二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part9

以前にこんなネガがありましたね。


＞日経平均が最安値更新！株価は半年先の経済状況を表すといいます。アーメン。


そんなネガくんにアーメン。笑

この情勢でも購入できる客層だけで商売できると目論むほど甘くは見ていないでしょう。
（もし、本当にそう考えている会社があるとしたら、かえって怖い）
それなりの事業者なんでしょうから対策は打っているはず。

二子玉川は、ドラッグストアや手頃なスーパーがなく、日常の買い物が玉高になりがちなので、実は実感しない生活コストが高いです。子供が小中高でカネのかかる世代には、大変。玉高は、近くに暮らして気軽にたまに行くのがベストかと。

半年先を見ないと。

販売中の週間ダイヤモンド「臨時増刊」4月28日号のP62～P65掲載の『高級新築物件ランキング』で、

二子玉川ライズ　タワー＆レジデンスが都内新築マンション部門で２位でした。

記事のデータによると「１．立地」「2．全体計画」「3．建物構造」「4．専有部分の計画」

全てのカテゴリーでほぼ高得点取っていました。

このマンション、かなり優れたマンションのようですね。

ちなみに1位はパークシティ浜田山でした。

一位は確かに気になった物件です。
地縁がなく止めましたが緑も多いし良さそうでしたね。

でも商業施設も住居も道路も一体開発のここは負けず劣らず良いと思います。

私はディスカウント店は別荘帰りにアウトレットに寄るぐらいなのであまり不自由は感じないですね。

ネガくんどうした、押されてるね、頑張れ（笑）

非公式で聞いた話ですが、竣工後も１年は値下げなさそうな雰囲気ですよ。

ショッピングエリアのオープンなど１期事業が続々完成、２期事業も二子玉川公園も建設が進みますし、
好材料は増える一方ですから。
消費税ＵＰの話が現実味を帯びて来た時ならなおさら、厳しくなると思います。

とは言うものの直近の状況はやはり簡単に購入できる状況ではないので、長期的な展望や価値を見極めて
購入判断する必要がありますね。想像力が要求されると思います。

将来性というところは前向きな購入検討者であれば理解しているでしょ。
問題はいったん待ちに入った状況でいつ購入するかですよ。

重い腰を上げるにはやはりなにか具体的な環境の変化が欲しいですね。
私も竣工後一年というのは現実的な話だと思います。

駅前開発も終わり、二期の事業が確定し、公園のマンション側から完成していくので、好材料は多いですね。

実際には被害がないのでどの程度必要なのかは不明なところですが、スーパー堤防や丸子川対策の下水道幹線整備や雨水貯留施設もライズ周辺部と公園で進められているのでマイナス要素も減ってきますね。

主観的な反発は置いといて、眺望が邪魔される以外はこの開発は近隣にもプラスの要素が大きいと思っています。
開発の成功が近隣の資産価値向上に貢献するのではと期待しています。

ここは注目物件であることは変わりないですね。
グレードもかなり高いですし、なんといっても立地による利便性は最高ですよ。

資産価値が高いことから、将来的にも優秀なマンションに違いはありませんね。

ニコタマに住むレベルの川沿い、県境レベルの物件としてはグレード高いでしょ。どこからの視点で見るかによってグレード高いか低いかは評価が分かれる。一生懸命、ここを荒らさせようとしている、褒め称えようとするのはよいけどそのレベルの視点で見ているということ。

通勤時間も電車の込み具合も、まったく都心の我が家とは比較になりません。でも世田谷の皆さんが川向こうと呼ぶ方々からみれば、都会的な場所でしょう。利便性が高いなんて正直お笑いですが、それなりのとこに住んでる人が見れば利便性高いと感じるのもとっても理解できます。

東急のマンションの値下げの話を知らない人もいると思うので、こういうのも見といてくださいね。

http://mansionblg.exblog.jp/8139401/

ブランズ文京小石川のマンコミュの書き込みとかも参考になりますね。

ちょうど１年前竣工の物件ですが、期末で入居前に一気に値下げした物件です。最後に３戸残っていたのは中古扱いにしてました。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43955/res/81-90

このスレの８０あたりからが入居前の値下げがあったことに参考になりますね。

さらには、そのまま読み進めていくと、このスレでは価格を早期に当てていた人がいて（当然デ○の書き込みでしょう）そんな事実も、ここの書き込みがどんな人が書き込んでいるものであるかの参考になると思いますよ。

＞私も竣工後一年というのは現実的な話だと思います。

竣工後１年というのはどのような状況になるか、物件について考えてみましょう。

その家の換気扇、エアコンは当然のことながら内覧したいという方がいた場合はエアコンを効かし、そして換気扇も回します。電気製品の新品でないもの（使ったエアコン）を新品と同じ価格で買う人がいますか？試乗車を新車と同じ価格で購入する人がいるかと考えればわかるでしょう。

いうまでもなく、入居していただくまでの管理費、積立金は東急が支払い続けます。管理費と積立金あわせて2.5万円の部屋が１００戸売れ残って（もちろん控えめな売れ残りです）月に250万円これが1年続くと3000万円です。

売り出した価格が高すぎたのは、市況が悪かったからやむ終えません。東急は悪くない、運がわるいだけ。しかし、1年後に値下げするって意味ないのがわかりませんかね、その間管理費を払い続け、販売担当者の人件費と広告宣伝費を浪費し、売れ残りという印象をどんどん強くする、その上値下げをしなければならない。ニコタマというブランドを作り上げてきた東急電鉄がそのような恥ずかしい状態にこの物件をするでしょうか？。いって見れば時間がたってからの値下げというのは最悪の選択肢です。それよりさっさとねさげして売りさばいたほうが効率が良いのですよ。

麻生が住宅購入時の贈与税を無税にするとか言ってますね。

もっともらしい意見だが、
住友など竣工後も値下げなしで販売というケースはよくあると思うが。。。

＞それよりさっさとねさげして売りさばいたほうが効率が良いのですよ。

ま、この点に関しては同意見ですかね。

>>801
発言みるとあまりまともそうじゃないけれども…

> 住友など

住友は株主総会でもそういう発言をするほど計画的なもの。

＜など＞の部分はほかにどのの不動産会社がそれをやってますか？、そして東急がそのようにやり成功した事例を御教示ください。そのようなれいがないと、788さんのいうところの＜非公式＞な話なんて全く信用できないよ、実際竣工前の値下げの例が東急はあるんだもん。

＞803

そうですね。

ここは、住民版を読んでると、庶民的で普通の人たちが買ってるのよくわかりますので、ここでネガ扇動してる気持ち悪い人っておそらくそういう人じゃないだろうから（であることを住民のために願います）、物件の関係者なのでしょうね。

なんか、住民がかわいそうです。

イヤイヤ、810様の書き込みもこのスレで誰にも負けないぐらい幼稚ですよ。

出来たら810様の客観的な情報に基づく有意義な書き込みが、このスレのどれなのか教えてください。

県境外周区は不景気になっても値崩れしにくいと聞きました。
なんでも都心には住めなくなったが東京アドレスのプライドは保ちたい人にニーズがあるそうで。

世田谷は都心と比べても負けないぐらい下がってますよ。

http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20090323/51.html

来場者限定の販売、５邸が追加になりましたね。
幼稚くんがいくら騒いでもじわじわ売れてますね～

素朴な疑問ですが

来場者限定ではない販売とはどのうような意味でしょうか？
販売対象住戸の公表が来場者以外にはないということでしょうか？

水曜定休ではなかったの。やたら詳しいな。やっぱり関係者か。

817さん
まあまあ、みんなその辺は分かっていてスルーするとこなんで。

限定品じゃないのに限定みたいな書き方する宣伝って良くあるじゃないですか、それが分からず宣伝の様に書き込むその前の人も居る訳で、、、。この妙に一生懸命な書き込みをしている購入者か、販売関係者と思わしき方の存在がこのスレでは一番のマイナス要因ですよね。まさに、不気味というかキモイっす。ネガレスは華麗にスルーを推奨されてますよ。816殿が購入者ではない事を、切望します。

売れ行きなんてもうどうでもよいよ、月に20戸売れてもたくさん売れ残りとなるのは分かってるんだもん。そんなことより、IIbの情報収集みんなでしましょうよ。あんなに売れた飯田橋駅前のプラウドタワーも、サイゼリアとサントクと安い床屋とパチンコ屋みたいなんだもん、あんな感じにはなりたくない。

Ⅱ街区の情報なんて何度も出てるけど読んでないか信じたく無いだけなんじゃないの？
それ以上は今は出てこないんだから無理だよ。

それにモデル行けば先着順住戸の価格は分かるんだし、家にもセントラル以外の価格表が送られてくるよ。
価格ついてる部屋は希望すれば応相談だって言ってたよ。

私が貰った価格表ではイーストの中層南とか残り数戸だったし方角選ぶ人はあんまり選択肢ないかも。
北とか見合いはまだまだだから値下げ待ちならそっち。
空きはかなり決まったタイプに偏ってるよ。

売れ残りになるのが分かってるからもういいって人は北向き小部屋狙い？

プラウドって周辺環境ごと一体的に開発するイメージあんまり無いな。
用地いっぱいの広さと高さで建物つくる感じ。

No.804さん

株主総会とか少しポイントが違うように感じます。

要は状況に応じて利益の最大化のためにどのような売り方を選択するのがベストかということです。

竣工後、値下げした方がよいと判断すればそうしますし、
値下げしなくとも経済性があると判断すればそのままの価格で販売します。

当物件に至っては竣工後も販売に繋がる好材料が継続的に出てくるという点であまり過去には
比較対象がない物件ではないでしょうか。
※好材料：Ⅰ街区の完成・オープニング、Ⅱa街区の着工、二子玉川公園の整備、経済状況の好転等


また、ご指摘いただいた通り下記文章につきましては信憑性が確保されない表現だと思いますので
取り下げさせていただきます。

＞非公式で聞いた話ですが、竣工後も１年は値下げなさそうな雰囲気ですよ。

信憑性の確保も何も「下げなさそうな雰囲気」って言葉で充分だよね。
ちゃんと言葉を選んでるんだから気にするほどのことないのに。

823さんがどういう立場の人か分かりませんが、検討者は同じようにみているはず。

物件そのものの好材料の他に景気刺激策の減税や景気そのものの先行きが見えてくることなどを考えたら大幅値下げ確実のような書き込みのほうがナンセンス。
結局分からないんだから自分の経済力と感性で決めるしかないね。

どうしてこんなに素晴らしい物件が売れていないのか、それを考えれば自ずと分かります。
マンション購入検討者、一般消費者の目は肥えてるし、地価は下げ続けている、そして竣工から1年後ぐらいは未だ周辺は工事現場でしかない、それが全てです。

この物件が値下げされるかではなくて、世田谷の不動産の取引価格が上昇基調に転じないとこのままでは無理だというだけ。それよりいまだに下げ続けているのです。これから市場価格との解離がさらに広がり、物件には売れ残りという名前も加わって行く。不動産取引価格が上昇基調に入ってもこの物件の価格が市場の価格に相応になるまで何年先になるか。新築も1年経過したら新築でなくなる。不動産市況は底から上昇基調に転じても、ここの竣工時から1年後には同じ販売価格で都心に物件が買えるような状況でしょう。都心で順調に地価が下がり取引された物件の販売がここの竣工後には始まりますよ。

周辺が整備されていくことがこの物件を購入する人が将来的に増える要因になるという考えは正しいでしょうか？それは現在も分かっていることです。その上、この物件の竣工から1年後（今から2年後）でも駅方面は未だ工事中。工事の騒音とトラックの行きかう工事現場隣接地と竣工時になることがこの物件を近未来に購入者が増える理由となると考えるには無理があるでしょう。新築マンションの取引と考えると売り出し価格で勝負できるのは竣工後1年ぐらいが限界でしょう（ほんとの中古になるからね）その間の周辺の現実は何か、、、。全体が完成する数年後には増えるかもしれませんね、その時は本物の中古です。

その辺のことを一般消費者、検討者は見越しているのですよ。

この時期に着々と売れてるようですが。

> 着々と売れてる

どこの情報ですか？

そろそろ販売対象約900の内の400ぐらい売り切りました？、着々って、あなた、、、。