから黙ってて欲しいね。
そんなに気に入らないなら駅から遠くて割安な物件かえば？
でもどうせ駅遠割安物件なんか買わないだろ？
何だかんだ言っても結局はここを買うしかないんだから文句言わずに買えば？
そのほうが気分よく買えるよ。
仕様もグレードも天井も収納力も低くて不満たっぷりだけど、
俺は文句言わずにここを買うよ。駅が近くて便利で規模が大きくて立派に見えるからね。
こんなとこで何を書いても、価格下がんないし仕様も上がらないし何も変わらない。
なのに何でひつこく書くの？買う人にとって迷惑なのわかる？

興奮しなくても大丈夫。何だかんだで売れるよ。ここ。

ていうか、理想をならべりゃキリがないけど、全体的にみていいんじゃないの。駅からとてもちかく、大規模開発で公園の隣、高速のインターも近くて、大規模な公園も徒歩圏。近隣は低層の住宅地で買い物も便利。こういった表現が大枠だと思うんですけど、いかがですか。そして価格については、６年ぐらい前の水準には戻ってきてるけど、１５年前に比べるとまだ半値ぐらいでお買い得ってとこでしょう。

私の希望している部屋は倍率４倍とのこと。
何だかんだ書き込まれてますが、やはり人気は高いようで。
１年前から良い物件探してますが、世田谷周辺の便利な場所で、ギリギリ
年収１千万円のサラリーマンの手が届く物件というと中々出てこないもの
ですね。
そんな中、場所、予算、タイミングが合ったトワイシアに決めました。
後は抽選で当たることを祈るのみです。

ところで、キッチン吊戸棚セレクトですが、見た目、空間的広さを重視すると
吊戸棚無しの方が良いのですが、実用的にどれだけ問題が出てくるのでしょうか？
吊戸棚有りに比べて、無しにした場合、その収納スペースをどこかでカバーすることは
出来ますかね？

「営業力より商品力」
「消費者はあわてることなく、企業の姿勢や物件の質を慎重に見極めることが必要だ」
「高値に見合う質　追求」
本日の日経より。

ところで、登録開始がまたずれ込んだようですが、品質を高めるための時間が必要、というデベの誠意の表れですね。
楽しみです。

必至ですなあ。でもあんまりこだわって、次にキャリーすると値段だけ上がって、また同じことの繰り返しになりますよ。登録開始延期は単にじらしてるんじゃないの？

品質高めるのもいいいけど、待たせ過ぎてお客が他物件に行っちゃった、なんてことにならんことを。
業界代表するデベなんだし、ここらで堂々と新価格のプライスリーダーを買って出てもらいたいものです。

いろんな意味で注目されている物件のようですから、
業界を代表する品質・内容を打ち出すことで、企業評価を高めてもらいたいですね。

野次馬根性で失礼しますが、こんなリアクションの物件が実際どんなふうに売れるのか早く知りたい。。

＞７２３
同感。立地や内容的に興味を引かれる物件で、それ故ＭＲもにぎわっているのだと思います。
でも、いくら気に入っても、年収１０００万クラスのファミリーでは、実際のローンシュミレーションで引かざるを得ないと思うんですよね。

>>717
登録が始まってもいないのに何故倍率の話が？
今は要望書が出てるだけでしょ？
買うならこの部屋を検討中＝「要望書」で、
本気で間違いなく買うつもりが「登録」じゃないですか？
それを倍率4倍と誤解されてしまうように見込客に吹き込むこと自体がおかしいと思います。

この掲示板は宣伝文句や買い煽りが異常に多い傾向ですね。
その反面、否定的な意見も多いので判断に悩まされます。

上用賀1丁目交差点近くにある郵政公社か何かの社宅、どうも取り壊されるようですね。ここもマンションになるのかなぁ。

要望書を出した（出す）段階で、「この部屋どれくらいになりますかね？倍率？」って聞くでしょ。
「大体4倍くらいになりそうですね」みたいな会話は普通だろ。別に吹込みって言うほどのことでもないのでは？マスターとここが田園都市線の新価格の筆頭なんだから、色々書かれるのは当然。マスターはどう転んでも手が出ない人が多いのだから、自然とトワイシアへの書き込みが増えるってことだ。意外と第一期で即日全住戸完売とかあるかもよ。色々延期してるのは、一気にやろうとしてんじゃない？これだけ注目されてるんだから、デベも中途半端な売り方しないと見る。主導は天下の野村ですからね。

同じ路線だけど、顧客の志向性が違うと思いますよ。物件そのものも立地も。あ、もしかしたら収入も、ですが。

＞727

郵政公社の社宅跡地（用賀3丁目）に、マンション建設が予定されているようです。
用賀3丁目を考える会（正式名称は忘れました）のチラシで、既にテーマとなっています。
追加の情報が入れば、追加します。

近隣住民の個人的な意見としては、あまり大きなマンションがたつと眺望に悪影響がある
ので、勘弁してほしいんですが…

ただ、近隣住民との話し合いもスタートしてないはずなので、発売まで時間はまだまだかかる
と思います。

高速沿いってのが、、やっぱりダメでした。
せっかく郊外なんだからってのがどうしても頭をよぎりました。
窓を開けてるのが好きなので、空気はもちろんですが騒音が怖かったです。
窓を開けたら爽やかってのが体に染みついてるので育った環境のせいでしょうね。

>>732
同感。坪600万円まで値上がりする話も同一人物と見てます。
それほど人気がある物件だったら、どうしてそんなに必死で工作活動するのか？
人気のあったセンター東京も芝浦アイランドも工作活動らしきレスはほとんど見られなかったけど。

今週末に事前相談会、11/3から第一期登録受付開始ですね。
いよいよ本格的に動き出しますね。
不確かな情報と思惑によるコメントもこれで少しは沈静化するでしょう。

ええ、開けてびっくりだよ。

＞７３２
どう考えても用賀で坪600万円なんか行く訳ないじゃん。
そんなの本気で信じている人っているの？？
このマンションっていうか用賀の駅前でも行かないよ。

削除依頼を鵜呑みにする管理スタッフも変。
ここまで、売り手市場になってくるとここも検討者掲示板じゃなくて
①いつ売り出ししたらいいか探る板
②倍率がむやみに上がって販売員増強やパンフを増刷などの
　経費をかけないためにどうしたらいいかを探る板
③内覧会に無駄な時間をかけないように変な噂を抑える板
④オプション業者がヘマをしないように見張る板

くらいの機能になってしまいそう。