トワイシア用賀

浮浪者の存在で、物件の価値もしくは街の価値が落ちることに納得できますか？
私は腑に落ちません。
はっきり言って不愉快です。

それでは彼らの存在価値を教えてください。

人の価値って、物件の価値とかと比較できるようなものですか？
浮浪者だって、どのような経緯で今の境遇になったかわからないでしょう。
過去はマンション建ててた土木作業員かもしれませんし、
あなただって、何かの縁で、
実はお世話に、なっていたかも、なっているかも、なるかもしれませんよ。
社会は時間的にも空間的にも連続しているんですから。

人の存在価値なんて怖ろしいこといわないでください。

うーん。スレの主題とは全然関係ないが、俺は浮浪者は単なるグータラだと思っている。
今の時代本気で仕事しようと思ったら何がしかの仕事はあるし、月２万円ぐらいのアパート
は探せばある。
実際、女性のホームレスってほとんどいないよね。男より生きていくのに大変な女性が
ホームレスにならずに頑張っているのに、男はすぐ世捨て人になってしまう。

44さんに同意します。
最低限の生活をする程度の仕事は、やる気になれば出来るはず。

＞43さん
存在価値というと倫理的に問題ありそうですが、
当人以外の他人にプラスになっていることはありますか？

いい加減に浮浪者の人生に関する論議は止めませんか？
浮浪者は売主が何とかしてくれるはずです。
ここまで話題になっても放置されていたら売れなくなって値下げor値引きしてくれるでしょう。

それにしてもパークレジデンスの南側は高すぎる。
70平米で7500万円なんて考えられない暴利設定だと思います。
用賀で70平米台だったら5500万円〜5800万円が相場価格です。
高速道路に面したエアリーレジデンスなら5500万円〜5800万円、
パークレジデンスの閑静な南向きで6200万円〜6500万円、
西向きで5900万円〜6200万円にするべきでしょう。

パークレジデンス南向きは地下1階の高さにある1階でさえ6800万円？？？
地面より低い位置にある部屋を売り物にするなんてどうかしてます。
テラスだけ日が射して部屋の中は真っ暗ですよ。
昼間でも電気をつけっ放しで1年中エアコンつけっ放しが前提です。
地下だから風通しも悪い。カビや結露もひどい。
家事に追われる主婦の身にもなってください。気分も暗くなってきますよ。
それに集中豪雨が降って排水溝がオーバーフローしたら、確実に床上浸水ですよ。

ここにいる皆さんは御人好し過ぎます。お買得なんてとんでもない！！
どうしても売るなら5000万円以下にするべきではないでしょうか？
ここも２ちゃんねる同様の匿名掲示板ですから工作員さんの発言かなと感じてしまいます。

№４６さん、まったく同感です。私は南東角の３階以上を狙っていましたが、３階で９０００万円
（坪３５０万円）と聞いて非常に驚きました。所詮高速道路沿いのマンション、高い部屋でも坪３００万はつかないでしょう。最近の不動産会社は企業の論理で勝手に高く用地を仕込み、採算から逆算してマーケットを無視した価格設定をしすぎです。消費者はそんなに愚かではありません。地価は上がるというセールストークに騙されて安易に買ってはいけないと思います。その住宅の価値は住む人間が＝マーケットが決めるものです。私は冷静に検討するつもりです。

デベ関係者と思わしきNo.４８さん。マーケットが価格を決めるのが自由経済の原則です。
バブル時のように消費者が煽られて購入を急がなければ価格は適正な水準に落ち着きます。
ここ１−２年がそれに近かったのではないでしょうか。多少の資産インフレはあっても健全と思いますが、この秋のデベが主導する住宅マーケットは常識の範囲を逸脱してると思います。
消費者が安易に買わなければ（特にトワイシアを含むこの秋に販売時期を引っ張っている物件はどこまでの値上がりなら消費者が着いてくるのか見極めようとしているに違いない）販売価格は下がります。

モノの価格については売主が自由に決めるものですから。
それが妥当かどうかは市場（購入者）が買うか買わないかで決めること。

どうしても売れなければ値引きなりなんなりせざるを得なくなるでしょうから、
値段がおかしいと自信があるなら、間違いに気づくまでお待ちになればよろしいのでは？

２年前に、坪３５０万円では高すぎると散々言われたマンションに住んでいますが、今は中古でも楽に４００万円を超えています。
今は高いように思えても、入居するころには、いい値段で買えたとなっているかもしれませんよ。

値引きはしません。去年最高決算の企業が、値引きして売る訳ないでしょ。
困っていない相手に、一人で相撲とるようなものです。

デベは、個人に比べ圧倒的に情報量が多く、マーケットリサーチも完璧です。
個人的に高いと思う輩がいても、だから？？というのが通常の反応でしょう。

４９です。誰かに勝とうと思って投稿しているのではありません。私はトワイシアは希少価値の高い良いマンションだと思ってます。価格と物件価値のバランスを議論するスレにしたかったのですよ。
浮浪者の話から完全に離脱でき、物件価値を冷静に考える内容になりましたね。これで私の役割はおしまいです。お互い良く考えていい買い物をしましょう。

>住宅の価値はデベが決めるものです。マーケットも大手デベが仕切っています。
>値段がおかしいと自信があるなら、間違いに気づくまでお待ちになればよろしいのでは？
>デベは、個人に比べ圧倒的に情報量が多く、マーケットリサーチも完璧です。
>個人的に高いと思う輩がいても、だから？？というのが通常の反応でしょう。

これこそデベの理論ですね。
デベは「完売すれば全て良し」の論理に支配されています。つまり売れれば何でもいいんです。
間違っているかいないかは二の次です。常に「値引きせずに完売する＝正しい。」ですから。
しかし「マーケットリサーチが完璧」などとはよく言えると感心します。
そのマーケットリサーチなんて結局はバブル当時の理論同様の「取引事例比較法」でしかありません。
つまり「隣のマンションがいくらで売れたから、おいらのマンションはこの価格で売れるべ。」でしょ？隣がいくらで売れたか日本全国全部のデーターがあるから完璧と言ってるだけ。
昨今の地価高騰はファンドとデベの競り合いの結果に過ぎず、取引事例比較法によるものではありません。
ファンドは収益還元法に基づいて用地取得価格を算定します。
ましてやゼロ金利政策が終焉を迎えた今、収益還元価格は下がっています。
ノンリコースローンの融資基準も、信託銀行の受託基準もよりハイレベルになってきていますから、
今までみたいに新参ファンドが高買いできる環境ではなくなってきています。
投資家に配当を出せない価格で用地取得しない（できない）のがファンドの掟です。

そんな事情を鑑みることなく、「昨年お隣が＠350万円で売れたからおいらのマンションは＠400万円でいけるべ！」と＠400万円想定の用地をどんどん取得しているのがデベです。
これが完璧なマーケッティングリサーチの裏付けです。もうアホとしか言いようがありません。

バブル崩壊シナリオと同様の道を並んで歩くデベ。
どんな終わりが訪れるか言うまでもありません。

そんなデベの口車に騙されるエンドユーザーもたくさんいます。
まぁ少なくとも、私だけは騙されないようにしたいと思っています。
ファンドバブルの崩壊は来年です。したがって来年一杯くらいは高値が続くかもしれません。
しかし2008年春には売れ残り完成在庫が目白押しとなり、値引き販売を余儀なくされ始め、
本当にお買得な時期はその頃だと思います。
2009年にはマーケット価格も落ち着いて正常化すると思います。
今、デベの言う完璧なマーケットリサーチの口車に乗せられて買うか、
あと1年程度様子を見るかは検討客の考え方次第ではないでしょうか？
長文失礼しました。

＞５７
別に説得しなくても・・・。

この値段だったら少なくとも殺到するということはなく、
他を探す人はいるでしょうね。
取りあえず様子見かな。

要するにこのマンションは値段が高すぎる上に浮浪者はいるわで見送るべきって結論だね

ところで、施工会社の鉄建建設はどうなんでしょう。
独禁法違反で新潟市の工事の営業停止処分受けてたようですし、
旧国鉄のファミリー企業が全身なので技術力にも漠然と不安があります。
鹿島建設と資本提携しているので技術連携が行われていればよいですが．．．。
どなたか情報はお持ちで無いでしょうか。

鉄建建設と言えばかつてのドムスシリーズを施工した建設会社です。
技術力がないというのは詮索し過ぎのような気がします。
しかしここ数年では丸投げゼネコンのイメージが強いですね。
鹿島建設が名前だけ貸して、木村建設に丸投げ（下請けに任せっきりでろくに監理しないこと）
していたように、ゼネコンで丸投げは常識なんでしょうけど、その木村建設の一件で
丸投げには厳しい規制が近いうちに課せられるたいです。

完売できるギリギリの高値で売りに出すのは、会社としては当然では。
それができないデベは、すでに倒産しているか、
これから近いうちに倒産してしまうでしょう。
トワイシア用賀は、買い手としては、比較的買いやすい値段で、
ずいぶん良心的だなあ、と逆に心配になりました。

安いと思う人は買い、高いと思う人は買わなければいいだけのこと。
今でこそ、マンション価格は、2年位前が底だったと言われているけど、当時は当時で、もっと値下がりする、高すぎるという人が大勢いた。
結局、他人がなんと言おうが、自分なりに考え、その通りに行動することが重要。

何やら掲示板が荒れ模様ですが、トワイシア用賀は相場よりだいぶ高いのは事実のようです。
その価格を良心的と言う方もいれば、暴利だと嘆く方もいる。
どっちがどうとか思いませんが、私は投資の目線で本物件を検討していました。

私の場合、投資と言ってもファンドとは縁遠い個人投資家で、
半分趣味で分譲マンションを買っては貸し、貸しては売って、
売っては新築の分譲マンションを買うことを繰り返しています。
投資だけの目線で物件選定するなら坪単価が高い上階と暗くて賃貸がつきにくい1階は避け、
2階か3階を選ぶのが常識なんですが、そんな選び方はつまらないので、
上階とかルーフバルコニー付きの条件の良い部屋を買って、借り手さんにも
喜んで戴ける物件を買うようにしています。

最近ではキャピタルマークタワーを購入しました。
低層階の北や西向きは＠220万円で賃料単価は@14,000円（表面利回り7.6%）でしたが、
私は上層階の南向き（＠320万円で@16,000円・表面利回り6.0%）を購入しました。
今保有して売却を検討しているのはパークコート瀬田の上階です。
来月@18,000円（表面利回り6.5%）で入居して戴いてたテナントさんが退去されるので
売却しようかと考えてますが購入した価格より少しくらい高く売れそうな見込みです。

前置きが長くなりましたが、トワイシア用賀の場合、
最も安い南向き1階で＠310万円で@13,000円にしかならず、表面利回り5.0%と低水準です。
条件の良い南向き角部屋だと@362万円で@14,000円、表面利回り4.5%となり、
私の投資最低基準を下回る試算になってしまいます。

これは投資の観点から見ても価格設定が高すぎることを意味していると思います。
もう少し高く貸せて利回り5%を超える可能性もゼロではありませんが、
本物件は残念ながら見送ることにいたしました。

私の意見が参考になると幸いです。

東京カンテイのリリースでも用賀は「首都圏　賃料相場から見て割高＝ブランド力のある駅　ベスト20」にランクインしてたりするので、理論だけではなかなか難しいエリアのようですね。

実際に住んでみて確かに住みやすいところだと思いますが、このエリアに購入予定の方はとにかく「物件に惚れ」過ぎないように慌てないようにしたほうがいいかもしれません。
「いつまでに購入しないと」という個別事情があれば別ですが、散歩してても「ここは遅からずマンションになりそうだ」という社宅や官庁の宿舎が結構あります。じっくり構えていてもこれからかなり物件が出てくる感じです。

でも、「これを逃したらこれ以上の物件は出ない！」とか思っちゃうのも人情ですよね。

モデルルーム見てきました。
特にどこがすごいというわけではないけれどもなかなか素敵だと思いました。
用賀にはこれからもたくさんマンションはできると思いますが、あれだけの敷地面積をもった
マンション（しかも駅近で）はまず出てこないだろうなぁと思うと購入意欲がわきました。
小規模物件にはないゆとりを感じます。
ただ、お値段がねぇ・・・と言った感じです。多少高いくらいならわかりますが、ちょっと
高すぎと思いました。　販売価格が決定するまでじっくり検討したいと思いました。　

住まいサーフィンのコメントより

広い敷地と便利な立地と大手分譲会社共同事業。
最高級の食材で一流シェフが料理を担当。
どんなすごい料理が出来るかと楽しみにしてたのに
「松坂牛で牛丼つくりました♪」みたいな結果にがっかり・・・

70平米7500万円、80平米9000万円。
「松坂牛の牛丼だから2000円。」と言われても納得できない。
「松坂牛の牛丼だけど980円。」だったら価値がある。
その違いは大きい。

松坂牛の牛丼か。
トリュフのきのこ鍋、フォアグラのクリームパスタ、キャビアのおにぎり、
食材の活きない意味なし料理。ちょっと同感です。
あれだけ広い敷地なのに共用部に何も共用設備がないのは確かに残念です。

トランクルームとか集会室とか図書館とかフラワールームとかあってもいい気がします。
ジャグジー、コンシェルジュサービスみたいに維持費のかかるものは別ですが、
維持費のかからないものであれば誰も文句言わないのに。

今から企画してもらえないものですかね。
私も価格が高いのでどうしようか悩んでいます。

パークパークレジデンスのほうを検討していました。
エアリーのほうは首都高料金所にくっついているので、防音壁より上の階は２４時間騒音、排気ガスで
窓が開けられないそうにないから、せっかく閑静な住宅街や緑がまわりに広がってるのでそれはないだろうってことで
パスしていました。価格設定も驚きですが。
パークのほうも内容と価格に結局魅力を感じませんでしたので、プロジェクト段階から期待した私としてはガッカリです。

そうですか、やはり皆さんも高いと思われていますか！
現地モデルルームで接客してくれた営業の方は絶対に安いの1点張り。
こんなに割安な物件を買えるチャンスが一生に何回あると思いますか？くらいのセールストーク。
私はエラく高いなとドン引き状態。こんなに高いならもう少し都心に買うべきでは？
実際に港区のWorld City Towerだったら7500万円で100㎡の3LDKが買えます。
モデルルームのそばで建設中の用賀レジデンスの方が安くていいかなと目移りしそう。
とりあえず用賀レジデンスも検討してみようかと思い始めています。
売れ残りの住戸はどんなプランがあるのか確かめてきてから報告します。

ま、旧価格のマンションと比べても……。
今後数年の相場を考えたら、トワイシアは激安だと思うけど。

うん、私もそう思うな。
やはり70㎡で8000万円以上の価値が確実にあると思う。
それが7500万円以下で販売されているんだから間違いなく劇安だよね。
こんなチャンスは一生に何回あるかと考えたら、このチャンスを逃すバカは居ないと思う。
完成後に転売したら誰でも500万円以上は儲かると思うよ。
私は抽選になるのを覚悟して第五希望まで考えています。
特に眺望の良いエアリーレジデンスの上の方がお買い得。
価格が安く設定されているパークレジデンスの西向きもいいと思っています。

スレの目的を理解できない無意味な書き込みのNo75退場！
皆で有意義なスレにしましょう。

＜トワイシア用賀に足りないもの＞

・地下駐車場（雨に濡れずに住戸に直行できない。）
・平置駐車場（年数が経過しても平置駐車場の価値は不変。）
・トランクルーム（有料でも良い。）
・ミストサウナ（せっかくエコジョーズなんだから）
・全住戸全窓に耐熱防音ペアガラス（高品質マンションの定番）
・ペット用足洗い場（お湯が出れば最高。）
・全室エアコンと換気システム（できれば三菱地所定番のエアロテック）
・食器洗浄器（確かオプションでしたよね？）
・浴室液晶テレビ

住まいサーフィンの相場価格って用賀は75㎡で5678万円。（坪単価＠250万円です。）
これらがあれば多少高くても納得できるんですけどねぇ・・・
せめて半分くらいグレードアップしてくれないかな。

自分も先日の見学会に行ってきました。
値段を聞いた第一印象は「えっっ？？」と思うくらい高かったです。
本当の都心よりも用賀の方がより広い部屋を探せるかと思っていたのでとても残念です。
一番広い１０４平米の部屋が１５０００万円弱とは・・・
用賀のマンションにそれだけの大金注ぎ込む人がいるのでしょうか？

今は確実にデベさんが強気になっている相場ですね。
施工業者さんはこってり値切られ相変わらずデベが丸儲け。

しばし見。

９９年に用賀付近にマンション買ったのですが、７年経ってようやく当時の相場水準に戻ってきたのかなって感じです。実際住んでみると砧公園の広々とした緑があるし、厚生年金の大きなゴルフ練習場があるし、家電はコジマがあるし、土日はタマガワ高島屋で買い物できて最も世田谷らしい生活ができると思いますよ。多少高くても、このエリアに住んで失敗したなと思う人は少ないと思います

近隣住民です。この物件、確かに２〜３年前と比べると段違いに高いですね。
でも以前からこのあたりは文京区あたりと同等の価格でしたから、都心物件の価格が
上がっている昨今では「まあこんなもの」なのかもしれません。

81さんの書いておられるように、住んで満足度の高いエリアです。
砧公園、馬事公苑、駒沢公園、岡本静嘉堂緑地・・・。
買い物も郊外型SCや量販店から、気の利いたショップまで多種多様。
町並みもきれいです。散歩楽しいです。
東名や第三京浜も近く、海や山にもすぐ行けます。

結局、各個人の価値観に照らして、買いたければ買えばいいし買いたくなければ買わなきゃいい、ってことですね。当たり前ですが。
デベロッパーも地価高騰に乗じて物件の価値以上にいい気になって（便乗）値上げすれば、市場から手痛いしっぺ返しを食らうでしょう。

モデルルームを見てきた者です。

ペットの足洗い場あるみたいですよ。我が家はペットを飼っているのでどんな規約か聞いたのですが、足洗い場の話されてましたよ。

駐車場は地下じゃないけど、雨にはぬれずにすみそうでしたよ。公園側の平置駐車場はぬれるでしょうけど。ここは車寄せがあるからちょっと魅力的って思いますけど。

確かにここ数年の物件に比べると高いですよね。でも、ここ数年できた用賀のマンションってお値段以外のことで魅力的な物件ってありましたっけ？
我が家は中古物件も検討してるのでここがよかった！ってご存知の方がいらっしゃったらぜひ教えていただきたいです。

>>84
用賀レジデンスが7000万円台前半で80㎡もあり、間取りも設備も良くて魅力的です。
それに地下駐車場とミストサウナが付いてます。
トワイシア用賀より駅から3分遠いですが、環八からは外れていて東側の眺望は良く、
南側はビルがあって眺望が悪いものの日当たりは問題なし。
敷地が600坪・73戸ありますので規模的にも通常の物件より大きい物件です。

またパークハウス用賀マスターフォートという物件が246号沿いに分譲されていますが、
246は北側で内廊下と防音サッシで対策していて、換気機能付きエアコンが標準装備されています。
南側は1種低層住宅なので高い建物が建つ心配もなく日照眺望はとても良好です。
2.2ｍのハイサッシや奥行1.8ｍのバルコニー、天高2.55ｍ、1.8ｍ×1.4ｍのユニットバスなど
トワイシア用賀よりグレードの高い設備が付帯されていて77㎡で5980万円〜とメチャ安です。
私も買い替えがなければ、こっちにしたかもしれません。

ま、ご参考までに。

私もモデルルームを見に行ってきました。女性の立場からするとやはり収納が気になるので、まず今からでも是非トランクルームを計画に入れて欲しいと感じました。今までの発言にもあったように、最近までの用賀物件に比較すると、価格設定がかなり高くなっているのも残念ですし、広さも７０㎡台が中心であるに対し生活するのに収納箇所が絶対的に少ない印象は否めませんでした。ウェジウッドのカップでのお茶出しとかお菓子のお土産とかでお金をかけるよりも、トランクルームやゴミ置き場、浴室内のミストシャワー・液晶テレビ、エアコンの全室装備など、「住人の生活の質が高くする・住みやすくなる」視点から発想して欲しいなと思います。あと少し値引きされて、以上の要望が取り入れられるなら、立地条件は大変よいところなので前向きに検討したいと思います。

>>78さん

・食器洗浄器（確かオプションでしたよね？）
・浴室液晶テレビ

この二つは微妙ではないですか？
食洗機に関してはいまだに拒否反応を示す方もいますので
OP扱いであるなら問題ないかなと
浴室のTVですが、例のデジタル放送の関連がありますので
装備されていたとしてもデジタル対応である可能性は低く実用性に乏しいです
他の物件でOP扱いだったのですが営業マンから
このOPに関しては「積極的にお勧めしない」と言われました

あとの件は同意です

用賀レジデンス・・・お値段、立地、共有施設もいいけど、部屋は張りが多くて天井高あっても狭く感じるし、どうも垢抜けないかんじがしました。あと、販売会社に不安を感じます。

パークハウス用賀マスターフォート・・・246と高速のダブル。これが許せる人なら問題ないかなって思います。施工会社も竹中だし。

どの物件も当たり前ですが一長一短です。自分の価値観で決めるしかないですよね。

収納、確かに少ないですよね。ファミリーで住むには絶対少ない。
お値段、もう少し下がらないと、大規模物件だけあって全戸完売するのかなって思います。

このマンションの売れ具合である程度不動産相場のメルクマールが分かると思うので、その意味では今後が楽しみです。この物件が完売したらある意味本物の不動産上昇相場なんでしょうね。

この掲示板を見て現地確認行ってきました。
本当に公園にホームレスがいました。
そのホームレスは南西角にある世田谷区用賀出張所の隣にある公園と、
トワイシア用賀の西側公園広場と行ったり来たりしてるみたいです。
半端なく臭くて公衆便所の匂いが周辺に匂っていて耐えられません。

これを見て私は西側住戸は絶対に買う気しませんでしたが、きっと他の方もそうだと思いました。
しかしながら、パークレジデンス西側住戸は、売れずに値段を下げるのは間違いないと思います。

そこで下げた西側分譲価格は、ただでさえ高額な南側好条件住戸とエアリーレジデンスに
分配されるのも間違いないと思います。
エアリー2LDKを検討している私としては、絶対に耐え難い選択肢であり、真剣に困ります。

皆さんも西側に居着いたホームレスに反対意見を述べる局面だと
思います。気をつけてください。

ホームレスの件を本当に改善したいのなら、この掲示板に書くよりも区役所とかに苦情を言ったほうがいいと思いますよ。別にこの物件固有の問題じゃなく、地域の問題でしょうから。
デベも自物件にとってマイナスの外的要因があれば当然手を打ってるとは思いますが。
そんなもので適正な価値評価を受けられなくなったら困りますからね。
万一デベとして何もしていないのであれば、デベ失格でしょう。
「マンション購入者は環境を買う」という購入者側のマインドも理解できていないということですから。

ＮＯ９０さんと同意見です。立地条件としては魅力的ですが、マンション自体の魅力はあまりないのでこの物件の売れ行きを見てから今後出てくる物件を検討してもいいかなと思います。用賀はまだまだマンション建ちますしね。あせって少し前より全然高い物件買わなくてもいいなと思います。
どうせ同じ金額を出すなら相場が安定してから建つ物件のほうが納得して購入することができそう。

ホームレスですが、今いるホームレスの人がいなくなっても、またいつか違うホームレスの人が来るんじゃないでしょうか？公園ってそんなものですよね。

価格が安いのいいんであれば、うなねっていうのが、１キロぐらい西にありますよ。

いやはやこれほどホームレスが話題になるとは思わなかった。
元々自分はパークレジデンス狙いでなくエアリー狙いだったから気にしなかったけれど、
まだ正式販売価格が確定していない訳だから、自分の狙っている住戸の価格が上がったら確かに困る。

パーク西向きを値下げした分をエアリーに載せられたりしたら困ると思って
今日モデルルームでホームレスを追い払わないのかと聞いてみたら
「は？ホームレスなんて居ましたか？確認できておりませんね〜。」とトボけられた。
でわ今すぐ見に行くか？と聞いたら、「それが事実であれば前向きに対処したいと思いますが
公園は公共施設であり、私共は公共施設からの退去を依頼できる立場ではないのでゴニョゴニョ・・・」と非常に歯切れが悪かった。

公園向きは7戸×5フロアだから35戸もある。
人気がなくて売れ行きが悪いと、1戸あたり300万円くらい下げなくてはならないだろうから、
値下げ損失金は300万円×35戸＝1億500万円にもなる。
その1億500万円の損失を35戸以外の169戸に上乗せすると62万円づつ値上げされることになる。

事前内覧会で、人気があった住戸（抽選になりそうな住戸）に乗せてくるかもしれない。
特に人気の住戸が仮に35戸あったとしたら、人気住戸は300万円づつ上乗せされることになる。
こんなことになるくらいなら、普通にホームレスを説得するなりして上手に排除して欲しいものだ。

いいかどうかは別にして、各種調査結果に出ている耐震偽装後の消費者動向を考えるとデベが強気になるのも仕方ないですね。地所と野村ですからね。当初のプロジェクト名に「プレミアム」なんて付けちゃってるところからも強気の一端が垣間見えてます。

いいかどうかは別にして、各種調査で出ている耐震偽装後の消費者動向を踏まえると、デベが強気になるのも仕方ないですね。
なんてったって、地所と野村のコラボですから。

値下げなどしなくても、売れてしまうでしょう。
今はそういうご時世ですよ。
購入検討者は、提示された価格分の資金を工面すること。
ホームレスのせいで高くなって買えなかった、
などと言うのは妄想です。

やはり買いを煽って購入させようとする魂胆ですね。
日本人は喉元過ぎると熱さを忘れる国民性なので、バブルの教訓を忘れて買ってしまうのかも。

高速道路沿いである問題や、割高な価格設定、ホームレス問題、陳腐なプラン、最低限設備で
ある点などから目を背けさせようとするデベの姿勢は分かりました。
焦って今すぐ買う必要はありません。
これだけの戸数ですから売れ残りやローンキャンセルも出るでしょうから無理に買うのは
止める事にします。
高価な買物だから慌てて狼狽して購入してしまったらきっと後悔すると思いました。

前回のバブルでホントに痛い目にあったひとびとは今回はメインの購買層からそろそろはずれはじめるので、いよいよ慎重な層がいなくなるのが現状でしょう。また、今ぐらいの水準では前回のような担保価値を越えるようなオーバーローン現象も起きていないし、あえて安い値段でうらなきゃならない不動産会社も個人もいないんだから当面、相場が下がることはありえませんよ。押し目待ちに押し目なしって状況がまだ２年はつづくことでしょう。

モデルルーム行って来ました。
共用部分の植栽とか噴水とか立派そうでしたがいまひとつ高級感に欠ける印象です。
天井高が2400mmとは驚きました。あちこちに梁やPSがたくさんあって凸凹な感じがしました。
そして食器棚、食器洗浄機、ダウンライト、照明、収納家具、みんなオプション扱いでした。
廊下の大理石も装飾ガラスもバスのガラスドアも気のきいたものも全てオプション。
それで85㎡9600万円とか80㎡9100万円とか明らかに割高です。
地下の部屋で70㎡6000万円がありましたけど、それぐらいが相場ではと首を傾げました。
見る人によっては買得に感じるようですが、全ての部屋が1,000万円以上高い気がしました。
今日のモデルルームは来場者もたくさんいて完売しそうな雰囲気でした。
さすが高額物件の販売がうまい分譲会社のコラボです。高く売るノウハウを持っています。
私自身は好印象を持ちませんでしたが、買う人にとっては稀少な高級物件に見えるのでしょう。

この物件は与党支持者が少ないですね。
MRは人気があるように思えたのですが、実際の販売は苦戦しそうな気がします。
私は値段の高さと設備の貧相ぶり（低欲しいオプションを加えると更に５００万は上がる）から全く興味がなくなりました。
が、今後も勉強のためにこのレスをちょくちょく見させていただきます。

見る人が見ればいろいろ言いたいことはある物件ではあるものの、用地取得価格の上昇などで23区内の物件（それもある程度買える範囲の価格帯）は供給数が減少傾向らしいですから、近いうちにどうしてもそのエリアにマンションを欲しい人、しかもどっちにしても高い買い物なので耐震偽装みたいな不安リスクをできるだけ回避したいと思っている人は、こういう大手デベコラボの物件に飛びついちゃう気持ちになるのはよくわかります。
結局は、欲しい範疇に入る物件の数と欲しいと思っている購買者の数のバランスなんでしょうね。
このエリアのこういった物件を検討している購買層はそれなりに経済力はあるでしょうし、なんだかんだ言っても結構早く売れちゃうんじゃないでしょうか。

北？のほうに見える水色っぽい煙突は
何の煙突でしょうか？

砧公園のとなりにあるやつだったら、都の清掃工場だと思いますよ。

買えない人は買わなければ良いだけ。
高い・安いは価値観の違い。自分の価値観を他人に押し付けるのはよくない。
みんなが今安いと思うマンションは3年前にたくさん分譲されていたのに買う人は少なかった。
今はみんなが高いと思いながら品質に納得して買う時期。
トアイシア用賀は2年後にあの物件を買っておけばよかったと後悔するマンションになると思う。
だから私は買うつもり。そう思わない人は買わなければ良いし、買いたい人だけ買えばいい。
無理に価値観を押し付けることはない。人それぞれ意見が違うんだから放っておけばいい。
私の3年前の年収は今の1/3しかなかったから当時は買えなかった。
今は買えるようになって納得して気に入ったこのマンションを買う。
あまり不愉快な悪口を言わないで欲しい。

こちらの物件も地下１階のお部屋がありますが、地下部屋の建築不可や反対運動があったりしますよね。将来的にみて地下部屋のあるマンションはどうなんでしょうか？　大規模修繕や、建て直しの際に問題がおこったりするのでしょうか？

＞106
正式価格が発表されるまでのネガティブキャンペーンでしょう（笑）
私も別な物件で経験があります。

人間不思議なもので、契約を締結したとたんに、今度は完売してほしくなるんですよね。
この物件も、①正式価格発表、②会員一期販売終了、などの段階で皆さんのコメントがガラリと変わるでしょう。

なるほど！本当は買いたいけど価格を下げたいから書いてるネガティブ情報もあるわけですね。なんか見分ける方法はないですかね。

んーー、必ずしもそうでないかも。
買いたくても買えない人の怨嗟がうずまいたスレも
よく見かけるので。
そのマンションが価値があればあるほど
そういう傾向があるような気がします。。

＞106

買う人にとってはネガティブなことが多く書いてある方が良いと思います。
ただし理屈でない感情的なネガ情報や明らかな嫌がらせ等は論外ですが。
良心的な情報はマンションのHP・パンフレットや営業の方にお任せすることにして、こちらでその他の情報をキャッチできるのは一昔前には考えられなかったくらい画期的ですから。
まあ、今住んでいる住居のネガティブキャンペーン張られたら相当イヤですから、お気持ちは良く分かりますが。

浮浪者の書き込みの目的はどれにあたるんだろう。①競合デベの足引っ張り②高値物件に対するひがみ③近所のひとの優しいこころづかい④本格的検討者の前向きな改善示唆⑤実は浮浪者自体が購入希望者で事前に価格引下げを狙った自作自演浮浪行為⑥その他

浮浪者に関しては、④が大半ではないでしょうか。
自分が住むとなったら本当に迷惑ですから。

彼らに存在意義を与えるような良い方法はないのでしょうか？

私も④です。⑤なら面白すぎです。
実際に浮浪者が居るのは迷惑なだけで純粋に嫌です。
区役所に根回しするとかいくらでも方法があるはずなのに、放置するのは大いに不満です。
またところどころに出ているように設備が貧相過ぎて気にいらないのも本音。

みなさんはあの古典的な網戸見ました？
よく2350mmもあるハイサッシに合う網戸があったものです。あれは本当に不満です。
昔住んでいた公団住宅の網戸と同じ。
今住んでいるマンションだってアコーデオン可動式の網戸なのに、
最新の新築マンションがあれじゃ惨めで泣けてきますよ。。。
ハイサッシだけにレールから外れやすく、埃や経年劣化などで開けにくくなりますよ。
開けるときにキキキーッって擦れる音がしたら嫌じゃないですか？
低層で植栽も多いから蚊やハエも多いので網戸の使用頻度高いですよ。
網戸がアコーデオンみたいに収納できるタイプのサッシもありますし、
レールを一列増やせばマグネット固定式のプリーツ網戸なんかも取り付けられるはずです。
天井が低いのは我慢できるけど、公団住宅みたいな網戸だけは耐えられないので止めて欲しい。

こういうカキコは有意義だと思いますので、皆さんも気付いた不満点は掲示板に書いてください。
検討客から不評の声が多ければ、利益幅が大きい物件なので改善してくれる可能性は、他の一般的物件より高いと思います。

上のほうに書いてある価格どおりなら、
ちょっと駅から遠くても、246＆高速沿いでも、
マスターコートの売れ残り部屋のほうがよいな。
あそこも三菱＆竹中施工、内廊下で騒音もそれほど気にならないし。
しかし、田園都市＆東横の都内区間では地価が安い部類に入ると思われる
用賀でこの値段とは、、、いよいよ一般リーマンには手が出なくなるか。

私は85㎡くらいの部屋を予算8000万円以内で探していましたが、ちょっと予算不足です。
広さを妥協しても8000万円は超えてしまいますので諦めムードです。
角住戸と最上階は抽選確実だそうです。
予算的にはそれほど低くないつもりだったのですが厳しそうです。
4階以上で80㎡を超える私の候補プランは下記のとおりです。やっぱり高くありませんか？

【エアリーレジデンス】
Aタイプ　1201号室　8800万円　81.74㎡　@355万円　南西角最上階
Aタイプ　 501号室　8200万円　81.74㎡　@331万円　南西角
Kタイプ　 911号室　8800万円　81.82㎡　@355万円　東南角最上階
Kタイプ　 511号室　8400万円　81.82㎡　@339万円　東南角

【パークレジデンス】
Aタイプ　 501号室　8900万円　81.81㎡　@359万円　北西角最上階
Iタイプ 　409号室　9300万円　85.19㎡　@360万円　東南角
Jタイプ 　410号室　8800万円　81.01㎡　@359万円　中住戸
Kタイプ 　510号室　9100万円　80.37㎡　@374万円　中住戸最上階
Kタイプ 　411号室　8800万円　80.37㎡　@362万円　中住戸
Qタイプ 　516号室　9600万円　85.05㎡　@373万円　東南角最上階
Qタイプ 　417号室　9300万円　85.05㎡　@361万円　東南角

No.68さんの投稿にもありますが、用賀（の分譲）が高いのは理屈ではない要素も多分に影響しているようです。
住んでいて実感しますが、近くにある人気地域のフタコとか自由が丘とか、実際に住むとなったら土日のタマタカ渋滞などで車出すのも大変ですが、用賀はそんな地域と適度な距離感があってトータルではかなり便利ですし。

ここでもよく引用されている同じ用賀のPHマスターフォートですが、地所が自主的に吸気口の仕様変更をしてレベルアップさせたようです。

はっきり知らないけど、バブルの絶頂の頃に比べたらまだ坪単価は半額以下なんじゃないすか。土地の坪単価が８００万ぐらまでは当時いってたでしょうから、今はまだ初動の範囲内で、気に入ったら思い切って買っちゃった方が、いいんじゃない。建設資材の価格上昇や消費税アップ等、価格上昇の要因は土地の値上がり以外にもまだまだありますから

用賀に住んでますが、用賀の環境（騒音・排気ガス）は両極端です。戸建も含めて一番最悪な場所は環8・246沿いですが
高さのあるマンションだけに限定すると環8・246沿いに匹敵する最悪な場所だと思います。
逆に考えるとこのマンションが出来れば、南側に宅地はさらに閑静な宅地になると思います。
環8も246も１本道を入れば、そこに沿った建物が防音壁の役目をしていますのですごく静かです。

>>116

うわ、本当に高いですね。
去年まで80㎡は7000万円台だったのにいきなり9000万円ですか。
周辺のマンションが高くなってるとは言いますが、この価格じゃそうそう買える人いないのでは？

よくある買い替え層のパターンだと築15年くらいで70㎡前後の中古マンションを持ってる人が
持家を4500万円くらいで売って住宅ローン残債が3000万円で、差し引き1500万円の自己資金。
貯蓄で貯めたお金で更に1000万円くらいを頭金にすると、自己資金2500万円くらいになる。
80㎡くらいの新築マンションを買うとして組めるローンは毎月20万円まで、ボーナス加算なし
と仮定すると変動金利2.375％で借入可能額は、

55歳（20年返済）　　3800万円＋2500万円＝6370万円　　
50歳（25年返済）　　4500万円＋2500万円＝7000万円
45歳（30年返済）　　5000万円＋2500万円＝7500万円　　
40歳（35年返済）　　5700万円＋2500万円＝8200万円

となる。2500万円の自己資金というのは若い人には多い方だと思うので調整すると、
やはり6500万円〜7000万円までが一般的に適切な価格設定と思われる。
ボーナス加算を20万円〜25万円くらい払えればプラス600〜1000万円まではいける。
それを加味して、一般的な富裕層サラリーマンの新築マンション限界購入額は、
7000〜8000万円と結論づけが出来る。

そりゃ住宅ローンを毎月20万円じゃなくて25万円でも30万円でも払えばいいんだろうけど、
実態として年収1000万円の人が組める限界の住宅ローン支払額は20万円がいいとこ。
年収1500万円でも住宅ローン支払は月額30万円が限界だけど、精神的に30万円支払いは無理。
それ以上の高収入になると外資系の金融機関レベルになってきて、一部上場企業みたいな終身雇用
はあり得ないから、単純に今の年収が高いからと言って住宅ローンを30万円も40万円も払えない。

話が長くなってしまいましたが、8000万円を超えるマンションはそうそう売れないという持論でした。

そうなんですよね。７０００万円台っていうのが、普通にローンを組んで払っていく限界（インフレがない場合）なんで、ここが大きな壁になっていることも事実。実際、前回のバブルのときは、資産インフレが起きたものの実際の必需品や給与はインフレにならなかったので無理して９０００万円台まで手を伸ばした人はエライ目にあいました。さて、今回はどうかというと、前回との違いとしては世界的な資源高（中国人とインド人が贅沢になることで需要サイトが爆発している）で必然的に建設資材コストが高騰していく、そして生活必需品もおそらく値上がっていく、ましてやダイエーや西武までも吹き飛ばすようなバタバタの金融政策を再度繰り返すようなヘマは普通しない等の考えをめぐらすと、意外とそのまま給与も増え、継続的なインフレになっていくことで、今の９０００万が５年後には今でいう９００万ぐらいの感覚になっていることもありうるとの結論に至っています。私の場合。だから気に入れば、思い切って買いが今回の場合、正解かと。

五年で10倍のハイパーインフレを予想なら、全て固定金利が正解ですね。

そもそも、こういった地域のこういったデベの物件にこだわらなければ、マンション自体はたくさん供給されているんですから、それぞれの経済力に合った物件を探せばいいと思います。
欲しいものがあって、それがそれなりに高値の場合、「値段がおかしい」って言っても仕方ないです。
値付けが間違っていた場合は、売る側が売れずに困るだけです。

高すぎるという指摘のほうが意味がないと思うけど。
指摘というかやっかみというか。
値段を分かっている以上、予算オーバーの人は、
そもそももはや購入検討者でさえないのだから、退場してほしいです。

１２６さんに賛成
「高すぎる」とよく言うけど
（１）自分が購入可能な予算と比べて高すぎる
（２）市場の適正価格と比べて高すぎる
の２つをごっちゃにしている人が多い。

（１）の場合は１２６さんの言うとおり退場したほうがいい

（２）の場合は是非ここでその理由をあげて議論したいけど
多くの場合は、現状と今後のマンション価格の予測をベースにした
議論ではなくて、2000−2004年くらいまでの、この十数年の日本の
地価のボトムと比べて高いという議論が多いので
あんまり参考にならない

今の東京はニューヨークやロンドンと比較して安いだけでなく、ソウル、北京、モスクワと比較しても安いぐらいの状況になっています。ここ１５年間の金融失政で価格形成がおかしくなっていたことにより、先進国で３倍、急進国で１０倍程度に膨らんでいる不動産価格においてここまで相対的な差が生じているのです。今後、東京で急激な価格調整（急上昇）が起こることは自然な流れとみていいんじゃないでしょうか。１５年前までほとんどの人が体で覚えていた不動産は急騰することや緩やかに上昇することはあっても、破産や相続が発生しない限り基本的には売らない財産だから下がることはないという鉄則をそろそろ思い出してもいいタイミングだと思いますが。

マンションの場合は売買される消費財的側面が強いですよ。

そもそもマンションと土地では全然価値というか目的というかが違いますからねぇ。
用賀は嫌いじゃないんだけど、急行止まらないし、環八近いし２４６隣接だし・・・
その割には高いなぁ〜どうしようかなーうーん。という感じです。

この物件は用賀駅かつ駅近であるということ以外に、他の三菱・野村のマンションに勝る魅力的な点はどんなことでしょうか。あれば教えていただけると幸いです。
勉強不足かもしれませんが、私には他に何も無いような印象でしたので、今回は見送ることとします。

同じ路線の三茶は急行停車駅ですが、各駅しか止まらない用賀、桜新町より賃料相場も坪当り土地単価も低いようです。
急行が止まってもそれだけでは価値が高まるとは言えない。。。市場の評価の決まり方ってなかなか難しいですね。

同路線内の急行停車駅で近いところでは二子玉川も同じみたいね。
交通利便性含めた住居地としてのトータルの魅力がその地域（駅）の価値につながっているんだと思うよ。

みなさん、まんまと踊らされていますね。

（２）市場の適正価格と比べて高すぎる
この十数年の日本の地価のボトムと比べて高いという議論が多いので
あんまり参考にならない。

ほぉ、そうですか。
経済評論家みたいでかっこいいですね。
でも、デベの理論に踊らされているだけじゃないですか？
「土地が高くなっているからマンション分譲価格もバブル期にどんどん近づきますから
今が一番安い価格です。今買わないと2年後には間違いなく後悔しますよ」と。
それで「そうか、土地が高くなっているから今が一番安いのか。こりゃ買わなくては」と。
それで仕舞いには「あんたの相場観を語られても参考にならん。」ですか。
その方がムチャクチャじゃないかと私は思いますけどね。

そもそも地価の上昇は経済の回復と活性化により土地価格が上昇したわけじゃないんです。
ノンリコースローンでお金を引っ張ってこれるファンドの仕組みが強気買いの勢力が
不動産市場を高騰させていただけに過ぎず、この状況はそう長く続かないと私は見ています。
ファンド会社は、投資家に配当を出せる利回り下限価格で不動産を購入しています。
これ以上、不動産価格が上昇しても投資家に配当が出せませんから、不動産価格はファンド会社が
もう買えないレベルに到達しています。
配当を出せない不動産を買っても仕方ないので、ファンド入札相場価格は既に天井に達しています。

その状況を顧みずにデベは現在の分譲相場価格に20%を乗っけた分譲想定価格を根拠に
土地を仕入れています。
しかし分譲価格が20%高くなることを想定しているのはデベだけです。
そのデベが「2年後には20%分譲価格が上がりますよ。今買わないと損ですよ。」と言います。
「そりゃ大変だ。多少高くてもすわバブルだぞ！！坪800万円以上になるに違いないから今買おう！すぐ買おう！高いとのたまうバカの話に付き合ってられるか。」と、いった状況ですね。

上の方で個人投資家の方が利回りが悪いから見送ることにしたと書き込みがありましたが、
それが懸命な考え方だと私は思います。
買いたい人、買える人だけが買えばいいという書き込みもその通りだと思いますが、
情報交換、情報入手のための掲示板で「今後どんどん相場価格が高くなる。」と煽り、
それを否定する意見を排除しようとする動きの方が異常だと私は思います。

私は、分譲相場価格が上昇するのはここ1年だけだと思います。
1年後には様々なデベが完成在庫を抱えて値引き投売りが横行するようになり、
徐々に強気な買い勢力が冷え込んできて2年後には上昇前のレートに落ち着くと思っています。
私の意見を否定する方もいるでしょうが、私は自分の意見を必ずしも肯定して頂きたいとは思いません。
判断するのはこの掲示板を見る方自身ですからね。

おっしゃるとおりです。
どんな情報を参考にどう考えて買う、買わないを決めても構いませんが、最終的には自己責任ですからね。
待てる人は待つのが賢明かとも思います。
金利上昇、地価高騰といろんな要因に大きな変化があった時期ですし、しばらくすると正常な状態に戻るのではないでしょうか。
ただ、そういった市場の状況と各個人の欲しい時期はなかなかうまいことリンクしないという現実的な難しさもありますけどね。

134さん、そもそも地価の上昇は経済の回復と活性化により土地価格が上昇したわけじゃないんです。とのことですが、現在の日本経済は、地価上昇前の数年前の時点と比べて、GDPの成長率、企業の設備投資と損益分岐点の下落等、経済の回復を超えて、さらに継続的な成長のステージに入ったことを確認できるデータが多いように思います。

それでも、地価の上昇は経済の回復と活性化によるものではないというのは
矛盾していませんか？

そんなマクロの難しい話なんで経済評論家にまかしとけばいい話でどうでもいいんじゃない。要は個人や法人や投資組合の買いたいと思う気持ちとそれに金を貸してくれる銀行の積極性さえあれば、結局、多少高くても売れてゆく、そしてみんなが地価が下がるんじゃないかっていう不安を感じたり、銀行が突然貸さなくなるような極端な動きをしないよう適度に金利等で調整するのが金融当局の役割。前回のミスから学んでちゃんとこのへんを踏まえてやってくれれば、今買うべきかどうかっていう変な議論を延々とする必要もなく、買えるタイミングで買いたい物件を買うでいいという結論に達すると思います。

ご指摘により訂正と加筆いたします。

×　地価の上昇は経済の回復と活性化により土地価格が上昇したわけじゃないんです。
　　　　　　　　　　　　　　　↓
○　地価の上昇は経済の回復と活性化だけが要因で土地価格が上昇したわけじゃないんです。
　　特に住宅地と商業地に至っては、ここ1年〜2年デベとファンドの価格競争によって
　　急速かつ過激に地価上昇しております。


言葉足らずで失礼いたしました。
人それぞれ色々な意見がありますし、意見の中には言葉足らずや曲解や詭弁がたくさんあります。
それにいちいち噛み付いたり、揚げ足を取ったり、真っ向から否定して馬鹿にしたり、
それが多くなると掲示板が荒れてしまいます。
ここの管理人様はキッチリされた方なので某掲示板のように荒れないとは思いますが、
この板は有効な情報交換の場にしたいと思います。

購入を前向きに検討している人ばかりなら、こういった掲示板の情報にいちいち噛み付かないで、何人かの人がしてくれているように実際にMRに行ってみて得た情報とかの提供をもっとお願いしたいです。
それなりな金額の物件ですから、きちんとした情報収集や確認をしてよく考えて購入を決めるはずなので。
自分もMRレポートをする予定です。